万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划版.docx
《万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划版.docx（39页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划版
万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划（调整）
第一章 导言
第01条 本规划是指导山根湾滨海旅游度假区内各项建设活动的法律性文件。
规划区内一切规划与建设活动，必须符合与遵守本规划。
凡在规划区范围内进行建设活动的个人或单位，均应按《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，执行本规划，并服从主管部门的规划管理。
第02条 规划范围：
山根湾滨海旅游度假区的规划范围：
北至龙滚河分洪渠，西临海榆东线，东抵山根湾，南接青山河，规划区南北长约5公里，东西宽1.2—2.3公里，总占地约8平方公里。
第03条 规划依据
1. 重要法规、规范
《中华人民共和国城乡规划法》
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
《城市规划编制办法实施细则》
《工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》
《旅游规划通则》（GB/T 18971—2003）
《环境保护法》
2. 有关重要规划成果
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》
《海南生态省建设规划纲要》（2001—2020年）
《海南城乡总体规划》（2005—2020年）
《海南省旅游发展总体规划》（2003—2020年）
《万宁市城市总体规划》（2004—2020年）
《博鳌亚洲论坛特别规划区总体规划（修编）》（2005—2020年）
原《万宁山根湾滨海旅游度假区控制性详细规划》（2011年）
《博鳌•正门岭山崖海景旅游度假区控制性详细规划》
《海南省社会主义新农村建设总体规划》
第04条 规划原则：
遵循上位规划原则；可操作性原则；生态优先、科学开发原则；凸处特色，打造优质品牌原则。
第05条 规划定位：
融合《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》精神，结合山根湾片区在博鳌亚洲论坛特别规划区的定位，以及场地特征，确定本项目的发展定位为：
以旅游观光、滨海度假、康体疗养、休闲运动、生态居住为主要功能的特色文化滨海旅游度假区，博鳌亚洲论坛特别规划区的重要组成部分。
第06条 规划区的三大核心具体功能如下：
旅游接待功能：
风格不同的滨海酒店和旅游服务设施；文化服务功能：
会议、展览、演出、特色餐饮；度假居住功能：
乡村社区、度假公寓、滨海山庄，情景公寓等。
第07条 本规划由文本、图纸（规划图纸和分图图则）、附件（说明书）三部分组成。
其中文本和图则具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。
第08条 文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合现状的实际情况并且考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应该符合国家、海南省和万宁市有关法规、标准的规定。
第二章 土地使用及建筑管理通则
第一节 土地使用性质使用分类及控制
第09条 根据有关规范和本次规划的规划原则、功能布局和设施的要求，区内用地分为七类：
1、居住用地（R）
规划居住用地包括一类居住用地和二类居住用地，共计96.04公顷，占规划区总建设用地的22.40%。
（1）一类居住用地（R1）：
用于建设低层低密度的以独立或联排度假屋为主的度假养生社区、乡村社区、度假庄园及其附属设施等用地，服务对象是中、长期度假居民。
分布在规划区的中部、滨海纵深地段，主要集中在海滨腹地，充分利用河流、视野开阔的缓坡地，形成优美宁静的度假居住环境。
（2）二类居住用地（R2）：
用于建设中密度，多层及小高层度假公寓及其附属设施等用地，主要服务对象是中高端中长期度假居民。
二类居住用地主要分布在规划区滨海腹地，市政公用设施齐全、布局完整、环境较好。
2、公共管理与公共服务用地（A）
规划公共管理与公共服务用地包括教育科研、医疗卫生和文化设施用地，共计27.84公顷，占规划区总建设用地的6.49%。
（1）医疗卫生用地（A5）：
用于建设医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。
本次规划在规划区中部的公共活动区设置一个疗养中心，主要开展医疗保健、康复疗养等服务。
（2）教育科研用地（A3）：
旅游培训学校，为周边区域及本区培养旅游业管理人才、服务人员。
非洲舞培训基地，为喜爱非洲舞、鼓等非洲文化的爱好者提供一个学习和交流的平台。
（3）文化设施用地（A2）：
文化设施用地主要是中非论坛会址用地，位于规划区北部龙滚河出海口处，总用地3.22公顷。
3、商业服务业设施用地（B）
规划商业服务业设施用地包括商业服务设施用地、酒店用地等，共95.45公顷，占规划区总建设用地的22.26%。
（1）酒店用地（B14）
用于建设旅游宾馆、度假酒店及其附属设施等用地，服务对象是短、中期游客。
根据热带滨海环境特点，规划接待设施用地主要布置在沙滩宽阔平缓的滨海地带，让游客充分享受“阳光、海水、沙滩”带来的乐趣，以及绿色的景观和纯净的空气。
（2）产权式酒店用地（B14）
产权式酒店用地的用地性质属于接待设施用地，是用于建设度假村、各类分时度假设施，兼容餐饮、休闲娱乐等设施，服务对象主要是会员制游客。
产权式酒店用地主要分布在滨海一线地段，让游客享受到最优资源。
（3）商业用地（B1）
用于建设旅游区商业中心、乡村风情街、饭店、酒吧、文化表演场等用地。
在规划区中心位置设置特色商业服务、娱乐、餐饮，为游客提供环境独特、丰富多彩的夜生活场所和生活配套。
组团级的服务设施用地是建设集中的旅游办公和后勤保障服务设施，布局在各个旅游组团中，方便为旅游组团内的游客服务。
主要设施有物业管理、组团会所、商店、安全保卫、医疗、日用维修、餐饮等。
4、道路交通设施用地（S）
用于建设道路、广场和码头的用地。
区内道路网采用轻巧灵活的布局方式，充分利用现有海榆东线。
商业用地、公园绿地、接待设施用地内配套相应规模的停车场，其他停车场主要结合广场设置。
5、公用设施用地（U）
规划区内的公用设施用地面积共计3.7公顷，占规划区建设用地的0.86%。
其中，供电设施用地0.99公顷、邮政设施用地0.18公顷、供水用地1.12公顷、供燃气用地0.34公顷、排水用地0.63公顷、消防用地0.40公顷。
6、绿地（G）
规划区内的绿地包括公园绿地、防护绿地和广场，共计165.10公顷，占规划区总建设用地的38.51%。
（1）公园绿地（G1）：
公园绿地是指以自然景观为主的游览游憩和景观节点等，向公众开放，以游憩为主要功能，兼有生态、美化、防灾等作用。
（2）防护绿地（G2）：
防护绿地是用于隔离、安全防护的林带和绿地，包括道路绿化隔离带、海防林地。
道路防护绿地主要布置在主干两侧，既减少了过境交通对起步区的干扰，也改善了规划区的整体环境品质，同时还是市政管线的安全隔离带。
海防林为100米宽的滨海林地，主要起防风固沙作用。
（3）广场用地（G3）：
广场用地主要分布在旅游服务中心区和滨海地段，以硬质铺装为主，为游客提供公共活动的场所。
7、非建设用地（E）
本规划区内的非建设用地主要是指现状的沙滩、水域、农田林地等生态环境绿地、村庄及安置用地，共计373.27公顷。
第10条 规划区规划地块划分为独立地块，原则上按用地功能划分地块，独立地块不包括主次道路以及道路两旁绿化带，此类用地面积另计。
第11条 地块整体成片开发时，地块界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其建设规模必须符合分图则中提出的控制指标要求。
第12条 在开发过程中如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），大类性质禁止变更、中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。
用地构成表
分类代码
用地名称
用地面积（ha）
用地比例（%）
建筑面积（万 m2）
R
居住用地
96.04
22.39%
80.46
R1
一类居住用地
35.26
10.58
R2
二类居住用地
60.78
69.88
A
公共管理与公共服务设施用地
27.84
6.48%
16.82
A2
文化设施用地
3.22
1.61
A3
教育科研用地
21.69
12.86
A5
医疗卫生用地
2.93
2.35
B
商业服务业设施用地
95.45
22.33%
54.00
B1
商业用地
12.91
11.79
B2
酒店用地
18.16
7.86
产权式酒店用地
64.39
34.36
S
道路与交通设施用地
40.60
9.12%
0.00
S1
城市道路用地
40.60
U
公用设施用地
3.70
0.86%
1.11
U1
U11
供水用地
1.17
0.35
U12
供电用地
0.99
0.30
U13
供燃气用地
0.34
0.10
U15
通信用地
0.18
0.05
U2
U21
排水用地
0.63
0.19
U3
U31
消防用地
0.40
0.12
G
绿地与广场用地
165.10
38.82%
0.00
G1
公园绿地
31.31
G2
防护绿地
129.86
G3
广场用地
3.93
主要建设用地小计
428.73
100.00%
152.39
水域和其他用地
373.27
17.15
其中：
村庄及安置用地
39.38
17.15
水域
41.65
环境绿地
280.92
沙滩
11.18
总计
802.00
169.53
第二节 建筑管理控制
第13条 建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。
第14条 建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准。
第15条 规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑高度，建筑密度和容积率不得超过分图则中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。
建筑容积率：
规划地块容积率为地块的平均容积率及用地开发控制的上限指标，如地块内局部开发，须按照修建性详细规划确定的容积率进行设计和开发建设。
建筑密度：
所确定的建筑密度为地块建筑净密度，是上限控制指标。
建筑限高：
规划地块内建筑允许建造的最大高度，即从地面到建筑主体部分的高度，对于突出主体部分或其它杆塔的高度限制须遵循其他行业的规定。
绿地率：
绿地占地块用地的比例，按下限控制。
第16条 建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，以规划分图则的相关规定为参考。
第17条 建筑高度控制：
低层建筑:
是指高度小于或等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑:
是指高度大于10米，小于24米的建筑，多层、中高层居住建筑为四层至九层（其高度大于10米，小于28米）。
高层建筑:
是指高度大于或等于24米，高层居住建筑为九层以上（不含九层，其高度大于或等于28米，小于100 米）。
滨海一线地的度假酒店和产权式酒店，高度控制在25米以下。
腹地度假公寓建筑限高主要控制在22-37米，一类居住用地筑限高主要控制在13米。
规划区中部的旅游服务中心和其他商业服务设施，建筑限高控制在20米。
教育科研用地高度控制在22米以下。
第18条 建筑后退红线控制：
为了保证度假区的环境质量和安全需求，滨水公共建筑退龙滚河和青山河堤岸线至少15米以上，高层建筑退水系岸线至少30米。
建筑后退最高潮水位至少100米。
度假居住用地建筑后退主要道路红线8～15米。
度假居住用地建筑后退次要道路红线6-12米。
两块同性质的用地建筑后退各自用地红线4米。
道路红线宽度在6米以下时建筑退红线不小于4米。
建筑后退道路详见下表：
规划道路红线宽度（L）（单位：
米）
主路
40≥L＞24
次路
24≥L＞12
支路
L≤12
居住建筑
低层住宅
8
6
4
多层住宅
10
8
5
中高层住宅
12
10
7
高层住宅
15
12
7
非居住建筑
H<24
10
8
6
24≤H≤50
12
10
8
H>50
15
12
10
第19条 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。
无论是新建、改建、保留的，其建筑间距不得小于6米。
第20条 相邻地块之间建筑后退红线距离必须满足相邻建筑的间距要求外，其最小后退红线距离不小于4米。
第21条 建筑间距的规划控制，其建筑物的采光、通风、卫生和环境绿化指标不得小于下列标准：
区域
建筑高度
平行布置
垂直布置
山墙间距
南北朝向
东西朝向
南北朝向
东西朝向
间距
最小值
新城区
低层
1.2H
1.0H
0.8H
0.8H
0.4H
≥6
多、中高层
1.0H
0.9H
0.7H
0.7H
0.4H
≥8
旧城区
低层
1.0H
0.9H
0.7H
0.7H
0.4H
≥6
多、中高层
0.8H
0.8H
0.6H
0.6H
0.4H
≥8
注：
1）平行布置时，H指南侧建筑高度，“垂直布置”和“山墙间距”中，H指较高建筑的高度。
“后退红线间距”中，H指建筑物自身高度。
2）当建筑物之间呈夹角布置时，其最窄处间距按平行布置的标准控制。
3）建筑间距在满足上表要求的同时，必须符合消防要求。
第三章 总体布局设计要点
第三节 总体布局
第22条 总体布局
1、以海榆东线和调整后滨海旅游公路为主要对位交通干线，以三条通海道路为次要交通道路和景观轴线，共同形成规划区内环状路网。
建设用地沿滨海旅游公路向两侧展开，滨海旅游公路以东滨海一线地布置中非论坛会址、酒店等旅游服务设施用地，注重公共利益；滨海旅游公路以西腹地的乡村地区，保留农业用地与部分村庄，结合全国文明生态示范村的建设打造乡村社区、布置度假公寓，形成具有乡村田园风光的旅游特色居住区，很好的解决旅游开发与新农村建设之间的关系。
2、福塘岭区域紧邻龙滚河分洪渠，具有良好的交通和山地丘陵景观、河景，视线开阔，以非洲论坛永久会址为价值吸引，打造以非洲文化主题的景观园区，体现规划区独有的特色文化，形成博鳌亚洲论坛特别规划区又一度假品牌和文化品牌。
3、中心公共活动区结合泄洪塘，规划湿地公园，布置商业公共服务设施用地，形成规划区最具有活力空间，集合了商业零售、餐饮、休闲、文化娱乐等，与周边区域充分融合，形成度假区特有的场所感。
4、协调区域交通，以滨海旅游公路和海榆东线为对外交通干道，三条滨海通道主路与其相接，再通过规划区内支路相互连接形成环路，并串联规划区的各项设施。
海滩的可达性强，道路网络简洁便利，主次分明。
第23条 对原控规的延续与调整
（一）延续原控制性详细规划的总体框架和主体内容
1、规划范围保持不变，保持首轮控制性详细规划的规划范围8平方公里不变。
2、建设开发强度基本保持一致，原控规主要建设用地建筑面积152万平方米，调整后控规主要建设用地建筑面积152万平方米，保持不变。
3、空间格局、路网框架与原控规保持一致，以海榆东线和调整后滨海道路为主要交通干线。
滨海一线用地以酒店用地为主，滨海二、三线用地以度假居住为主，腹地保留农业用地与部分村庄，发展生态农业。
（二）对原控规的调整
1、调整规划区功能定位：
由于开发主体的退出，中非论坛项目的进入，规划区的功能定位调整为：
以旅游观光、滨海度假、康体疗养、休闲运动、生态居住为主要功能的特色文化滨海旅游度假区。
2、调整用地布局：
取消与太极文化相关的项目；在规划区北部，出海口处布置文化设施用地，安排中非论坛项目。
结合中非论坛布置中非文化风情园；调整龙滚河入海口处的广场至沙堤上，避免河水和潮水淹没；优化布局，有效解决洪灾问题。
3、调整滨海旅游道路断面，与区域滨海旅游干线协调统一：
滨海旅游公路道路断面由12米调整为19.5米。
调整规划区北部入口处加龙路、海榆东线和进入规划区龙滚和分洪区南侧路的交叉口衔接方式，按照施工图进行调整，使进入规划区的区域交通更加顺畅。
4、尊重村民诉求，协调村庄建设：
取消腹地一块二类居住用地，保留农田。
利用福塘村全国文明生态示范村建设契机，结合福塘村乡村旅游规划将原控规中的特色生态居住区调整为乡村旅游特色居住区，增加具有地域文化特色的乡村旅游项目。
5、调整开发规模：
调整后控规与原控规主要建设用地规模减少33.10公顷，主要是由于滨海道路拓宽、保留泄洪区和部分农田，占用部分原控规建设用地，减少用地主要为居住用地。
绿地增加较多，主要是规划区中部增加的湿地公园所致。
总开发强度略微调整：
规划区总建筑面积由169.68 m2降至169.53m2。
调整后控规总建筑面积基本不变，规划区毛容积率仍为0.21，基本没有改变市政设施和环境容量。
第四节 规划结构与功能分区
第24条 规划结构
将规划区的空间布局结构为 “二轴、三带、五区”。
二轴：
两条交通轴，一条是规划区内交通性主干路（海榆东线公路），另一条是规划区内次级道路（滨海旅游公路）。
三带：
三条独具魅力的风光带，即龙滚河风光带、青山河风光带、热带海滩风光带。
五区：
五个不同主题的特色区，即滨海旅游度假区、乡村旅游特色居住区、公共活动中心区、非洲文化主题园区、教育培训基地
第25条 功能分区
1、滨海旅游度假区：
规划充分发挥海滨的资源景观优势，引入中非论坛永久会址，沿5公里的海岸线布置不同形式和档次的酒店，部分酒店实现与居住的联动发展，可实行产权式酒店的管理模式，经营模式多元化。
2、乡村旅游特色居住社区：
保留规划区的部分村庄，改善村容村貌，鼓励零星村庄向安置区集中，形成居住条件良好、配套齐全，与度假休闲环境相匹配的全国生态文明示范村；保留部分农田和坡地作为生态农业种植基地，维持，改善乡村田园风貌；主动接受中非论坛永久会址、博鳌等经济体的市场辐射，充分利用山水自然资源、宜居生态资源和特色农业资源，安排部分村民发展建设用地，作为规划区公共服务设施配套的有力补充，同时布置度假公寓，低密度度假养生社区，全方位打造现代特色农业、乡村生态休闲旅游业与农村新社区“三位一体”，“生产、生活、生态、休闲旅游服务”等多功能有机融合的乡村旅游特色居住区。
3、公共活动中心区：
利用泄洪塘所形成的湿地公园作为景观中心，以湿地公园为中心布置商业和休闲广场，面向多元人群，形成相对热闹的娱乐休闲活动地带，为整个区域提供综合服务配套。
4、非洲文化风情园区：
利用规划区的制高点福塘岭，以非洲论坛永久会址为价值吸引，以非洲的风土民俗为特色，融非洲文化、动物植物、科普教育为一体，全方位展示非洲人文民俗、热带植物、非洲陆生野生动物，体现规划区独有的特色文化，形成博鳌亚洲论坛特别规划区又一度假品牌和文化品牌。
原控规与调整后控规开发强度对比控
用地名称
总体规划
原控规
调整后
用地面积（ha）
用地面积（ha）
建筑面积（万m2）
用地面积（ha）
建筑面积（万m2）
居住用地
126.60
121.42
83.17
96.04
80.46
R1
一类居住用地
54.22
16.27
35.26
10.58
R2
二类居住用地
67.20
66.91
60.78
69.88
公共管理与服务设施用地
31.80
30.86
20.06
27.84
16.82
A2
文化设施用地
——
——
3.22
1.61
A3
教育科研用地
31.80
27.66
17.50
21.69
12.86
A5
医疗卫生用地
3.20
2.56
2.93
2.35
商业服务业用地
93.30
100.29
48.30
95.45
54.00
B1
其他商业用地
16.60
13.82
9.62
12.91
11.79
B14
酒店
76.70
40.63
17.47
18.16
7.86
产权酒店用地
45.84
21.21
64.39
34.36
公用设施用地
1.50
3.57
1.07
3.70
1.11
主要建设用地
253.20
256.13
152.61
223.04
152.39
道路交通设施用地
28.03
——
40.60
——
绿地与广场用地
128.73
——
165.10
——
村庄和其他用地
389.11
17.07
373.27
17.15
总计
802.00
169.68
802.00
169.53
毛容积率
0.21
0.21
第五节 规划规模
第26条 规划区日环境容量为2.81万人次。
第27条 规划用地规模：
规划范围总面积为802公顷。
主要建设用地包括居住用地、公共设施用地、商业设施用地和公用设施用地，共计223.04公顷（原控规256.14公顷），原控规与调整后控规主要建设用地规模减少33.10公顷。
规划区总建筑面积由169.68 m2降至169.53m2。
调整后控规总建筑面积基本不变，规划区毛容积率仍为0.21，基本没有改变市政设施和环境容量。
第28条 人口规模与接待能力
规划区内常住总人口约2.3万人，其中过夜游客3000人，度假居住人口1.2万人，服务人员2500人。
培训机构师生2000人，当地居民3500人。
第四章 公共设施规划
第29条 配套分级：
规划区公共服务设施根据服务范围、服务对象不同由三个层次组成。
一个层次是面向国内外游客的酒店带和中非论坛，以及为博鳌亚洲论坛特别规划区服务的教育培训学校。
第二层次是为山根湾规划区服务的公共设施，分布于规划区的中心位置。
第三层次是各个片区组团的服务中心，分布在各个片区中心位置。
各层次的公共服务中心、会所形成有机的网络系统，在最大程度地为游客提供方便。
第30条 区域型公共服务设施
1、接待设施：
接待设施是山根湾旅游开发的最重要的设施之一，布置在具有最佳景观的滨海一线地带，兴建极富休闲特色的接待设施群，主要包括滨海度假豪华酒店、非洲风情酒店、经营性会员制度假村等8个星级以上的接待设施，形成特点不同、风格各异的酒店群。
2、教育培训设施：
旅游培训学校，为学员提供学习、技术培训机会。
学校设施包括教学楼、企业会议室、学员公寓、教师公寓、游泳/跳水池、水球场、网球场、 餐饮设施及其服务设施，可容纳学员和教师1500人。
非洲舞培训基地可容纳学员500余人，为喜爱非洲舞、鼓等非洲文化的爱好者提供一个学习和交流的平台。
3、文化设施：
中非论坛会址是规划区最具特色吸引的公共设施，位于规划区北部视野开阔、景色迷人龙滚河出海口处，为中非会议的召开提供永久会址，主要包括会场、非洲文化展览馆、演艺馆、多功能厅、宴会厅以及商业、保健、娱乐休闲等配套设施。
第31条 规划区级公共服务设施
1、中心商业区：
主要集合特色街区、商铺、风味餐厅、酒吧街、小型中心广场、时尚生活中心等功能 。
中心商业区是整个规划区最有活力的商业娱乐休闲中心，为游客提供多功能服务，同时也能为规划区内以及周边慕名而来的客人提供商业娱
升级会员 