住宅工程分户验收方案方案大全.docx
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住宅工程分户验收方案方案大全
1、编制依据
序号
名称
编号
1
北京华贸城（四期）住宅工程施工图纸
2
本工程施工组织设计
3
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
4
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-2002
5
建筑地面工程施工验收规范
GB50209-2002
6
建筑装饰装修施工质量验收规范
GB50201-2001
7
给排水采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
8
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
9
通风与空调工程验收规范
GB50243-2002
10
住宅工程质量分户验收管理规定
京建质【2005】999号
11
混凝土结构工程施工质量验收规范
DBJ01-82-2004
12
北京市工程资料管理规程
DB11/T695-2009
2、工程概况
2.1总体简介
序号
工程名称
北京华贸城（四期）住宅工程
1
建设单位
北京华贸奥苑房地产开发有限公司
2
设计单位
北京市建筑设计研究院
3
监理单位
北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司
4
质量监督单位
朝阳区质量监督站
5
施工总包
中建二局第三建筑工程有限公司
6
合同工期
2010年4月1日开工，2011年12月31日竣工
7
合同质量目标
结构长城杯
2.2建筑概况
项目
内容
建筑
特点
造型弧线加直线型，以新古典主义风格为主。
建筑
用途
民用住宅及商业
建筑
面积
建设用地面积86215.92㎡
27#楼
地下建筑面积
2688㎡
地上建筑面积
21123㎡
28#楼
地下建筑面积
2689㎡
地上建筑面积
21090㎡
建筑
层高
27#、28#楼
地上
16层
地下
2层
地下部分层高
地下一层
5.600m
地下二层
3.500m
地上部分层高
首层-16层
4.890m
建筑
高度
27#、28#楼
绝对标高（m）
±0.00=33.30
室内外高差（m）
0.35
基底标高（m）
-10.15
最大基坑深度（m）
-13.2
檐口高度（m）
78.75
建筑总高（m）
83.6
檐口高度（m）
7.35、12.85
建筑总高（m）
23.24
建筑
平面
27#、28#楼
横轴编号
1～7轴、A-A0
纵轴编号
A～R轴
横轴轴线距离
17.85m
纵轴轴线距离
51.9m
建筑耐久年限
50年
屋面防水等级
二级
地下防水等级
一级
内外
隔墙
地下：
27#、28#楼：
外墙――住宅楼：
采用400厚钢筋混凝土墙
内墙――住宅楼：
采用350厚钢筋混凝土墙，内隔墙为200厚陶粒空心墙体，局部为100加气混凝土空心砌块
地上：
27#、28#楼：
外墙――住宅楼：
采用340厚钢筋混凝土墙
内墙――住宅楼：
内墙280、250厚钢筋混凝土墙外，分户轻质隔墙为200厚陶粒空心砌块，户内隔墙为100厚陶粒空心砌块，局部为100／200加气混凝土空心砌块
屋面
27#、28#楼
屋面保温为70厚聚苯板,防水为SBS改性沥青防水卷材,Ⅱ型聚酯胎,4﹢3厚两层,水泥砂浆面层
外墙面
27#、28#楼
1.外粘60厚挤塑聚苯板，刮外墙腻子刷涂料
2.外粘60厚挤塑聚苯板，粘面砖
3.外粘60厚挤塑聚苯板，干挂石材
楼面
27#、28#楼
起居室、卧室、阳台、卫生间、厨房为地砖楼面，地下一层配电间、匹接间、弱电间及自行车道，住宅走廊为保温地砖，门厅、电梯厅为花岗石（首层）、地砖
内墙面
27#、28#楼
地下一层配电间、π接间、弱电间及自行车道为水泥砂浆墙面，首层商业为刮腻子刷乳胶漆，梯间及住宅室内为耐水腻子，厨、卫间为釉面砖
顶棚
27#、28#楼
刮腻子喷涂料,地下一层配电间、π接间、弱电间为保温顶棚
楼梯
27#、28#楼
地砖，水泥踢脚
防水
室内防水:
卫生间等有水房间地面防水材料采用≥1.5厚JS涂膜防水，有淋浴的墙面防水材料采用≥1.5厚JS涂膜防水,至距地1.8米处
地下室防水:
地下室防水等级为Ⅰ级，采用SBS改性沥青防水卷材（Ⅱ型聚酯胎），4＋3
屋面防水:
屋面防水等级为Ⅱ级，采用SBS改性沥青防水卷材（Ⅱ型聚酯胎），4＋3
门窗
外门窗为断桥铝合金隔热门窗、不锈钢防护栏，防火门均为钢制防火门，户门为钢制防盗防火门，内门为木门，外门为外平开，外窗为上悬。
回填土
27#、28#楼
室外：
2∶8灰土室内：
素土
2.3结构设计概况
项目
内容
结构形式
地基为CFG桩和抗浮桩复合地基，基础结构均采用筏基，住宅：
27#、28#楼为剪力墙结构,基础底板厚度为1000mm、1600mm。
建筑物地基
地基土质层：
③层粉质粘土、粘质粉土
地基承载力：
筏板基础地基承载力标准值为fka=160Kpa
抗震等级
抗震设防烈度：
8度
27#、28#楼：
二级
混凝土强度等级
27#、28#楼
垫层C15，基础底板及反梁C40
地下二层～五层：
柱墙连梁C40；梁板C30
六层～十层：
柱墙连梁C35；梁板C30
十一层～顶层:
柱墙C30；梁板C30
楼梯、女儿墙混凝土C25
抗渗等级：
27#、28#楼：
基础底板、地下室外墙及窗井外墙、与覆土接触顶板采用抗渗混凝土，抗渗等级为P6，地下二层人防顶板抗渗等级为P8。
钢筋类别
钢筋接头
HPB235（一级）：
6.5、8、10
HRB335（二级）：
12、14、16、18
HRB400（三级）：
8、10、12、14、16、18、20、22、25、32
滚轧直螺纹：
直径≥16钢筋采用一级直螺纹接头
搭接接头：
直径<16钢筋
结构断面尺寸
墙体厚度（mm）
外墙：
400、340、300、280、240、200等
内墙:
350、300、280、250、200、160等
梁断面尺寸（mm）
250×400、250×450、200×500、200×450、200×400等
楼板厚度（mm）
300、200、170、180、160、140、120
施工缝设置
宽度800mm，各层墙、柱水平施工缝留设在梁底或板底以上300mm，剔除软弱层后，保证墙、柱顶部高出板（梁）底模板3～5mm。
垂直施工缝按后浇带设置。
2.4其他专业设计概况
序号
项目
内容
1
生活给水系统
给水水源为市政自来水管网，给水系统按高、中、低分区配置，四层及四层以下为低区，市政自来水管网直接供水，五至十四层为中区，十五层以上为高区，中区和高区为二次加压供水，给水支管采用铝塑复合管，专用管件连接；明装给水管采用钢塑复合管，专用管件连接。
2
生活中水系统
中水水源为市政中水管网，中水系统按高、中、低分区配置，低区由市政中水管网直接供水，中区和高区为二次加压供水，中水支管采用铝塑复合管，专用管件连接；明装中水管采用镀锌钢管，丝接。
3
排水系统
首层及以上排水直接排向室外污水井，地下室排水汇集至污水坑，车库内废水汇至集水坑，然后由污水泵排至室外。
有压排水管采用热镀锌钢管，其他采用UPVC管系列管材；车库重力排水采用机制排水铸铁管。
4
消防水系统
室内采用临时高压灭火系统，水枪充实水柱10米，喷淋系统按中危险1级设计。
消火栓管道采用焊接钢管，自动喷洒管道采用热镀锌钢管。
5
采暖系统
本工程供热系统的热源由小区集中热交换站提供热水，采用分户独立系统形式，管路为上供上回异程式。
采暖系统干立管采用焊接钢管，DN＞32采用焊接，DN≤32采用丝接。
垫层内管道采用铝塑复合管，专用管件连接。
6
通风系统
住宅部分设有机械送排风系统，地下车库和12#楼地下室设有人防通风系统。
在楼梯前室有加压送风系统风管采用镀锌钢板制作。
7
配电系统
电源采用电缆由小区配电室埋地引入，三相四线制，由不同的10kv变压器供电，一用一备；由建筑内配电室通过地下室、竖井经线槽引至各楼层配电箱，采用树干式与放射式相结合的敷设方式。
8
电话及水表远传系统
本工程电话进线处预埋引入钢管,楼前做手孔井,外线进入设备机房后向各个单元分配。
入户第一点设置在客厅，同时作为分线盒。
本工程中水表远传系统仅作预埋管。
9
对讲及电视系统
负责管、箱预留。
有线电视入户第一点设置在客厅，此插座带分支插孔。
安防信号引至小区安防中心。
10
消防报警系统
报警控制器设于小区消防值班室内。
采用集中报警系统形式，按防火分区或楼层划分报警区域，在功能房间布设烟感探头。
配电室各机房设电话联系。
手报及消火栓设消防电话插孔。
11
照明系统及应急照明
公共照明由专用回路供电，包含地下室、车库、楼梯间、机房。
配电室、公共场所及各层走道均设有应急照明灯及疏散指示灯。
采用双电源末端互投供电。
照明管线采用JDG管焊接。
12
防雷与接地工程及等电位系统
地下车库采用TN-S系统。
住宅部分采用TN-C-S系统。
所有进出本工程的金属管线均采用40*4镀锌扁钢与等电位箱连接。
各卫生间做局部等电位，并与竖井内接地干线相连。
本工程地面做法有水泥楼面、地砖带防水楼面、花岗石楼面；房间踢脚做法为水泥踢脚；内墙面做法有刮腻子找平墙面、釉面砖墙面、花岗石墙面；顶棚装修做法为刮腻子喷涂顶棚。
户门为双开四防门，房间门选用普通木门，窗为断桥隔热铝合金窗，开启形式外悬，可开启扇均带纱扇窗。
3、验收安排
3.1分户验收分两个阶段进行
第一阶段，建设单位应在地基与基础分部及主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。
第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。
3.2验收领导小组
分户验收时由主管工长会同监理、物业、甲方共同对每一住户、每一房间共同进行验收，并填写分户验收记录表。
成立领导小组如下：
组长：
张浩
组员：
建设单位：
郭硕吴险峰何永存郑明伟
物业：
刘宇东
监理：
黄新亚汪海浪吕保民李劲竹
施工单位：
邱小波刘宗何爱红郑立辉李登超
3.3各方职责
3.3.1建设单位
1）建设单位是分户验收的第一责任人，分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组。
根据分户验收方案确定的检查项目、内容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
2）对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。
验收分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。
验收合格后，组织填写《住宅工程质量分户验收表》，并做好分户验收资料移交和保存工作。
3）住宅工程交付使用时，将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。
4）对于建设单位直接分包的工程，应组织相应分包单位参加分户验收工作。
上述事项，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。
3.3.2监理单位责任
1）验收施工单位编制的分户验收方案。
2）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验单元项目、以及检查内容和数量。
3）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验单元项目和内容，参照户型做发表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。
3.3.3物业单位的责任
1）当已选定的物业公司要参与分户验收。
2）配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
3）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验单元项目和内容，参照户型做发表和抽查分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。
3.3.4施工单位的责任
1）编制分户验收方案。
2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验单元项目和内容，参照户型做发表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4）分包单位专业技术负责人也要会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
5）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
工程标牌要包括以下内容：
①工程名称、竣工日期；
②建设、设计、监理、施工单位全称；
③建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
4、分户验收的准备工作
4.1技术准备：
准备好相应文件；根据户型图选点，绘制并确认检查点布置图；向验收组人员技术交底。
4.2检测工具准备
序号
名称
规格
数量
检测项目
备注
1
检测尺
2m
8把
平整度、坡度
铝合金
2
水平尺
600～800mm
4把
水平、坡度
铝合金
3
直角检测尺
200mm
4把
方正
钢制
4
钢卷尺
5m
8把
直线距离
5
塞尺
4把
平整度、坡度
6
线坠
0.5kg
4个
垂直
7
经纬仪
1台
垂直
8
水准仪
1台
9
小线
0.25kg
10
小锤
4把
空鼓
11
游标卡尺
2把
12
红蓝铅笔
20根
13
塔尺
2把
14
激光测距仪
1台
尺寸
精度±2mm
15
印章
一枚
标识
16
漏电测试仪
1台
漏电测试
17
绝缘摇表
1台
绝缘测试
5、分户验收的数量
5.1分户验收分为公共部分和住宅部分。
5.2住宅楼地下部分：
27#、28#楼地下二层为地下车库，按防火分区划分为4个检验批，即：
A0轴交A7轴、A7轴交A轴、A轴交M轴、M轴交R轴；地下一层同地下二层划分为四个检验批。
5.3住宅楼地上部分：
27#、28#楼公共部位圆弧处走廊、3-4轴处走廊、电梯间、楼梯间每两层为一个检验批。
地上首层局部为商业，其他均为住宅，首层由6个C（1C—6C）、D、E、4个F（1F—4F）、F1、3个G（1G—3G）、H户型组成，标准层由A、2个B、6个C（1C—6C）、C1、D、E、4个F（1F—4F）、F1、5个G（1G—5G）、H户型组成，共365户。
6、分户验收内容、一般规定及验收标准
6.1分户验收内容
1）建筑结构外观及尺寸偏差
2）门窗安装质量
3）墙面、地面和顶棚面层质量
4）防水工程质量
5）采暖、制冷、通风系统安装质量
6）给水、排水系统安装质量
7）室内电气工程安装质量
8）其他
9）27#、28#楼户型图及分户验收具体检查点布置图详见附图。
6.2分户验收一般规定
1）每户住宅至少抽查3间屋；不足3间，全数检查。
实测实量垂直、平整检查点数共计12个为准。
2）分户检验单元主控项目、一般项目的观感和使用功能质量全数检查，并以房间为单位，全数记录。
3）分户检验单元一般项目的实测内容按照规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
当量取长度和高度尺寸时，还要确定实测值、基准值，记录在相应表格中第一个空格内。
实测值与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时在此记录实测值上画圈作出不合格记号，以便混凝土、装饰装修工程、通风空调工程判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格率。
实测值全数记录。
4）当混凝土、装饰装修工程、通风空调工程分户检验单元的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差不大于允许偏差的1.5倍），判为合格。
当暖卫、电气工程分户检验单元主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。
5）当混凝土结构、装饰装修工程、通风空调工程分户检验单元一般项目的实测偏差值大于偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，要整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
6）分户验收合格后，建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别在《住宅工程质量分户验收表》签字并加盖验收专用章。
住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
6.3分户验收内容、标准
6.3.1混凝土构外观及尺寸验收
1）结构楼板实测内容分别是：
轴线位置、截面尺寸、表面平整度、垂直度。
检查时，宜在分户验收抽查分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查。
2）检查被查房间墙体垂直度时，使用检测尺测量工具，在墙面距墙角500mm处检查，每面墙不少于1个测量点。
3）检查被查房间截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。
4）检查被查房间楼板表面平整度时，使用2m靠尺等测量工具，在楼板中心区域横、纵两个方向测量，每个方向不少于1个测量点。
5）混凝土结构外观及尺寸的允许偏差见下表
混凝土工程施工质量验收规程（DBJ01－82－2004）
主控项目
1
外观质量
现浇结构的外观质量不应有严重缺陷
2
过大尺寸偏差处理及验收
现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差
一般项目
1
外观质量一般缺陷
现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷
允许偏差
检验方法
2
轴线位置（mm）
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
3
垂直度（mm）
层高≤5m
8
经纬仪或吊线、钢尺检查
4
标高（mm）
层高
+10
激光测距仪
5
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
6
表面平整度（mm）
8
2m靠尺和塞尺检查
6）实测项目说明
a结构墙体尺寸实测内容分别是：
墙体轴线位置、截面尺寸、表面平整度、垂直度。
检查时，在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照测量位置和数量进行检查，并全数记录。
b检查被查房间墙体和轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于3个测量点。
通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推算轴线位置。
c检查被查房间墙体垂直度时，使用2m靠尺，测量不少于3点。
d检查被查房间墙体标高时使用激光测距仪对每面墙体厚度测量，测量不少于3点，取较大值作为一面墙测量值。
e检查被查房间墙体截面尺寸时，使用激光测距仪对每面墙体厚度测量，测量不少于3点，取较大值作为一面墙测量值。
f检查被查房间墙体两面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面共取3点，取较大值作为一面墙测量值。
6.3.2砖砌体工程
1）砖砌体工程质量分户验收内容及标准见下表
砖砌体工程施工质量验收规程（DBJ01－81－2004）
外观质量
现浇结构的外观质量不应有严重缺陷
过大尺寸偏差处理及验收
现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差
外观质量一般缺陷
现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷
允许偏差
检验方法
轴线位置（mm）
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
垂直度（mm）
层高≤5m
8
经纬仪或吊线、钢尺检查
标高（mm）
层高
+10
激光测距仪
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
表面平整度（mm）
8
2m靠尺和塞尺检查
2）一般规定
a砌体工程要符合施工图、设计说明及其他设计文件要求。
b分户验收按每户住宅划分为一个检验单元。
每户抽查不得少于3间，不足3间时全数检查。
3）实测项目说明
a砌体工程实测内容分别是：
轴线位移、截面尺寸、表面平整度、垂直度。
b检查被查房间墙体轴线位移时，使用钢尺测量工具，对每个房间、两个方向进行测量，每个方向测量点不少于2点。
c检查被查房间层高时，使用钢尺测量工具，对每个房间内四角进行测量。
d检查被查房间墙体垂直度时，使用2m靠尺，对每个房间内每片墙进行测量，每片墙测量点不少于2点。
e检查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面共取3点，取较大值作为一面墙测量值。
6.3.3铝合金窗安装
1）铝合金窗安装质量分户验收内容及标准见下表
施工质量验收规范的规定（GB50210－2001）
主
控
项
目
1
门窗质量
第5.3.2条
2
框和副框安装、预埋件
第5.3.3条
3
门窗扇安装
第5.3.4条
4
配件质量及安装
第5.3.5条
一般项目
1
表面质量
第5.3.6条
2
推拉扇开关应力
第5.4.7条
3
框与墙体间缝隙
第5.4.8条
4
扇密封胶条或毛毡密封条
第5.4.9条
5
排水孔
第5.4.10条
6
项目
允许偏差（mm）
检查方法
安装允许偏差
门窗槽口宽度、高度
≤1500mm
1.5
用钢尺检查
＞1500mm
2
门窗槽口对角线长度差
≤2000mm
3
用钢尺检查
＞2000mm
4
门窗框的正、侧面垂直度
2.5
用1m垂直检测尺检查
门窗横框的水平度
2
用1m水平尺和塞尺检查
门窗横框标高
5
用钢尺检查
门窗竖向偏离中心
5
用钢直尺检查
双层门窗内外框间距
4
用钢尺检查
同樘平开门窗相邻扇高度差
2
用钢直尺检查
推拉门窗扇与框搭接量
1.5
用钢直尺检查
2）检查数量
a铝合金窗安装工程分户验收按每户住宅划分为一个检验单元。
每户抽查不得少于6樘，不足6樘时全数检查。
b每户住宅铝合金窗安装工程观感质量以房间为单位，全数检查并记录。
3）实测项目说明
a检查窗槽口宽度时，使用钢尺等测量工具，距窗槽上下300位置，水平测量各1点。
b检查窗槽口高度时，使用钢尺等测量工具，距窗槽口左右200位置，竖向测量各1点。
c检查窗槽口对角线长度差时，使用钢尺等测量工具，在窗槽口的企口面，分别量取槽口对角线长度，两个方向长度分别记录。
d检查窗框的正、侧面垂直度时，使用1m垂直检测尺等测量工具，在一侧窗竖框中部的正、侧面，各测量1点。
e检查窗横框的水平度时，使用1m水平尺和塞尺等测量工具，在上横框下口测量1点。
f检查窗横框标高时，全用钢尺等测量工具，测量上横框下口距1米线高度尺寸，测量1点。
g检查窗竖向偏离中心时，使用钢尺等测量工具，在一侧窗竖框中部，测量窗两侧宽度各1点。
h检查双层窗内外框间距时，使用钢尺等测量工具，以每侧窗竖框中部测量框部距各1点。
6.3.4普通木门安装质量分户验收
1）一般规定
a普通木门、防盗门的规格、型号符合设计要求，经消防部门鉴
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