地产项目后评估报告Word文件下载.docx
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但从签订土地出让合同到一期正式开工长达18个月，较大影响了整个项目合理开发周期安排。
留庄官邸和酒店式公寓的精装修管理具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。
工程管理中采用了样板区现行的做法，针对楼幢多、作业面广的特点，通过样板区的施工，为大面积施工后的工程管理和质量控
制提供经验。
七、项目团队建设评估
留庄项目是翡翠城团队从单一项目建设向集团化管理转变的契机。
由于中途某集团因结转利润的要求提出希望项目于2008年底交付，工程管理系统经受住了巨大的压力，付出了艰巨的努力。
通过留庄这样的高端项目的锤炼，磨合出一支能吃苦打硬仗、凝聚力强的队伍，培养了一批工程、精装修、财务和成本管理的专业人才。
目 录
第一章项目概况一、项目情况简述二、项目总投资
三、项目开发主要合作单位四、项目开发大事记
第二章 项目开发主要环节回顾和总结
一、项目策划定位二、项目设计管理三、前期报批管理四、项目销售管理五、项目工程管理六、项目成本管理七、客户服务管理八、项目竣工交付九、项目财务管理十、项目经营管理
第三章、项目总结评价
第四章、对类似项目开发和集团后评估工作的建议
第一章 项目概况
一、项目情况简述
浙江发展房地产开发有限公司于2005年5月13日经过13轮激烈的书面竞价，以公开竞买的方式竞得杭政储出【2005】2号地块，地块系住宅含公建配套和公共设施用地。
后经集团董事会斟酌再三，决定与某集团合作开发本地块，于
2005年9月组建浙江发展某房地产开发有限公司，注册资本金5000万元，某集团占股比45%，由翡翠城项目团队负责营造。
并取“西溪且留下”之意，命名为留庄。
1、项目区位和地理位置
留庄项目隶属西溪板块，位于西湖区西溪国家湿地正南侧，东至浙江化工科技集团有限公司，南至杭州大自然磁带厂，西至中国人民解放军73021部队，北至天目山路。
项目周边主要的配套设施有留下西湖高级中学、规划中小学及医院。
5-10分钟车程内的配套有：
学校：
星洲求是小学、文新小学、育华小学、育华中学、留下西湖高级中学、杭州第十五中学；
幼儿园：
育华幼儿园、杭州省级机关府苑幼儿园等；
休闲购物：
集新华书店、UME影院、银乐迪KTV、物美超市、购物、餐饮、游乐园等为一体的西城广场；
五星级酒店：
西溪天堂悦榕庄酒店和喜来登酒店。
Ø
留庄项目区位图
项目原始地貌:
地块西南角
地块东北角
2、规划指标
杭政储出【2005】2号地块出让的规划总用地面积为51062㎡
（折合76.6亩），规划指标为容积率1.1-1.3，即可建地上面积区间为51062-66380平米，限高黄海高程18米，建筑密度≤37%，绿化率≥25%。
3、项目建设规模
留庄项目由14幢建筑单体组成，1-9号楼为120套平层官邸公寓，10-13号楼为229套酒店式公寓，一层人防地下室面积为19576平米，地下车位344个，地上车位8个，车位配比为1：
1.02。
容积率
地上建筑面
积（平米）
地下建筑面积
（平米）
地上可售面积
楼面地价
（元/平米）
规划指标
1.1-1.3
51062-66380
7547-9812
报建指标
1.17
59960
17607
54157
8356
实测面积
1.15
58623
19576
53178
8546
注：
本表的楼面地价按地价款5.01亿元计算，理论最低的楼面地价7547元/平米。
项目不可售面积10480㎡（包括会所、酒店、多功能厅、物管用房、经营用房、人防设施、自行车库等）。
4、规划布局
留庄项目的总平图：
总平面的布局以会所和泳池景观为中心和轴线,布置各个组团。
住宅的布局强调围合式组团布局，同时通过不同户型的错落组合，打破组团封闭的形式，把中心绿化、自然风景引入到组团之中，使每户获得最大范围的景观。
酒店式公寓布置在小区北侧，北可尽揽西溪湿地盛景，同时遮挡天目山路部分行车噪音。
会所布置在东侧入口广场，是业主进入整个小区的公共客厅和相互交流的主要空间。
5、项目产品描述
留庄项目各楼幢均设电梯，包含两种精装修产品类型：
260平米-430平米的平层层官邸大宅和公建配套的拎包入住型产权式酒店公寓。
是继北京御园后，在华东地区的首个圆厅十字户型平层官邸大宅项目。
留庄共设有4个地下室，园区还配备独立4000多平米的2层豪
华会所，是杭州极为少见的低层、低密度、豪华全精装修高尚住宅区。
6、项目开发周期
留庄于2005年5月13日与杭州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，截止到2009年5月30日留庄全面入伙交付，项目发展总周期为4年，共计47个月。
其中一期4-9号楼开工时间06年12年28日，施工周期为2年零6个月，二期包括会所、1-3号楼以及10-13号楼，开工时间2007年6月12日，施工周期为1年零
13#
12#
11#
10#
9#
8#
会
所
7#
5#
6#
4#
留庄一期
11个月。
留庄二期
3# 2#
1#
组成楼号
1-3#、10#~13#楼和
会所
大户型
18户
酒店式公寓
213户
开工日期
2007.6.12
组成户数
4#-9#楼
102户
2006.12.28
二、项目总投资
1、项目立项决策批复投资8亿元，所需资金自筹解决。
其中项
目土地中标价为50100万元。
2、初步设计批复概算130100万元。
3、项目总预算128705万元
留庄高级公寓总成本预算分析表
序号
项目内容
金 额
（万元）
建筑面积单方成本
销售面积单方成本
组成比例
1
土地成本
52473.74
6764.96
9689.19
40.77%
2
前期费用
3737.79
481.88
690.18
2.90%
3
工程费用
50064.18
6454.31
9244.27
38.90%
4
期间费用支出
12339.59
1590.83
2278.48
9.59%
5
营业税金及附加
10089.32
1300.72
1862.98
7.84%
6
总成本
128704.62
16592.70
23765.09
100.00%
7
总收入
156823.97
20217.87
28957.29
成本利润率
8
税前利润
28119.35
3625.17
5192.19
21.85%
3%
39%
前期费用工程费用
40%
10%
8%
4、实际完成投资情况
留庄项目截止2010年10月，动态投资总额为129807万元，超预算投资1098万元，实现在总投资增长0.86%的前提下，收入增长6.5%，税前利润增长32.3%的良好业绩。
由前期费用、工程成本和期间费用组成开发总成本为64555万元，较预算减少1587万元；
主要原因有三：
1是销售资金回笼迅速，减少了财务利息的支出；
2是充分利用翡翠城团队的整合边际效应，管理费用有较大节余，3是销售费用控制良好。
由于售价攀升，实际支出的营业税金及附加为12680万元，超预算2591万元，占实际总成本的10%。
留庄高级公寓实际总成本分析表
实际金额
超预算金额
52572.11
98.37
6722.86
9886.06
40.50%
3135.39
-602.4
400.95
589.60
2.42%
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
实际金额（万元）预算金额（万元）
53603.00
3538.82
6854.69
10079.92
41.29%
7816.61
-4522.98
999.58
1469.90
6.02%
12680.39
2591.07
1621.55
2384.52
9.77%
129807.50
1102.88
16599.64
24410.00
166998.66
10174.69
21355.60
31403.71
37191.16
9072.31
4755.96
6993.71
30.34%
2%
41%
41%40%
6%
土地成本前期费用工程费用
留庄实际成本和预算成本组成比例比较（其中内环为实际成本）
三、项目开发主要合作单位
1、设计合作单位
1）建筑规划设计：
浙江某东方建筑设计有限公司
2）景观设计：
雅博奥顿国际有限公司
3）室内精装修设计：
BILKEYLLINASDESIGNLIMITED
4）精装修深化设计：
苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司
5）景观灯光设计：
美国BPI碧谱照明设计公司
6）样板房软装设计：
上海梦思装饰工程有限公司
上海迪扬装饰设计有限公司
7）会所软装设计：
上海典绎装饰工程有限公司
2、主要施工合作单位
1）总承包工程施工：
中天建设集团有限公司
2）外立面石材幕墙施工：
浙江亚厦幕墙有限公司
上虞市康利装饰有限公司
3）铝木复合门窗施工：
北京美驰建筑材料有限责任公司
4）景观工程施工：
浙江某景观工程有限公司
5）平层官邸精装修施工：
上海市建筑装饰工程有限公司
深圳海外装饰工程公司
浙江亚厦装饰集团有限公司华鼎建筑装饰工程有限公司
6）会所精装修施工：
浙江诸安建设有限公司
7）酒店式公寓精装修施工：
深圳洪涛装饰股份有限公司
北京深长城建筑装饰工程有限公司
3、主要材料设备供应商
1）住宅空调供应商：
浙江美佳空调电器有限公司（日本大金）
2）电梯供应商：
广州日立电梯杭州工程有限公司
3）新风供应商：
浙江卓灵建筑智能技术有限公司（美国霍尼韦尔）
4）中央吸尘供应商：
浙江森都住宅科技开发有限公司（美国beam）5）地暖供应商：
杭州意格供热工程有限公司（德国乔治费舍尔）
6）燃气锅炉供应商：
北京菲斯曼供热技术有限公司（德国菲斯曼）
7）住宅洁具供应商：
浙江汇丰建材有限公司（德国唯宝）
8）住宅龙头供应商：
杭州沃驰建材有限公司（德国汉斯格雅）
9）官邸橱柜供应商:
北京博宝厨房设备有限公司（德国博德宝）
10）酒店式公寓橱柜供应商：
杭州柏丽贸易有限公司（德国柏丽）
11）厨房电器供应商：
江苏博西家用电器销售有限公司（德国嘉格
纳及西门子）
杭州善邦电子贸易有限公司（伊莱克斯）
4、其他合作单位
1）项目策划整体推广：
杭州捷群广告有限公司
2）工程监理：
浙江江南工程管理股份有限公司
3）工程造价审计：
浙江万邦会计师事务所
杭州信达投资咨询估价监理有限公司浙江金诚工程造价咨询事务所有限公司浙江天健东方会计师事务所
杭州天元土木工程造价咨询有限公司
4）招标代理服务：
杭州中成工程设备招标代理有限公司
5）物业管理服务：
浙江某物业管理有限公司
浙江某酒店管理有限公司
四、项目开发大事记
2005年
1、2005年9月29日浙江发展某房地产开发有限公司成立，公司注册资金5000万元，铁投集团和某集团的持股比例分别为55%和45%。
2、2005年10月8日在杭州市计划与发展委员会立项；
3、2005年10月27日取得勘测红线和项目选址意见书；
2006年
4、2006年3月23日召开方案和初步设计评审会，5月26日取得方案和初步设计批复；
5、2006年6月5日取得建设用地规划许可证；
6、2006年8月28日取得一期土地使用权证；
7、2006年12月4日取得一期规划许可证；
8、2006年12月28日取得一期施工许可证；
2007年
9、2007年3月1日以原深蓝广场项目营销团队为基础建立留庄营销团队；
10、2007年3月15日某东方建设设计院完成所有建筑设计修
改施工图；
11、在07年3月19-22日参加某集团组织的新品物业品鉴会,在某老客户当中正式亮相并进行意向客户积累。
12、2007年4月28日取得二期土地证；
13、2007年5月4日样板小楼外立面评审通过；
现场评审样板小楼
14、2007年5月17日，为确保提前开盘，经过28天的奋战，杭大路销售展示中心投入使用，正式开始接待客户；
销售中心入口
留庄销售中心客户接待区
15、2007年5月17日项目首次参加杭州房地产博览会第七届人居展，留庄模型亮相。
16、2007年5月24日取得二期规划许可证；
17、2007年6月开始举办系列某老客户小型座谈会，邀请某各小区业主参加。
18、2007年6月11日取得二期施工许可证；
19、2007年7月BLD设计事务所完成会所及样板房室内设计施工图；
20、2007年7月第一幢楼4#楼屋面结顶；
21、2007年8月留庄官邸展示样板房进场施工；
22、2007年8月上旬开始，通过报纸、户外、杂志、网络等多渠道全城推广本项目，在短期内快速扩大项目知名度。
为项目2007年10月开盘打下基础。
23、2007年10月与项目相临部队内的雨污水管移位；
24、2007年10月20日取得一期商品房预售证，留庄一期官邸大宅开盘，开盘当月实现销售率约70%，开盘一月实现销售率
94%。
2008年
25、2008年3月21日一期工程全部通过中间结构验收
26、2008年4月18日会所景观样板区和样板房正式开放；
27、2008年5月17日取得二期商品房预售证；
留庄官邸大宅二期和酒店式公寓—小轩开盘，当月实现销售率约61%；
28、2008年5月9日二期工程通过中间结构验收
29、2008年10月1日中心花园景观样板区正式开放；
30、2008年12月23日取得工程规划验收合格证；
2009年
31、2009年4月留庄项目通过竣工验收；
32、2009年5月1日留庄项目顺利交付第一套房子；
33、2009年5月5日取得房屋建筑工程竣工备案表；
34、2009年5月31日顺利完成留庄VIP交付工作，交房率达到85%；
35、2009年5月5日取得房屋建筑工程竣工备案表；
36、2009年6月6日留庄现场举办留庄交付答谢晚会；
37、2009年11月11日留庄获得国家住建部3A级住宅性能认定；
2010年
38、2010年4月25日为留庄项目的清算基准日，5月17日发布留庄清算公告。
项目建设进程鸟瞰图
2006年12月19日
2007年4月20日
2007年10月23日
2009年5月17日
一、项目策划定位
1、2005年房地产市场背景回顾
2005年二季度开始，国家宏观调控措施所取得的效果进一步显现，杭州市房地产市场环境发生了明显变化：
市场信心受到打压，短期内购房者以观望为主，成交量持续萎缩，新建商品房价格出现区域性回落，市场回暖步伐缓慢。
主要表现为：
1）市场信心受挫，观望情绪浓厚，短期难以恢复
2）市场供求关系变化，需求受到抑制，成交大幅缩减
杭州房地产市场自05年宏观调控后长期低迷，直至07年5月方显现回暖迹象。
2、项目策划定位分析
由于留庄的地价较高，区位处于留下和西溪之间，周边无高档物业支撑，且生活配套较为缺乏，地势与周边相比较为低洼，离化工研究院和天目山路较近，有一定的噪音影响。
而项目的优势是楼盘规模小又临近西溪湿地，借杭州市政府大力打造西溪湿地高端住宅商务氛围的势，可以发掘从西湖到西溪的居住风尚和稀缺价值。
项目的机会是”九树”首创杭城平层精装修大宅的思路，类似精装修平层大宅的产品在杭州未见其二，可以抓住时机走高成本高定位的高端物业路线，找到产品差异化的出口突围，避免市场同质产品定价瓶颈的局限。
因此，留庄项目的定位已经十分清晰，要做足容积率要定位创新要产品创新，走高端小众的差异化之路，让客户和市场找不到价格参
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