房地产市场研究报告 山东某市阳光海岸小镇建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
《房地产市场研究报告 山东某市阳光海岸小镇建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场研究报告 山东某市阳光海岸小镇建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx（95页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
10、投资估算和资金筹措
11、经济评价
1.6可行性研究工作概况
山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与**市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。
1.7可行性研究项目概述
1.基本概况
近年来，随着**市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。
项目承办单位**阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行**阳光海岸小镇建设。
2.建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅楼建筑面积82736平方米；
车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。
本项目规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。
本项目住宅楼为多层建筑。
3.建设地址
项目建设地位于**市城西，西临**阁西苑风景旅游区。
该项目工程规划总用地99887平方米。
建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合住宅小区的建设，地理位置优越。
4.建设特征与结构
本项目住宅楼为多层建筑，结合**市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用桩基础形式。
5.环境保护
本项目选址在**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。
本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。
本项目承办单位在施工期及运营期采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。
6.投资估算
经测算，本项目总投资估算为31000.00万元。
7.工程进度
本项目计划建设期为2年，从2009年2月初开始至2011年1月底建成。
8.资金筹措方案
本项目总投资31000.00万元。
项目资金来源渠道为：
（1）自有资金筹集11000.00万元，占总投资的35.48%；
（2）申请银行贷款资金13800.00万元，占总投资的44.52%。
（3）商品住房预售款项筹集6200.00万元，占总投资的20.00%
9.借款及还本付息
项目在建设期第一年借款13800.00万元，借款利率为年利率5.40%，开发经营期第1年末一次性还清。
10盈利能力分析
本项目销售收入50757.60万元。
经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额15443.20万元，税后利润11582.40元。
投资利润率为49.82%，投资利税率为63.73%。
全部投资财务内部收益率税前为23.1%，税后为18.3%；
投资回收期税前3.42年，税后3.61年。
11.主要经济技术指标见下页表
1.8可行性研究结论
本项目建成后，可对**市广大居民提供优质商品住房，同时对推进**市房地产市场的发展具有重要作用。
项目的建设将为**市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。
对于促进**市经济发展，加快**市城市化进程，改善**市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。
综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。
表1-1主要经济技术指标表
类别
编号
项目
单位
数量
备注
建
设
指
标
1
总用地面积
m2
99887
2
总建筑面积
3
住宅建筑面积
82736
多层建筑
车库建筑面积
16908
附属建筑面积
243
4
规划总户数
户
940
5
规划总人口
人
3290
6
规划车库数
个
900
7
绿地率
%
38
8
容积率
1.0
9
建筑密度
18.55
经
济
10
开发建设投资
万元
31000.00
11
资金筹措
其中
自有资金
11000.00
35.48%
预售款
6200.00
20.00%
银行贷款
13800.00
44.52%
12
投资利润率
49.82
13
投资利税率
63.73
14
投资回收期
年
3.61
税后
15
财务内部收益率
18.3
16
财务净现值
3139.42
第二章项目提出的背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
居住房地产，是所有房地产中占比重最大的一类。
根据市场需求，采取有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，是目前我国房地产发展政策的主要内容之一。
“小康不小康，关键看住房”，居民的住房条件和居住质量，是衡量一个国家或地方人民生活水平的重要指标。
党的十六大确立了我国全面建设小康社会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。
居住房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
1、住房消费趋向于提高住房质量。
目前我国政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。
虽然政府计划在2010年使人均使用面积提高到18平方米（居住面积约12.5平方米），但随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。
2、住房消费需求存在较大的增长空间。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
从消费意向看，在准备买房的居民中，34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
3、城镇住房需求量持续增加。
近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万～1000万人。
城镇人口比重增幅较快。
按照研究预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。
今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。
这主要反映两个方面：
一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。
二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
4、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指出要进一步鼓励普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普通商品住房。
（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。
（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。
政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。
加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。
改进和规范经济适用房制度。
综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应，是人民生活水平提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用。
我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。
本项目建设主要进行普通商品住房建设，符合国家房地产发展的总体要求。
2.2项目建设的必要性
1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。
国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
2、本项目建设符合**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。
**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：
完善人居功能。
以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居**”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。
到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。
3、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。
随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。
现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。
本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。
4、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。
房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。
实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。
本项目建设将极大地促进当地和相关产业的共同发展。
本项目建设在为**市当地居民提供优质住房的同时，也推动了当地房地产业的发展。
同时房地产业关联度大，能够有效带动相关产业发展，因此该项目建设对促进当地经济的发展起到一定作用。
第三章市场分析与建设规模
3.1房地产市场发展分析
1、我国房地产市场发展总体态势。
我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。
中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。
一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。
我国房地产市场发展在住房供给、供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势：
（1）住房供给方面
在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。
（2）供应结构方面
在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。
（3）土地供给方面
土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。
2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。
在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。
2、我国房地产开发及商品房销售现状
（1）我国房地产开发完成情况
我国2008年1-10月，全国完成房地产开发投资23917.71亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。
其中，商品住宅完成投资17482.35亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。
其中，山东省2008年1-10月，完成房地产开发投资共计1541.84亿元，同比增长了29.5%，商品住宅完成投资1223.92万元，同比增长了32.1%。
2008年1-10月，我国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；
房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；
房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。
其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%；
同时，我国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；
完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。
（2）商品房销售和空置情况
2008年
1-10月，我国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。
其中，商品住宅销售面积下降17.0%；
商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。
其中，商品住宅销售额下降18.2%。
山东省商品房销售面积3737.41万平方米，同比增长了11.7%，商品房销售额达到1124.26亿元，同比增长了16.0%。
截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。
其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。
表一2008年1-10月房地产开发投资完成情况
地区
房地产开发投资额
（亿元）
商品住宅
投资额（亿元）
房地产开发投额
比去年同期
增长（%）
商品住宅投资额比去年同期增长（%）
全国总计
23917.71
17482.35
24.6
27.4
北京
1315.29
682.02
-7.3
-4.5
天津
487.66
329.32
28.3
33.3
河北
813.15
653.66
42.6
40.0
辽宁
1636.64
1265.98
42.4
43.4
上海
1123.07
701.44
3.6
1.3
江苏
2418.42
1847.82
25.0
27.9
浙江
1538.70
1098.31
16.9
14.8
福建
896.02
625.64
5.2
11.1
山东
1541.84
1223.92
29.5
32.1
……
表二2008年1-10月份房屋销售面积及销售额情况
地区
销售面积
比去年同期
销售额
比去年同期
（万平方米）
增长（%）
44722.96
-16.5
17590.03
-17.4
830.83
-49.6
1049.60
-43.5
826.57
-22.0
495.30
-14.8
1520.45
2.5
448.71
14.7
2722.09
2.8
1020.48
10.0
1813.12
-40.4
1514.32
-38.6
4000.49
-26.0
1672.12
-23.1
2220.83
-35.3
1437.52
-26.8
1238.34
-30.0
566.00
-31.8
3737.41
11.7
1124.26
16.0
由以上分析知，山东省房地产开发完成投资、商品住宅完成投资及商品房销售面积、销售额呈稳定增长态势。
因此，本项目建设具有良好的市场发展空间。
3、城镇住宅市场展现出强大发展潜力。
随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。
按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。
住宅总量需求来源于三个方面：
现有城镇居民住房改善的需求；
城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；
现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。
因此，我国城镇住宅市场具有强大的发展潜力。
通过以上分析，可以看到今后较长时期我国房地产和商品住宅发展的良好发展前景。
3.2**市房地产市场
山东作为全国的一个大省，还正处于房地产市场发展的初期阶段，市场发展蕴含巨大开发价值。
而**作为山东仅有的几个沿海城市之一，其房地产市场尤其是旅游地产的市场更是前景广阔。
一个城市房地产市场发展往往是基于城市的发展，房地产市场的发展与经济发展密切相关，近年来，**市经济稳步增长、人民生活水平及城市化进程不断提高为当地房地产市场的发展提供了有力的支撑。
为了满足市场的实际购房需求，解决目前的供需矛盾，稳定住房价格，**市按照“合理布局、整体开发”的原则，通过市场化运作的手段，降低房地产门槛，积极引进国内外有实力的房地产开发商，开发建设高档住宅小区、普通商品房、农民新村、旧城改造和经济适用房等项目。
重点开发了一批有代表性的住宅小区。
**市房地产开发不仅实现了为市民提供舒适的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得城市投资环境的改善的“三赢”效果，还增加了政府收益，满足了大量农村和外来人口向城市集聚，拉动三产、度假旅游等消费，促进了全市经济快速发展。
综上所述，**市房地产业在**市稳步增长的的经济条件、人民生活水平及城市化进程的不断提高的大背景下，房地产市场发展前景广阔。
3.3建设项目竞争优势
（1）政策环境优势
**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中指出：
**市国民经济和社会发展规划中提出要完善人居功能，鼓励普通商品房发展，本项目建设符合**市相关政策要求。
（2）自然环境与地理区位优势
本项目所在地**市，坐落于美丽的渤海、黄海交汇处，素有人间仙境之美誉，该地区四季分明，气候宜人，风景秀丽，**阁旅游景区闻名全球。
本项目位于**市东关路东、富民路南，属**市非常有发展潜力的黄金地带之一，空气质量优良，商业、交通便利，各项基础设施配套完善，升值潜力巨大。
项目建成后，不仅为当地居民提供舒适的居住环境，而且促进当地房地产业的发展。
本项目借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前**市房地产市场需求，具有广阔的市场前景。
（3）产品优势
本项目所开发的产品，自始至终站在“以人为本”“健康、环保”的出发点上，从总体规划到空间布置处处体现着适用性、安全性、舒适性和健康性，从设计到施工遵循《健康住宅建设技术要点》（2004年版）的要求。
从规划布局来看，能够满足居民的生活需求。
本项目小区内物业管理先进、综合配套设施完善，整个小区环境优美、休息健身、社区广场各种公建设施应有尽有，符合居民休憩健身等需求。
（4）营销优势
本项目建设秉承“以人为本”的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，实行一级物业管理，结构强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。
区内住宅设计新颖，追求人与自然的和谐统一，创造富有个性的理想人居。
该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目标客户群作保障。
本项目生态、舒适、方便的居住条件、完备的生活及市政配套，高标准的物业管理成为购房者的首选因素，这些都为项目的正常市场运作提供了有利条件。
3.4建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅建筑面积82736平方米，车库建筑面积16908平方米；
附属建筑面积243平方米。
规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。
第四章建设地点及场址选择
4.1建设地点
1、建设地点
本项目建设位于**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，规划总用地99887平方米。
建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。
2、拟建场地分析
（1）区位适宜，属**市房地产升值潜力较大的区域之一；
（2）紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，施工便利；
（3）水、电、暖供应均有保障；
（4）交通方便。
拟建项目周边的交通条件良好，有公交车及城市环城车通往该处。
4.2场址选择
1、建设地点社会经济现状
**，位于山东半岛最北端，渤海、黄海在此浩荡交汇，与辽东半岛、日韩隔海相望。
**是我国著名的海滨旅游城市，是我国综合实力百强县市和“全国科技实力百强县”。
域内历史悠久、物产丰富，现辖5个街道办事处7个建制镇1个经济开发区581个行政村，总面积1128.6平方公里，2007年末全市总人口44.49万人。
**市内交通发达，通讯便利。
基础设施完善，公路遍及城乡。
**港为一类对外开放口岸，并开通了**至旅顺的客货滚装航线，**新港万吨级深水
升级会员 