北海市房地产行业发展状况调研报告11895561 精品Word文件下载.docx

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“烂尾楼”严重损害了北海的城市形象，成为制约北海城市建设和经济发展的突出问题。

2002年12月30日，财政部、国家税务总局给予北海市特殊政策：

北海市享受与海南处置积压房地产同样的税收优惠。

这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。

截至2006年12月底，烂尾楼处置率达到96%，完成建筑总面积274万平方米，城市面貌焕然一新。

人们发现，北海是一座美不胜收的城市，蓝天、白云、海水、沙滩、空气，以及丰饶的亚热带物产、休闲的滨海格调令人惊叹，其优美的自然风光和低廉的房价吸引人们纷至沓来，购房置业，养老、过冬、休闲。

从此，房地产行业步入全新的快速发展阶段，东北、华北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客户蜂拥而至，城市规模迅速扩大。

据统计，2002—2009年，房地产开发项目合计竣工面积551万平方米,城区扩大了一倍多，城市常住人口从2002年不足20万人迅速增加到2009年50多万人。

与此同时，北海市政府不断提升城市规划品位，狠抓城市基础建设和生态环境综合治理，城市配套功能逐步完善。

在着力打造城市硬环境的同时，北海市政府努力营造高效廉洁的政务环境、公平正义的司法环境、安全有序的治安环境、诚实守信的金融环境、文明和谐的社会环境、舒适便捷的人居环境，破解发展瓶颈。

经过近十年的努力，一座充满生机、美丽富饶的现代化城市呈现在世人面前，北海在2005年、2006年连续两年入选“中国十佳宜居城市”,荣获“中国人居环境范例奖”，2007年荣获“中国十大休闲城市”称号。

2006年，党中央和国务院高度评价了广西在中国-东盟合作格局中的前沿和枢纽地位,认为广西沿海发展应该成为新的一极,开展泛北部湾合作大有文章可作,前景广阔，“北部湾经济区”概念由此产生。

2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略。

广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，《规划》中对北海的定位和功能表述如下：

北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。

2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。

发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。

发挥生态宜居特色，集聚人口和产业，促进房地产业健康发展。

这是历史性的发展机遇，北海市委市政府审时度势，2010年初提出了“三年跨越发展”的战略构想和奋斗目标：

到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。

到2012年，城镇化率达到50%，城市功能更加健全、城市软实力大幅增强、城市美誉度大幅提升，申报历史文化名城、创建国家园林城市、争创中国人居环境奖获得成功，力争建成国家级生态城市和国家环保模范城市。

调查认为，“生态宜居文明城市”已成为北海的特色定位，可以期待，三年后北海城市面貌将发生巨大变化。

（三）城市经济发展概况及重大项目建设情况介绍

北海的经济发展一直相对比较落后，其沿海、沿边的大西南出海通道的区位优势一直没能充分发挥，20世纪90年代初，全国兴起了房地产开发和沿海地区圈地热潮，作为全国14个沿海开放城市之一的北海是当时最热的地区之一，房地产成为带动经济发展的重要力量，但因工业基础薄弱，工业发展不快，房地产缺乏实体经济的有效支撑，迅速演变成为“炒地皮”、“倒楼花”，形成房地产泡沫，1993年国家开始紧缩银根的宏观调控，北海房地产迅速“降温”，留下大量荒置的土地和烂尾楼，经过10多年的土地盘整和市场整顿，北海逐步消化90年代初房地产泡沫遗留的大量问题，这期间北海经济的发展主要依靠水产业、旅游业。

2006年起，随着全国房地产新一轮发展热潮，北海房地产进入了稳定发展的新时期，开工项目、施工面积、销售面积逐年快速增长，房地产对财政收入的直接贡献达40%，房地产成为了北海经济的支柱产业。

近几年，北海市经济保持持续、快速的发展态势，2006年-2008年，GDP年平均增长率在15.6%以上，固定资产投资平均增速达到15.1%，财政收入年平均增速超过30%，城镇居民人均收入增速也达到了15.1%。

2009年，北海市全市实现生产总值335亿元，增长16%；

工业增加值115亿元，增长20.8%；

财政收入35.75亿元，增长32.28%；

全社会固定资产投资330亿元，增长65%；

实际利用外资1.31亿美元，增长46.2%；

社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；

居民消费价格指数下降2.5个百分点；

城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；

农民人均纯收入4740元，增长10%。

近十年来，制约北海城市和经济发展的主要瓶颈是支柱产业结构单一、实体产业经济发展相对滞后，经过多年的努力，这一瓶颈逐步得以破解。

2009年，全市实现了“七开”：

北海炼油异地改造石化项目全面开工并加快建设、中电北海电子产业园当年动工当年开园、广西北部湾港铁山港区开港、玉林至铁山港等3条铁路和玉林至铁山港高速公路开始修筑、民生路网一期工程有关路段基本开通、冠岭项目等一批高星级酒店相继开建、北部湾体育中心等一批公用设施开始施工。

在建设重大产业项目、大吨位码头、高星级酒店和培育航空市场、引进股份制银行分支机构等方面迈出了新步伐，使城市焕发出新的生机，产业支撑瓶颈开始破解：

---中石化北海炼油异地改造项目，此项目是广西统筹推进的重大项目之一，也是北海的“一号工程”，计划在北海铁山港工业区投资284亿元，建设一个具有国际先进水平、具备核心竞争力的生态石化区。

项目分二步实施。

第一步总投资104亿元，建设北海炼油异地改造石化项目、涠洲岛30万吨级原油码头及配套工程、铁山港320万方原油商业储备、北海至南宁成品油管道、铁山港至湛江原油管道等项目；

第二步总投资约180亿元，建设千万吨级炼化一体化项目。

项目已于2010年3月3日开工建设，计划2011年9月建成投产，预计年销售收入将达到300多亿元，利税70多亿元，北海市财政收入将因本项目而实现翻番增长，同时以石化基地为核心，带动其他产业的快速发展，北海市经济将继续保持持续、快速的发展态势。

---中国电子北海产业园项目，此项目是中国电子集团与广西实施战略合作的一项重要内容，项目于2009年6月16日开工，2009年12月30日开园。

产业园总面积超过25万平方米，其中一期11万平方米厂房及配套设施已经投入使用，二期14万平方米也将于2010年内建成投入使用，产业园全面建成后年总产值将超过100亿元。

目前产业园已有中国电子北海产业园发展公司、长城计算机、长城能源科技、创新科存储、景光电子、中电兴发、微创软件、宇能科技、松禾科技、迪信创发通信、弘光投资咨询（八达光电）、富诚电子科技、翔鸿电子等13家公司入驻，初步形成“硅谷”效应。

---北海林浆纸一体化项目，此项目为广西有史以来最大的外资项目，该项目由芬兰斯道拉恩索浆纸亚洲有限公司与广西林业集团公司合资建设，生产规模为年产90万吨浆、90万吨纸和纸板，总投资约为人民币220亿元，至今已完成投资约19.3亿元，该项目的落户为北海经济社会建设注入了强劲动力。

---旅游项目建设，目前有重点建设项目16个，总投资279亿元，2010年计划投资17亿元。

已开工项目有银滩创5A配套、涠洲岛鳄鱼山景区创5A配套、五彩滩景区、老城保护改造、北岸改造等5个。

---能源项目建设，目前有重点建设项目30个，总投资38亿元，2010年计划投资11亿元，主要有城市配电网建设与改造、7个110至500千伏送变电工程、北海电厂二期扩建工程等。

调查认为，随着各重大产业项目的逐步开工、建设、投产，北海经济必将呈现多元化格局，石化、电子、港口经济、新能源新材料、旅游、商贸等产业的贡献度将迅速扩大，北海经济将改变房地产业“一枝独秀”的现状，成功实现经济增长模式的转型，由“房地产投资拉动型”转变为“多元化产业经济投资拉动型”，北海市整体经济结构更趋合理，经济快速增长的态势更加明朗。

二、北海市房地产行业概况

（一）北海市房地产行业发展历程

纵观北海的房地产发展，从总体上看大体经历了超常规发展、调整消化和快速发展三个阶段。

1、1992-1993年超常规发展阶段

1992年，受当时全国经济宏观形势的影响和自身区位优势的双重作用，北海房地产热和开发区热空前火爆，内地大量的资金和人员涌进北海。

仅一年多时间，房地产开发公司由6家上升到1000多家，政府批准出让土地高达67．75平方公里，相当于当时北海建成区面积的三倍多，各类开发区十几个。

市场炒卖土地、楼花之风盛行。

1993年随着国家宏观经济调控，北海房地产热迅速跌入低谷，“烂尾楼”、“烂尾路”随处可见。

2、2002-2006年前后的房地产调整消化阶段

1994年-2001年，北海房地产业处于沉寂状态。

2002年，国家财政局、国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。

3、2007年-2010年上半年的房地产快速发展阶段

从2006年下半年开始，随着全国房地产的新一轮发展热潮，北海房地产步入全新的快速发展期，至08年下半年遇国家政策调控暂时放缓，09年初至今年4月份，进入更快速一轮发展。

表2-1-1北海市房地产投资额走势图

自05年以来，北海市房地产投资额总体呈快速增长趋势，07年投资增速高达78.45%，08年由于金融危机及国家政策调控影响增幅有所放缓，但2009年北海市房地产投资额仍达到了58.12亿元，为历年最高水平，2010年1—5月，北海市房地产投资额达到了40.55亿元，同比增长103.18%，说明房地产市场已进入高速发展阶段。

表2-1-2施工、峻工、销售面积、销售额、销售均价对比

年份

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年1-5月

施工面积（万㎡）

99.88

130.67

124.98

174.43

434.46

135.48

竣工面积（万㎡）

67.82

70.25

86.96

79.81

109.9

58.02

销售面积（万㎡）

49.16

60.59

86.22

81.59

143.86

88.17

商品房销售额（亿元）

9.15

11.32

19.98

24.40

50.22

72.82

销售均价（元/㎡）

1464

1762

2614

2842

3491

4568

销售竣工面积比

0.72

0.86

0.99

1.02

1.31

1.52

表中可以看出，5年来施工面积、竣工面积、销售面积、销售额基本呈持续增长态势，特别是销售面积增长明显，06—08年与竣工面积基本持平，09年销售面积大幅超过当年竣工面积，说明供销两旺，且有供不应求之势。

从销售均价看，06年上涨20%，07年涨48%，08年涨8.7%，09年涨22%，总体上价格趋涨，结合销售面积走势，近几年来均表现为量价齐升。

从销售量看，2010年1-4月份持续供不应求，但受“国十条”影响，5月份成交量开始急剧下降。

表2-1-32010年1月至5月的新建商品房交易数据表：

月份

施工面积（万M2）

竣工面积（万M2）

销售面积（万M2）

同比（%）

环比（%）

销售均价（元/M2）

1月

21.75

7.52

19.45

290.56

——

4080

2月

27.68

21.98

12.78

209.44

-34.29

4322

31.25

3月

28.38

7.42

15.58

65.22

21.91

4400

4月

31.5

17.47

21

57.78

34.79

4526

42.33

5月

26.16

3.62

19.36

7.2

-7.81

4584

40.61

注：

数据来源于北海市房地产交易中心

从表2-1-3数据看，5月份销售量为19.36平方米，似乎新政对交易量影响不大，但各售楼部的实际成交量已下降了85%以上，如此大的反差主要是因为5月份到房地产交易中心办理交易备案的商品房，绝大部分是在新政出台前已经签定购房合同但未及时备案造成的，也就是说官方登记与市场实际交易在时间上存在较大的滞后性。

（二）近几年北海市房地产行业的主要特点

纵观近五年，行业发展呈现以下特点：

1、房地产业是北海市经济的支柱产业

2009年，北海市房地产业共完成投资58.12亿元，占全市固定资产投资额的17.61%，直接税收贡献8.08亿元，占全市税收的28.93%，同比增长27.40%。

2010年1—5月，北海市房地产业共完成投资40.55亿元，占全市固定资产投资额的22.68%，直接税收贡献6.49亿元，占全市税收的38.01%，同比增长159.29%。

这仅是直接税收，据有关人士透露，如果包括施工企业、材料供应商等直接相关行业的贡献，以及非税收入中的商品房开发土地出让金，房地产对当地财政收入的贡献实际已经超过50%。

正如《2010年北海市财政预算草案的报告》中指出：

财政收入增长对房地产、石油加工和电力等行业依赖性比较大。

调查认为，在中石化、林浆纸、电子产业园等重大项目产生效益前，北海经济仍属于房地产投资拉动型增长。

2、海景资源是影响房价的主要因素

北海市半岛以内12层楼房以上均可以观海景，从市中心出发，15分钟车程均可向西、南、北方向到达海边，但以到海边距离远近划分，商品房习惯上大致划分为一线海景房（临海）、二线海景房（距海边约1-3公里）、城区房三类，价格也因此有明显差异。

由于北海市城区发展较快，配套也快，因此，人们基本没有郊区房的概念。

表2-2-1北海市住宅市场三大特征对比表

住宅特征

范围概况

物业特征

代表楼盘

均价（元/㎡）

特点

一线海景（临海）

海景大道沿线，具备一线海景资源，能和海零距离接触，是北海海景资源最优越的区域。

海景公寓、海景住宅、别墅、酒店等高端产品。

北部湾1号、森海豪庭、银滩1号、海逸豪园等

别墅：

6000~8000；

海景住宅：

4500~6000；

海景公寓：

9000~10000；

该区域物业档次极高，是别墅物业、海景住宅发展聚集地，且物业价格均高于其他区域。

二线海景（距海边约1-3公里）

虽然无一线海景，但近海，可以观海，是北海海景资源次一级区域。

别墅及海景住区等中高端产品聚集地。

万泉城、水岸香堤、国际家园、景海豪庭棕榈泉、香槟郡等

住宅物业：

3500~4500；

高层公寓：

4000~4500；

别墅物业：

5000~8000；

由于该区海景资源一般，因此高层海景公寓、海景房较为集中。

城区

该价值区位于旧城中心，缺少海景资源，但市政配套齐备，生活及出行极为便利。

精品住宅社区、大型商场等物业。

国际新城、星海颐园、华杰春秋源、俊杰华府、南洋国际金融公寓等

区域房地产市场发展成熟度较高，但物业发展档次相对较低，主要与片区所属旧城区有直接关系。

3、商品房市场是外向型市场

表2-2-2北海市商品房销售人群结构图

截至2006年，北海利用国家优惠政策处置完“烂尾工程”后，城市面貌焕然一新，引起全国的关注。

加上北海优越的地理位置、宜人的气候、优美的滨海风光、发达的交通、低廉的房价和生活成本，以及对北海发展前景的良好预期，吸引了大量的群客到北海购房置业、养老过冬、休闲度假。

06年，当年外地人购房占比就达到了44.21%，07年迅速提高到58.97%，开始成为北海商品房销售的主流人群。

由此也带来了北海市城区人口的剧增，据公安部门统计，05年北海市城区常住人口约20万人左右，从06年起，北海户籍人口每年增幅在5万人以上，已购房入住但未入户籍的外地人口每年约有3万人左右，也就是说城区每年新增常住人口约8万人，城区现有常住人口已增加到50多万人。

外地购房者已成为北海市人口增加的主要渠道之一，特别是来自东北、华北、西北等地的养老、体闲、候鸟族人群，形成了对北海商品房的“半刚性需求”（“半刚性需求”是指购房目的为养老、度假，属自住性质，而非投资、投机用途），北海市已成为真正的移民城市。

以北海市某大型楼盘为例，

表2-2-3北海市某项目成交客户区域来源

根据以上数据显示，本地成交客户占15%，广西区内（不含北海）成交客户占1%，外省成交客户比例高达84%，其中东北、西北和华北地区占比合计54%。

表2-2-4成交客户购房目的比例关系图

从购房目的看，客户购房目的主要是养老，占比29%，主要来自东北、华北地区；

其次就是度假和度假投资兼容（候鸟族），占比合计43%，主要来自东北、华北、西北、江浙、福建地区；

用于日常常住的客户所占比例较少，占比12%。

由此可见，该项目购房客户中属于“半刚性需求”的比例达55%，近几年北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑。

4、商品房交易带动土地交易稳步发展

自2006年以来，北海市土地交易量（本文仅研究北海市城镇住宅及城镇住宅商业用地情况，以下土地数据仅指城填住宅及城镇住宅商业用地）呈上下波动的状态，总体呈现增长态势，这与期间城市经济状况、政府调整政策及市场供需关系有着密切联系。

根据《北海市住房建设规划（2008-2012）》计划，未来每年规划土地供应约1200-1300亩左右，可以预见，未来北海市土地供应仍十分充足，城区建设发展空间较大。

（1）交易量大势呈上扬态势

表2-2-5北海历年土地交易量情况表

自2006年以来，北海城市土地成交量呈波浪式上扬态势。

从成交数量比较，07年成交量最多，达21宗，08年成交量最少，仅为8宗。

从成交面积比较，虽然08年成交宗数最少，但由于天隆地产千亩地块的成交，进一步拉升了08年土地成交面积，达到2168多亩。

2009年北海城市土地成交达到15宗，成交面积达1055亩，大势向好。

（2）交易价平稳增长

表2-2-6北海历年土地交易价情况表

交易额总体上保持平稳增长的趋势，2009年，北海城市土地成交总额为10.55亿元，土地成交均价达到了100.09万元/亩，较08年增长了近57万元/亩，已接近07年土地均价水平。

而从历年地块成交均价上看，07、09年成交均价达到历年最高，这主要由两方面因素导致。

一是这两年全国楼市均处于成交火热态势，北海也不例外，旺盛的需求进一步增强了开发商拿地信心。

二是众多高地价土地的成交，进一步拉升了这两年的土地成交均价。

其中200万元/亩以上成交土地有9块（07年3块、09年6块），100万元/亩以上成交土地有18块（07年10块、09年8块），2009年12月位于茶亭路以南、广东路东侧面积为18.74亩的一地块更是拍出了1.02亿元的高价，以544万元/亩的单价水平成为了北海市的新地王。

另外，08、09年上述拍卖地块有部分属于定向收储、园区配套用途，拍卖价格较低（08年均价为35万元/亩、09年均价为52万元/亩），这也直接拉低了全年土地交易价格水平。

如剔除上述地块，08、09年北海市土地交易均价分别为157万元/亩和271万元/亩，较07年分别增长44万元/亩和158万元/亩，呈稳定增长态势。

（3）土地容积率不断增加，楼面地价水平不断提高

表2-2-7北海市历年土地出让容积率范围列表

地块容积率范围

1.5-2.0

1.8-2.5

2.5-3.5

2.5-6.0

楼面地价（元/㎡）

—

866

1004

1429

备注：

以上表中容积率仅代表历年80%以上土地成交容积率范围

从历年土地成交容积率分析，容积率呈现逐年增长趋势。

依据行业经验分析，北海城市住宅建筑将由过去低层、多层建筑步入小高层、高层建筑轨道，而近两年高层建筑发展更为显著。

容积率的不断增加，从另一层面也反映了北海城市土地供应日益稀缺，城市中心大面积土地出让已不再可能，因此小面积大容积率的地块将是未来城市高层住宅发展的趋势。

从楼面地价情况分析，用于商业用途的地块的楼面地价也呈现逐年增长趋势，由于地价成本在房价成本中所占比重较大，这决定了未来两年内商品房价