上海市城市房屋拆迁管理实施细则.docx

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上海市城市房屋拆迁管理实施细则

上海市城市房屋拆迁管理实施细则

上海市城市房屋拆迁管理实施细则第一章总则

　　第一条为了加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本细则。

　　第二条凡在本市国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本细则。

　　第三条本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

　　本细则所称被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。

　　第四条城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。

　　第五条拆迁人必须依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第六条上海市房屋土地管理局主管本市的房屋拆迁工作。

　　区、县房产管理部门主管本行政区域内的房屋拆迁工作，业务上受市房地局领导。

　　第七条市房地局和区、县房管部门对房屋拆迁管理的主要职责是：

　　执行房屋拆迁管理的法律、法规、规章和规范性文件；

　　制订本市房屋拆迁的规范性文件；

　　审核房屋拆迁计划和拆迁方案，核发房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁公告；

　　负责对房屋拆迁被委托人的资质审查，核发房屋拆迁资格证书；

　　负责对房屋拆迁活动的监督检查；

　　裁决拆迁房屋的补偿、安置争议；

　　对无正当理由拒绝拆迁的被拆迁人，申请人民法院强制拆迁；

　　对违反本细则的行为进行处罚。

　　第八条市建设委员会和区、县人民政府应当加强对房屋拆迁工作的领导。

对在房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。

各有关单位应当积极协助做好房屋拆迁的安置工作。

　　第二章拆迁管理一般规定

　　第九条规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，应当通知拆迁范围内已取得建设工程规划许可证件的被拆迁人停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，并通知被拆迁房屋所在地的区、县房管部门。

　　第十条区、县房管部门接到规划管理部门的通知后，应当在拆迁范围内做好下列工作，并以公告形式予以公布：

　　通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配等手续；

　　通知公安部门暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续；

　　通知工商行政管理部门暂停核发营业执照。

　　第十一条在暂停居民常住户口迁入的拆迁范围内，有下列情况之一的，经区、县人民政府批准后，可准予办理常住户口迁入手续：

　　居住在拆迁范围内，有常住户口的妇女所生的婴儿；

　　按规定分配的高等院校、中等学校的毕业生和批准退学、休学以及取消毕业分配资格的学生迁回拆迁范围家中的；

　　未安置住房的军队转业干部、复员退伍军人迁回拆迁范围家中的；

　　公派或者因私出国人员迁回拆迁范围家中的；

　　远洋海员迁回拆迁范围家中的；

　　经市人事劳动部门批准从市外调回本市或者从郊县调入市区的干部、职工及其随迁家属，需在拆迁范围内直系亲属处落户的；

　　干部、职工因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围家中的；

　　归国华侨、港澳台同胞迁回拆迁范围直系亲属处定居的；

　　被撤销失踪、死亡宣告的人员，返回拆迁范围家中的；

　　刑满释放人员和解除劳教、少教人员迁回拆迁范围家中的；

　　在暂停办理居民常住户口迁入手续前，已办理完房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、调配等手续，尚未办理户口登记手续的；

　　市人民政府规定准予办理户口迁入手续的其他情况。

　　第十二条本细则第十条规定暂停办理有关手续的期限为12个月。

需要延长暂停办理有关手续期限的，拆迁人应当在期满之日的20日前向拆迁房屋所在地的区、县房管部门提出申请；经批准同意的，由区、县房管部门在期满之日的10日前通知有关部门。

延长时间一般不超过6个月；超过6个月的，必须经市房地局批准。

　　暂停期满或者拆迁人逾期未申请办理延长手续的，暂停措施自行解除。

　　第十三条需要拆迁房屋的建设单位和个人必须持下列文件和材料，向拆迁房屋所在地的区、县房管部门提出申请，领取房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋：

　　建设项目的计划批准文件；

　　规划管理部门核发的建设用地规划许可证；

　　区、县以上人民政府的土地使用批准文件；

　　拆迁计划和拆迁方案。

　　第十四条拆迁房屋申请有下列情况之一的，应当报市房地局审核后，由区、县房管部门核发房屋拆迁许可证：

　　拆迁居民超过300户或者临时过渡安置超过100户的；

　　拆迁居民自行临时过渡超过10户的；

　　拆迁外国组织和外国人、外商投资企业的房屋及其附属物的。

　　第十五条区、县房管部门接到申请后，应当验证建设项目的计划批准文件、建设用地规划许可证、使用土地批准文件；审核拆迁计划和拆迁方案，在收到申请之日的20日内发给房屋拆迁许可证，或者作出暂缓发证的书面决定，并说明理由。

　　第十六条区、县人民政府可以组织统一拆迁，也可由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。

拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得市房地局颁发的房屋拆迁资格证书的单位。

　　市房地局和区、县房管部门不得接受房屋拆迁委托。

　　第十七条区、县房管部门在核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁区域范围内将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。

区、县房管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

　　第十八条拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定签订房屋拆迁补偿、安置协议。

协议应当规定补偿形式，补偿金额，应安置人口，安置用房的面积、地点、层次，搬迁过渡方式、过渡期限，违约责任和当事人认为需要订立的其他内容。

　　补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证。

　　拆除依法代管的房屋，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　　第十九条拆迁私有房屋，拆迁人应当事先书面通知被拆迁房屋的所有人征求是否保留房屋产权的意见。

通知书应当包括互换房屋的地点、价格。

私房所有人应当在接到书面通知的2个月内，提交房屋产权和土地使用的有关证件，提出是否保留房屋产权的书面意见。

无正当理由逾期不作答复的，作放弃保留房屋产权处理。

　　第二十条私房所有人在境外的，由代理人负责通知私房所有人征求对私房产权是否保留的意见；无代理人的，由使用人负责通知私房所有人征求对私房产权是否保留的意见。

超过3个月未予答复，或者无法通知私房所有人的，经区、县房管部门审核，拆迁人向公证机关申请办理证据保全后，可先行拆迁腾地，对使用人给予临时安置。

被先行拆迁腾地的私房所有人是否保留房屋产权的答复期限可适当延长。

　　前款规定的被拆迁私房的补偿费由拆迁人向公证机关办理提存公证；有关被拆私房资料，由拆迁人移送区、县房管部门保存备查。

　　第二十一条实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围。

困特殊情况需扩大拆迁范围，应按规定办理规划、土地批准手续后，向区、县房管部门申请办理房屋拆迁调整手续。

　　第二十二条拆迁期限自公告之日起计算，不超过1年。

　　拆迁工业企业，被拆迁人因迁建等情况需延长拆迁期限的，应当经批准拆迁的区、县房管部门批准，报市房地局备案。

　　第二十三条拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的区、县房管部门裁决。

被拆迁人是批准拆迁的区、县房管部门的，由同级人民政府裁决。

其中，市政建设拆迁非居住房屋，协商达不成协议的，由市房地局裁决。

　　当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。

在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

　　第二十四条在按本细则第二十三条作出裁决规定的搬迁期限内或者在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内已签订协议，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，拆迁人可向区、县房管部门申请限期拆迁，由区、县房管部门报请同级人民政府作出责令限期拆迁的决定。

　　被拆迁人逾期不拆迁的，由区、县人民政府责成区、县房管部门和公安部门等有关部门强制拆迁，或者由区、县房管部门申请人民法院强制执行。

　　第二十五条法律、法规对拆迁使馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。

　　第二十六条市房地局和区、县房管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。

被检查者应当如实提供情况和资料。

检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

　　第二十七条市房地局和区、县房管部门应当建立、健全拆迁房屋档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

　　第三章拆迁补偿

　　第二十八条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本细则规定给予补偿。

　　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。

　　作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积计算。

具体估价标准由市建委会同市物价局等部门按重置价格结合成新的原则制定。

　　第二十九条拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者按照城市规划统筹安排。

　　第三十条拆迁公有非居住房屋的，凡新建安置房屋产权交给所有人的，不另行补偿；新建安置房屋扩大建筑面积和提高房屋结构质量所增加的费用

，由被拆迁人负担。

　　经协商新建安置房屋产权不交给所有人的，拆迁人应当按估价标准作价补偿给所有人。

　　第三十一条拆迁出租的公有居住房屋，实行产权调换，新建或者调换安置的房屋产权交给所有人，新建或者调换安置房屋扩大面积和提高结构质量所增加的费用不另行补偿。

原租赁关系继续保持，按规定重新办理租赁手续。

　　第三十二条拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑或者虽未规定期限但使用2年以上的临时建筑，不予补偿，也不计算建筑物面积和土地面积。

拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

　　被拆迁人接到规划管理部门暂停建设通知后，继续进行房屋及其附属物改建、扩建等工程的部分和房屋装饰，不予补偿。

　　第三十三条拆迁单位的非居住房屋，拆迁人应当补偿下列费用：

　　被拆除的房屋及其附属物按估价标准结算的费用和无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用；

　　因移地迁建而发生的征用或者调拨原面积土地所需费用；

　　按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费用；

　　企业因拆迁而停产待工人员按实际停产时间结算的工资性补贴；

　　法律、法规规定补偿的其他费用。

　　补偿费按被拆迁人移地迁建的工程进展分期支付，前期工程开始时支付30％；工程开工时支付70％。

但对原基地上房屋及其附属物已全部拆除的，补偿费可一次付给。

　　第三十四条按照规划要求，调整产业结构或者工业布局而关、停、并、转的被拆迁人，其上级主管部门应当在本系统内部做好调整安置工作。

拆迁人应当按规定的标准给予补偿。

　　第三十五条被拆迁人委托拆迁人代建的，补偿费不再支付给被拆迁人。

扩大建筑面积、用地面积和提高房屋结构质量而增加的费用，由被拆迁人支付给拆迁人。

　　第三十六条拆迁私有房屋作价补偿的金额应当补偿给所有人。

拆迁人应当将被拆迁私房的房屋所有权证移送原发证部门予以注销，土地使用证移送土地管理部门注销。

　　第三十七条被拆迁私房所有人保留房屋产权的，拆迁人可参照被拆除房屋建筑面积，用新建房屋或者其他住房互换产权。

私房所有人与拆迁人应当按照互换房屋面积、质量的差异结算差额价款。

互换的新房在人均建筑面积24平方米以内、不超过原建筑面积的，按新房成本价的三分之一出售；人均建筑面积24平方米以上、不超过原建筑面积的，24平方米以上的部分按新房的市场价格出售。

互换房屋的差额价款应当一次付清。

　　私房所有人须付清互换房屋差额价款方能取得房屋所有权，并向区、县房地产登记机关申请领取房地产权证书。

　　第三十八条按照原面积互换房屋后，私房所有人居住仍有困难的，可按下列规定超面积购房，超过原面积的部分按成本价计算：

　　原人均建筑面积8平方米以下，可照顾到人均建筑面积10至12平方米；

　　原人均建筑面积8至12平方米的，可照顾到人均建筑面积14至16平方米。

　　第三十九条被拆迁私房所有人不保留产权，要求用公房安置的，按估价标准的60%给予补偿；私房所有人不保留产权，也不要求用公房安置的，除按估价标准给予补偿外，再给予估价标准50%的奖励；被拆迁私房所有人对自住的私房按人均建筑面积24平方米保留产权后，其余部分不保留产权的，按估价标准给予补偿。

　　属两人以上共有的被拆迁私房，仍按共有财产予以保留产权；不要求保留产权的，按本条第一款规定执行。

　　第四十条拆迁补偿协议签订后或者经区、县房管部门裁决后，被拆迁人拒绝受领补偿费的，拆迁人可向公证机关办理提存公证。

　　第四十一条拆除有产权纠纷的房屋，在区、县房管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报区、县房管部门批准后实施拆迁。

区、县房管部门在拆迁前应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

　　第四十二条对拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。

抵押权人和抵押人在区、县房管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本细则第四十一条的规定实施拆迁。

　　对拆迁设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

　　第四章拆迁安置

　　第四十三条拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本细则规定给予安置。

安置用房不能一次解决的，可用周转房过渡或者自行临时过渡，过渡期限应当在协议中明确。

但非公益事业的建设项目拆迁房屋不得采取自行临时过渡形式。

　　临时过渡周转房应当具备正常的居住条件和基本生活设施。

　　被拆迁房屋使用人是指在拆迁范围内具有常住户口的公民和拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。

　　第四十四条拆迁居住房屋应安置人口，以拆迁公告公布之日拆迁范围内常住户口为计算标准，但有下列情况之一的，不予计入：

　　他处另有住房且居住不困难的；

　　因入托、入学等原因，户口报在拆迁范围内亲属处，而父母在本市有住房的。

　　第四十五条拆迁范围内有下列非常住户口的居民应予计入安置人数，但不分户安置：

　　原有常住户口，已应征入伍的现役军人；

　　夫妇一方支援外地单位工作的；

　　按规定户口报在大、中专学校的学生和报在本市工作单位的海员、船员、野外勘测人员；

　　未在当地结婚的农村插队和市郊农场的知识青年；

　　夫妇一方住在工作单位集体宿舍的；

　　出国留学在签证期内的；

　　未成年子女因入托入学等原因，常住户口不在父母或者监护人处的；

　　符合晚婚年龄的夫妇，一方居住在拆迁范围内，另一方居住在拆迁范围外且居住有困难的；

　　市人民政府规定应予计入安置人数的其他情况。

　　第四十六条被拆迁房屋使用人中凡已领取本市独生子女证的独生子女，根据建设单位房屋规格，安置时可增加2至4平方米；但独生子女已结婚的除外。

　　第四十七条用公房安置的被拆迁房屋使用人，原租住公房的，按《租用公房凭证》计户；原私房所有人按《房屋所有权证》计户；原租住私房的，按常住户口计户；一般不分户安置。

但三对以上夫妇同住一处生活不便，要求分户的，在符合规定标准安置的居住面积内，可分户安置。

原已分列的常住户口，可分户迁入。

　　第四十八条对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则统筹安排，被拆迁人应当服从。

　　拆迁人应当向被拆迁人公布安置房屋地点。

　　第四十九条按市建设委员会批准的地区规划进行的旧区改建项目，凡原址建造非居住房屋的，被拆迁的居住房屋所有人、使用人应当迁移到市区的边缘地区安置；凡原址建造商品居住房屋的，被拆迁的居住房屋所有人、使用人一般应当迁移到市区边缘地区安置；如所有人、使用人要求原地安置的，应当按原址建造的商品居住房屋成本价与边缘地区建造的商品居住房屋成本价之间的差价购买居住房屋。

　　第五十条拆除公有居住房屋，安置房屋的结构、质量、设备条件等和被拆迁房屋类型相似的，按照被拆迁房屋使用人原建筑面积予以分配。

对从市中心建成区迁到市区边缘地段的被拆迁房屋使用人，分配的房屋面积可以酌情增加，但每人平均增加的建筑面积不超过2平方米。

　　第五十一条拆迁棚户、简屋或旧式里弄的公有居住房屋，因新建房屋辅助面积增加，设备条件改善，其安置被拆迁房屋使用人的标准为：

　　被拆迁房屋使用人原有分配给被拆迁房屋使用人的

　　居住面积居住面积

　　在市中心建成由市中心建成区

　　区内或在拆房内迁出安排在市

　　原址和就近地区边缘地段安置

　　段安置的的

　　小于4维持原面积4

　　大于4小于74至55至6

　　大于7小于105至66至7

　　大于10小于13&

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