物业设备设施的管理内容共11页Word下载.docx
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物业设备运行管理
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物业设备维护管理
四、更新改造管理
五、备品备件管理
六、固定资产管理
七、工程资料管理
一、物业设备基础资料管理
（一）设备原始档案、技术资料。
设备技术档案必须齐全、详细、准确，主要包括设备原始档案和设备技术资料。
1.设备原始档案。
设备原始档案一般包括：
1）设备清单或装箱单
2）设备发票
3）产品质量合格证、进口设备的商品检验合格证
4）开箱验收报告。
报告内容主要有设备名称、型号、数量、规格、外观质量、附带资料、验收人员、验收日期，开箱验收应有购买使用单位设计单位，负责安装设备的公司，监理公司和生产厂商代表等代表参加。
5）产品技术资料。
主要包括设备图纸，使用说明书，安装说明书，保修卡等。
6）安装施工，水压试验，调试，验收报告。
竣工验收报告，可分阶段收，每阶段验收要有详细的记录，记录上有验收工程的名称，位置，验收日期，验收人员，验收标准等。
水压试验要记录试验压力，持续时间及在场的工作人员并附签名。
隐蔽工程有施工记录验收记录，调试工作有单机调试及系统调试两种。
调试时，业主（用户）、设计院、安装公司、监理公司、项目管理公司等单位必须有相关人员参加并签名，设备生产厂商应参加单机调试工作。
2.设备技术资料。
设备技术资料主要包括：
1）设备卡片。
每一台设备都必须建立设备卡片，一般可按设备的系统类型，使用部门或使用场所对设备进行编号，按编号在设备卡片上登记设备的档案资料。
设备卡片
编号：
登记日期：
设备名称：
设备编号：
规格型号：
安装位置：
设备参数
附件
电压
电流
功率
转速
名称
规格型号
数量
操作方法及注意事项：
维修保养要求：
如，外观清洁，接触良好
备注
2）设备台账。
将设备卡片按类型编号汇总登记就形成了设备台账。
在设备台账中主要登记设备的大概情况，如设备编号，名称，型号，规格，生产厂商，出厂日期，价格，安装使用日期等，所有设备的概括在台账中要一清二楚，为管好，用好设备提供保证和便利。
3）设备技术登记簿。
每一台主要设备都应设立一本登记簿，对设备在使用期间进行登录和记载。
其内容一般包括设备概况，设计参数，技术特性，结构简图，备品备件，设备运行及维修记录，设备大、中修记录，设备事故记录，更新改造及移动改装记录和报废记录等。
4）竣工图。
施工结束，验收合格后，设计单位，监理单位和施工单位把已经修改完善的全部图纸进行整理后交给用户，这些图纸就是竣工图。
竣工图是记载工程建筑结构以及工艺管线，设备，电气，仪表，给排水，暖通，环保设施等建设安装工程实际情况的技术文件，是竣工验收及今后进行管理，维修，改建扩建等的重要依据，应妥善保管。
5）系统资料。
按系统或场所把各系统分成若干个子系统，对每个子系统一般采用示意图，文字和符号来说明，其表达方式要直观、灵活、简明，以便查阅。
（二）国家有关部门颁发的相关政策，法规，条例，规范，标准等文件
1.政策，法规，条例，规范
2.技术标准
二、物业设备运行管理
物业设备的运行管理包括技术运行管理和经济运行管理两部分。
物业设备运行管理应取得两个方面的效果，一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态；
二是从设备的购置，运行，维修与更新改造中寻求最少的投入得到最大的经济效益。
（一）物业设备技术运行管理。
物业设备技术运行管理就是要建立合理的，切合实际的运行制度，运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度，保证设施设备安全，正常运行。
1.对操作人员要进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗。
2.针对设备的特点制定科学、严密、切实可行的操作规程。
例如，空调系统的管理，必须制定空调机组，制冷机组，冷却塔，水处理设备和水泵的操作规程。
3.加强维护保养工作。
设备操作人员在使用和操作设备的同时，要认真做好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，使设备始终保持良好状态。
4.定期校验设备中的仪表和安全附件，确保灵敏可靠。
5.科学地检测、诊断故障，确保设施设备安全运行，对运行中的设施设备不能只凭经验判断其运行状况和故障，而应在故障进行技术诊断的基础上，做出深入、透彻、准确的分析，从而及时、准确发现故障的潜在因素，采取有效措施防止故障的发生，确保安全运行。
6.设备发生事故后，应该对事故原因及故障规律进行分析，并制定出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
（二）物业设备经济运行的管理
物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用，操作费用，维护保养费用以及检查修理费用。
其内容包括采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。
设备经济运行管理可以从两个方面进行，一是初期投资费用管理；
二是运行成本管理。
1.初期投资费用管理
在购置设备时应结合实际情况综合考虑：
设备的技术性能参数必须满足使用要求及其发展的需要；
设备的价格及运行时对能源的消耗情况；
设备的安全可靠程度、操作难易程度以及对工作环境的要求；
设备的寿命，即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间，其中经济上不划算是指设备继续使用所需要的维修费用高于该设备继续使用所能产生的效益；
设备的外形尺寸，重量，连接和安装方式，噪声和震动等，采用新技术、新工艺、新材料及新型设备等。
2.运行成本管理
运行成本管理主要包括：
能源消耗的经济核算，操作人员配置和维修费用的管理。
1）能源消耗的经济核算
设备在运行工程中需要消耗水、电、油、压缩空气等各类能源，节约能源就是节约能耗费用，能源消耗的经济核算工作主要从三个方面进行。
A.制定能源消耗用量计划和做好计量工作。
设备管理部门每年要预先按月编制各类能源的耗用量及能源费用计划，做出每个月的各类能源的耗用计划及能源费用支出计划，各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表，坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每星期检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较，如能源耗用量及费用出现异常情况，应立即查明原因并报告负责人。
B.采用切实有效的节能技术措施。
积极采用节能产品和节能技术，降低能源消耗，充分利用余热等能源，减少能源的消耗。
在选用设备时优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，是设备在运行过程中始终处于最佳的运行状态。
在节约用水方面，要做到清浊分流，一水多用，废水利用，要加强设备设施的日常巡视检查，杜绝跑、冒、滴、漏现象。
在节约用电方面，优先选用节能型电气设备，在供配电设施上应有提高功率因数的措施。
在照明用电方面，要尽量利用自然光，选择合理的照明系统和照明灯具，照明灯具的控制应采用时间控制、光电控制或红外音频控制等节能控制方式。
在管网维护方面，要防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题要及时修理和更换，对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作，以减少能量损失。
C.切实做好节能管理工作。
物业管理公司应由主管领导负责节能工作，能源管理人员应在具有节能专业知识、实践经验和技术职称的人员中聘任，并报节能行政主管部门备案。
能源管理人员负责对本单位的能源应用状况进行监督，检查，按照合理用能的原则，推行节能科学管理方法，组织实施节能技术措施，降低能耗；
制定本单位合理的能源消耗定额，建立节能工作责任制度并严格考核；
开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。
能源管理人员和在重点耗能设备岗位上工作的操作人员，应在节能行政主管部门指定的机构进行培训，考核合格后方可上岗。
2）操作人员配置
应积极采取合理的人力资源组织形式来安排操作人员，定岗定员，提倡一专多能的复合型人才持证上岗。
3）维修费用管理
一般应由专人负责，做到计划使用和限额使用相结合、对维修费用的核算要有故障修理记录作为维修费用开支的依据，同时也可以为今后的维修管理提供参考。
三、物业设备维护管理
物业设备维护管理主要包括维护保养和计划检修
（一）物业设备的维护保养
设备在使用过程中一般都会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
因此，应经常对使用的设备加以检查，保养和调整，使设备时刻处于最佳的技术状态。
1.维护保养的方式
维护保养的方式主要是外观检查，清洁、紧固、调整、润滑、防腐、防冻、对长期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养等。
2.维护保养工作的具体实施
维护保养主要是做好日常维护保养和定期为保养工作。
日常维护保养是设备维护管理的基础，应该长期坚持，并且要做到制度化。
日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备认真进行外观检查，在班中严格按操作规程操作设备，定时巡视记录设备的运行参数，随时注意运行中有无异常震动，异常响声，异味、过载等现象，在班后对设备做好全面的清洁工作。
定期维护保养是有计划地将设备停止运行进行维护保养。
根据设备的用途、结构复杂程度、维护的工作量及维护人员的技术水平等决定维护的建个周期和维护停机时间。
定期维护保养需要对设备进行部分解体，为此应做好以下工作：
对设备进行内外清扫、擦洗；
检查运动部件转动是否灵活，磨损情况是否严重，并调整其配合间隙；
检查安全装置；
检查润滑系统油路和过滤器有无堵塞；
检查油位指示器、清洗油箱、换油；
检查电气线路和自动控制元件的动作是否正常等。
设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长设备使用寿命。
3.设备的点检
点检是指对设备有针对性、目的性的检查。
一些大型的、重要的设备在出厂时，生产厂商都会提供该设备的点检卡或点检规程，其中包括检查内容和方法，检查周期以及检查标准等。
设备点检时可按生产厂商制定的点检内容和点检方式进行、也可以根据经验自己补充一些点检点，可以停机检查也可以随机检查，检查时可以通过摸、听、看、嗅等方式，也可以利用仪器仪表进行精确诊断，通过设备点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，并可以及时消除隐患，防止突发事故，既可以保证设备正常运行，又可以为计划检修提供可靠的依据。
设备点检的方法有日常点检和计划点检两种。
日常点检由操作人员随机检查，其内容主要包括：
设备运行状况及参数；
安全保护装置，易磨损的零部件，易污染、堵塞、需经常清洗、更换的部件、运行中经常需要调整的部位和经常出现不正常现象的部位。
计划点检以专业维修人员为主，操作人员协助进行。
点检时可使用先进的仪器设备和手段，点检内容主要有：
设备的磨损情况及其它异常情况，确定修理的部位，部件及修理时间，更换零部件、安排检修计划等。
（二）物业设备的计划检修
计划检修是对正在使用的设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，已检修周期为基础，编制检修计划，对设备进行积极的预防性的修理。
根据设备检修的部位，修理工作量大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修四种。
1）小修。
主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整，紧固和润滑工作，一般由维修人员负责，操作人员协助。
2）中修。
在小修的基础上，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。
3）大修。
对设备进行局部或全部解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，尽量使设备恢复到原来的技术标准，同时也可以对设备进行技术改造。
中修，大修主要由专业技术人员负责，操作人员协助工作。
4）系统大修。
对一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大修，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修，系统大修时，所有相关专业的技术管理人员，检修人员和操作人员都要按时参加，积极配合。
（三）计划检修和维护保养的关系
物业设备管理的指导原则是：
维修保养为主，计划检修为辅。
如果维修保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会减少设备检修工作量；
反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，增加设备检修工作量。
因此，设备操作人员和维护保养人员要具有很强的工作责任心，认真执行各项操作规范，精心操作，保养和维护设备。
四、更新改造管理
任何设备使用到一定年限后，其故障率增高，效率降低，耗能加大，维护费用增加，并且可能发生严重的事故，为了使设备性能在运行中得到有效的改善和提高，降低维护成本，就需要对设备进行更新改造。
（一）设备更新
设备更新是以新型的设备来代替原有的老设备，任何设备都有使用期限，如果设备达到它的技术寿命或经济寿命则必须进行更新。
（二）设备的改造
设备的改造是指应用现代科学的先进技术对原有的设备进行技术改造，以提高设备的技术性能及经济特性。
1.设备改造的主要方法
1）对设备的结构作局部改进。
2）增加新的零部件和各种装置。
3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。
设备改造费用一般比设备更新要少得多，因此，通过技术改造能达到技术要求的，尽可能对原有设备进行改造。
2.编制设备改造方案
对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案，具体内容包括：
1）原设备在技术、经济、管理上存在的主要问题，设备发生故障的情况及其原因；
2）需要改造的部位和内容；
3）在改造中运用的新技术的合理性和可行性；
4）改造后达到的技术性能、安全性能、效果预测；
5）预计改造后的经济效益；
6）改造的费用预算以及资金来源计划；
7）改造的时间及设备停用带来的影响；
8）改造后的竣工验收和投入使用的组织工作等。
五、备品备件管理
备品备件管理的基本原则是在检修之前就把新的零部件准备好。
设备在运行中，零部件往往会磨损，老化，从而降低了设备的技术性能，要恢复设备的技术性能必须用心的零部件更换已磨损、老化的零部件，为了减少维修时间，提高工作效率，应在检修之前准备好新的零部件。
在管理工作中，既要科学地组织备件储备，及时满足维修需要，保证设备的维修质量和进度，减少备件加工制造和采购的突击性、盲目性，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
备品备件的管理应由专业人员负责，其职责主要是确定备件的范围，备件图纸的收集，测绘整理，确定备件来源地途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡片和备件台账，为备件的制造、采购和库存提供科学的依据。
六、固定资产管理
固定资产是指使用期限比较长，单位价值较高，并且能在使用过程中保持原有实物形态的资产，如房屋及建筑物，机器设备，运输设备和工具等，对于生产经营中使用的固定资产，只要使用年限在1年以上，就可以认为是固定资产，而对单位价值不加以限制。
对于非生产领域中使用的固定资产，只要期限长于两年并且单位价值在2000元以上，也可以被认定为固定资产。
（一）固定资产（设备）的利用程度
固定资产的合理使用，可以提高它的利用价值。
衡量固定资产利用程度的指标主要包括固定资产利用率和固定资产生产率。
1.固定资产的利用率反映有多少固定资产在发挥作用。
对不再使用的固定资产要积极创造条件利用起来，对实在不需要的固定资产应及时做转让或出租处理。
2.固定资产生产率一般是指设备在单位时间内的功能发挥率，以台时产量表示。
在使用设备时要合理组织运行任务，并且保持设备的完好率及最佳运行状况，同时采用先进技术对设备进行技术改造，以提高固定资产生产率。
（二）设备折旧
设备在使用过程中不断磨损，陈旧和损坏，其价值逐步减小，这种设备价值的减小现象就是折旧。
确定设备折旧年限的一般方法主要有：
1.参考同类设备历年来平均的使用年限；
2.根据设备使用频率、工作环境恶劣程度和维修保养的质量；
3.技术进度程度决定了产品淘汰的周期，同时也决定了折旧年限的长短。
（三）设备的报废
设备由于严重损坏不能继续使用或者设备损坏后如果再修里在经济上不合算等就应该作报废处理，更新添置新设备。
（四）固定资产管理的基本要求：
1.保证固定资产完整无缺；
2.提高固定资产的完好程度和利用率；
3.正确核定固定资产需用量；
4.正确计算固定资产折旧额；
5.进行固定资产投资的预测。
七、工程资料管理
在管理过程中必须使具有保存价值的工程资料得到有效的管理，方便查找和使用，并时期内容具有可追溯性，能及时、有效地对工作起到指导作用。
（一）物业工程资料分类
1.竣工验收资料
1）建设工程规划验收合格证；
2）建筑工程竣工验收书；
3）单位工程竣工验收书；
4）消防工程竣工验收书；
5）消防工程竣工验收移交登记目录；
6）电梯准用证；
7）电梯运行许可证；
8）房地产开发经营项目交付使用证。
2.设备管理资料
1）土木建筑类：
包括建筑平面图和建筑结构图；
2）暖通专业：
包括暖通竣工图，暖通产品说明书和使用指导书，暖通设备操作规程，暖通设备维保规程；
3）给排水专业：
包括给排水工程竣工图，给排水设备说明书和使用指导书，给排水设备操作规程，给排水维保规程；
4）强电专业：
包括强电工程骏图，强电设备产品说明书和使用指导书，强电设备操作规程，强电设备维保规程；
5）弱电专业：
包括弱电工程竣工图，弱电设备产品说明书和使用指导书，弱电设备操作规程，弱电设备维保规程。
3.二次装修设备改造变更资料
1）改造设备平面布置图；
2）改造设备系统图；
（二）工程资料管理方法
工程资料管理方法分文件档案管理和电脑管理两大类
工程资料管理的基本要求：
所有文件、资料均需按分类目录建档存放。
（三）工程资料管理的要求
1.工程资料的归档
1）字迹工整，纸张及文件格式符合国家要求，禁止使用圆珠笔，铅笔，纯蓝墨水等书写材料，归档文件必须使用原件，特殊情况可使用复印件，但必须附上说明。
归档文件要科学分类，立卷和编号，档案目录应编制总目录，案卷目录，卷内目录。
2）归档时间。
工程设备的运行、保养、维护资料必须按月或按季度整理，并在次年第一季度前将上年全年资料归档。
2.工程资料的保管。
存放档案必须使用专用柜架，档案室应做到“七防”（防火，防盗，防高温，防潮，防虫防尘，防有害气体）要重视消防，严禁吸烟和使用明火。
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