监理必读与甲方沟通的技巧Word文件下载.docx
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即成熟的开发商。
其特点是:
运营资金多在10亿元以上,企业行为重长远,重发展、重品牌。
管理人员流动性较低而素质较高,具备成熟的项目管理机制和系统的施工管理经验。
大多数情况下,项目的开工手续完备,施工准备到位,在开工后仍需决策的项目较少,图纸变更也少。
1.2小型房地产开发商
运营资金多在10亿元以下。
和前者大、中型开发商相比,两者最本质的差别是:
前者追求的是企业的长远发展,而后者追求的是企业的短期利益。
正因为如此,“片面逐利”和“短期行为”就成了他们的显着特点。
由于是片面逐利,所以,他们往往是盲目追求低标价和大量的直接分包,甚至是利用买方市场,推行霸王条款。
他们中的有些人,最关心的不是“百年大计”,而是早开工、早销售、早拿利润,有的甚至是见利忘义、违法违纪,捞一把是一把。
由于是短期行为,所以,他们无意建立企业的长效机制,无意塑造企业形象,更谈不上品牌意识。
在管理上,重核算、轻技术,重进度、轻质量,不可能形成有效的项目管理机制和系统的施工管理经验。
在用人上,重经验、轻素质、重使用、轻培养,随用随聘、随解随聘、东拼西凑、流动性强,为了保住饭碗,大多数受聘人员,有着急切的自我表现欲望且热衷于微观管理。
经验证明,这些特点往往会导致重大的质量安全隐患、尖锐的甲乙方矛盾和项目管理上的严重混乱,更会给我们的监理工作,造成极大的困难。
在我国经济持续稳定增长和房地产业高回报的吸引下,面对本行业较低的技术门坎,这样的企业为数众多。
1.3非房地产开发商的各类的企事业单位
其特点有三:
一是完工后,工程以自用为主,故主要管理人员能重长远、重未来,在工期、质量、成本等方面都有着较强的责任心,且能正确处理其间的矛盾。
二是对基本建设有所了解但经验不足,专业人员水平参差不齐。
大多数情况下,项目的开工手续不完备,施工准备不到位,在开工后仍需决策的项目较多,图纸变更也多。
三是对工程欲全面管理而又缺乏成熟的管理机制和系统的管理经验,往往表现为力不从心。
但是,当发现自己不能胜任对工程的管理时,大多能持一个实事求是的态度,转而真减地委托专业的监理服务。
1.4政府项目
改革开放虽已近30年,但和发达国家相比,政府项目仍不规范,其形式也往往是各式各样。
但总的来说,其特点是大多工期紧、任务重,甚至是边设计边施工。
甲方行为较规范,管理较宏观,对监理的要求往往也带有鲜明的行政色彩。
2现阶段的业主职能
尽管业主的类型相差甚远,但其职能却基本相似,归纳起来,大致有四:
第一是决策。
也就是盖什么样的楼的问题。
一般说来,规划所设定的,待建项目整体的功能性、技术性决策,在开工前,已通过施工图基本确定。
但这并不等于说,在施工阶段,业主就不需要决策了。
相反,就我国目前的情况,相当数量的微观决策,仍是在开工以后进行的。
在规划许可的范围内,大自各类设备、材料的选定,小自涂料的颜色、地砖的式样、灯饰的造型等等,往往还没有确定。
对于许多开发商来说,为了赶时髦、创“亮点”,经常是变了又变,这就是开工之后,许多业主仍疲于奔命的原因所在。
可以说,决策是业主的第一职能,且别人是不能替代的。
但是,对于这一职能,并不是所有的业主都能应付自如的,转而求助于监理就成了顺理成章的事。
第二是保障。
主要包括办理开竣工手续,按时支付工程款,保质保量和如期地提供甲供材料、设备,保证正常施工所需要的水、电、路及相应的外部环境等。
这一项的工作量不大,且部分是可以委托监理方或施工方的。
第三是监督。
即监督施工方和监理方的工作,监督进场的材料、设备,监督合同的履行和进度、质量、投资、安全的控制等等。
由于已经委托了施工方和监理方,这一项是可多做可少做的。
第四是协调。
这一条本应是监理和总包方的职能,但因业主大量的直接分包且总包方又难以实施有效的管理(总、分包之间无合同关系)已成为一种普遍现象,所以,不得不成为业主又一职能了。
但是,如果监理和总包方得力,也是可多做可少做的。
3业主的差别需求与监理的差别服务
下面,我们就以业主的四种类型为线索,结合其四项职能,分别谈谈业主的差别需求与监理的差别服务。
3.1对大、中型房地产开发商
对于决策和保障职能,往往不会求助于监理。
他们对监理的服务需求,主要是行使监督和协调职能。
他们派驻现场的人员往往是少而精,且较少参与工程的具体管理,更不会对监理吹毛求疵。
应该说,这是让监理最省心的业主。
但也不可掉以轻心。
因为他们对进度、质量的要求,大多会落在要点上。
一旦发现你在专业上或责任心上不到位,往往会果断终止今后的合作。
所以,监理应派技术好且责任心强的人为好。
如果施工方较强,还可以适当减少派驻人数,以降低监理成本。
3.2对小型房地产开发商
如果说,对大、中型房地产开发商的服务要点,仅仅是正面战场——即搞好监理工作就可以了,那么,对小型房地产开发商,则不得不开辟正、反两个方面的战场:
除了搞好监理工作,还必须面对诸多尖锐的矛盾。
对这类开发商,正面战场难度大,反面战场难度更大。
从正面战场来看,这类开发商对监理的服务需求往往带有很大的盲目性,什么工作为主,什么工作为辅?
什么工作委托,什么工作不委托?
往往模糊不清。
有的甚至明确表示,请监理仅仅是因为国家规定。
所以,他们往往以上帝自居,而把监理当成由其驱使的附庸。
从反面战场来看,监理还不得不面对如下四个难以回避的矛盾:
一是当业主为抢进度而牺牲质量和安全、为降低成本而擅自变更设计或发生其他违法违规行为时,他们会无视监理的警告。
二是当业主非法侵害施工方利益并寻求监理的支持时,他们会要求监理放弃公正、为其所用,能成为他们的传声筒。
三是当业主不能胜任自己的四项职能时(他们往往是自以为能而最终被实践证明其实不能)可能会把矛盾、问题和责任推给监理,使监理处于被动局面。
四是管理人员的低素质所带来的低素质行为。
可以说,这类业主是难度最大的服务对象。
那么,该如何服务于这类的业主,如何做到既坚持正确原则,又能让业主满意呢?
笔者以为,要点有三:
一是在指导思想上,坚持“以我之规矩正彼之方圆”的原则。
具体说来,就是要坚持科学、公正、守法、诚信的监理准则,而“公正”二字尤为突出,绝不能盲从业主的意见,更不能损害施工方的合法权益。
就一事而言,可能导致业主的不满,但能坚持事事如此,其结果必然是邪不压正,我监理的形象也会日益高大起来。
二是在策略上,要有计划、有步骤地控制住项目的管理权而不能任由业主盲目指挥。
《建设工程监理规程》明确规定:
“监理单位是建设单位在施工现场唯一的管理者”。
如果因业主的盲目指挥而造成工地的混乱,甚至出现质量和安全事故,这类业主会以此为由,毫不客气的把责任推给监理。
与其代人受过,不如主动掌控。
但是,这个控制过程是要有计划、有步骤、讲方法、讲策略的,既要避其锋芒,又要适时展示我监理的能力、经验、素质和品行。
要让业主看到,只有把工程交给监理,才能顺利地实现工程目标。
三是在人员配置上,不但要派驻品行端正、懂技术、懂管理的综合性人才,而且派驻数量不能太少。
面对此类业主,不得不花些本钱。
3.3对非房地产开发商的各类的企事业单位
如果在技术上、管理上和人员品质上能得到他们的认可,这类业主,可能会就其全部四项职能,真诚地要求全面委托或全方位的服务,甚至对监理产生依赖。
因此,监理服务应注意如下要点:
其一是尽可能派驻管理型人才。
因为业主希望监理能成为“建设单位在施工现场的唯一管理者”,如果总包方不得力,且业主是主张大量的直接分包,还可能被被迫推上“总包”的位置。
没有足够的项目管理经验和组织协调能力,是难以胜任的。
其二是尽可能派驻复合型人才。
这类业主面临的最大的难题和最大的苦恼是决策。
他们会问:
哪种外墙外保温的性价比更好?
哪种屋面做法更可靠?
哪种饰面材料更适合他的工程?
如此等等。
这就需要我们的监理工程师,不但要懂设计,而且还能掌握大量的新材料、新设备、新技术、新工艺信息,了解行业动向和行业政策,了解市场变化,当好业主的参谋。
可能有人要说,这已经跨入设计监理的范畴,施工监理可以不予理睬。
其实不然。
如果该项目有设计监理,自然是设计监理的事;
如果没有,就不应该断然拒绝。
有需求就有市场,有市场就有竞争,有竞争才能有发展。
在设计监理还没有普遍展开的情况下,应当把它看成是一个市场机会并积极应对,应通过令业主满意的服务来锻炼企业队伍、塑造企业形象、提高竞争能力。
一个谋求发展的企业,应持有这样的态度。
3.4对政府项目
对这类业主,监理的任务就是要围绕工程目标,积极配合,保工期、保质量、保投资。
或者说,集中力量搞好“正面战场”。
和前几类业主相比,得到业主的认可,并不是件难事。
4问题与改进
据掌握的情况,针对差别服务,笔者列出了一些目前在我们业内存在的问题,并就此提出一些改进意见。
4.1要改变开工前既不知己也不知彼的现象
在开工前,在监理项目部组建之前,既不知拟派监理人员的短长,也不知业主的类型,项目部的组建带有不同程度的盲目性。
解决办法就是要知己知彼,尤其是知彼。
除了分析合同,还要通过各种渠道,了解、分析业主的情况并判定其属于哪种类型,需要监理提供怎样的服务并有针对性地选派最适合的监理人员。
对小型开发商,更要树立起强烈的“敌情”意识,不但要研究方法和策略,而且要制定计划和步骤,并随着了解的不断深入而滚动调整。
商场如战场,知己知彼才能百战不殆。
4.2对业主要有“消费升级”意识,要成为名副其实的智力密集型企业
正如从手表、自行车到彩电、冰箱,再到汽车、住房的消费升级过程一样,业主对监理的服务标准也在不断捉高。
尽管不同的业主有不同的需求差异,但这—点却是相同的。
在他们看来,随着国民文化水平的不断提高,按图施工,已是一个低层次的课题,且正在沦为“蓝领”范畴。
他们希望,监理是真正的、全方位的专家。
对暂未决策的项目,能提出咨询意见;
对政策法规,能了如指掌;
对工程,能予以全面管理,甚至明确要求,要真正成为施工现场的唯一管理者。
实际上,就是要求监理提供技术好、懂管理、高层次、高素质的复合型人才。
实践证明,随着科学技术的不断发展和建筑产品科技含量的不断提高,建筑产品越来越不可能由一个总承包单位来完成,已逐渐成为不争的事实。
大量的专业工程被业主直接分包,已经是一种必然趋势。
监理人员应有较宽的知识领域和较高的组织协调能力,也就成了业主的必然要求。
但是,勿庸讳言,目前监理人员选聘的标准,仍是侧重于价格,乃至陷入低工资、低素质的恶性循环。
不仅不能满足业主的不同需求,更不能适应业主需求的升级。
最根本的解决办法,就是要逐步从低工资、低素质的恶性循环向高工资、高素质的良性循环转变;
要逐步从单纯的按图施工,向全方位的项目咨询转变。
否则,就不能适应监理业发展的需要。
4.3要体现自己的企业文化
之所以这么讲,是因为监理服务的长期性和连续性,这是监理服务不同于其他的服务的一个明显的特点。
一个工程下来,少则一年,多则几年,和甲、乙各方朝夕相处不可避免。
监理人员应表现出深厚的底蕴和博大、包容的胸襟,应具有和不同性格、不同特点的人和谐相处的能力。
企业文化是企业的软实力。
作为一个智力密集型企业,应表现出讲文明、讲礼貌、高品味、高素质的企业文化。
因此,监理企业在吸收、使用、考查监理人员时,必须要把这一因素考虑进去,派驻人员要做到德才兼备、刚柔相济、短长互补、优化组合,不但在专业技术上是过硬的,在企业文化上,也是上乘的。
4.4要重视新技术、新材料、新政策等相关信息的收集、整理、流转和享用
如今的时代是知识爆炸和信息爆炸的时代。
但有的企业,没能足够重视新技术、新材料、新政策等相关信息对监理服务的重要性,甚至有的监理项目部至今还不具备通过互连网取得信息的条件,和一个所谓“知识密集型”和“智力密集型”企业的形象相比,极不相称。
解决办法,就是要加强这方面的建设,要建立健全新技术、新材料、新政策等相关信息的收集、整理、流转和享用的管理机制,使业主能够确信,监理是真正的全方位的专家。