特色小镇PPP行业展望调研投资分析报告文档格式.docx
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产业与消费升级推动特色小（城）镇加快落地
特色小镇，最早兴起于浙江，之后在长三角地区得到迅速壮大，住建部等部委联合发文后在全国迅速掀起建设热潮。
自2014年10月时任浙江省省长李强参观“云计算产业生态小镇—云栖小镇”时，首次公开提及鼓励发展“特色小镇”以来，浙江省特色小镇经验相继获得国家高级领导人和国家发改委、住建部等部委的认可。
其实早在2011年5月，云南省人民政府就已颁布了《关于加快推进特色小镇建设的意见》，且住建部在“十二五”期间曾积极推动各地开展过“百镇行动”等小城镇建设，但新常态经济背景下的特色小镇建设与以往有所不同，既不是单纯的景区建设，也不是简单的造新城。
根据发改委2016年10月颁布的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见（发改规划[2016]2125号）》的定义：
特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。
特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。
特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。
特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。
图表2：
我国空间开发的基本类型
2015年1月浙江省政府工作报告对“特色小镇”的定义是：
“按照企业主体、资源整合、项目组合、产业融合原则，在全省建设一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇，以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。
”并指出特色小镇是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。
因此，特色小镇实际上是一个聚焦特色产业，融合产业、文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台，以产业为核心，以项目为载体。
从浙江的实践来看，特色小镇是“产（业）城（市）人（民）文（化）”一体化的复合载体，既非镇也非区，既不能简单理解为行政区域划分意义下的乡镇，并不等同于新城建设或美丽乡村；
同时也不是简单的产业园区、旅游景区等功能划分，因此也不等同于园区建设或景区开发。
乌镇、西塘等传统特色镇没有入选浙江特色小镇名单，而是其中的部分小镇入选，既有行政区划原因，也有产业功能单一的原因，特色小镇一般规模较小，“产业园+风景区+社区”式的机械相加并不是特色小镇。
从特征内涵上看，特色小镇具备四个特征：
产业定位上“特而强”、功能叠加上“有机聚合”、建设形态上“小而美”、机制制度供给上“活而新”。
图表3：
特色小镇与特色小城镇的内涵与比较
产业转型与消费升级是特色小镇最主要的推动力。
发展特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，也是深入推进新型城镇化的重要抓手，契合青年返乡的创业需求和城市人口消费方式升级，有利于推动经济转型升级和发展动能转换，有利于促进大中小城市和小城镇协调发展，有利于充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。
以浙江省为例，全省共计公布了两批79个特色小镇省级创建对象，51个省级特色小镇培育对象以及首批37个特色小镇，预计未来浙江省将创建100个特色小镇。
2016年梅山海洋金融小镇固定资产投资额最高，达到24.84亿元，义乌丝路金融小镇等12个特色小镇的固定资产投资额也都在15亿元以上，成为经济新的增长极。
图表4：
宁波梅山海洋金融小镇
图表5：
义乌丝路金融小镇
由点及面，特色小镇由浙江走向全国
特色小镇的政策发展整体概括为由浙江最先推动，国家部委认可推广，各地积极响应跟进。
2015年1月，浙江省两会工作报告首次提出“以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级”，同年4月出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划的指导意见》，对特色小镇的创建程序、政策措施做出了规划。
2016年2月，国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育特色小城镇，发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制造、民宿文化传承、科技教育等魅力小镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。
2016年7月21日，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围内开展特色小镇培育工作，明确提出，到2020年我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
这三个标志性的文件出台，将浙江的特色小镇建设经验逐渐推向全国，目前全国32个省市自治区几乎都已出台相应的指导意见或实施方案。
图表6：
中央级特色小镇相关政策一览
目前来看，各地几乎都已出台相应的特色小镇指导意见或实施方案，一旦进入国家示范名单省级创建试点的项目，在土地用地指标、投融资、项目补贴、奖励等方面都能受益。
但在执行过程中，也出现了诸如招商引资分散、项目分割碎片化、核心产业不突出、全产业链配置不全等现象，本质上呈现出房地产化和重复性建设的倾向。
从各地出台的“十三五”规划和相关的特色小镇规划可以看出，不少中西部地区都已出台了较大规模的特色小镇规划数量和投资金额。
未来我们预计随着国家管理的规范化和地方政府对特色小镇的加深理解，特色小镇有望从当前的“一哄而上”逐步进入较为规范发展。
图表7：
省市级特色小镇相关政策一览
从浙江省的特色小镇实践来看，特色产业是核心，实行动态管理和加大金融支持是特色小镇发展的有效举措。
2015年1月,浙江省委省政府提出创建特色小镇战略。
截至目前,全省共计公布了两批79个特色小镇省级创建对象，51个省级特色小镇培育对象以及首批37个特色小镇，预计“十三五”期间浙江省将创建100个特色小镇。
浙江特色小镇的发展既有当地领导人的因素，但更多的是契合了当地民营经济活跃、山水人文资源禀赋强、新兴产业蓬勃发展的实际情况，政府在特色小镇建设中更多的是发挥引导作用。
图表8：
浙江省两批省级特色小镇创建对象名单及分布
目前浙江78家特色小镇创建名单中，旅游产业占比最高，达到23%，项目平均投资不低于10亿元。
2016年度浙江省级特色小镇创建对象合格标准审定后，要求特色产业投资要达到60%以上，总投资方面：
第一批省级特色小镇创建对象不少于15亿元，其中信息经济、旅游、金融、历史经典产业特色小镇不低于10亿元，26个加快发展县特色小镇不低于6亿元。
第二批省级特色小镇创建对象不少于10亿元，其中信息经济、旅游、金融、历史经典产业，以及26个加快发展县特色小镇不低于6亿元。
浙江省对特色小镇创建名单有着严格的标准要求，实施动态管理。
对列入省级建设名单的特色小镇，实行季度通报情况、年度综合评估，财税、金融和土地等扶持政策均和考评绑定。
2016年奉化海滨小镇就因投资为0被降格。
而杭州的玉皇山南基金小镇正在计划打造全国首个“金融+旅游”4A小镇，对标美国对冲基金天堂——格林尼治基金小镇，玉皇山南基金小镇于2015年05月17日正式揭牌，已累计入驻金融机构1010余家，资管规模达5800亿元，税收10.1亿余元，同比增长200%左右。
在金融支持方面，特色小镇也得到了较为全面的政策扶持。
2015年10月，人民银行杭州中心支行、浙江省特色小镇规划建设工作联席会议办公室联合下发《关于金融支持浙江省特色小镇建设的指导意见》，提出从六个方面共16条措施加强对浙江特色小镇建设的支持，支持贷款、发债、协同引入银行理财、基金、信托、融资租赁等进入特色小镇PPP项目，增强银行服务，实行投贷联动。
图表9：
浙江特色小镇金融支持政策体系
特色小镇前端规划要求高
特色小镇建设与一般的产业园区、景区开发流程类似，主要分为规划咨询、要素导入、EPC建造和后期运营四个阶段，但由于融合了生产、生态和生活等多个方面，因此在项目的顶层设计上比一般的要求更高，必须统筹考虑人口分布、生产力布局、国土空间利用和生态环境保护。
顶层设计和咨询主要由一般的城市市政规划设计院来完成，需要完成产业规划、空间结构设计和投融资等诸多方面的相关规划，建筑设计院参与的更多还是空间结构方面的设计，产业和投融资方面在PPP模式下一般由项目公司（或SPV结构公司）来主导完成。
招商引资方面主要是市场化主体或政府来完成。
建筑工程企业目前能够介入的特色小镇环节，既有全产业链的，类似于PPP项目，也有只参与设计咨询或施工建造单一环节的，更多时候从PPP的角度理解特色小镇相对容易。
图表10：
特色小镇开发全产业链
十三五期间，特色小镇市场规模近十万亿
浙江省十三五期间特色小镇计划总投资5500亿元。
到‘十三五’期末，浙江的特色小镇将实现税收1000亿元，“十三五”期间将完成总投资约5500亿元，形成100个省级特色小镇创建对象，100个省特色小镇培育对象队伍。
据浙江特色小镇官网统计，2016年前三季度，浙江130个升级特色小镇创建和培育对象完成固定资产投资1101.1亿元，其中第一批平均每个小镇投资10亿元，第二批平均每个小镇9.4亿元。
前三季度，130个小镇特色产业投资682.4亿元，占全部投资的62.0%，与一季度和上半年相比，占比分别提高2.8和0.5个百分点，特色产业投资比重稳步提升。
其中，第一批创建对象特色产业投资211.1亿元，占投资的56.9%；
第二批创建对象特色产业投资271.2亿元，占投资的68.5%；
培育对象特色产业投资200.0亿元，占投资的59.8%。
2016年10月14日，住建部正式公布北京市房山区长沟镇等127个第一批中国特色小镇。
按其推荐的特色小镇类型，可以分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、农业服务型和商贸流通型。
就首批推荐名单来看，旅游产业占半数以上（50.39%），远超其他类型的特色小镇的数量，其次是历史文化型（18.11%），由于很多的历史文化型小镇是将历史文化因素糅合进商旅运营，因此大范畴上也可以看作是旅游产业，因此大旅游产业的小镇类型占比高达68.5%。
这与浙江公布的前两批创建名单类似，但比例要高很多（浙江前两批特色小镇中大旅游产业占比仅36%），因为全国范围内产城融合统筹城乡一体化的需求要强于浙江省内经济转型升级的需求，而且其他地区的经济发展差异程度也要远大于浙江省内的地区发展差异。
从区域分布来看，华东和西南地区的特色小镇数量最多，分别达到35家和21家。
我们认为当前特色小镇的发展离不开城市群战略的支撑，小城镇的发展需要靠近较高经济基础的地区。
华东地区经济发展程度较高，创新驱动力强，对高新技术等要素的集聚性要求高。
西南区域相对华东区域经济发展水平较低，但由于拥有丰富的旅游资源，云南、贵州、四川的旅游资源一直名列全国前茅，且“十三五”期间云南和四川的特色小镇规划数也都在200左右，因此旅游发展型的占比远远大于其他类型的比例。
图表11：
全国首批127家特色小镇类型分布
图表12：
全国首批127家特色小镇地区分布
图表13：
全国首批127家特色小镇分布
“十三五”期间全国特色小镇市场规模有望超过十万亿元。
目前32个省市自治区中，几乎都已经发布了特色小镇的相关政策，其中四川、云南分别努力用5年时间建设200个左右特色小镇，浙江、江苏、山东、湖南、广东、广西、河北、新疆、河南、陕西、贵州、海南均拟建100个特色小镇，我们统计的十三五期间已有计划数的拟建特色小镇个数累计约2000个，按每个镇50亿元投资乐观估算，十三五期间全国范围的特色小镇投资将高达十万亿元。
如果把政策文件描述为“建设一批特色小镇”的北京、上海、福建、山西以及拟出台特色小镇政策的宁夏，我们预计十三五期间全国特色小镇市场将超过十万亿元。
图表14：
“十三五”期间各省市拟建特色小镇目标
特色小镇产业链长，地产商与PPP模式占主导
目前来看，房地产开发商以产业地产开发的方式，纷纷提出了特色小镇计划。
目前主要形成了以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。
从“产城融合”进化角度看，经历了三个代表阶段：
第一阶段的代表是蛇口工业区模式，诞生于1980年，主要是单纯的产业聚集；
第二阶段的代表是科技园模式，比如深圳高新园，诞生于1990年，但目前由于运营成本上升导致入驻成本高企；
第三阶段的代表是城市产业综合体，产业平台体量不大。
目前经历的特色小镇是第四阶段，鼓励高新技术企业再次集聚。
产业升级与转移是地产商进军产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，而目前国内正处于工业地产向产业地产的转型期。
与商业地产和住宅强调的区位不同，产业地产更加强调区域选择和产业定位，一方面，我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；
另一方面，东部大城市周边城乡统筹发展、新型城镇化建设及城市消费升级，也直接推动了周边中小城市（镇）的产业发展需求。
从产业地产向特色小镇延伸相对容易，但在运营方面远比传统地产复杂。
传统地产开发周期短，成交周期也短；
而产业地产需要培育某一特色产业并等待发展成熟，这一周期一般都在5-10年左右，对专业化运营管理平台的要求也更高。
此外，住建部对特色小镇的评价标准中，对特色产业的界定和农村劳动力的带动也有明确指标，要求特色小镇能够提升农村就业人口占本镇就业总人口比例和缩小城乡居民收入比。
图表15：
房地产开发商进军特色小镇
房地产开发商一家独大
碧桂园科技小镇：
2016年8月，碧桂园宣布将在5年内投资1000亿元，建设数个智慧生态科技小镇，投资与此前的“森林城市”规模相当。
目前已完成五个科技小镇布局，分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目、东莞黄江创业小镇项目、河北三河市科技小镇项目，前四个“科技小镇”都在临近深圳，旨在承接深圳外溢的创新产业及购房需求，每个科技小镇占地约2平方公里，计划总投资超过300亿元。
今年预计开工建设3个，此外碧桂园今年还将新增15个科技小镇项目。
碧桂园“科技小镇”重点选取一二线城市的周边土地和项目，一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，最好不超过60公里，占地2-5平方公里，拥有垂直绿化、立体分层交通的城市面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价只有一线城市的1/3。
“科技小镇”涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等多个高新产业，碧桂园自身拟设立规模20亿元的基金对园区内企业提供资金支持，每个小镇预计年产值为450亿元,年税收40亿元，就业人口超过8万。
图表16：
碧桂园科技小镇鸟瞰效果图
与碧桂园类似的，2016年12月，时代地产集团也正式宣布启动“时代未来小镇战略”，宣布在未来5年内将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。
契合了公司进入城市4.0价值城市的发展理念，目前已签约佛山南海全齐创客小镇、广州白云空港小镇两个项目，创客小镇项目已于去年启动，预计6~8年完成开发建设。
未来小镇的物业开发，一种是根据产业需求规划建设，以自持经营为主；
另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制化服务，这部分物业可整体转让。
绿城农业小镇：
绿城的农业小镇距离上海、杭州、北京等城市30~50公里，承接一二线城市经济产业外溢金额中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口城镇化。
未来5-10年，绿城将打造5-10个“农业小镇”。
以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
目前一个小镇规划面积五平方公里，其中约三平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇，城市与农村人口各占一半，35-55岁的城市白领和中产占居住人口的60%左右。
农业小镇依靠着小镇房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成大型农业基地，并带动周边的农民转化为现代农业工人。
图表17：
绿城农业小镇开发模式
同时，2016年蓝城集团也提出了“十年.百镇.万亿”计划，计划在未来十年打造一百个小镇，实现万亿的销售。
目前已签约和在运行的项目包括杭州桃李春风、杭州莫干山观云、成都多利农庄、嵊州越剧小镇、嘉兴春风江南、启东崇明岛项目等。
华侨城文旅小镇：
2016年11月，华侨城提出发挥文化旅游产业的传统优势，通过“文化+旅游+城镇化”模式实施“100个美丽乡村”计划，以PPP模式在全国打造100座特色小镇。
目前公司城镇化项目已在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，创建了众多唯一，包括博物馆小镇—四川安仁、南方丝绸之路的起点—四川天回、最美“水”主题古镇—四川黄龙溪、中国文创第一镇—深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地—深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞—深圳大鹏所城、深圳生态后花园—光明小镇等。
以四川为例，公司已与成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇，三个项目占地面积分别为10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里，比一般的特色小镇项目要大。
图表18：
博物馆小镇规划示意图
华夏幸福产业小镇：
华夏幸福一直重点专注京津冀周边产业园区开发，目前仅该地区已有10个产业新城。
自2002年进入固安工业园以来，在“产城融合”及京津冀一体化的推进下分享发展红利。
其主导开发的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”均入选PPP模式样本库示范项目，对PPP模式的运用比一般的地产商更加纯熟。
未来三年计划在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。
目前河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，其中包括由华夏幸福开发的五个产业小镇，包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇、任丘市白洋淀水乡风情小镇和任丘市中医文化小镇。
2016年9月，华夏幸福宣布与南京市溧水区经济开发区管委会签署合作备忘录，也将为其定制特色小镇建设方案。
华夏幸福一直紧抓新型城镇化和产业转型升级两大主线，占据了“京津冀+PPP+ABS”的独特优势，2016年产业发展服务收入110亿元，同比增长73%；
园区结算收入178亿元，其中园区业务实现利润占公司利润的66%。
图表19：
华夏幸福产业小镇类型分布
此外，绿地也已明确今年将“特色小镇”模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游为主题的特色小镇。
万科虽无明确的特色小镇计划，但在小城镇建设中也积极布局，目前已打造杭州良渚文化村，签约了海福传媒小镇等多个小镇项目。
万达也积极通过打造长白山滑雪场、贵州丹寨等旅游小镇实现集团转型。
建筑企业通过PPP积极参与
PPP模式提供建筑工程企业全程参与机遇。
特色小镇的开发建设中，目前主要还是由地产企业占主导，房地产开发企业进行一级和二级开发过程中，通过土地一级开发直接获利，享受增值效益，另外通过二级房产开发，三级项目开发实现经营收益等。
二级房产开发包括住宅、商铺、客栈公寓、休闲度假地产、养老地产等。
三级项目开发则包括泛旅游产业链及特色产业链的完善及开发。
在二级开发中引入土建施工、园林装饰等传统企业链条，建筑工程企业分享特色小镇的发展红利。
本质上来看，这与传统的房地产开发并无不同，建筑企业简单参与设计、施工、运营分包仍然面临盈利不强的难题，仅仅是增加了产业地产这一新增需求。
图表20：
特色小镇主要商业模式
但在PPP模式下，建筑工程企业可以单独投标特色小镇项目，由于国家定义的特色小镇项目往往比地产开发商在实施的小镇要小，投资金额一般每年在10亿元左右，为建筑工程企业参与产业链上游开发和下游运营的红利提供了机遇。
图表21：
PPP项目库已有特色小镇项目概要
因此，我们对特色小镇的推荐思路建立在当前竞争格局的两大特征上，即房地产商一家独大和建筑工程企业通过PPP积极参与，因此建议关注这两个方向上的企业：
（1）通过PPP模式积极布局特色小镇，品牌影响力逐渐增强的园林企业，这类企业关注特色小镇的全产业链资源整合能力和特色小镇订单的落地情况。
比如棕榈股份一直坚持的生态城镇战略，与当前特色小镇不谋而合；
美晨科技、岭南园林则通过PPP模式积极布局后端文旅运营，优化中长期业绩成长。
（2）与上述地产商有长期战略合作，且景观园林和生态治理工程经验丰富的园林企业，也能跟随自身的地产大客户，积极探索特色小镇的广阔市场。
这方面，铁汉生态、文科园林、美尚生态也都已开始通过少数PPP项目进军该市场。
主要公司分析
棕榈股份：
战略转型生态城镇综合服务商
最早开始探索生态城镇模式
棕榈生态城镇发展股份有限公司（002431.SZ）始创于1984年，2010年在深交所中小板上市。
公司积极战略转型生态城镇建设，在原有地产园林和生态环境业务基础上，积极展开对生态城镇模式探索和践行，目前已构建了“生态环境（ECO-ENVIRONMENT）”与“生态城镇（ECO-TOWN）”双引擎业务平台，助力中国新型城镇化与生态文明建设。
从景观园林到生态城镇，从生态城镇到生态城镇+不断进取的全产业链小镇服务商。
公司自2013年签约浔龙河项目便开始探索生态城镇建设，通过抓住消费升级和生态建设的契机，战略转型为“生态城镇建设综合服务商”。
随后公司通过收购贝尔高林80%的股权以及成立棕榈生态城镇研究院布局生态城镇前端规划设计，收购新中源45%股权及成立棕榈园林工程公司夯实工程施工能力，通过投资VR、足球、教育等新兴产业增强内容端运营能力。
目前公司已在早期的时光
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