现有物业纠纷分类DOCWord格式文档下载.docx

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明天上午馨莲茗园已进入业主自管的第二天，由于新老物业交接不畅，有关部门正式责令该小区临时进入业主自管状态。

而这样的“真空期”至少还要持续3天。

当天晚上，为缓和矛盾，宣武区房管局责令新物业和保安暂时撤离，小区由业主进行自管。

馨莲茗园正式进入“无物业”时期。

二、物业公司与业主：

1、美丽园的业主王先生告诉记者，一直以来美丽园的业主们就分为好几个阵营。

随着鸿铭物业的突然撤出，各派之间的矛盾被进一步激化。

如今已过去一年多了，但许多当事人之间的积怨并未消除。

“曾经争得面红耳赤，如今却在小区里时常见面，他们心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！

”王先生说。

2、，“对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄。

特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。

大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他”。

3、物业公司与业主，原本应该是服务与被服务的关系，然而今天在我们身边，原本应该双赢的两方却经常站到了对立面上。

4、诉讼并不是处理物业纠纷的最好办法，不少小区虽然没有发生任何的诉讼，但是同样解决了很多问题。

业主虽然胜诉了，但在这场官司中没有赢家。

小区的未来，一方面系于物业与业主的成功沟通，另一方面，更重要的是有赖于邻里和解。

“诉讼是最后的一个手段，很多矛盾是需要谈判和妥协的，要给对手留面子，更需要一种处理人与人之间关系的智慧。

5、

物业“新旧交替斗争”中小区业主“制度创新”朗琴园（论坛像册户型样板间新闻）首次引入“信托契约”概念———

　　朗琴园

　　朗琴园昨天成了“第一个吃螃蟹”的社区。

在该小区新旧物业交替之际，业主们首次将“信托契约”的概念引入到小区的物业管理当中，物业管理费用的支付者———全体业主以“受益人”的身份出现在物业管理合同中。

由此，因物业引发的小区公共利益的不良行为，单个业主就可行使诉讼权利，而以前，则需要以业主大会的名义提起。

　　■新老物业最终平安交替

　　昨天上午10点，记者在进入朗琴园时，入口处的保安已经在检查进出者的出入证，嗅不出任何新旧物业交替时的“风吹草动”。

据该小区业委会主任朱学金介绍，原定于昨天进行的新老物业交接，因为原物业中房恒通物业公司相关人员突闯业委会会议，而被提前到11月18日的下午两点。

10分钟内，旧的物业及保安被兵分8路的业主们“请”出社区。

　　■单个业主可起诉物业

　　纵观此次将由开发商指定的前期物业“请”出去、将自行选聘的后期物业“迎”进来的整个过程，朗琴园的业主及其业委会有着可供其他小区借鉴的几点创新。

　　最大的创新当然在于已经即时生效的、由委托人（业主大会）、受托人（嘉浩物业公司）及受益人（全体业主）三方订立的《小区物业管理权信托契约》。

在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，而真正的交纳物业费的单个业主（丙方）反而被排除在合同之外。

“实际上如何保护丙方的权利才是物业管理中最需解决的问题，把单个业主排除在外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，只能发发牢骚，很难行使其监督和约束物业公司的权利。

”朗琴园业委会法律顾问孟宪生指出，经过几年的“上下求索”，发现《信托法》依据下的信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡，把它移植到物业管理中最合适不过。

于是想到为朗琴园订立了《小区物业管理权信托契约》。

　　“在物业管理中，实行信托契约，最大的好处是落实了业主行使权利时程序上的问题。

以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。

如今就好比业主们个个手执尚方宝剑，有必要时就可以挥斩下来！

”另一位社区问题专家舒可心进一步地解释道，以往单个业主是无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼的，只能是通过业主大会决议通过，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力。

而确立信托契约关系后，首先，依据《信托法》，作为受益人的单个业主与委托人业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。

据了解，在物业管理中引入信托契约概念的，朗琴园为全国首家。

　　■业委会有了保安的人事任免权此外，业委会握有物业保安的人事任免权，使保安成为业主们的“兵”。

朱学金说：

“如果再次更换物业，我们不想看到由业主们出钱聘用的保安反过来只听物业公司的话，与真正的雇主为敌！

”

　　而且，在新老物业的交替中，两家物业公司并未正面接触，而是先由业主们接管物业，再将新物业引进。

从而避免了类似双方保安互殴或者双方保安各执一边、共同值守的情况发生。

　　朗琴园的业主们还对旧的物业公司进行了“策反”。

实际上，在新的物业公司里，已经可以找到几位“旧面孔”。

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三、通行：

1、业主们认为，物业是为了节省保安成本，才关闭东南门的。

　　小区物业保安部的赵经理表示，西南门、东北门离东南门只有约一分钟的路程，而东南门是消防通道，又没有监控设备，小区外有商场，外人如果随意进出小区，将带来安全隐患。

　　赵经理称，他们将继续封闭东南门，对于损坏的大门，物业将先行修补，再通过法律手段向破坏者索赔。

　　目前，北苑派出所已经介入此事。

　　律师说法

　　业主举动不妥当

　　今天上午8时30分，东方律师事务所的刘桂林律师表示，业主的举动并不妥当，他们应当通过召开业主大会，或采取诉讼等手段维护自身的权益。

四、交费

1、居民告诉记者，“催费单”已贴一周，大家对此有不同看法。

记者随机走访30多户，四成业主赞成此举，居民李先生说，每年欠费的“钉子户”都不在少数，对那些已交费用的业主来说很不公平。

　　在六成反对者中，部分人认为将业主名字公布于众，有损业主声誉，也有侵犯个人隐私的嫌疑。

　　22号楼的杨先生则表示，业主不交暖气费原因也是多样的，有些人前些年都全额交纳，但有时温度不达标；

也有一些业主长期不来居住，或是有事来不及交纳，不能一棒子“打死”。

中关律师事务所王英军律师表示，如果小区物业将未交费业主的名单公布于众，目的是为了提醒业主及时交费，且只是在小区的小范围内公布的，就不构成侵犯隐私权。

2、业委会负责人之一翟业虎告诉记者，今年4月15日，小区成立业委会。

此后，在与老物业华纺正金物业公司就降低物业费、地库停车费等问题上多次协商未果。

3、业主代表称，物业单方面上调物业费，并雇用社会人员进行催收的方式是引起业主不满的主要原因。

由于小区没有业委会，无法通过有组织的方式征得业主的意见，只能以公告的方式下发上调物业费的通知。

朝阳区发改委负责人表示，物业参照经适房标准上调费用是可以的，但没有提前与业主沟通是不合适的。

他们希望为双方搭建一个沟通的平台，和平解决此事。

4、业主在小区内遭遇劫匪被扎伤，连声呼救却没有保安回应，这起事件令小区业主对物业公司的安保产生强烈质疑，有人因此决定拒交物业费。

　　当居民遇到物业不尽责的情况时，似乎只有一个选择，那就是不交物业费。

而物业的服务涉及环境卫生、安全保卫等各个方面，要说做到完全没有疏漏恐怕也是不可能的。

于是，很多小区的纠纷都愈演愈烈。

　　如果在“交费”和“不交费”之间划出“中间挡”，矛盾是否可以缓解呢？

比如定出细则：

垃圾一次不清少交1%，发生一次事故少交10%——这样的“罚款制度”可能业主和物业都能接受，而且有利于工作的改进。

5、因认为业主委员会和物业公司串通，每平方米按28.25元的标准收取物业费，万通新世界广场的业主郭先生将这二者告上法院，要求将物业费降至每平方米7元。

西城法院上午开庭审理了此案。

　　据郭先生说，2006年5月，万通新世界广场业主委员会与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签署了《物业管理服务合同》，约定物业管理费为28.25元/月/平方米。

之后，物业公司自2006年1月起向郭先生按标准收取物业费。

　　郭先生认为，业委会在未得到授权的情况下与物业公司签订合同，属恶意串通，欺瞒业主，故诉至法院，请求判令被告按照每月每平方米7元的标准收取物业费。

　　对此，二被告表示，郭先生的诉讼请求涉及全体业主利益，郭先生不能单独提起诉讼，此外，物业公司提供的服务已获大部分业主认可，交纳物业费的业主比例达到95%以上。

另外，物业公司还认为，郭先生的诉讼请求已超过法定的撤销权期限。

6、如果业主认为物业的服务与交纳的物业费不等值，可通过业委会解聘物业公司，但却不能成为不交物业费的理由。

五、业委会

1、多数业主对业委会的成立并不知情，而且7个业委会成员中，6人都有拖欠物业费的行为。

　　翟业虎：

当时小区内超过50%的业主都赞同成立业委会，委员也是选举产生的。

　　记者调查：

记者从宣武区房管局了解到，馨莲茗园业委会在4月份成立时已向他们备案。

律师：

没有法律规定，不交物业费就限制当选业委会成员。

因为业委会的职能是维护业主权利。

2、我们有部分业主签名，认为没必要换物业。

业委会所谓的78%的业主要求换物业的说法有水分。

业委会曾在小区公示，要求召开业主大会的业主可以到业委会办公室提交书面提案。

但截止27日21时，没有业主前来

3、记者拿到了这份20%业主签名要求召开业主大会的名单，随机抽取了4名业主，均表示老物业曾致电询问对其工作是否满意。

　　“我当时说还行，但并没有签名，不知道我的名字为什么在名单里。

”一位不愿透露姓名的女士说，名单的签名属伪造。

　　律师：

可以重新召开业主大会，并邀请管理部门作见证。

4、业委会是业主大会的执行机构，选聘物业要开业主大会，但英嘉公寓业委会没有按照要求提前告知，也没有让居委会到场，所以程序上有欠缺。

六、收益分配

1、锅炉房、地库属于开发商，如果换了物业，这两部分也属于老物业公司，收入很难协调。

锅炉房、地库的归属是开发商还是业主公摊面积，需要经过法律程序确定。

2、小区内的道路属于哪一类共用部位？

共用设施？

小区内的道路上的停车位收益归谁？

由于车辆的进出，导致小区内的道路，绿地等受到损坏，并且造成了空气和噪音的污染，停车收益还是不小的，不应该让物业公司全部拿走，应该拿出一部分作为物业费用的支出。

　　网友们将连串的“问号”抛给了临时停车位，大家认为临时停车位收益，业主应该有“份”。

市建委相关负责人昨天（11月4日）做出解释，物业企业的职责是为业主提供服务，关于小区道路的归属问题应该依据物权法来确定。

物权之争就不属于物业管理的范围，关于这类问题应等待物权法司法解释出台。

　　业主声音

　　1、严禁将距离住宅楼较近的小区附属用房用于开办餐馆、歌舞厅等产生烟尘、噪音污染的经营项目，确保业主安居健康。

　　2、一、二层居民实际并未享用电梯，应该减免电梯费。

　　3、物业出租公共产业应该公开招租，采用招标或拍卖的方法，同等价格时业主有优先承租权！

七、建筑物区划

1、“目前业主和物业的纠纷中只要涉及地下建筑，就很难解决，根本原因就在于我国现行的法律法规对包括地下人防工程在内的权属没有明确界定，更没有对地下人防工程使用者的权利义务作出规定，10月1日实施的《物权法》也回避了这个问题。

2、更多的律师、学者则表示，虽然《物权法》规定了小区业主的“共有物权”，但如果配套法规和司法解释不能将原则的规定细化，特别是明确“哪些设施属于共有物权”、“如何分配共有物权收益”等关键问题，就可能有悖《物权法》的立法初衷。

（编辑：

张妮