客户经理知识技能标准技能和素养Word下载.docx

客户经理知识技能标准技能和素养Word下载.docx

《客户经理知识技能标准技能和素养Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《客户经理知识技能标准技能和素养Word下载.docx（35页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

1、了解各区土地拍卖信息，搜集拍卖成功的土地和房产公司；

2、了解本区或附近各村委会出售的土地；

3、了解国土局相关信息，密切留意房地产公司互相转让的土地;

4、了解本地区大型商业项目，有否资金需求；

5、了解本地大型房地产企业，有否异地大型项目开发需求。

（二）及早部署，全过程关注

1、对于本地招拍挂土地，在拍卖前，营销人员应定期浏览房产交易中心土地挂牌拍卖信息，根据挂牌截止时间，通过跟进房产企业和国土局相关账户的资金动向（拍卖前需要缴交保证金），初步了解土地的竞价者；

2、拍卖现场观察，通过参与拍卖现场，及早掌握由哪些企业成功拍得土地，实施网上拍卖后，可通过浏览房产交易中心成交结果掌握竞得人信息；

3、卖后约谈，通过关系人引荐或自荐形式，主动与竞得土地者约谈。

（三）找准切入点，由房产公司成功买地开始提前介入，搜集相关资料，了解客户背景，经营历史，做好业务推介书，突出本行优势，与房地产企业进行操作模式探讨，促成初步合作意向。

（四）了解开发商的需求，制定可行的服务方案，在四证未齐之前，可以先为企业申请预授信，掌握业务介入的先机。

（五）及时授信，从项目的规划、报建、审批等环节入手，跟进项目的开发进度，通过及时给予企业项目开发贷款，争取房地产开发项目的相关业务。

（六）配套服务，通过与房地产企业合作举行业务推介会，客户专场活动，加深彼此合作，争取后续按揭业务。

（七）房地产项目属于较大型项目，工程期限一般较长，因此期间会受各方面因素影响工程建设时间，如天气、工人、原材料、节日等，所以关注工程建设时间，可以合理地设定贷款期限与还款计划。

小结：

从政府相关部门、拍卖信息、行业动态等进行房地产开发贷款前期信息收集，最好能够联动政府相关部门对相应的房地产项目开发商进行拓展，如前期把握到核心信息，就能从源头抓起，第一时间拓展相应卖地款，同时提早介入与开发商的前期沟通，合理配置信贷产品，争取业务综合效益。

二、我行业务优势

我行是总行级的独立法人机构，反应迅速，决策高效，可自主开发，度身订造金融产品和服务方式，有效地贴近企业需求：

（一）项目贷款审批效率高、灵活性强，受政策影响相对较少。

（二）办理按揭业务条件较为宽松及灵活，客户认可度高。

（三）办理按揭业务配备有成熟的网点网络及足够的专业团队。

（四）拥有庞大的社会网络关系，能够为发展商及客户提供较多相关服务绿色通道。

（五）拥有庞大的优质客户资源，能够为发展商提供相应宣传及配套服务。

（六）拥有相对丰富的业务拓展资源，在激烈竞争中处于较为主动位置。

三、我行一站式金融服务

（一）项目起步阶段

1、账户服务

我行可委派专人为房产公司办理开立验资户，开立基本帐户，办理基本户开户许可证，实行贴身服务，使房产公司资金顺利、快速运转。

业务要点：

（1）只能在银行开立一个基本存款账户，其他单位银行结算账户的开立均以获取基本存款账户开户许可证为前提（临时机构和注册验资开立的账户除外）。

（2）同一营业机构不能同时开立基本存款账户和一般存款账户；

存款人在同一地区代码（开户地）内不能同时开立基本账户和临时账户。

推介话术：

我行营业网点多，办理业务方便。

2、土地预申请保函

用地预申请（勾地）是指房地产开发商对具体宗地有使用意向，向佛山市国土局提出用地申请，并承诺愿意支付的最低土地价格，经佛山市国土资源管理局审核并报佛山市人民政府审批同意接受其承诺的土地价格后，及时以“招标、拍卖、挂牌”方式出让该宗地。

土地预申请保函是指我行应用地预（勾地）申请人向佛山市国土资源局出具的，保证申请人能严格履行用地预申请（勾地）协议的义务的书面文件。

（1）业务受理仅限于各一级支行营业部。

（2）申请人必须提供全额保证金。

（3）必须以转账的方式办理保证金缴存。

（1）通过银行信用介入，解决招投标双方之间互不信任的顾虑。

（2）同时，证实了客户资信实力，保证项目招标能顺利完成。

3、项目预授信

根据房产商的购地合同和地款支付凭证即可在我行申请项目预授信，预先安排授信计划。

预授信并非正式的授信，只代表合作的意向，正式办理房地产项目开发贷款时需要提供完整的资料。

（1）提前与银行达成合作意向，增强开发商信心；

（2）提早做好资金计划，项目开发计划性更强。

（二）项目建设阶段

1、房地产项目开发贷款

我行可为房产公司提供“房地产开发贷款”用于建设对外销售、出租等用途的住房、商业用房、综合用房等房屋的贷款。

“房地产开发贷款”实行专款专用，根据建设阶段的资金需求分笔放贷。

贷款审批速度快，手续方便简单，放贷速度快，在满足资金需求的同时可减少不必要的利息负担，使工程如期进行。

（1）房产公司必须具备已通过年检的房地产开发企业资质证书。

（2）项目应提供可行性报告、立项批文、环评审批报告，以及符合环保、消防等监管要求。

（3）贷款发放时，必须“四证”齐全。

（4）自有资金比例不低于30%，外商投资企业自有资金比例不少于35%。

（5）按工程进度及付款情况核放贷款。

（6）信贷资金采用受托支付。

（7）严格按照我行的“三专一管”要求执行。

（8）按约定销售进度逐步按月归还约定比例贷款，一般销售进度以销售金额度量，可通过房产交易网以及相关数据报告等多种方式予以核实。

（9）为确保双方业务顺利开展，建议可签订《金融业务合作协议》。

（1）按合同约定利率收取利息，无其他附属费用。

（2）申请手续简单，审批效率高。

（3）资金规模大，确保投放。

2、提供企业网上银行系统

使用我行的企业网上银行系统，房产公司的财务人员可以在办公室中进行账户余额等的查询、资金的汇划、支付工程款以及发放工资等的操作，省却了来往银行的时间。

（1）实时查询企业售楼款项回笼情况；

（2）足不出户，自行办理非现金业务；

（3）成熟的网上授权系统，确保资金安全；

（4）操作方便，不受时间、地域限制。

（三）项目销售阶段

1、商品房预售专户

我行可为房产公司开立商品房预售专户，销售资金直接划入该专户。

业务要点

（1）同一商品房预售项目，商品房预售款专用账户不能超过三个，不同的商品房预售项目，应分别设立预售款专用账户，预售专户为非预算单位专用账户（不通兑）。

（2）在办理预售许可证前，由房地产企业、我行和三方签订《佛山市顺德区商品房预售款专用账户监管协议书》，批准预售许可后不得变更商品房预售款专用账户。

（3）预售人需要使用商品房预售款时，向交易中心提出用款申请,交易中心同意申请的，向监管银行发出《商品房预售款专用账户拨款通知书》，并按核准拨付款项千分之二的标准向预售人开具监督管理服务费缴款通知书，银行按核准数额拨付预售款。

（1）我行可代为办理预售款专户，审批更快捷；

（2）提供预售款专户定期对账服务，管理更方便。

2、预售款保函

商品房预售款保函是我行应房地产开发商向佛山市顺德区土地房产交易中心出具的，保证房产商能顺利完成所担保的预售项目建设的书面文件。

（1）2006年开始，对开发资质较高、信誉良好、实力雄厚的房产商，经区政府批准，可以用预售款保函代替预售款专户管理。

但现时顺德地区已要求房地产开发商需统一开立预售款专户进行监管，因此，目前该业务暂停接受房产商的申请。

（2）商品房预售款保函是我行应房地产开发商要求向佛山市顺德区土地房产交易中心出具的，保证房产商能顺利完成所担保的预售项目建设的书面文件。

（3）房产商预售期间与区房产交易中心协定一个保证金额，到我行存入保证金，由我行出具该保证金的保函，并协助区建设局及房产交易中心对该项商品房预售保证金进行监管。

（1）既有效释放房产商的资金又确保区职能部门对预售项目实施必要的监管。

（2）节省监管费用、节省申请时间、可灵活运用预售楼款。

3、住房专项维修资金账户

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

（1）业主在购房时或物业发生维修资金使用之后需要续缴时进行缴存维修资金。

维修资金的缴交标准一般按房价的1%交存。

（2）维修资金的支取只能在资金专户的开户行办理，并且维修资金不得办理现金支取业务。

（3）维修资金使用必须由物业管理企业持费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用按户分摊明细表等向涉及业主征求书面意见，并经业主三分之二以上通过，经区建设局审批，才能使用。

推介话术

完善服务网络，办理便捷；

强大批量交易，工作高效。

4、安装银联POS机

楼盘开售前，我行委派专人为房产公司售楼部安装银联POS机，方便业主交付售楼款项。

（1）入账帐户建议转入到预售账户，方便我行项目贷款管理，如转入非预售账户，办理商品房预售合同备案的，必须先转入预售账户，并凭入账凭证复印件办理备案。

（2）房产商开立的POS机必须取得预售许可证。

（1）速度快：

刷卡立即扣款，自动入账，无需时候跟踪款项去向；

（2）风险小：

免去客户现金携带和清点风险，轻松完成楼款交易；

（3）范围广：

凡有“银联”标志的银行卡均可使用；

（4）操作易：

刷卡即可，简明易懂。

5、楼宇按揭业务培训

由于国家按揭政策时有变更，我行可为房产公司楼盘销售人员提供及时的楼宇按揭业务知识培训，为房产公司顺利销售提供服务。

6、楼宇按揭业务

我行可为房产公司开发的楼盘销售提供相应的楼宇按揭业务，由于我行网点覆盖面广，客户资源丰富，顺德普遍市民均愿意配合我行办理业务，加上我行审批速度快，业务效率高，将有效加快房产公司的资金回笼。

根据楼盘的销售计划及楼款预计销售情况，在我行申请按揭额度，总行审批后与房产商签订联合开办楼宇按揭贷款协议。

（1）放款速度快，有专人跟踪备案情况，在备案完成后即可放贷。

（2）服务到位，提供专人上门服务，代办备案服务。

7、住房公积金住房抵押贷款

我行已与佛山市住房公积金管理中心建立良好高效的合作关系，可为房产公司提供住房公积金账户开立及住房公积金缴存业务，并可以为房产公司职工个人办理在顺德区内购买、建造、翻建、大修自有自住房屋的住房公积金抵押贷款申请。

住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍，贷款额度目前个人最高不超过26万元。

（1）利率低、额度高，可与商业按揭贷款组合放贷。

（2）可以为房产公司楼盘申请为“住房公积金贷款特约楼盘”，为房产公司楼盘销售顺利开展提供服务。

（四）销售阶段后期配套服务

1、代收费服务

我行提供完善的物业管理收费系统，代收费业务种类最多，涵盖生活的方方面面，代收费种类包括物业维修基金缴存、水费、电费、电话费、天线费、燃气费、物业管理费等，房产公司只需提供营业执照、组织机构代码证复印件及签订代收付协议，我行将会在约定时间进行批量扣收。

通过我行的电脑系统对各种生活扣费实行批量扣收，极大地满足了房产公司楼盘小区管理的需要。

楼盘交付使用时可现场办理代收费业务，为住户办理“缴费一本通”、“恒通卡”业务、个人网上银行开户业务，配套多项代收物业管理费、水费、电费等金融服务。

业务齐全，服务到家；

管理方便，化繁为简。

2、商业物业抵押贷款

近年房地产企业积极拓宽业务范围，附开发房产项目外，也开发商业地产项目，我行可为房产公司提供商业物业抵押贷款，解决房产公司在购置商业物业和商业物业正常运营中的资金周转问题。

房产公司在满足资金需求的同时，以稳定的经营性收入进行分期还本付息。

（1）对于房地产企业，其经营范围应包括物业投资、租赁、经营等业务种类，贷款可用于购置商业物业、正常运营所需、置换他行购置物业贷款；

（2）贷款期限原则上最长为8年，且不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限；

（3）贷款金额一般最高为商业物业评估价值的5成，优质客户或优质商业物业可放宽到评估价值的6成，必须对商业物业购买财产保险，保险金额不得低于贷款金额，保险期限不得短于我行贷款期限；

（4）商业物业抵押贷款以其经营性收入、租金作为还款来源，采用分期还款方式，一般采用递减还款法每月还本付息，可申请提前部分或全部归还贷款。

（1）贷款用途广泛，购置经营物业两相宜；

（2）提高资金使用效率，满足运营资金需求；

（3）还款期限长，分期还款轻松。

第二章制造行业综合服务方案

顺德地区制造业发达，涵盖家电、家具、服装、机械设备、食品等产业，与人们的生活息息相关。

制造业是我区的重点行业，也是我行存款和贷款占比最大的行业，是我行营销拓展的重点。

目前制造行业总体特征如下：

（1）制造行业整合势在必行，由于传统的制造行业进入门槛较低，许多企业仍是作坊式模式，其在管理上非常粗放。

随着产业集聚化程度进一步加深，国家对工业的建设加快，企业逐步扩大规模、增添机械设备，这些管理不善、竞争乏力的企业或将面临淘汰厄运。

（2）资源依赖性产业，原材料价格波动对行业的影响较大。

（3）劳动密集型产业，制造行业多属于劳动密集型行业，且近几年制造业的快速发展很大程度上依赖低廉的劳动力成本优势，然而产业升级、劳动力成本上升现已成为我国国民经济发展的重要趋势，制造企业特别是出口企业，将面临很大劳动力成本上升的压力。

因此，在进行业务营销时，应结合行业的特点去筛选客户，结合客户的需求配套产品，合理的防范风险。

一、营销途径

开展营销业务可根据各地区的不同类型的制造业，不同的市场经营模式，依托不同的外部力量，锁定目标市场，主动筛选客户，针对制造行业，主要的营销途径有：

（一）点式营销

有针对性的与各级政府、民间商会、行业协会、专业担保机构等进行合作，通过相关部门取得企业名单，开展多层次的银政合作、银企合作、银保合作，举办银企对接会，我行选择合适的企业进行拓展。

（二）链式营销

从产业链上下游，以及担保链发掘客户。

由存量大型生产企业、设备供应商客户，以及担保公司推荐与其有业务往来的企业，我行选择合适的企业进行拓展。

（三）板式营销

通过与工业园区管委会或政府主管部门合作，借助其力量，推荐经营状况良好、盈利能力较强的企业，我行选择合适的企业进行拓展。

二、营销方案

不同阶段的制造企业其融资需求具有不同特点，企业从初创期、成长期、成熟期，就好比一步一步在阶梯上迈进，每一步都有不同的金融需求。

抓住目标企业后，应根据不同企业不同的生命周期，提供不同的金融产品，配置不同的金融方案。

（一）初创期

1、账户结算服务

（1）账户服务

我行可根据企业需求，快速办理注册验资开户手续，办理各类账户的开户业务。

（2）结算渠道

我行已加入全国大小额支付系统、农信银资金清算系统、票据影像交易系统，可提供安全快捷全面的结算服务。

【营销建议】企业处于创业阶段，多为小规模经营，自身管理不规范，对银行业务不了解，更多的需要银行为其提供企业规范化管理的咨询、企业发展方向的咨询或提供行业信息及市场变化信息等服务。

因此，在为企业提供账户结算服务的同时，可以同时推介：

①网上银行：

以丰富的网络咨询，完善的金融服务，严密的安全控制，为客户打造一个网上交易的平台。

②代收付业务：

代发工资业务，服务迅捷、简便、对账清晰。

③短信通：

通过手机短信实时了解账户的财务状况，方便又轻松。

④回单箱服务：

将信息完备的银行账户报告、交易回单等集中管理。

2、流动资金贷款

经国家工商行政管理机关核准登记的企事业法人、个体工商户、其他经济组织，在正常生产经营过程中因维持生产经营周转需要而发生资金紧缺情况时，可我行申请流动资金贷款。

【营销建议】处于创业阶段的企业，厂房以租用为主，大多抵押物不足或缺乏抵押物，在这个阶段办理的流动资金贷款可采用多种担保方式，如：

①企业联保贷款：

几家规模相当的企业组成贷款联保，我行核定贷款额度给予每家企业，任一家企业贷款时由另外企业提供担保。

②基金担保贷款：

顺德区设立“中小企业信用担保基金”，为中小企业取得贷款提供信用担保。

③担保公司担保贷款：

引入担保公司作贷款保证人。

④定期存单质押贷款：

以我行未到期的单位定期存单作质押，在我行办理的信贷业务。

⑤银行承兑汇票质押贷款：

持票人以未到期的银行承兑汇票提供质押担保，在我行办理的信贷业务。

3、个人经营性贷款

我行对从事生产经营的个人发放的用于合法生产经营所需的贷款业务，包括个人流动资金贷款、个人设备贷款、个人物业购建贷款或其他以个人名义进行的收益良好、经营合法稳健的投资经营项目贷款。

【业务要点】个人经营性贷款用途为投资企业的，借款人必须企业的股东、个体工商户的投资者或合伙人。

且借款人年龄18至60周岁，具有完全民事行为能力，在佛山市有固定住所或常住户口的中国大陆公民，且申请人年龄＋允许的最长贷款期限≤65周岁。

【营销建议】创业阶段的企业，对企业主或股东的资金依赖度高，购设备、购材料等令融资的需求增大，个人经营性贷款还款期限长，分期还款相对轻松，且对于发展潜力较大的企业，除了递减供款法或定额供款法外，可建议使用“首年还息不还本，次年起每月还本付息”的还款方法。

阶段小结企业处于创业期，自有资金少，对融资需求愿望强烈，对金融服务有较强的时效要求，但对银行产品需求比较单一，主要是对传统的支付结算业务和贷款业务的需求。

因此，在这个阶段，更多的是对企业基础服务、基础业务、基础关系的建立。

（二）成长期

1、供应链融资

制造行业的产业链相对单一，其细分的产业链亦差异不大，产业链的主要构成主体，主要有上游的原材料供应商、中游的生产制造商（即制造企业），下游的经销商及产业链延伸到的客户端，主要如下图：

在采购环节，供应链融资产品着重如何降低核心客户的采购成本，延缓现金流出，我行可提供的金融产品主要分为采购支付类票据业务和采购支付类融资业务两大类，其中，采购支付类票据业务包括银行承兑汇票业务、银承贴现业务、商业承兑汇票保贴、银承质押融资等业务，而采购支付类融资业务主要为订单融资、临时流动资金贷款等业务。

（1）银行承兑汇票

在商品交易中，一般由采购方（出票人）签发，委托承兑银行在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人，并由承兑银行保证到期兑付的票据。

按照是否存在风险敞口，分为授信承兑汇票和全额保证金承兑汇票。

★特别推荐：

全额保证金承兑汇票

由申请人提供100%存款保证金作为担保开立银行承兑汇票给收款人或持票人用到支付到期款项。

该产品既满足了客户的支付需要，又让客户额外获得了一笔保证金存款的利息收入。

【业务要点】

①不占额度，随用随批；

②延迟支付，增加收益；

③关注交易背景的真实性。

【营销建议】

①建议按活期或对应期限定期利率计算保证金存款利息；

②引导客户使用票据结算的习惯，提升企业议价能力。

电子商业汇票

电子商业汇票系统（ECDS）是由中国人民银行建设并管理的综合性业务处理平台。

企业通过在ECDS的接入银行开立网上银行，并申请开通电子商业汇票业务功能，即可在网银完成电子商业汇票的出票、承兑、背书、质押、付款和追索等业务的办理。

①依托企业网上银行，实现票据信息实时交换。

②以数据电文形式签发、流转，实现业务电子化。

③电子签名取代实体签章，安全方便。

【营销建议】

①营销对象应针对日常结算票据业务较多，企业网上银行操作管理比较规范，其上、下游配套企业接受且能够办理电子汇票业务的企业。

②在营销推广过程中，要积极争取、引导客户以在我行开立的签约账号作为其收取电子商业汇票的结算账号，我行支付系统行号为：

314588000016（顺德农村商业银行股份有限公司）+客户在我行的签约账号。

（2）银行承兑汇票贴现业务

在银行承兑汇票到期前，为提前取得资金，贴付一定利息后，持票人将票据权利转让给我行。

该业务将“应收票据“变成“现金“，大大提高了客户资产的流动性，加快了资金的周转，另外，该业务申请手续简单，审批迅速，贴现利率普遍低于贷款利率，融资成本相对较低，减少财务费用。

买方付息（第三方付息）贴现

由买方（约定的第三方）支付贴现利息，卖方或持票人获全额票据金额。

①买方全额支付现金，赢得卖方商业折扣；

②卖方货款全额入账，不用承担贴现利息；

③买方或第三方必须在我行开立结算账户。

（3）商业承兑汇票保贴

我行承诺对申请人（承兑人或持票人）签发并承兑的商业汇票在一定额度内给予保证贴现的融资授信业务。

①增强商业承兑汇票的流通和变现能力；

②减少承兑人的财务费用支出。

（4）银行承兑汇票质押融资业务

持票人以未到期的银行承兑汇票提供质押担保，向银行申请流动资金贷款或者开立新的银行承兑汇票的业务。

银贷通

持票人以银行承兑汇票作为质押，向银行申请流动资金贷款，在票据到期日由银行托收，收回票款直接转入保证金户提供100%保证金质押担保的一种银行短期流动资金贷款业务形式。

①贷款到期日迟于质押银承的到期日；

②根据保证留存时间来确定贷款利率；

③贷款的成数一般为票面金额的90%，最高不超过该质押票据按我行当前贴现窗口利率计付的贴现金额。

①银贷通业务可解决短期资金周转缺口；

手续简单，审批速度快；

②在办理银贷通业务时，要与客户充分沟通，尽量提高我行的综合收益，如提高贷款利率、延长保证金留存时间等；

③巧妙设定贷款到期日，引导客户贷款的到期日为跨月到期（即若贷款到期日遇月末到期，在与客户充分沟通的情况下，推迟出贷日期或延长保证金留存时间，尽量将到期日延期至次月月初到期），争取月末存款余额留存。

银票通

持票人以未到期的银行承兑汇票（简称原票）作为质押申请开立银行承兑汇票（新票），原票到期由我行托收，收回票款转入保证金账户，在新票到期日由保证金账户转出对应款项用于支付到期票据。

①原票单张票面金额一般不低于100万元，新票单张金额额不低于10万元；

②提供原票持票人与直接前手的商品购销合同，如属关联关系，则提供增值税发票；

③原票到期日至新票到期日，原则上不得少于30天；

④新票金额