最新版政府保障性住房建设项目可行性研究报告.docx
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最新版政府保障性住房建设项目可行性研究报告
政府保障性住房建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目名称：
**市**政府保障性住房建设项目
（二）项目性质：
新建
（三）建设地点：
本项目位于**市**区**桥村梁丰1、6组。
（四）项目用地：
项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。
工程建设规划净用地面积51293.75平方米（约76.55亩）。
土地取得方式为行政划拨。
（五）项目业主：
**市住房保障中心
**市住房储备中心
二、研究范围及主要编制依据
（一）研究范围
**省**工程咨询监理有限公司受项目业主委托，对**市**政府保障性住房建设项目进行可行性研究并提交《**市**政府保障性住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：
项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。
（二）主要编制依据
1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》
2、《**市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划》
3、《**市住房建设规划（2014－2018）》
4、**市人民政府《关于贯彻国务院<关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强公共住房制度体系建设的意见》
5、**市发展和改革委员会关于**市**政府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批【2018】155号）
6、**市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要”（成府阅【2018】34号）
7、**市国土资源局关于**市住房保障中心、**市住房储备中心意向用地意见函（成国土咨询函【2018】31号）
8、**市规划管理局关于本项目的规划条件通知书
9、**市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于**市规划管理局“成规建筑并【2018】-01）”的回复
10、项目其他有关资料
三、可行性研究的主要结论
（一）项目建设必要性
加大社会保障性住房建设成为2018年中央“两会”商讨议论的热门话题。
各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。
可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。
这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。
项目建设的必要性主要有以下几个方面：
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。
2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题。
3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。
（二）建设内容及规模
本工程建设政府障性住房3352套，其中：
廉租房500套，建筑面积为25079㎡，经济适用住房800套，建筑面积为56847㎡，限价房2052套，建筑面积为167455㎡。
总面积为281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。
（三）工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：
2018年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。
2018年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。
2018年9月至2019年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。
（四）项目建设投资及资金来源
1、项目建设投资
本项目建设投资约95970.20万元，其中第一部分工程费用72109.50万元，第二部分工程其它费用16497.40万元（含土地费用11541.00万元），第三部分基本预备费3853.30万元，第四部分建设期利息3510.00万元。
详见附表1。
2、资金来源
本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：
项目资本金30970.20万元，占总投资额的32.27%
建设期贷款65000.00万元，占总投资的67.73%。
（四）资金使用计划
本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。
（五）结论
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。
对此，从2013年开始，接连出台了一系列调控政策。
温家宝在2018年两会中指出2018年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。
促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施。
项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。
根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。
综上所述，项目建设十分必要且可行。
第二章建设背景及必要性
一、房地产市场背景
2012年以来，商品房市场价格上涨很快，到2015年下半年，我国各主要城市房价相对于2012年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。
从2015年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2016年全年房地产市场出现短暂的回落。
但是，2017年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。
我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。
说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。
一位网友这样跟帖说：
“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。
不要怀疑——这是事实。
”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为了抑制快速上涨的房价，从2013年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。
但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。
在2017年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2018年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。
但令人不可思忆的是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。
**市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。
据2015年**市中心房价分析和**市物价局近日发布的统计数据，**市中心地段（府河以内）商品房住宅集中成交价，6月已达5899元/平方米，高者已近万元/平方米，同比上涨24.69%。
三环路以外，集中成交价为4240元/平方米，同比上涨1.10%。
数据显示，**市区商品房住宅平均成交价5258元/平方米，环比微涨1.45%，同比上涨4.89%。
府河以内，商品房住宅集中成交价为5899元/平方米；一、二环路之间，集中成交价为5170元/平方米；三环路以外，集中成交价为4240元/平方米。
8月初市区二手房交易均价达到5283元/平方米，环比五月增长4.2%。
2016年6月份**市政府为满足灾后重建，出台的一项鼓励性政策：
《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）。
“截至12月9日，**市主城区商品房交易量突破1260万平方米，郊区突破1500万平方米”，根据**锐理数据平台的统计，由于年底优惠政策大限到来，从11月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米6458元，这成为**市房价近几年来的最高峰。
据统计，2017年5月份，**房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米5566元一路攀升，至11月底均价已高达每平方米6458元，成为**均价的新高。
二、房地产市场调控政策
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。
对此，从2013年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。
温家宝在2018年两会中指出2018年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。
促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：
一是继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。
建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
扩大农村危房改造试点范围。
各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
二是继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。
盘活住房租赁市场。
三是抑制投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度。
完善商品房预售制度。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
三、保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。
而据民政部数据显示，2013年城镇低保人数稳定在2200左右。
这是一个不可忽视的群体。
然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。
因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。
从1991年提出建立保障性住房制度到2012年出台相关管理办法，已有数年光景。
截至2013年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。
虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。
**市政府从1999年开始启动廉租住房工作，到2012年实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。
同时，大力建设经济适用房。
在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。
截至2014年底，累计解决城区11万多户中低收入及以下水平家庭的住房问题，占城区住户总数的10%以上。
2015年**市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实100亩土地，建设20万平方米廉租住房。
从2015年1月开始，**市政府率先在全国范围内推行的“零租金”优惠政策，为**市城区4.8万余户低收入家庭解决了住房问题。
虽然**市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有许多住房困难的家庭亟待解决。
目前**市的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的，它是落实和完善**市公共住房保障体系的重要手段。
四、项目建设的必要性
最近，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。
各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。
可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。
这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。
1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。
在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。
因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。
政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。
如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。
目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。
截至2013年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。
因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。
2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性
近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。
当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。
低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。
第三章项目区域现状和规划
一、**市概况
**市是**省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。
近年来，**市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。
2015年，**市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。
（一）城市性质及规模
**市是**省省会，中国副省级城市之一，**省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。
93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。
**市辖9区4市6县，面积12390平方公里，全市户籍人口1112.3万人,常住人口1257.9万人。
**市中心城区面积598平方公里，目前的建成区面积约283平方公里。
未建成区域117平方公里属于规划的建设用地，198平方公里为非建设用地。
（二）自然条件
1、地理
项目区域位于**市区位于**平原东部，平均海拔约500米。
**平原是我国西南地区最大的平原。
地势西部略高东略低，属典型的内陆地带。
平原及台地构造上属**坳陷，区域地质稳定性一般良好，主要工程地质问题是局部地带的区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。
2、气候
**属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16摄氏度，年降雨量1000毫米左右。
气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短、空气较为潮湿。
**的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。
3、水资源
**市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明的都江堰灌溉工程，河网密度1.22公里/平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深715毫米，年径流总量89亿立方米。
目前，**市建立了60多个污水净化设施，污水处理厂14个，日处理总规模达122.4万吨。
城区及临近河段的污染物浓度总体上已呈下降趋势。
2016年，中心城区**市中心城区污水处理规模将新增82万吨/天，五城区（含高新区）污水处理率将达到90%以上。
4、交通
**交通经过多年的建设和发展，以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。
**是全国45个公路主枢纽城市之一，也是**省高速公路网的重要支撑点。
过境国道主干线有三条，国省干线公路13条，已建成“1环+9射”状的市域高速公路网，总里程达437公里，辐射**90%以上国土面积；全市公路总里程2014年达到18089公里。
中心城区现有城市道路1445公里，道路面积3686万平方米，人均道路面积达8.9平方米/人。
5、旅游
**旅游资源得天独厚并具鲜明的**特色：
一是人文景观多。
全市现有人文景观172处,全国重点文物保护单位6个，省级文物保护单位33个。
二是自然景观全。
三是旅游资源分布相对集中。
四是**旅游地理位置十分优越。
（三）城市社会经济的现状与发展
**的致力于创建中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。
**已形成了电子信息、机械、食品、医药和化工等六大支柱产业，形成了竞争力较强的家具和鞋业产业集群。
**市被连续被评为“中国城市综合实力50强”，综合实力排中西部地区前列。
近年来，**市国民经济快速增长。
2017年全市实现地区生产总值4502.6亿元（见图1），比上年增长14.7%。
其中：
第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。
一、二、三产业比例关系为5.9:
44.5:
49.6。
按常住人口计算，全市人均生产总值达39510元（约5785美元）。
**市城市建设成效显著，中心城区水环境综合整治工程、旧城改造、城中村改造等一批重大建设项目顺利推进，城市功能不断提升；公用事业服务能力不断增强：
自来水供水总量达5.21亿立方米，生活用水日供水能力180.95万吨。
**科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第一强市。
2017年末全市户籍人口1139.6万人,比上年末增加14.7万人；常住人口1286.6万人，增加16.0万人。
人口自然增长率为1.9％。
。
全市符合政策生育率为93.6％。
城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农村居民人均纯收入7129元，增长10.0%。
二、**区概况
“濯锦之江，源远流长”，以闻名千古的濯锦之江冠名的**区，地处**市东南部，位于国务院批复**市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。
区域面积62.12平方公里，常住人口40万人，辖13个街道办事处和2个乡。
区内平均海拔500米，其西北部地势平坦，为**市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，为“两高一优”农业发达的城郊，年平均气温16.2℃，年降雨量800－1000毫米。
辖区内有著名的春熙路、盐市口商业区，是**市最繁华的中心城区。
三、项目周边概况
本项目位于三环路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。
第四章需求分析与政策保障
一、需求趋势
住房是人们基本的生活需求，是民生之需。
在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。
然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。
为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定90平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2015成为了一个被提及率几乎最高的词汇。
发展需求。
从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。
过去的的遗留问题。
在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。
实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。
实际上在70年代、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。
人口分布不均。
我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。
在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。
另有一个重要现实问题，95%的人是集中在不到50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供需不对称的因素。
需求现状。
据2012年统计，**市符合经济适用房申购条件的市民多达7万余户，经济适用房的有效供给远远不足。
需然政府近几年加大了政府保障性住房的建设力度，但远远不够。
从2014公布的《**市住房建设规划（2014－2018）》看，2015-2018年，每年的公共住房（政府保障性住房）为1.25万套，加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建设任务任重而道远。
二、住房保障的对象及政策目标
住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。
住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的群体（如老年人、残疾人等）。
如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。
更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。
尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居”，而不是“人人都有产权房”。
遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。
我国的保障性住房建设可界定为：
是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。
更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。
三、保障性住房的供给形式与供给方式
（一）保障性住房的供给形式与对象
保障性住房的供给形式以廉租房、经济适用房及限价房的形式供应。
1、廉租房
根据规划，新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配建，配建比例按规划将控制在建筑面积的10％～15％。
针对五城区（含**高新区）廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭。
2016年度低收入住房困难标准为家庭年收入2.2万元以下，人均住房面积16平方米以下的家庭。
2、经济适用房
针对五城区（含**高新区）经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。
2016年度经济适用住房保障对象为家庭年收入4万元以下、人均住房面积16平方米以下的家庭。
从2018年起，中心城区经济适用房的保障“准入线”从家庭年收入由40000元以下调整为50000元以下，使更多“夹心层”家庭实现“安居梦”。
3、限价房
限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本市居民以及在本市务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。
2016年度限价商品住房供应对象为家庭年收入在6万元以下、家庭住房面积在55平方米以下或人均住房面积在16平方米以下、具有本市户口的家庭；在本市有固定工作，并连续缴纳社保两年以上的外来务工家庭；年龄在35周岁以上、无自
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