XX世纪城项目销售执行方案整理Word文档下载推荐.docx

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产品配备有铝合金断桥门窗、中空玻璃保温系统及少部分新风系统，并确保工程拥有更多地下室、车库、停车场的配比率。

在将来小区入住使用阶段，榕城置业将聘请专业的物业管理公司为业主提供全方位的精致服务，同时为了回报林州消费者对榕城置业及世纪城的关注，榕城置业推出凡入住“世纪城”的业主，均可享受免收30年物业管理费的举措，此举在全国尚属首例。

此后，榕城置业依据林州市物价局制定的标准进行合理取费。

“世纪城”工程将在2009年初进入正式施工及市场准备阶段，预计于年下半年入住。

综上所述，相信消费者必将满意于榕城置业的悉心钜献。

（五）工程基本经济技术指标

规划用地：

10000m²

总建筑面积：

500000m²

容积率：

3.8

绿化率：

30%

总户数：

240户

商业：

10000多平方M

二、河南省房地产发展状况

（一）2007年河南省房地产开发形势分析

2007年，河南认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全省房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。

房地产开发规模不断扩大，开发结构进一步优化，开发投资增速高位回落，资金到位良好，市场运行平稳。

全年全省房地产开发投资837.11亿元，增长43.8%，高于全国平均水平13.6个百分点。

1、2007年河南房地产开发市场运行基本特征

（1）房地产开发投资增速在结构优化中高位回落，但仍保持高速增长，房地产开发投资结构进一步优化。

2007年，河南省住宅投资639.42亿元，增长47.8%，比重由上年同期的74.3%上升到76.4%；

商业营业用房投资106.22亿元，增长33.7%，比重由上年同期的13.7%下降到12.7%；

办公楼投资30.80亿元，增长61.8%，高于住宅增幅14个百分点，比重由上年同期的3.3%上升到3.7%，办公楼投资快速增长，应引起关注。

房地产开发投资持续快速增长，高位回落。

截止到2007年底，全省房地产开发投资增速连续50个月超过30%且高于全国平均水平。

2007年全省房地产开发投资增速比上年回落6个百分点，比2007年一季度回落15.3个百分点、比上半年回落1.6个百分点、比前三季度回落1.0个百分点。

房地产开发投资占全国的比重上升。

2007年全省房地产开发投资总量居全国第12位，增速居全国第6位，占全国的比重由上年的3.0%上升到3.3%。

（2）施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加。

2007年，全省在建房屋施工面积10555.64万平方M，增长50.4%，其中，商品住宅施工面积8633.67万平方M，增长53.9%。

全省商品房屋新开工面积5061.17万平方M，增长51.9%，其中，商品住宅新开工面积4286.48万平方M，增长58.6%。

（3）经济适用房建设保持快速增长，比重略有下降。

2007年，全省经济适用房建设完成投资45.78亿元，增长40.6%，占住宅投资的比重为7.2%，同比下降0.3个百分点。

经济适用房新开工面积321.23万平方M，增长34.9%，占住宅新开工面积的比重为7.5%，同比下降1.3个百分点。

（4）房地产销售良好，市场运行基本平稳。

2007年，全省房屋竣工面积2786.30万平方M，增长65.7%，其中，住宅竣工面积2338.82万平方M，增长66.2%。

全省商品房销售面积3934.10万平方M，增长63.3%，其中，商品住宅销售面积3575.25万平方M，增长63.2%。

商品房销售额885.81亿元，增长82.7%，其中，商品住宅销售额743.48亿元，增长84.2%。

在商品房销售中，全省现房销售面积1452.05万平方M，增长60.4%；

销售额261.43亿元，增长74.1%。

期房销售面积2482.05万平方M，增长65.0%；

销售额624.39亿元，增长86.6%。

截止2007年底，全省商品房空置面积260.29万平方M，下降3.9%，其中住宅空置面积146.34万平方M，下降8.4%。

（5）土地购置面积略有回升、完成土地开发面积下降。

2007年，全省房地产开发企业购置土地面积1573.40万平方M，增长0.7%。

完成开发土地面积1202.55万平方M，下降33.0%。

（7）资金到位良好，自筹、定金及预付款是主渠道。

2007年，到位资金增速一直快于开发投资增速。

全年全省房地产开发到位资金1070.19亿元，增长55.0%，高于开发投资增速11.2个百分点。

其中国内贷款92.77亿元，增长29.8%，比重由上年的10.4%下降到8.7%；

自筹资金460.77亿元，增长50.9%，所占比重达到43.1%；

定金及预付款320.40亿元，增长53.8%，所占比重达到29.9%；

利用外资9.46亿元，增长33.2%。

2、河南房地产开发投资快速增长的原因分析

（1）有效需求的拉动。

近年来，河南城镇化进程加快，农村人口加速向城镇转移，对住房需求迅速扩大，2007年全省城镇化率达到34.3%，2003年以来河南城镇化率年均提高1.7个百分点，是河南历史上城镇化推进最快的时期。

同时，河南坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原则，积极吸引社会资金参与老城区和“城中村”的改造，市场有效需求较大。

2007年，在房地产开发的资金来源中，定金及预付款达320.40亿元，增长53.8%。

定金及预付款的高速增长，从一个侧面说明居民购房的积极性高涨，市场需求增加，从而刺激开发商加快了房地产开发的速度。

（2）开发成本上升的拉动。

土地新政策执行后，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾，在一定程度上推动了地价上涨，土地交易价格的上涨直接导致房屋开发的成本增加；

国家严格规定了经营性用地必须经过招标、拍卖、挂牌方式取得，这一政策的出台，对土地交易价格走强起到一定影响。

据调查，郑州市、洛阳市、平顶山市土地交易价格在2006年同比分别上涨4.0%、9.2%、8.4%的基础上，2007年又分别同比上涨5.3%、9.6%和10.8%。

同时建筑安装工程主要材料费用成本增加及人工费价格的上涨，对商品房的配套和环境的要求不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

据调查，2007年，河南省建筑安装、装饰工程价格同比上涨6.3%、人工费价格同比上涨9.8%。

（3）河南房地产开发市场起步较晚。

河南地处中原，人口众多，房地产投资仅占全国的3.3%，与人口占全国的7%、GDP占全国6%、投资占全国的5.5%不吻合。

2007年，河南房地产开发投资占城镇投资的比重为12.7%，远远低于全国21.5%的平均水平；

河南房地产开发投资增速居全国第6位，但投资总量仅居全国11位。

因此，河南房地产开发的持续快速增长有一定的历史背景支撑。

3、当前河南房地产开发市场存在的主要问题

（1）房地产市场结构性矛盾依然突出。

2007年，河南商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方M以下商品住宅所占比重仍显偏低。

全年全省经济适用房投资45.78亿元，增长40.6%，低于同期商品住宅增幅7.2个百分点，占商品住宅投资的比重由上年的7.5%降至今年的7.2%。

90平方M以下商品住宅施工面积占商品住宅施工面积的19.3%，90平方M以下商品住宅新开工面积占商品住宅新开工面积的23.1%，距70%的目标有很大差距。

经济适用房和90平方M以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。

（2）房地产开发市场秩序不规范。

在开发交易环节，部分工程存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。

同时，商业步行街、商贸城等重复建设，商业营业用房价格上涨过快，市场存在潜在风险。

个别城市近两年商品住房购买力集中释放，房价不断攀升，大量资金涌向房地产开发行业，房地产开发规模迅速扩大，但市场有效需求在短期内是有限的，如果不加以有效引导和控制，有可能会造成商品房新的空置现象。

（3）区域发展不平衡。

2007年，郑州市房地产开发投资298.76亿元，占全省的35.7%，洛阳市投资110.10亿元，占全省的13.2%，两个省辖市占到全省的48.9%，而其余16个省辖市投资428.25亿元，仅占全省的51.1%。

可以看出，房地产开发投资向省会等中心城市高度聚集，而其他城市房地产开发投资规模小，发育迟缓，地区间发展的差异明显。

4、2008年河南房地产开发形势判断及政策建议

2008年全省房地产开发市场，随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，将保持快速健康的发展趋势。

房地产开发投资仍将保持一定的规模，其中，中小户型、中低价位的普通住房以及经济适用房投资规模有望扩大。

受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓解。

（1）房地产开发投资仍将保持一定的规模。

尽管宏观调控对房地产开发市场产生一定的影响，但是由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南将继续加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，近几年房地产开发投资仍将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。

（2）住房需求仍将保持长时期的上升趋势。

全省目前的经济发展水平是居民对于住房需求的旺盛时期，随着居民住房条件的改善和城市化的快速推进，从整体上看住房的潜在需求比较旺盛。

尽管受各项调控政策的影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。

随着全省城镇化水平的不断提高，城镇人口不断增加，对住房需求将保持长时期的上升趋势。

（3）住房供应结构将发生变化，住房需求将回归理性。

李成玉省长在政府工作报告中指出，当前和今后一个时期河南将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题。

因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求将回归理性。

总体判断，2008年全省的房地产开发业将朝着快速健康的方向发展，社会住房保障将逐步扩大，廉租房建设、经济适用房建设将得到加强。

为促进河南房地产开发市场又好又快发展，当前和今后一个时期河南要继续加强和改善宏观调控，调整住房供求结构，增加有效供给，进一步规范市场秩序，着力解决低收入家庭住房问题，推动房地产开发市场切实转入科学发展的轨道。

（4）继续加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。

要加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。

要积极鼓励房地产开发企业参与县城改造和建设，培育县域房地产开发市场。

（5）继续调整住房供应结构，切实增加有效供给。

要继续加大经济适用房和90平方M以下商品房建设力度，围绕房地产建设布局调整，抓好新开工程土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。

从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。

（6）切实做好稳定房价工作。

要把控制房价作为2008年乃至以后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，抑制房地产价格过快上涨，使房地产价格保持合理的水平。

（7）完善土地供给制度。

强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。

在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。

（8）加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。

严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。

完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作。

加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行工程资本金制度和工程手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。

规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平。

（二）2008年房地产形势浅谈.

大环境:

1、利好:

（1）中国经济仍保持较快增长.

（2）人民币对美元单边升值.热钱流动性资金过剩仍然存在.

2、利空:

（1）人民币对美元单边升值.相对物价上涨.对内型成贬值.

（2）通货膨胀造成购买力下降.包括支付信贷能力降低.

（3）前期房价增长过快.已提前消费自用购房能力.

（4）利率不断走高.房产性价比总体降低,已不符中长线投资价值.

（5）股票市场资金疲软.受美国次贷影响.走高信心不足.

（6）股民投机性获利预期回落.闲置房产可能套现出售.争相抛

盘机会增高.

（7）房产利益团体.出场清盘退资.引导新房价格下滑.

（8）政府为有效控制通货膨胀问题.政策直接指向生产的最初

端成本.地价与房价.所有生产力都需在这基地上启运.房价高.租金高.成本愈堆愈高.

（9）政府平抑物价的决心.必然牵动房价政策

（三）安阳房地产发展状况

1、安阳简况

安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，东经113°

37′至114°

58′、北纬35°

12′和36°

22′之间，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。

西部为山区，东部为平原。

安阳海拔48.4～1632M。

率属北暖温带，大陆性季风气候，四季分明，水温适宜。

南北最大纵距128公里，东西最大横距122公里。

辖区总面积7413平方公里，其中市区面积247平方公里，城市建成区面积39平方公里。

现辖文峰区、北关区、铁西区、郊区、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县等4个区4个县，代管林州市。

总人口504.28万人，其中城市人口69.35万人。

居民以汉族为主。

市境版图略呈半环形。

地势西高东低，呈阶梯状展布。

西部为太行山区，包括林州市全境，重峦叠嶂，奇伟壮丽，著名山峰林虑山高1632M。

安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，红旗渠精神诞生地。

安阳旅游资源丰富，宾馆业、餐饮业、商业等旅游服务设施齐全。

安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。

北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。

继续东向入310国道500公里可达连云港。

经106、104国道货车9个小时到达天津港。

11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。

安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。

市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。

安阳资源充足，有丰富的农副产品资源和矿产资源。

安阳城市建设着眼于国家历史文化名城的开发和保护，着眼于创造良好的生活和投资环境。

安阳是河南的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。

现有限额以上工业企业483家，大中型企业65家。

2004年，安阳全市总值达到464.8亿元，增长16%，为十年来最好水平。

人均生产总值突破1000美元，迈上了新的台阶。

对于河南房地产市场来说，2007年应该称得上是波澜壮阔的一年。

这一年之中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接，房价、地价上涨之快让人惊愕。

政策方面，相继出台了“国六条”调控措施，“70-90”政策，三次调高利率,各项政策20多项，对房地产市场来说，应该是一个政策年。

市场方面，河南安阳2007年商品住宅销售均价从05年12月的2898元/平方M，上涨到07年12月的3600元/平方M以上，年上涨率在12%以上。

土地挂牌14宗，住宅用地仅有566.75亩，挂牌量仅是05年的30%，地价上涨迅速。

安阳房地产市场经历了06年的波澜以后，接下来的08年房地产市场的发展趋势，对于各界人士都是一个关注的热点，更是一次挑战。

（四）林州市房地产发展状况

林州是太行山东麓的一个小城。

太行东起辽海，环燕赵，界淇水，断漳河，自恒岳以达林州，史称林虑山。

此山纵长四十公里巨嶂与东侧盆地形成千M高差，是太行最为奇绝雄险的一段。

特殊的地理地貌使林州水贵如油，这里的人们世世代代熬着干渴的岁月。

从上个世纪六十年代初开始，林州人民苦战十年，靠着锤、钎和双手，削平了一千二百五十座山头，凿通了二百一十一个隧道，架设了一百五十二座渡槽，硬是在山大沟深的太行山腹地，建成了总长达一千五百公里的人工天河———红旗渠，谱写了一曲气壮山河的创业凯歌。

1996年6月，江泽民总书记参观红旗渠后曾欣然题词：

“发扬自力更生、艰苦创业的红旗渠精神”。

林州自然风光--未曾广为人知的杰作

林州不光有红旗渠，还有雄伟壮观的太行大峡谷。

那绮丽旖旎的

自然风光，那保存完好的原始自然生态，以及佛洞石窟、摩崖石刻、寺塔道观等等历史悠久的人文景观，大自然亿万年造化的杰作和历史赐予的文物胜景，许许多多还藏在深山未人识。

据史书记载，纵贯林州南北的太行山，古称隆虑山，东汉时因避殇帝刘隆名讳，改名林虑山，林县也因此得名。

尤其是纵贯南北50余公里的太行大峡谷，是亿万年前造山运动留下的又一杰作。

它不仅长于美国的阿拉斯加大峡谷，而且步移景换，雄险壮观，分布有形态各异的峰、峦、壁、峡、瀑、泉、洞、溪，有“百里画廊”之称。

林虑山还被誉为“亚洲第一、世界一流”的滑翔基地，自1992年以来，每年都在这里举办国际滑翔比赛，使世界各地的滑翔健儿云集林州，放飞林虑山，领略大峡谷的神奇风光。

林州人民豪迈的提出“一红”（红旗渠）、“一绿”（自然风光）的发展旅游的新思路，投巨资整修道路，植树造林，美化城区，保护环境，用大手笔绘制新的蓝图。

可以预想，在不久的将来，林州这红旗渠的家乡，呈现给人们的将不仅是一个经济发达、社会文明的现代化小城市，同时也是人们观光旅游、休闲度假的好去处，因为在这里你可以充分感受到人类改造自然、战胜自然和融入自然、进而与大自然和谐相处的双重魅力。

1、城市发展及宏观经济状况

（1）林州城市简况

林州市位于河南省北部太行山东麓，地处晋、冀、豫三省交界处，东径113°

37′-114°

51′，北纬35°

40′-36°

21′。

向东50公里经安阳与京广铁路和京珠高速公路相接。

林州市总面积2046平方千M，其中山坡、丘陵占86%。

市区面积14平方千M，海拔高度为306.8M。

截止2001年底，全市总人口97.4万人，人口密度每平方千M481人。

市区人口14万人。

林州市属大陆性季风气候，四季分明，温差较大。

年平均气温12.8℃，年降水总量672.1毫M。

截至2005年12月31日，林州辖4个街道、13个镇、3个乡：

振林街道、开元街道、龙山街道、桂园街道；

临淇镇、姚村镇、河顺镇、任村镇、东姚镇、合涧镇、横水镇、陵阳镇、原康镇、五龙镇、采桑镇、东岗镇、桂林镇；

城郊乡、石板岩乡、茶店乡。

（2）林州城市历史

林州历史悠久，夏属冀州，春秋时先属卫，后属晋。

战国时为韩国临虑邑，后属赵国。

西汉高帝二年（公元前205年）置县，以山取名，称殇帝刘隆名讳，改名林虑县。

金贞三年（1215年）改为林州，明洪武三年（1370年）降州改为林县。

民国29年（1940年）3月划分为林北、林县两县，林北县属晋冀鲁豫边区太行区第五专区辖，林县属国民党统治区。

民国32年（1943年）5月成立林县抗日民主政府，属晋冀鲁豫边区太行区第七专区辖。

民国35年（1946年）6月林北、林县合并，称林县，属晋冀鲁豫边区太行区第五专区辖。

1949年8月属平原省安阳专区。

1952年11月划归河南省，属安阳专区辖。

1958年4月属新乡专区辖，1962年复归安阳专区辖。

1983年撤归属安阳市辖。

1994年1月24日，经国务院批准，撤销林县设立林州市，由安阳市代管。

（3）交通状况

上个世纪80年代以来，林州市曾先后掀起干线公路和乡村公路建设热潮，使该市大部分村庄实现了村村通柏油路或水泥路，解决了困扰农村多年的“行路难”问题，有力地促进了全市经济的发展，该市因此连续18年蝉联河南省“公路金杯县”。

但是，近年来，林州市原有的交通格局和日益老化的干线公路、县乡公路已不能适应经济快速发展的要求。

该市积极采取措施改善交通状况，力促经济发展，在上级政府和交通、财政等部门的支持下，掀起了新一轮公路建设高潮。

高速公路连通晋豫两省。

林州市境内将来有望建成两条高速公路，使该市和山西的来往提速。

一条是安林高速公路，该建设工程共投资16亿元，自去年开工建设以来进展顺利，目前路基工程已完成95％，桥涵工程已完成90％，路面基层工程已开始进行，明年10月整个工程竣工，建成后与京珠高速公路连通。

另一条是林（州）长（治）高速公路，目前，林州市已经同我省和山西省的交通部门进行了协商、勘探，正