陈江市场报告Word文档下载推荐.docx
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陈江镇各项经济运行指标于惠州各乡镇中均位列前茅。
陈江－仲恺片区的工业成绩一直都非常出色，陈江、仲恺二者均有着雄厚的工业基础，以工业、制造业为主，其外向型工业发展迅速。
先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系，引进了三星、德赛、华阳、麦科特山阳、和幸技研、大欣、蔚盛、经迪等10家投资额超过亿元企业集团公司，建成工业区19个，已形成规模的工业区有9个；
2.商业规划
陈江－惠环商业圈
珠三角东部电子产业聚集区，依托TCL、德赛、LG电子、索尼等大型企业和数码、电子等主导产业发展，促进西部城市建设发展，构建以现代商贸批发零售为主体的商业圈。
根据《惠州市城市商业网点规划》，惠州市着力构筑了四线三圈二带一心的生态休闲型大商业格局和4个层级网点。
四线：
将建生态休闲型商业，三圈：
构造数码产业名城，二带一心：
造休闲风情商业街。
其中，“三圈”是指依据城市总体规划确定的惠城、惠阳、陈江三大板块的布局结构，按照石化数码产业名城的建设目标和各板块的城市功能、产业特征，分别赋予不同的核心商圈。
惠城商业圈，规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。
惠阳——大亚湾商业圈则依托中海壳牌石化、东风汽车配件、惠州港等大项目、大港口、大产业的发展需求，规划配建适宜的现代消费、现代服务、高级商务、专业会展和旅游休闲综合功能的商业圈。
陈江镇近年来将第三产业作为建设现代化城镇的重要内容，大力发展现代物流业和服务业，成为惠州南部的主要商贸和消费中心。
按照“把陈江建成惠州重要物流中心”的目标，大力加强市场建设，现已形成以江城市场为中心，汇佳、新世界购物中心为龙头，集贸市场、商业步行街、华盛市场、甲子市场、建材市场、青春市场、澄海市场为辅助的市场体系。
以三阳酒店、陈江宾馆为龙头的服务业，使陈江逐渐成为惠州西南部的消费娱乐中心。
另外，在乡镇一级区域中，位于陈江的肯德基营业点是全省销量最大的网点之一，中行陈江支行是中行系统全省交易额最高的网点之一，陈江的人流、物流、资金流集聚能力以及第三产业的发展潜力由此可见一斑。
随着“市级公共服务次中心”的提出，陈江第三产业的发展将更加势不可挡。
3、筹备中的房地产项目：
2
1
①三阳集团开发的住宅区：
在陈江人民公园附近，仲恺五路与银岭路交界处附近，占地约6万平米；
②三阳集团开发的中高端项目——阳明山庄：
地块在仲恺中学后面，有山在其中，面积约在10万至20万平米，将开发高档住宅。
2007年，陈江有13宗工业用地挂牌出让，尚未有住宅和商业用地出让。
4、房地产市场分析
陈江目前在售的项目有7个，包括6个住宅项目和1个写字楼项目。
项目
推售套数
开盘时间
销售均价（元/㎡）
销售情况
欣欣家园
255
2007.4.28
3500
85%，开盘一个月销售190套
金宝创业家园
1000
2005.9
3200
99%，只剩顶层复式，均价3600
口岸外商公寓
288
2007.4.21
精装4500，毛坯3600
95%，一房售罄，二房剩10多套
金茂精英现代城
510
2007.1.28
一房90%，二房80%
格林童话
160
预计6月
别墅6000，洋房2900
未开盘
御景华城
中原进场2月
3100
85%
从陈江市场上在售楼盘的价格分析，我们可以看出：
①、普通住宅的销售均价已经超过了3000元/㎡；
②、2007年4—5月份，市场上有接近1000套的供应量，而2个月市场消化量达到90%左右，市场有一定的需求量，而且消化速度不错；
③、后期陆续有新的楼盘的加入；
综合以上因素，我们可以推断：
陈江的楼市价格还会呈上升趋势。
三、客户特点和构成
客户构成
客户来源构成
购买用途构成
深圳
本地居民
其他
投资
自用
40%
30%
60%
20
20%
10%
90%
70%
50%
25%
因此，从客户的来源分析来看，深圳客户已经成为陈江房地产市场的主要客户群；
除去入市比较早的金宝创业家园的客户中，深圳客户所占的比例比较小之外，近一年来入市的几个楼盘中，深圳客户的比例已经逐渐在增大，这说明陈江片区已经在深圳客户心中有了一定的市场地位；
从客户购买用途来看，投资客与自住的比例基本上是五五开。
投资客的比例增大说明大部分客户看好陈江房地产市场的投资潜力。
四、陈江产品供应情况分析：
1、建筑形态分布
建筑形态
5栋18层
3栋小高层
6栋7层的多层
1栋9层电梯
2栋17层
格林童话一期
联排
退层洋房
小高层
陈江市场上的主要的建筑形态是小高层，且销售速度还比较令人满意，由此我们得知：
小高层在陈江市场比较受欢迎，有较高的市场接受度。
2、户型供应分布：
房型
面积区间（㎡）
套数（套）
比例
一房
44-49
117
45.9%
二房
74-83
100
39.2%
三房
94-96
38
14.9%
50
70
90-120
800
80%
50左右
252
87.5%
80左右
32
12.5%
30左右
390
76.5%
60左右
120
33.5%
180-260
60
37.5%
洋房
102-148
62.5%
90左右
34
21.25%
115-133
101
63.125%
四房
150左右
11
6.875%
复式
180-250
14
8.75%
从现有市场的产品供应情况来看，陈江市场上主要的供应类型为1房、2房和3房和户型，面积区间为：
1房在40-50平米之间，2房在80-90之间，三房在90-130之间，以及少量的4房和复式；
前三者在整个陈江市场的总供应量达到了90%以上。
因此，我们可以得出：
陈江市场目前是经济型的供给市场。
五、项目分析
1、欣欣家园
开发商：
惠州市沃德房地产开发有限公司
地理位置：
惠州市高新区仲恺大道旁（新海关对面）
物业类别：
商住、高层
规模：
占地面积3.1604万平方米,总建面6.15万平方米,分二期开发
容积率:
2.96
绿化率:
38%
总户数:
500户,一期推出257户.主力户型为一房﹑二房
车位：
200个,售价6万/个,租金150元/月
物业管理费：
1.3元/平米
公共配套：
花园、商场
优劣势分析：
1、优势及机会分析：
Ø
项目位于仲恺大道旁,离城区较近,属新海关口岸繁华商业领域。
项目周边商业及生活配套一般.
坐拥新海关商业领域,具一定的升值潜力.
产品上以小户型为主,适合周边工业区人士置业需求及高端客户投资需求。
2、劣势及威胁分析：
一期A、B栋单位正对仲恺大道,噪音较大,影响居住.
2、金宝创业家园乐园
广东金宝集团有限公司
惠州市高新区仲恺大道旁
商住、多层
占地面积1.6万平方米,总建面6万平方米,住宅建面4万平方米,商业建面9400平方米
花园、商场﹑餐厅﹑幼儿园
目前销售状况：
住宅仅剩顶层复式，商铺正在招租
价格:
复式均价3600
付款方式:
住宅三成按揭
大规划,大社区,配套完善.
尾盘住宅户型偏大,总价较高。
3、口岸外商公寓
惠州市丰捷口岸发展有限公司
惠州市仲恺高新区口岸新区
酒店式公寓
200户,
租金150元/月
1.6元/平米
均价:
4500元（带精装修）；
3600（毛坯）
4月17日推出样板房,4月21日开盘,目前1房已经售完，2房还剩10多套.
惠州中行办理首付4成,最长15年按揭；
深圳华夏银行办理首付3成，最长20年。
送精装修/家私/电器.
特性突出的口岸物业。
地域优势明显,投资性突出.
目前市场上,酒店公寓产品较少,竞争小.
口岸经济商圈尚未成熟.
4、金茂精英现代城
惠州南兴置业有限公司
代理商:
深圳亦道房地产经纪有限公司
惠州市陈江中心区
占地面积0.5万平方米,总建面2.7226万平方米,两栋17层
一层商业0.25万平方米
510户,主力户型为一房﹑二房
0.7元/平米起
商业
一房剩5销售90%,二房销售80%；
3200/平方米
首期3成,最长20年按揭
项目前面金茂商业广场和新时代农超已投入使用中,对置业者具一定的说服力.
项目周边商业及生活配套较完善.
产品上以小户型为主,总价低,适合周边工业区人士置业需求及高端客户投资需求。
送装修/送家私电器,对客户具一定诱惑力.
部分单位正对农民房,噪音较大,景观差.
样板房装修品质差,所送家私档次低,二房厨房面积偏小.
楼底下就是新时代农超，感觉比较脏，降低了项目档次。
5、格林童话世界
惠州市格林地产有限公司
代理商：
深圳市黑马顾问有限公司
惠州市陈江往潼桥方向（甲子河边）
TOWNHOUSE、洋房
总建面40万平米,分四期开发
超大商务会所、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等
均价：
洋房2900元/平方米、别墅6000/平方米
认筹中，一期预计6月上旬开盘
诚意金一万,开盘有额外优惠
优势及机会分析：
陈江罕见超大型别墅项目；
毗邻潼湖湿地自然保护区，坐享优良生态环境；
高品质社区，商业及生活配套均高人一等；
注重市场推广，强调形象塑造，有一定市场知名度。
6、御景华城
惠州市惠阳区盈富实业有限公司
深圳中原地产
惠州市陈江白云山路口
总建面13万平米,分二期开发
商业广场等
住宅3100元/平米，商铺10000元/平米
推出部分销售85%，商铺5月19日开盘
1、优势及机会点
项目是一个成熟小区，有相当的口碑效应；
周围生活及商业配套完善，生活方便，交通便利；
六、总结
1、陈江房地产市场目前还是中小盘市场，只有一个较大规模的楼盘；
2、陈江没有良好的自然景观优势，因此并不适合做豪宅和高档楼盘；
3、陈江房地产市场的客户群中，深圳客户和投资客户的比例比较高，市场有较高的接受度；
4、随着陈江的进一步发展，城市建设的进一步完善，陈江房地产市场的投资潜力会得到更大的挖掘，房地产得到更好的发展。
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