沿海地产合同管理办法Word格式文档下载.docx
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4.1.2.1合同执行分析的主要内容18
4.1.2.2基本工作程序与要求18
4.1.3合同条款执行风险分析19
4.1.4合同履约过程控制管理19
4.1.4.1合同执行漏洞检查工作19
4.1.4.2合同执行控制19
4.1.4.3合同数据登录20
4.2合同管理台帐与合同文件备案管理20
4.2.1合同管理台帐编制20
4.2.2执行的合同文件的备案要求20
4.2.3合同计量支付与变更管理、用款计划及联签要求20
4.3合同结算管理20
5、合同变更、转让和解除21
5.1合同的变更管理21
5.2合同的转让管理21
5.3合同的解除管理21
5.4变更、转让和解除合同文件形式21
6、合同索赔与纠纷管理22
6.1合同的索赔管理22
6.2索赔的原因22
6.3索赔管理基本程序与方法22
7、合同档案管理22
8、合同执行评估及奖惩23
8.1合同执行评估23
8.2奖惩23
8.2.1罚则23
8.2.2奖励24
9、附则24
1总则
1.1目的
《沿海绿色家园集团合同管理办法》（以下简称“本办法”），是为加强合同管理，减少错误成本。
确保公司的利益，避免风险而制定的管理规章制度。
1.2合同管理原则
1.2.1分类分权管理原则
指按集团管理层级、地区管理层级进行分类分权审批，同时分专业进行合同管理的原则。
1.2.2程序与实体管理并重原则
主要体现在既注重合同事前审查，即严格合同签订审批程序和合同内容审查，同时又注重合同履约管理。
每个部门负责人是每一份合同的法定管理负责人，负责按相关合同管理规定，完成或指导下属完成合同全过程管理。
1.2.3集体谈判与程序化决策的原则
指按照招投标或不招投标的相关管理规定，以工作团队形式进行合同过程谈判，并通过按审批规定程序决策，确定合作对象和形成合同条约的管理原则。
1.2.4实行专业归口、法人委托的二级管理原则
集团总部由总裁负责，各分管职能部具体操作，行政综合归口管理部门为知识管理部行政组（编号、盖章），业务归口管理为集团项目运筹部成本管理中心成本合约组（合同审核、诉讼、分析汇集上报、存档）。
各地区由地区总经理或副总负责，行政综合归口管理为人力资源部（编号、盖章、诉讼）；
业务归口管理部门为地区成本合约部（综合审核、统计、分析汇集上报、存档）。
各法人及委托人具体负责各自授权范围内的合同签订、履约工作。
1.3适用范围
本合同管理办法，适用于沿海绿色家园集团及所属子公司对外签署的各类合同，包括所有房地产开发合同、行政类合同、人事类合同等等。
公司各部门及下属公司必须严格执行本合同管理办法。
1.4合同管理的内容
合同管理的主要工作内容：
合同策划、合同审查（评标与谈判）、合同执行（合同分析、合同交底、合同监督、合同支付、合同跟踪、合同变更、合同索赔）、合同评估与奖惩等工作环节相关管理
沿海绿色家园集团总部各职能部代表集团进行合同全面监督管理，按照职责对所有合同依据《合同管理办法》进行参与、审查、监督和纠偏等管理工作，承担各类合同的归口备案管理，通过审查监督合同订立、合同执行与变更，确保合同的科学性、合理性及合同执行的严肃性。
2合同订立
2.1订立合同的基本要求
2.1.1必须遵守国家的法律、法规及各地方法规的规定,避免签订无效合同。
2.1.2必须以维护集团合法权益和提高经营效率为宗旨。
2.1.3订立合同条款文字的表达必须准确、清晰，各方当事人权力和义务的规定必须明确、具体，内容要素包括（但不限于）：
1）签约各方的名称、地址、法定代表人及联系方法
2）合同标的
3）数量要求
4）质量及技术标准要求
5）价款或报酬
6）履约期限、地点和方式
7）违约责任
8）解决争议的规定
9）合同生效约定
10）合同编号和签约日期
2.1.4合同形式有书面、口头、电子等其他形式，本集团要求对外订立的正式合同，一律采用书面（纸质）的合同文本形式，并参照集团提供的各类合同示范文本订立合同。
2.1.5对外订立合同，除法定代表人外，必须是持有委托书的法人委托人，法人委托人须在授权范围内行使签约权。
超越代理权限和非法委托均无权对外签约。
2.1.6签约方必须使用具有法律效力的印鉴（如企业公章或合同专用章等），不得使用不合格印鉴（如财务专用章、部门印鉴等）。
2.1.7归口管理部门对违反国家和集团管理规定的合同条款有最终否决权。
2.2合同分类管理
合同除综合归口管理部门外，合同履约实施过程由合同负责人和专业分管部门负责。
各专业分管部门须对从合同招标、履约过程中的监督、控制直至履约顺利完成负责。
合同的分类（包括但不限于）如下：
地区合同：
一级
二级
三级
合同名称
项目合同类
土地合同
土地出让
土地出让合同
土地转让
土地转让合同
土地拍卖
土地拍卖合同
土地征用
土地征用合同
拆迁补偿
拆迁合同
拆迁补偿合同
征地补偿合同
前期辅助类合同
勘测
地质勘察合同
土地勘界合同
测绘合同
评估类
土地评估合同
地质灾害评估合同
顾问类合同
设计
概念性方案设计合同
方案设计合同
扩初设计合同
施工图设计合同
专业设计合同（不含系统工程、配套工程二次设计）
监理
建设工程监理合同
设计监理合同
咨询顾问
技术咨询合同
建设工程顾问合同
建设工程造价咨询合同（地区级）
建设工程造价咨询合同（集团级）
法律顾问合同
招标代理合同
房地产评估合同
环境影响评估合同
房地产测绘
房地产测绘合同
地质初步勘察合同
地质详细勘察合同
施工类合同
三通一平
前期工程施工合同
施工用水、用电合同
场地平整施工合同
临时设施
临时设施施工合同
红线外大配套设计施工（道路、水、电、气、通讯等建造）
红线外大配套设计施工合同（道路、水、电、气、通讯等建造）
基础工程
试桩合同
桩基础施工及检测合同
地基处理合同
基坑开挖及边坡支护、降水施工合同
主体建安施工
总承包合同（含室内水、电、暖通安装）
钢结构、网架设计施工合同
室内精装修
公共部分装修合同
户内精装修工程合同
销售样板房、样板层、会所及接待间装修合同
社区管网道路
室外给排水系统工程合同
雨污水系统工程合同
室外采暖工程合同
变配电设备及安装工程合同（含二
次设计）
室外强电管线施工合同（含二次设计）
泛光照明系统工程合同
室内外消防工程合同（含二次设计）
室内外燃气管道及配套工程合同（含二次设计）
有线电视合同（含二次设计）
通讯工程合同（含二次设计）
智能化系统工程合同（含二次设计，包括远传、对讲、安防、信息网络管理系统）
室外道路工程合同
路灯工程合同
场坪工程合同
电表集抄系统工程合同
园林景观工程
园林景观施工合同
公共配套设施
公共配套设施施工合同（含泳池、球场、车棚、游艺设施、康体设施、居委会、派出所、幼儿园、学校、医院、邮局等等）
售楼处主体施工（一次性使用）
采购类合同
地区甲供材料采购
空调设备采购合同
采暖设备采购合同
集中采购
材料设备类18项采购合同
财务与资金类
借贷
借款合同
贷款合同
抵押担保
按揭合同
抵押合同
担保合同
保险
保险合同
抵押物保险合同
审计
审计合同
委托代理类合同
销售代理
住宅销售代理\市场调研合同
商业销售代理\市场调研合同
营销策划
策划顾问合同
广告媒介
广告设计、策划合同
网络类广告代理合同
委托物业管理
委托物业管理合同
媒体投放
报纸类广告合同
公关促销活动
展台搭建合同（展会\巡展、交易会）
销售租售
商品房销售合同
房屋出租合同
闲置场地临建出租合同
承揽类合同
委托加工（模型/沙盘制作）
模型\沙盘制作合同
委托加工（印刷）
单页、海报印刷合同
销售物料（工具）制作
楼书、纸袋制作合同
3D影视\电视广告片合同
销售场地租赁、定点广告等
销售场地租赁、定点广告合同
现场包装
现场包装礼仪采购合同
礼品制作合同
临时售楼处租赁
临时售楼处租赁费合同
设备租赁
设备租赁合同
非项目类合同
投资类合同
投资合作
独资须签订的合同与章程
合资须签订的合同与章程
合作须签订的合同与章程
投资入股须签订的合同与章程
收购入股
公司收购合同
售股须签订的合同与章程
股份转让合同
人事类合同
员工聘用
员工聘用合同（A级）
员工聘用合同（B级）
员工聘用合同（C-E级）
顾问聘用
公司顾问聘用合同
法律顾问聘用合同
猎头公司合同
培训
外部培训合同
其他
其他人事服务类合同
行政类合同
办公室装修
地区办公室装修合同
办公用品采购
地区低值易耗品采购合同（含行政印刷品）
固定资产采购
地区固定资产采购合同（不包括车辆和笔记本电脑）
印鉴制作
印鉴制作合同
租用
办公室租用合同
宿舍租用合同
酒店及服务协议
酒店及服务协议合同
总部合同：
1、人事类合同
员工聘用合同
外部培训师合同
集团大型招聘类合同
集团大型培训合同
其它人事服务类
2、行政类
集团总部办公室装修合同
集团总部办公用品采购合同（含行政的印刷品）
办公室环境管理合同（绿化、保安）
集团总部固定资产采购合同（不包括车辆、办公用品）
总部固定资产车辆采购合同
总部电子设备、产品集中采购合同
财产保险合同
会议服务、酒店及服务协议合同
3、资讯管理类合同
软件系统类
系统运行服务类
网络租用类
4、品牌类合同
奖项及赞助类合同
杂志印刷合同
委托办理业务类合同
5、咨询顾问类合同
产品技术研发类合同
营销研发类合同
公司顾问及法律顾问聘用合同
公证类合同
其它
6、金融合同
审计合同（对外）
2.3合同风险防范
2.3.1注重主体资格的审查。
特别是对合同签订主体是否具有法人资格及是否有经营权进行事前审核。
2.3.2注重资信调查。
审查当事人的商业信誉和资信状况对履约能力的支撑。
2.3.3对合同代理人的资格审查。
确定代理人是否有法人委托及其代理权。
2.3.4采用集团各类合同范本，避免合同条款漏项、漏洞或无效等引起的合同纠纷，防范合同风险。
2.3.5设立各种保证条款，如担保、抵押、定金等。
2.3.6及时办理法律规定的合同批准、登记、备案等手续。
3合同审查、审批
3.1合同审查要点
3.1.1合同是否具备《合同法》规定的必备条款；
3.1.2合同中是否存在法律（主要是《民法通则》和《合同法》）所禁止的内容，是否存在无效条款或可以撤销的条款；
3.1.3合同中是否存在对方规避法律的内容；
3.1.4根据本合同的具体情况，是否需要进行合同公证；
3.1.5合同中对违约责任的规定是否清晰，有无必要设定方便我方单方解除合同的条款；
3.1.6合同中对发生合同纠纷后所选择的解决方式和司法管辖对我方是否有利。
3.1.7合同标的的界定是否明晰无歧义；
3.1.8合同标的是否与招投标文件及相关图纸、工程量清单、设备清单、验收（交货）标准等合同附件一致；
3.1.9合同内容是否存在显性或隐性开口，价款是否包死，包死价所包含的风险因素是否全面、清楚；
3.1.10合同对双方权利义务的界定是否清晰无交叉、无歧义；
3.1.11合同不同条款之间是否存在矛盾之处；
3.1.12合同列举的应当适用的专业技术标准、规范是否有效、清楚、无遗漏；
3.1.13合同价款是否超过成本标准；
3.1.14本合同与其他相关合同之间是否存在重叠、交叉等界面不清或不相容的情况。
3.1.15合同的付款条件是否符合有利公司风险的规避，是否符合项目的资金计划安排。
3.2合同会签管理
3.2.1合同会签表填写要求
所有的合同在签约前，须按集团规定的《工程合同会签表》《非工程合同会签表》要求分类别完成内部会签，订立合同的条款内容牵涉到集团多个专业管理的，须进行内部协商和沟通。
统一平衡后方能签约。
3.2.2合同基本会签人职责
经办部门、财务部（地区为财务管理部，总部为计划财务部），是每个合同必须审核的基本会签人，经办部门负责人对上报合同的真实性、准确性、完整性负主要审核责任；
财务部主要负责合同金额、付款条件等数据性及与财务相关条款的审核，并负主要审核责任；
根据相关权责规定，重要合同需律师会签。
律师负责对合同全部条款的风险进行审核，并负主要审核责任。
3.2.3合同专业技术会签人职责
专业技术审核人（包括建筑师、工程师、造价师、预算员、投资发展部负责人、产品技术部负责人、营销部负责人、资金部负责人等专业技术部门负责人）必须根据合同会签需要，选择对与本专业相关的合同条款进行审核，并负主要审核责任。
须会签的合同类别，见各专业“合同会签表上”的标示。
3.2.4合同审批人职责
各专业部门负责人、地区总经理、地区管理委员会、集团总部相关审批人及机构是分别按合同批准权限的最后把关人，负责对合同进行综合判断决策，持有否定权和决定权，负最终结果责任。
3.2.5合同确认盖章要求
没有经过有权审批人签字批准，并完成合同编号合同，印鉴管理人不允许对合同确认盖章。
3.3合同分级批准权
根据其重要性和专业性，审批权划分为集团总裁和分管副总裁审批层级、总部职能管理层级、地区管理委员会审批层级、地区总经理（或法人代表）审批层级、地区各专业部门经理管理审批层级，进行分权分金额确定审批人。
3.4合同编号规定
每一份合同都必须设立编号，不得重复或遗漏，合同编号由合同归口管理部门统一编号，除采用对方固定已编号合同，可以在合同签订后补编我方编号之外，未经编号的合同，印鉴管理部门不允许盖章发出。
（详见附件“合同编码一览表”）
合同编码应方便查找和管理，依据“集团统一编码规则”按以下规则使用英文字母、拼音字母及数字编制，
合同编码由六部分组成，即：
XX-X-X-XX-XXXX-X，如：
SZAB030010B
第一部分：
用代码标注合同区位（地区名称）；
代码为地区的2个拼音字母，例：
上海（shanghai）取：
SA。
第二部分：
用代码标注合同所属项目的编码，按地区依开发顺序由A-Q编码，例：
厦门香江花园编码为：
A；
厦门凌志大厦编码为：
B；
厦门鹭江新城编码为：
C。
第三部分：
用代码标注合同的具体类别，采用1个拼音字母，详见以下3级代码表：
序号
合同类别
3级代码
备注
1
土地类
A
2
B
3
咨询顾问类合同
C
4
D
5
E
6
财务与资金类合同
F
7
G
8
H
9
I
10
J
11
K
12
总部人事类合同
L
13
总部行政类合同
M
14
总部资讯类合同
N
15
总部品牌类合同
O
16
总部咨询顾问类合同
P
17
总部金融类合同
Q
第四部分：
用代码标注合同具体发生年号，采用2个数字，如：
2003年取——03。
第五部分：
用代码标注合同流水号（序号），按照各个具体项目合同发生的顺序采用0000-9999数字：
流水号：
固定为4位数。
前三位数自001开始编制至999；
后一位数自0-9作为前三位数的补充号，即：
0表示主合同，1-9分别表示补充合同的顺序号。
第六部分：
用代码标注合同级别，按照各个具体项目合同的五级定义，采用一个编码。
4合同履约过程管理
4.1合同管理负责人
4.1.1合同负责人及其职责
合同负责人的主要工作职责是：
负责协调与组织合同的履约实施，具体承担合同的与有关事务，保证合同执行按规定全面到位；
负责合同履约期间，履约双方往来文件、签证、信件等相关合同档案的管理，及合同档案的完整移交行政档案管理部门。
总部项目由职能部总经理指定合同负责人；
地区项目由地区总经理审查确定相关专业部门负责人担任合同负责人。
4.1.2合同管理执行分析
4.1.2.1合同执行分析的主要内容
1）承约方的主要合同责任、范围和权力；
2）我方的主要责任和权力；
3）合同价格形式，计量与支付方法安排，补偿条件；
4）履约期要求和补偿条件；
5）合同执行过程控制程序，如：
变更、支付、验收、质量控制等；
6）争执的解决方法与程序；
7）双方的违约责任、程序、方法；
8）合同执行时应注意的问题和风险等。
4.1.2.2基本工作程序与要求
1）原则上50万金额以上的合同签订后五个工作日内，由合同负责人对照合同条款进行管理责任分析，填写《合同管理责任分配表》。
2）合同管理责任分析可参考《合同管理主要责任分配一览表》，在透彻了解合同条款真实意思的基础上进行，将合同主要条款的管理责任落实到人头。
3）合同负责人召开合同交底会进行交底，受交底人没有疑问后，应在合同管理责任分配表上交底确认栏上签字。
4.1.3合同条款执行风险分析
1）原则上50万金额以上的合同签订后五个工作日内由合同负责人对照合同条款进行风险分析，编制《合同风险预防措施表》。
2）合同风险分析是对业主（我方）可能遇到的风险进行分析，重点应放在影响价款突破、质量低劣、合同不能继续履行、引发纠纷等主要方面。
3）风险预防措施应切实可行，《合同风险预防措施表》经职能部总经理/地区总经理批准后，交合同负责人检查各相关人员执行。
各部门经理应在日常管理工作中负责将相应预防措施布置落实。
4.1.4合同履约过程控制管理
4.1.4.1合同执行漏洞检查工作
合同负责人应当在合同开始执行后，应当基于建设性和双赢的态度，必须随时进行合同执行漏洞的检查工作：
1）及时寻找和发现我方在执行中的漏洞、失误，以保证自己不违约；
2）在发出有关施工的指令、作出决策时进行合同责任检查；
3）及时地寻找承约方（对方）在执行中的漏洞、失误，以防止对方违约，提出警告或索赔要求；
4）根据施工状况，寻找各个相关合同的协调漏洞，防止违约事件的产生。
4.1.4.2合同执行控制
合同负责人在合同执行中的控制工作内容：
1）为项目领导、相关人员提供合同执行情况的沟通、解释、说明、报告；
2）协助项目领导正确行使合同权力；
3）对项目的各个合同进行协调；
4）管理合同执行的所有文件，完成合同台帐的填写工作；
5）对合同实施过程进行监督，保证与了解相关合同方面的工作满足要求；
6）协调合同的有关争执行为（合同之间和合同内部各个界面接口）；
7）充分利用合同赋予我方的权力，处理合同事务；
8）参加合同的索赔和反索赔事务。
4.1.4.3合同数据登录
1）合同数据登录表由合同管理负责人，在合同签订后10日内依照合同管理的实际需要，进行基础数据的填写。
这些数据应是合同中规定的甲、乙双方须承担重大责任并有确定数额或指标的数据，报业务归口部门和总部对口职能部门备案；
2）合同负责人要定期进行合同“实际+预算（重置）”的统计分析，分析方法按照集团财务计划管理流程规定进行，并定期与业务归口管理进行数据核实。
3）合同管理负责人应定期（工程合同可按工程进度阶段自己确定，一般以基础、地下室、结构、封顶、分部工程验收等里程碑节点划分）进行主要数据的检查，并将主要变异情况登录，一旦发现违约事件，应及时提出处理建议或措施，报告主管领导。
4.2合同管理台帐与合同文件备案管理
4.2.1合同管理台帐编制
合同管理台帐由每个合同负责人完成填写。
具体编制时使用EXCEL表，各部门的合同台帐应按合同性质分类，每一类做一张EXCEL表，按合同生命周期连续编制，按合同执行进度更新，合同执行完毕后剔除，非工程合同具体格式见《非工程合同台帐统计表》。
工程合同见《合同计量管理细则附表》。
4.2.2执行的合同文件的备案要求
各项目的合同管理部门，应在每月末将已更新的上月合同管理台帐电子文件，按专业管理口传送给集团项目运筹部成本管理中心和总部相关专业管理部门备案。
4.2.3合同计量支付与变更管理、用款计划及联签要求
合同的计量支付与计量变更，须符合集团的专项管理要求，合同支付款项，预先须填报财务《项目出款计划》表，进行资金计划审批。
获批后，合同履约款到期支付前，还须填写《用款联签单》，并完成联签审批后出款。
合同计量包括工程合同计量和非工程合同计量，工程合同计量详见《合同计量管理细则》，非工程合同计量由该合同负责人及相应部门根据合同条款执行。
4.3合同结算管理
合同结算，由合同负责人提出初步意见，总部各部联合财务管理部、律师共同完成；
地区由成本合约管理部门负责牵头组织完成。
工程总承包合同结算送交集团项目运筹部工程管理中心复核。
5合同变更、转让和解除
5.1合同的变更管理
合同变更是指对合同进行实质上的变更，原则上，合同的变更出现引起合同单价和商务条件的变化，工程合同的变更应当按照《合同变更管理细则
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