按揭贷款管理办法docWord下载.docx
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（二）择优增补。
对符合条件的优质房地产开发企业，信用社可上报联社审核批准后将其增补进准入名单。
（三）动态监测。
联社信贷管理部负责对辖内合作机构进行监测，及时提交监测报告，并向各信用社通报。
（四）适时淘汰。
联社信贷管理部根据监测结果，对存在风险的合作机构实行预警或退出。
禁止向退出合作机构所推荐的客户发放个人住房贷款。
第九条申请准入的合作机构须具备以下基本条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；
（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；
（三）财务状况良好，有一定资金实力；
（四）信誉良好，无不良记录行为；
（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；
（六）在市区联社开立基本存款账户或一般存款账户；
（七）受理信用社要求的其他条件。
第十条禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：
（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；
（二）有组织或协助他人制造“假按揭”贷款行为的机构；
（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构；
（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。
第十一条房地产开发企业须具备以下条件：
（一）信用等级评定为AA级（含）以上。
（二）如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在本联社或他行评定的信用等级为AA级（含）或优秀级（含）以上;
对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。
（三）具有房地产开发资质。
（四）承担连带保证责任担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的一定比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。
第十二条房地产经纪公司须具备以下条件：
（一）经房地产管理部门审查合格；
（二）有1名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员；
（三）承担阶段性保证担保责任的经纪公司，应按照一定比例缴纳保证金。
保证金实行专项存储，专户管理；
（四）对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参照房地产经纪公司操作执行。
第十三条房地产评估机构必须为联社指定的评估机构。
第十四条保险公司须具备以下条件：
（一）经中国保监会批准设立且相关险种已经保监会批准经营；
（二）已与本联社或上级主管部门签署全面合作协议；
（三）二级保险分公司的相关险种须经一级分公司或总公司授权经营；
（四）具备较强的赔付能力，且理赔信用记录良好，无重大经济纠纷。
第十五条担保公司须具备以下条件：
（一）有完善的法人治理结构和内部组织机构；
（二）自主经营，独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；
（三）企业一般需成立一年（含）以上；
对担保能力强、信用状况良好的担保公司可不受担保公司成立年限的限制；
（四）信用等级在AA级（含）以上；
（五）货币形式出资的注册资本金不少于1000万元人民币，其中对于在信用社存入100％保证金的担保公司，不受注册资金限制；
担保公司在同一时点为本联社所辖信用社个人贷款总担保额度最高不超过担保公司注册资本金的5倍；
（六）担保公司存入保证金的比例由信用社上报，联社最终审定。
保证金实行专户存储，专户管理。
第十六条合作机构的受理与调查由信用社负责，其他合作机构由信用社提出申请，联社审查批准。
申请准入的合作机构要向信用社提供以下基本资料：
（一）合作机构准入申请审批表；
（二）经年检的企业法人营业执照;
（三）验资报告；
（四）公司章程；
（五）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；
（六）最近一期企业财务报表和经审计的近三年的企业财务报表年报；
（七）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；
（八）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；
（九）个人控股股东和总经理的身份证件；
（十）组织机构代码证；
（十一）经年检的税务登记证；
（十二）贷款卡及贷款卡年审证明；
（十三）开户许可证；
（十四）承担连带保证责任的，还须根据公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会出具的同意提供连带保证责任的相关决议；
（十五）信用社要求的其他资料。
第十七条信用社对合作机构须实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负调查责任。
调查人要通过上门调查、查询信贷管理系统和人民银行征信系统等方式对合作机构进行调查。
调查要点包括：
（一）合作机构提供的资料是否完整、真实、有效；
（二）合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录；
（三）合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉，管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为；
（四）合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况；
（五）承担连带保证责任的合作机构，公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额。
经调查同意的，调查人要出具调查报告及相关手续，并在《合作机构准入申请审批表》上签署调查意见后，将相关资料报信用社审查部门审查。
第十八条联社对信用社提交的房地产开发企业和其他合作机构的资料的完整性和合规性负责审查。
审查要点包括：
（一）合作机构提供的资料是否完整、有效；
（二）合作机构经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；
（三）合作机构负责人资信状况是否良好，有无不良记录；
（四）承担连带保证责任的合作机构，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在信用社开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。
审查人在《合作机构准入申请审批表》上签署审查意见。
审查同意的，要拟定合作机构申请准入名单，并将名单和相关材料交联社贷款审查委员会（以下简称联社贷审会）。
第十九条合作机构的审批工作由联社贷审会负责。
联社贷审会收到上报的合作机构申请准入名单和相关资料，经研究签批后，向辖内贷款经办机构发布合作机构准入名单。
第二十条信用社要在准入名单内选择合作机构建立合作关系，并签订合作协议。
第二十一条信用社负责对合作机构进行动态监测与分析，具体监测内容包括：
（一）合作机构经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等情况；
其他金融机构、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及投诉等信息；
（二）合作机构所推荐个人贷款的贷款户数、金额和质量情况；
（三）保证金存入情况。
第二十二条合作机构的关系维护工作由信用社负责。
信用社要定期分析合作机构所在行业发展状况和竞争状况，加强与合作机构的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。
一旦发现合作机构在经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面发生异常变动，出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向联社有关部门报告。
第二十三条合作机构的预警与退出由联社信贷管理部门负责。
信贷管理部门要根据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单，报联社贷审会签批后，印发到信用社执行。
第二十四条联社信贷管理部要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：
（一）合作机构推荐的借款人个人住房贷款不良率连续三个月超过2%；
（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对信用社（支行）资金安全造成影响的；
（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对信用社（支行）资金安全造成影响的；
（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；
（五）担任保证人的企业未按规定在信用社（支行）存入保证金；
（六）其他需要预警的情况。
第二十五条联社信贷管理部报联社贷审会同意后，对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行退出：
（一）组织或协助他人制造“假按揭”贷款；
（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5%；
（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；
（四）未通过年审；
（五）其他需要退出的情况。
第二十六条对预警半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机构要终止合作，且不得进入下一年的合作机构准入名单，确需与预警合作机构签订合作协议的，须报联社审查同意，并由联社贷审会进行审批。
对预警的合作机构还要采取以下措施：
（一）信用社要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请，并跟踪调查合作机构的整改情况；
（二）信用社审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请；
（三）信用社要加大被预警合作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。
第二十七条退出的合作机构2年内不得进入合作机构准入名单。
新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响信用社资金安全因素的，2年内也不得列入本联社准入名单。
对退出合作机构还要采取以下措施：
（一）书面通知合作机构停止合作；
（二）信用社不得再受理、调查、审查、审批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请；
（三）信贷管理和风险管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度，同时做好保全工作。
第二十八条预警合作机构经过整改符合准入标准的，信用社要及时向联社提出申请并提交相关资料，由联社撤销预警处罚，并向辖内信用社公布。
第三章按揭项目的准入
第二十九条按揭项目受理
按揭项目的受理工作由信用社负责，按揭项目需在本联社辖区内。
对已列入准入名单内的房地产开发企业所开发的按揭项目，需要本联社提供按揭贷款支持的，信用社应要求房地产开发企业填妥《按揭贷款项目准入申请审批表》，并提供以下资料原件及复印件：
（一）公司资料。
1.合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；
2.最近一期企业财务报表和经审计的近三年企业财务报表年报；
3.房地产企业开发经营资质证书；
4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保责任的书面承诺。
（二）项目资料。
1.申请现房项目按揭的需提供以下资料：
（1）项目竣工验收合格报告；
（2）商品房销（预）售许可证或房屋产权证；
（3）若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（4）项目户型平面图。
2.申请期房项目按揭的需提供以下资料：
（1）项目立项批文及可行性研究报告；
（2）建设用地规划许可证；
（3）国有土地使用证及非划拨土地出让金缴交凭证；
（4）建设工程规划许可证；
（5）建筑工程施工许可证；
（6）在发放个人住房贷款前应补充提供商品房销（预）售许可证；
（7）合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（8）项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况；
（9）该期房项目开发商承诺提供连带保证责任的承诺函。
合作机构准入过程中已提供的企业资料可不重复提供；
对本联社已发放开发贷款的住房项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提供。
第三十条按揭项目调查
按揭项目调查由受理部门负责，项目调查人对调查资料的真实性负责。
按揭项目的调查实行双人调查制度。
项目调查人在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提出调查意见，并在《按揭项目准入申请审批表》签署意见，提交调查报告。
主要调查以下内容：
（一）房地产开发企业的基本情况。
1.企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等；
2.企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等；
3.企业与信用社的合作情况：
如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。
（二）项目的基本情况。
1.项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；
2.开发项目的“四证”是否齐全；
在发放个人住房贷款前是否具有商品房销（预）售许可证；
3.土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
4.土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;
5.项目总投资概算、自有资金比例、资金来源与到位情况。
（三）实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
1.考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情况；
3.了解项目资金运用、工程进度、公建配套落实及项目销售情况；
4.对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。
（四）对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法“四证”的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
6.开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录。
第三十一条按揭项目审查与审批
按揭项目的审查由本联社个人业务部负责，按揭项目的审批由联社贷审会负责。
（一）联社个人业务部收到信用社转来的《按揭贷款项目准入申请审批表》、项目调查报告和有关资料后，应及时对项目的合法合规性进行审查，并在《按揭贷款项目准入申请审批表》上签署审查意见后，上报审批。
（二）联社贷审会对上报的按揭项目进行审批。
（三）经审查审批同意的按揭项目，信用社约见房地产开发企业，就合作事宜进行商洽后，签订《按揭贷款业务合作协议》；
经审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。
信用社与房地产开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。
（四）经审批同意的按揭项目应建立按揭项目档案，按揭项目档案管理按照本联社有关规定执行。
档案内容包括:
1.按揭项目申请资料；
2.《按揭贷款业务合作协议》；
3.对该项目的审查意见及贷后检查记录；
4.其他必要的资料。
第三十二条对本联社已发放贷款支持的按揭项目，其调查、审查工作可以与开发贷款的调查、审查同时进行，开发贷款审批通过后，信用社对按揭项目进行准入，报联社按程序审批。
第四章贷款对象和条件
第三十三条借款人须具备以下基本条件
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（含）之间；
（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿；
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；
（六）提供首付款证明；
（七）在本联社开立个人结算账户；
（八）有信用社认可的有效担保；
（九）信用社规定的其他条件。
第三十四条申请现房个人住房按揭贷款的还须具备以下条件：
（一）所购房屋已建成年限不得超过15年。
（二）售房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证；
（三）房屋产权有共有人的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。
第三十五条申请办理个人住房按揭贷款的同时申请个人车位按揭贷款的，在车位具有独立产权，且能够设定抵押的前提下，可参照个人住房按揭贷款相关规定，与个人住房按揭贷款同时办理。
第五章 贷款额度、期限、利率、还款方式
第三十六条贷款额度
个人住房按揭贷款金额由信用社根据借款人所购买的房屋的抵押率、借款人的还本付息能力和个人信用状况等各方面，并依照本联社有关规定确定贷款额度。
第三十七条贷款期限
（一）贷款期限最长不得超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。
两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限；
（二）以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。
第三十八条贷款利率
（一）个人住房按揭贷款利率按人民银行有关管理规定执行。
（二）个人住房按揭贷款采取浮动利率计息方式，贷款利率按照中国人民银行发布相应档次的商业贷款基准利率和浮动幅度执行。
贷款期间如遇中国人民银行调整基准利率，按合同约定的利率调整方式进行调整。
（三）对借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）及以上住房的，需按照有关规定提高贷款利率。
第三十九条个人住房按揭贷款还款方式有以下几种：
（一）按月等额本息还款法（按月计息）。
（二）按月等额本金还款法（按月计息）。
（三）对期限在12个月以内的个人住房贷款，应按照个人消费贷款的有关规定执行。
第四十条按揭贷款固定还款日为每月20日。
第六章贷款担保
第四十一条 个人住房按揭贷款原则上须采用抵押、质押担保（阶段性保证担保除外）。
抵（质）押担保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保两种方式。
第四十二条以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，抵押比例按照本联社有关规定执行。
第四十三条以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有人。
须经全体共有人一致同意，并出具同意抵（质）押的书面声明且在抵（质）押合同上签名。
第四十四条抵押物的价值需由信用社或本联社认可的房地产估价机构进行评估、确认。
抵押物的价值一般按以下方式确定：
（一）以贷款所购房屋抵押担保的期房个人住房按揭贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如信用社认为抵押物交易价格偏高的，可由本联社认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
（二）使用其他抵押物抵押的，由本联社认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
第四十五条以房产抵押的个人住房按揭贷款，应分情况办理登记手续：
（一）以期房抵押的，信用社应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同到期房坐落地的房地产登记机关办理预告登记，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续；
在办妥房屋他项权证前，一般需提供符合本联社规定的阶段性担保。
（二）以现房抵押的，信用社应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证；
如售房单位未办妥房屋所有权证，信用社和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理预告登记手续，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。
第四十六条借款人可自愿选择是否购买抵押物财产保险及其他保险。
第四十七条个人住房按揭贷款可接受的质押物范围及其相关操作与规定参照本联社有关规定执行。
第四十八条个人住房按揭贷款原则上须在办妥抵押登记后发放贷款，但提供以下三种阶段性担保方式之一的，可先发放贷款，再办理抵押登记手续：
（一）专业担保公司和其他法人阶段性保证；
（二）质押阶段性担保；
（三）非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保；
第四十九条 其他法人或专业担保公司提供阶段性保证担保的，担保条件和有关要求按照本办法第二章和本联社有关规定执行。
第七章贷款受理
第五十条 贷款受理
借款人与售房者在达成初步的购房意向后，向信用社提出贷款申请，信贷员指导借款人填写个人购房借款申请审批表，并要求借款人和售房人提交以下资料：
（一）借款人资料
1.借款人合法的身份证件；
2.借款人经济收入证明或职业证明，近6个月来银行存款流水账；
3.借款人家庭户口登记簿；
4.能够提供税收证明的借款人需提供个税发票；
5.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
无配偶的借款人需提供当地单位人事部门、民政局或街道办事处、居委会证明；
6.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
7.信用社要求提供的其他文件或资料。
（二）所购房屋资料
1.所购房屋为期房的，需提供以下资料：
（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》；
（2）房地产开发企业开具的首期付款的发票原件及复印件。
2.所购房屋为现房的，需提供以下资料：
（1）所购现房的房产权利证明;
（2）与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;
（3）如抵押物须评估的，须由本联社认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
（4）所购房屋产权共有人面签的同意出售房屋的书面授权文件。
（三）贷款担保资料
1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供资料：
（1）房产权利证明；
（2）房屋全部所有权人的身份证件；
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