融盛物业交房答客问Word文件下载.docx
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元水、电预存费？
现菏泽市有部分新建小区使用“智能”表，水、电、煤气是先购后用。
还有部分小区
也
是采用先存钱后使用。
因此，本小区采取上述方法并无不妥之处。
另外，物业公司本身也
无
垫付能力，尤其是前期。
4、车库、停车场如何收费？
为什么要收？
经市物价局审核，车位收费标准指导价是：
小区包括露天车位和地下车库，小车
元/
临时停车
元/夜、
元/日。
地下车位
元/月。
小区给部分业主提供停车位，是利用了公共部分的场地。
根据谁受益，谁付费的原则，
收取一定费用，合情合理。
否则，就侵害了其它业主的利益。
5、究竟哪些面积应该分摊？
分摊面积包括以下内容：
楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过
道、公用墙体、外墙面积的一半、公共地下室、值班警卫室和为该幢楼服务的公共用房、
管理用房。
6、政府巳有明文规定，为什么收房时物管费还要收壹年？
商品房与福利房明显不同的地方还在于，业主收楼后，实际搬迁入住在时间先后上相距
较长，有的收楼后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年数次往返奔波，还有
的一、两年内根本不打算入住，收楼后就难得找见人。
为了有效保证已经入住业主合法权
益，本物业采取预收一年综合物业管理费，这在菏泽等地证明是行之有效的，也在政府规
定的允许时限之内。
7、收楼后，暂不入住，物业费怎么收？
根据《山东省物业管理服务收费实施办法》的规定，空置房屋第一年按不低于
50%计收，
第二年起不低于
75%标准计收,第三年按
100%计收。
因为房屋即使闲置，但物业是为全体业
主提供公共服务的，如保安、绿化、卫生等，均不能减少服务。
各种公共设施、设备不会
因有空置房屋而停止或减少运转。
8、业主第一年不入住，又不装修，为什么收房时按全价收费？
根据（山东物业管理条例）规定：
空置房第一年按不低于
50%收取；
第二年按不低于
75%收
取；
第三年按全价收取。
但是在收房时，为了保证入住业主利益，也为了对每一位业主公
平，在收房时按全价收费。
如业主在第一年期间确定未装修，也未入住，那么在下一年度
收取物业费时，业主再按比例补交。
9、因故暂不收入房，物业收费日期怎样确定？
根据购房合同约定的交楼日期计收物业费。
如果没有约定交楼日期，则以售楼部通知
收楼日期为准。
10、不长期入住，可以不交物业管理费吗？
不可以。
不长期入住也须交纳物业费。
因为物业管理公司为产权人和使用人提供的服
务是公共部位的服务，并不是私有部位的服务。
虽然您没入住，物业公司的各项管理服务
也同样照常提供了。
试想如果没有物业公司的管理，您未入住的话，您花几十万买的房子
会破坏成什么样，因此即使不入住，还是要交物业费的。
11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和
物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。
业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服
务合同的行为，要承担违约责任。
对于开发遗留问题，业主应当将问题反馈给物业，由物
业联系开发商相关部门予以解决。
12、电梯费用如何交纳？
首层要交电梯费吗？
电梯费用由楼内全体产权人共同分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决
议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
13、公共区域的照明，费用由谁负担？
按照谁受益谁承担的原则，路灯、围墙灯及设施设备运转费用由全体业主负担，
单元门内照明耗电由该单元业主负担。
14、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。
物业服务费用由房屋
购买人承担。
14、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
开发企业已竣工但尚未出售的物业应由开发商全额交纳物业服务费用。
15、电梯在大修时，修理费如何出？
如电梯需更换时，费用由谁出？
依据国家建设部
、财政部颁发的从
2008
年
2
月
日起施行《住宅专项维修资金管理
办法》规定执行。
保修期过后，从公共维修资金支付维修、更新和改造费用，不足部分由
业主按建筑面积比例分摊支付。
三、接楼篇
1、业主来收楼，证件不齐，该怎样跟他说？
所带证件哪些是必要的？
业主前来收楼时必备的证件资料包括业主身份证复印件或授权委托书及委托人的身份
证原件或（护照、户口簿亦可）购房款的单据，购房合同和交房通知书。
假如收房人证件
不齐，我们应该告知他：
“对不起！
先生（小姐、太太）证件不全是不能收楼的，这是收
房必须履行的手续，麻烦您下次整齐证件再前来收楼好吗？
只要您事先打个电话，我们任
何时候都会接待您的，请您支持配合我们的工作，谢谢您的配合。
2、在签署文件时，业主要求一条条看清楚再签，因时间关系，收楼人员较多的情况该怎样
说？
哪些资料业主必须签字，哪些可以带回家再签字，带回家签字的文件该如何收回？
先生您看收楼程序是事先安排好的，每个业主的交楼时间都在
30
分钟以内，您看后面
还有很多人在等着您，您先签收了资料办完交楼手续，然后回家慢慢看，到时候有什么疑
问再向我们提出来好吗？
《临时管理公约》是为了维护广大业主及住户的利益，明确赋予
了业主、物业公司和开发商的权力和义务，签署它是您行使自身权力的一项重要内容，并
且已经小区多数业主认可后适用于所有业主及住户，您还是先把手续办了早点验房，考虑
怎么装修好吗？
此文件不能带回家签。
四、合同条款篇
1、装修时间有无限制，如有限制，时间有多长？
业主装修施工期限最长不能超过三个月即
90
天，如确实需要延期者，须到物业中心办
理延期手续。
每天装修时段为：
7：
30~12：
00
时，14：
00~19：
时（无噪音、不防碍他
人休息、作息情况除外），电梯运行时段：
30~20：
时。
2、装修时，施工人员办理手续为何要出示身份证件？
1）施工人员多为流动人口，政府部门对此规定要求备案，物业公司是例行公事。
2）要求施工人员出示身份证件，主要是对广大业主负责，如发生装修质量问题，可及
时找到责任人，会及时得到保修服务，不会没有证据可查找。
3、房屋装修时，为什么要交押金？
装修押金，也称质量保证金。
交押金的原因是：
1）
防止没有资金保证的施工队进入小区活动；
2）
发生装修质量问题时减少业主的经济损失；
3）
因装修损坏的公物能得到及时修复；
4）能够对违反装修规定的行为进行有效制约。
4、家庭装修五部曲。
1）要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书的企业；
2）确定设计方案和工程预算，将自己的装修风格、经济要求告诉设计师；
3）签订合同，设计方案与工程预算确定后双方必须签订标准合同文件；
4）施工阶段进行监理；
5）签订工程保修协议书，保修期至少应在一年以上。
5、自家装修房屋为何还要办理装修手续？
新建小区房屋装修是一个大工程，若没有统一管理，会出现一系列问题，例如：
外墙
被破坏，设施、设备损坏，房屋结构损伤，防水破坏等等，脏、乱、差现象无法得到有效
控制。
因此，装修前到物业公司办理有关手续，对装修过程提出具体要求，用适当方式加
以限制，是一个必要措施。
6、空调机安装有何要求，如何解决？
本小区空调室外机的安装必须做到整齐划一，定位安装。
因为：
（1）开发设计时预留
了空调冷凝水专用排放管，集中排放冷凝水；
（2）保持外墙美观，杜绝因打孔造成内外墙
损坏。
7、为什么装修时不能改动烟道？
烟道是根据空气流动特性专门设计内为夹层特殊结构，改动后会引起排烟不畅和烟气
倒排不良后果。
8、为什么装修时不能改动上、下水管？
厨房、卫生间管道施工完后，土建方面对厨房、卫生间地面进行了防渗漏处理，随意
改动上、下水管道，会造成防水层损坏，出现渗漏。
9、为什么不能私改煤气管道？
国家对煤气安装、使用有着严格规定，《燃气法》中绝对禁止私改煤气管道。
10、窗户上可以安装防盗网吗？
没有安装防盗网，能够保证本人的财产不失窃吗？
按照建设部门和规划部门的规定，为了保持小区的统一美观，保持小区房屋的升值潜
力，不得装设防盗网，为了解决安全问题，建议业主一次性投资单独安装红外线报警器。
另外开发商也考虑到这一点，在围墙上装设了红外线监控器，在小区内装设了电视监控器，
物业公司提供二十四小时保安巡逻，这些都是小区安全的重要保障。
保证财产不失窃，安装防盗网并不是理想的选择。
第一、安装防盗网影响小区统一外
观，降低了房屋的升值潜力。
第二、安装防盗网从消防的角度讲是不合理的，存在一定的
隐患，从经济、实用、美观、综合考虑保险是一种最为理想的选择，安装防盗系统也是很
好的办法。
另外，如一定要求安装防盗网，也只能在户内安装，且只能在一楼。
11、能否安装户外晒衣架？
晒衣架不能伸出户外安装。
原因：
避免损坏墙面瓷砖及影响小区整体容貌。
12、能否封闭自家阳台？
封闭阳台是以牺牲阳光、新鲜的空气为代价，来换取数平方米的居住面积，得不偿失。
小区各类房型居室设计的面积，可以满足不同层次购房者的需要。
为了保证小区整体外观
不被破坏，故不能封闭阳台。
13、业主可以利用自有物业搞经营吗？
建设部第
33
号令，即《城市新建住宅小区管理办法》第
条规定房屋产权人和使用
人严格禁止私自改变房屋配套设施和用途、结构、外观、毁坏设施、设备，实施此办法主
要是从以下几点考虑的。
（1）改为其他用途不符合规划要求；
（2）影响小区的统一；
（3）房屋的结构是按居住物业设计的，若改为其他用途，有损结构，危及房屋安全。
（4）影响周围业主的生活。
14、能否安装太阳能热水器？
待定。
先争取广大业主的意见，若允许安装，物业管理处会统一联系相关单位进行安
装，保证产品质量和小区的整体美观，同时必须在安装前到物业管理处签订承诺责任书，
同时要求太阳能经销商每台缴纳
1000
元的保证金，等检验合格后再做返还。
15、能否在房屋楼顶架设广告牌？
一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。
如
需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。
所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
五、工程设计篇
1、整个小区是什么样的规模？
整个小区总占地面积8.6
万平方米，其中建筑面积约
万平方米；
绿化
面积约
32%平方米。
2、请问小区共有多少户？
一期有多少户？
小区共
1639
户，（不含
7
号楼）其中一期
748
户。
3、小区内可供租用车位有多少个？
露天车位有个，地下车位有个。
4、本小区是否有自行车停车地点？
规划有。
5、小区的供电配置是怎样的？
每户供电配置多层为单相
220V、40A
电表，最大容量
8KV（复式为三相
380V、40A
电
表，最大容量为
20KW。
注意用电器的分配应均衡）。
6、停电时，社区的自配发电机是否能保证电梯的正常运转？
（待定）
可以。
自配发电机不但能保证电梯的正常运转，还可以保证消防和安防用电。
高层楼是用三相
电表。
7、什么叫框架结构？
框架结构是由柱、梁等构件做成房屋的屋架，由整个构架的各个构件来承受荷重。
8、什么叫砖混结构？
为什么砖混结构房屋不能随意拆墙、开挖门洞？
砖混结构主要由砖、石和钢筋混凝土组成。
它是用墙体来承受有屋顶、楼板传来的荷
重，因此砖混结构房屋不能随意拆墙，开挖门洞。
9、为什么说不是所有的裂缝都是属于质量问题？
现实生活中，经常会出现这样的问题：
房屋墙体有裂纹。
住房是从使用功能来考虑，
而质监部门往往关注的是安全因素。
例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容
易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。
另
外，由于热胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。
六、物业管理篇
1、物业服务一般包含哪些内容？
物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。
物业服务指的是对房屋及配套的设施
设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；
一般包
括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装
饰装修管理服务、停车管理服务等。
2、菏泽融盛物业管理有限公司现管理的面积有多少？
有哪些项目？
面积分别是多少？
公司现管理面积约
万平方米，后续项目目前正在开发中。
5、二次装修过程中，如果是业主自己装修是否要交装修押金？
如果在施工过程中管道堵塞，
业主说是以前堵塞的要叫物业公司处理，我们应该如何处理？
在房屋装修过程中，即使是业主自己的装修队伍，同样也要交装修押金。
因为收取装
修押金是物业公司管理小区的一种规范方法，所有的物业管理公司都是这样做的，它并不
是针对某一个业主的。
这是维护小区全体业主利益的一种较好的方法，并且如果您装修完
三个月后公共设施设备未发生任何问题，这笔押金会如数退还给您的，小区的排水管道都
是通水试验的，您在接房时都是经过您验收的。
6、装修时施工人员若将设施破坏，物业维修时需交费用吗？
收楼验房目的就是业主确认、清点房屋设施是否完好，有无短缺、界结。
由于装修施
工人员引起的损坏，物业维修是要收费的。
7、装修时，为何不让施工人员在本小区住宿？
为了整个小区治安安全、清洁和业主的正常生活秩序，本小区采取封闭式管理，施工
人员不得留宿在本小区，其真正受益者还是业主。
8、本小区业主装修，物业公司为何强调需用具备资质条件的装修公司？
为建设高起点文明示范小区，为争创国家示范小区打下良好的基础，管理公司为确保
房屋质量不受装修影响，杜绝马路“游击队”进入小区施工，是对广大业主负责的一种表
现，否则，出现问题无法找到当事人，既损害了业主的利益，又影响了邻里关系。
因此，
我们强调装修施工队的选择。
9、业主家装修完工，物业公司验查哪些内容？
1）房屋结构是否发生改变；
2）上下水管；
3）地漏；
4）厨房防水；
5）有无改变水电
结构（室内分走线）；
6）有无封闭、改装煤气管道；
7）承重墙、承重梁是否破坏；
8）空
调是否安装在指定位置；
9）是否封闭阳台。
10、屋顶平台是否上锁，业主平时是否能自由出入？
为确保屋顶平台上机电设备设施的安全，屋顶平台一般情况下处于关闭状态。
业主平
时不能自由出入，但紧急情况下除外，若业主有事可到管理处借钥匙。
11、电线、各类控制开关，塑钢门窗，各种管道设施，能否出示相关资料证明其合格？
完全可以。
物业公司可根据业主要求，随时提供。
12、小区有哪些安防措施？
（1）小区的围墙计划设有红外线电子监控摄像系统；
（2）小区实行
24
小时保安巡逻；
13、小区安全方面有可保障？
业主财物被盗物业公司承担何种责任？
本小区安全方面实行人防、技防及物防一体服务。
红外线监控配有电子巡更系统。
主
要门道口有电子监视器，各单元门及户内有对讲系统，屋内有紧急呼叫开关。
所有这些，
全部与物业公司监控室联成一体。
这些，给本小区安全防范提供了有效保证。
此外，保安
队员均是训练有素的人，24
小时不间断定岗及巡逻，给一般歹徒造成威慑作用。
高度的责
任心会给广大业主提供一种轻松、愉快的全新生活。
但是，任何事情，均无绝对可言，万
一小区发生盗窃事件，根据有关部门的鉴证确定责任，该由谁负责，就由谁负责。
14、房屋质量出现问题，如何保修？
根据国家建设部有关文件规定及房屋质量保证书，本公司会认真履行承诺。
15、物业公司有哪些职责？
前期物业管理委托合同有详细说明。
16、小区各种娱乐设施的维护、保养，物业公司有何措施？
从两方面着手：
一方面内部制定完善的管理措施，定岗定员，责任落实到人。
另一方
面，对业主加强宣传，通过各种方法及手段让广大业主提高认识，让绝大部分业主参与到
管理工作中去。
17、菏泽融盛物业管理有限公司是否具备资格管理本小区？
资质证书、营业执照、税务登记、收费监审证等证照，己全部领取，可查验。
18、能否私自安装卫星电视接收器？
不能，除非经过有关部门批准。
19、本小区绿化面积达
32
%以上，景点设计较好，在以后的日子里，绿化管理对物业公司
来讲，是一件较重要的工作，你们有何打算？
本小区绿化面积较大，管理养护工作有一定难度，但我们会从人力、物力作出一定投
入，会招聘专业园艺师专人负责管理，相信我们一定能管理好绿化。
20、家里没人可以将钥匙给你们物业管理公司吗？
您如果要外出，家里没人应该把所有的门窗都关好，停掉水闸、电开关、关上燃气开
关等以杜绝安全隐患，不必要托管钥匙给我们，如果您长时间外出给我们打个招呼，我们
可以重点照看一下，房间里就不用进去了，如果因为别的工作需要，物业工作人员必须得
进您的房里去，而您工作忙实在留不了人，方可考虑托管钥匙，在履行这一手续时，业主
必须同客户服务中心办理并签署“托管钥匙承诺书”须有负责人签字才可以，我们的公约
明令禁止业主将钥匙托付给物业公司工作人员保管，由此引起的损失，公司不承担责任。
21、据了解，物业公司从业人员必须具备相应的从业资格，特别是技术工种，本公司情况
如何？
我们从业人员，特别是技术工种都经过有关部门专业培训，且绝大多数员工都是多年
从事物业管理工作，具有丰富的管理经验和过硬的技能。
我们物业公司中持有物业上岗证的从业人员有人，具有国家颁发的技术上岗证的从
业人员有人。
22、根据政府有关部门文件规定，住宅小区竣工验收后，交付使用前各种技术资料应由物
业公司查收、归档，你们做到了吗？
各种文件资料应有专人管理，是这样的吗？
凡是经过验收的房屋，各种资料正在验收，归档中，物业公司并且指派专人负责这项
工作，这本身也是我公司前期工作的重点。
23、业主家水管突然漏水（或电源出现问题），与物业公司联系后，需多长时间才会处理？
物业公司客户服务中心员工接到业主紧急报告后，立即反馈到维修部并下发派工单，
维修运转部人员接到通知立即带上工具赶到业主家中，一般情况从接到通知到到达现场在
分钟以内。
24、进、出本小区人员、车辆、大门口保安有何要求？
1）人员进出：
外来人员实行登记制度，凭本人有效证件登记，业主若有特殊要求，入
门前须征得业主同意；
对于物品出门，也实行登记、检查制度。
2）车辆进出：
业主凭本公司签发通行证，外来车辆凭卡入出。
25、物业公司对业主家发生意外事件求助时，如何处理？
接电话后，迅速派人赶赴现场，然后根据实际情况，积极采取措施，尽全力帮助解决
危难事故。
26、本小区能否养宠物？
根据市政府有关文件规定，可以养，但必须到公安机关办理合法手续。
27、物业公司能否真正提供
小时全天侯服务？
能。
本物业公司是一个规范化企业，物业管理处开设了
小时全天候维修、报修服务
接待，保安部实行
小时两班运转制度。
28、小区内环境卫生如何保证？
生活垃圾如何处理？
我公司根据小区面积及布局特点，配置了足够数量、训练有素、操作规范的保洁员，
加上标准化的工作程序，给小区环境卫生提供强有力的保证。
29、作为业主，入住后若碰到生活困难，能找物业吗？
“业主至上”是我们的服务之本，对于业主的合理需求，无论是不是物业公司份内的事，
只要条件许可，我们会尽力帮助业主。
30、业主家庭及个人隐私你们如何对待？
民法规定公民享有隐私权。
物业公司有严格规定，所有员工绝不允许关注、传播业主
个人隐私，违者，将要受到纪律处分，乃至辞退。
31、发生火灾、水灾事件怎么办？
物业公司有一整套规章制度及管理措施，包括火警、水灾的预案。
保安等部门员工平
时也经常演练，一旦发生上述事故，物业公司会按照程序及时妥善处理。
32、机动车辆停放小区有何规定？
小区有专业地下停车库，露天停车场，因此，车辆的停放必须到指定地点，不允许乱
停放。
33、业主房屋出租，在物业公司办理哪些手续？
在物业管理处备案，物业管理处留存租户档案，业主需将承租合约相关内容告知物业
公司。
34、物业公司可否代业主出租房屋？
能，但必须事先受业主委托。
物业公司开展的特约服务中就包括代售、代租业务。
35、小区什么时间通燃气？
根据燃气公司的要求（特殊行业）小区入住率达到
50%后，燃气公司派专业人员到小
区检查，看是否符合通气条件，如：
住房将燃气管道包死，他们会下整改单或罚单。
供气单位：
煤气管道公司
气种：
天燃气。
36、二楼业主可否借助商业屋面进行私自使用吗？
不能，因为商业屋面属全体店面业主共有，为保障全体业主的共同权益，任何个人都
不能作为私自使用。
（楼层屋面一样）
37、我们入住后，物业公司会组织业主开展一些精神文明社区活动吗？
物业公司会组织一些社区文化活动。
比如：
趣味运动会、书画展、象棋比赛等活动。
寒、暑假我们还会视业主的要求统一组织儿童、青少年的有益活动，我们按成本收取一定
的组织费用。
除开展常规性服务外，另一个工作的侧重点就是开展社区文明建设，营造健
康、祥和的生活氛围。
38、能装雨阳蓬吗？
若不能，窗户渗水怎么办？
不能。
主要是考虑到房屋外形的美观及墙面的保护。
现菏泽市管理好的小区都是这样。
万一窗户渗水，可采取其它方法，到时物业公司会协助业主解决此类问题。
39、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？
在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。
业主大会委托业主委员会与物业管理企
业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。
40、住宅区物业损坏由谁承担维修责任？
住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维
修责任由业主个人承担；
房屋共用部位共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承
担责任；
住宅公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
41、房屋共用部位共用设施维修时，因相关业主阻饶维修造成其他业主财产损失的，由谁
负责赔偿？
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自
用部位、自用设备损坏及其它财产损失的，行为人应当承担修复、赔偿责任。
42、车辆停放时停车人享有什么权利？
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