地产项目销售建议Word文件下载.docx
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另外本楼盘目前的生活配套严重空白，没有能够提供给客户的基本生活用品购买点，无法保障客户的基本生活需求。
本项目在产权方面，正规销售的证件方面也有欠缺，这是我们需要着力想办法的地方。
3、机会点
通过着力打造，在项目自然环境、户型格局、装修装饰等方面下功夫，本楼盘可以成为一个旅游地产精品项目。
目前本市地产市场逐步回暖，当地的旅游度假楼盘销售状况都不错，给了我们很好的一个销售契机。
4、威胁点
本楼盘周边有几大竞争楼盘项目，他们的地理位置优越、市场成熟性及客户认可度非常高，比我们项目的优势明显较多。
它们都在与我们项目进行着市场客源等竞争，有的楼盘销售“五证”齐全，可以按揭，对本楼盘来说是比较大的威胁。
本地众多的小产权项目依靠价格优势，也对市场进行着瓜分。
在五证不齐无法按揭的情况下，我们的客户群很多是主城区的，他们的法律意识、自我保护意识都是很强的，对预售许可证、网签合同、银行按揭方面都有很高的要求，比较挑剔。
另外本楼盘如果价格相对较高，就会流失一些客户。
楼盘开发的目的是为了打造好的产品，顺利快速实现对外销售，同时实现楼盘利益的最大化。
为此，我们必须在这一SWOT分析的基础上，进行针对性的理性展开工作，扬长避短，发挥本楼盘的优势，想办法去解决、规避本项目的劣势与威胁，走市场差异化战略，打造自身楼盘更多的优势卖点，以期在楼盘销售中创造营销传奇故事。
对项目的分析是我们营销推广工作的基本点，以下本公司的思路和建议都是基于这样的基本点层层深入、逐步展开的：
二、本楼盘项目的命名建议：
为了推广好本楼盘，增加项目的卖点优势，吸引更多的购房者，一个响亮大气、朗朗上口的案名是很重要的。
为此，通过我们的反复推敲、不断甄选，在众多可供选择的名字中，我们建议本项目楼盘案名为“×
”或“×
”。
鉴于本项目处于旅游风景区旁边，依山傍水（未来的人工湖），我们的思路一直在寻求一种灵感，一种反应楼盘品质、体现楼盘大气、更有吸引力更易朗朗上口便于记忆的楼盘名字来。
（对楼盘的命名工作，需要我们一起进行最终的商定和推敲，以期最后为本楼盘起一个响亮大气、吸引人眼球的好名称）。
建议案名：
“×
”
案名详解：
”成功的营造了一种美好的意境，创造了一种仙境般的朦胧美，感觉很神秘很朦胧，但是又是那么渴望，这样本项目就笼罩了一种梦想的光环，也暗示着本案楼盘出色的建筑居住体验与梦境中的完美居所的契合。
”则从侧面点明了本案采用了新派的欧亚园林风格，具有诗情画意之美；
天空的湛蓝优美，让人产生美好生活的无限遐想。
“南”寓意着温暖舒适的幸福生活画卷，从侧面点明了本案所采用的新派欧亚建筑特点。
”是一种诗情画意的结合，既体现了项目的优势，又展现了楼盘的风格，很适合本楼盘，尤其是在我们选择差异化策略的道路上，很有感染力。
另一方面，一个很好听雅致又容易记忆的楼盘案名能够在第一印象上先声夺人，有利于打开销售市场。
案名成功的营造了一种幻境般的朦胧美，将项目笼罩了一层梦想之地的光环，因而也暗指了本案出色的居住体验和梦里完美居所的贴合。
本项目“×
”目标客户群定位：
在综合分析市场的基础上，本地产公司预判，本项目的目标客户群体主要为：
有一定的经济收入，懂得休闲养生度假、享受生活、珍惜生活、懂得健康、对大自然有丰富的感情，喜欢山水度假休闲，对家庭有责任心、有事业心，有一定社会层面等人士，一般可以把他们统称为“乐活族”。
“乐活族”——“乐活”是指健康的生活方式和积极的生活态度，它低调但是却时刻的影响着人们的生活，乐活族是善于享受生活、懂得放松身心的一些人，他们有自己的事业，但是不放弃生活；
有金钱，但是不被金钱统治；
追求品位生活，但是不装腔作势；
品位生活的同时，让生活变的更简洁、更绿色、更快乐。
他们购买本项目一般有三大目的：
居家、投资、享受生活。
而我们“×
”旨在为乐活族们提供了这样的一个空间，做到：
镜——乐活族生活的一面镜子
劲——天然氧吧，融入大自然的怀抱，为生命注入活力
净——洁净纯粹舒适的居住环境
近——距离城市中心近与自然亲近
静——静在其中安静舒适宁静致远
敬——细致入微的物业管理和谐互动的邻里
……
本项目由于紧邻“×
”风景名胜区，应该以打造大型休闲度假旅游地产为主要的宣传推广手段。
在我们的销售当中，我们把“×
”提高到一个高度去，着力宣传国家级风景区的骄人名片。
在主要的销售推广中，就能够以广大的市民为客户群，以此来扩大本项目的销售对象，因此我们建议要于旅游结合起来，与“×
”风景区的建设、未来前景结合起来，这样我们的市场就开阔了。
政府机关、事业单位、重点企业的部分职工收入水平较高，或者有一笔比较丰厚的积蓄，少部分属于首次置业，大部分都属于二次置业（甚至多次置业的、包括投资）的，他们重视项目品质、物管、环境以及楼盘物业的增值性。
该类人群接受面广，活动频繁，因而大众媒体和广告成为其信息获知的渠道。
三、本项目关于生活配套方面的建议：
”为“乐活族”——也就是本项目的目标客户群提供了这样的一个生活空间之外，还要为他们居家、休闲提供完善的生活配套服务，主要包含以下几个方面：
1.生活小超市，给业主提供长期的生活保障
2.医疗诊所，给业主提供健康安全的保障
3.休闲娱乐场所（会所、棋牌室等），让业主的生活更舒适
4.健身运动场所，真正给客户一个锻炼身体、健身的场所
5.登山运动、散步的场所，可以修建登山观景步道，设置亭台等
对于本楼盘来说，客户从主城、×
城区甚至其他地方到项目所在地购房度假休闲，会所、医疗机构、超市、购物场所等基本的生活配套必不可少，这是客户非常关注的，也是销售推广中至关重要的。
客户如果看到买了房子之后，什么物品都买不到，什么生活配套都没有，交通也无法出行，他们的购买欲望就会严重降低，购买信心就会大打折扣。
另外在后山森林中设置登山步道，让业主充分的体验自然，感受登山运动的乐趣，这也是项目吸引人的地方。
小区内部可以考虑设置亭台、楼阁、园林、建筑小品、儿童活动设施、游乐设施、老年人健身设施……，另外逐步解决客户以后生活的交通问题，真正去打造一个优美舒适的精品社区。
四、项目园林绿化景观方面的建议：
项目景观打造的目的：
制造一个世外桃源的优美环境，创造一个真正梦一般唯美舒适的生活场景。
给客户创造一个美好的未来、“造梦”——这是销售的重要境界，不管是团队建设、销售培训，最重要是把房子销售出去，卖房子就是卖一个蓝图、一个未来的美好生活梦想。
我们会把这种蓝图绘声绘色的描述给我们的客户，入住“×
”项目就是高端的生活享受，我们的环境舒适、绿化优美、原生态纯美养吧、畅享世外桃园、一年四季鲜花盛开（比如春赏杜鹃、夏看百合、秋赏红叶、冬看腊梅），编织一个世外桃源的生活画面。
关于生命的价值、健康的意义，我们都可以着力在宣传中体现出来，购买了本项目“×
”，真正融入了大自然的怀抱，感受着纯氧的气息，空气中弥漫着大量的氧气负离子，与大自然零距离，除去了污染、抛开了都市的喧嚣，静静的享受着静谧安逸、快乐舒适的幸福感觉，最终能够健身康体、延年益寿。
针对客户的购买目的，我们应该精心打造、培植自身楼盘的多种卖点：
包含小区内的景区、景点、园林，以形成更多的卖点优势，如建筑设计风格：
如欧亚风格的高贵华丽、优雅高档感觉应该体现出来。
在园林植被景观打造上，精心设计小区入口景观、精美的绿化、湖泊、高档园林景观、小溪、亭台、建筑小品等等。
小区配套设施上建设有：
小超市、会所、医疗中心、活动室、游乐设施、健身设施等等。
这样在同区域内，我们与其他楼盘就有了很大的可比性，有了更多的卖点，有更好的价值，有了更明显的竞争优势。
通过我们的着力打造，加上销售的描绘，我们给客户创造了一个重要的生活场景：
怡然自然，优哉游哉，忘乎一切，置身于“×
”小区当中，真正的感受到一种世外桃源般的美妙感觉，这种优美舒适、安逸祥和的环境静谧安详，忘记烦恼，丢掉压力，让客户置身于恍若隔世的无忧无虑的环境中去。
真是世外桃源般的享受！
五、本项目的宣传造势规划及要点：
本项目如果定名为“×
”，对整个项目的打造、规划建设与实施应该给客户一种梦一般的美好感觉，应该从整体上去描绘本项目，分为一期、二期、三期……，总体量非常大，体现本项目的大规划大手笔，给客户以充足的信心。
”有自己的产品卖点、特色和优势之后，在营销手法手段上应该有自己的独特模式，打造实施项目的市场差异化营销手法，这样才能让客户感知、认知：
①通过广告造势来吸引客户，可以通过项目的工地围墙、现场售楼部的包装、以及进入项目工地的×
处开始设置的公路左右两边大型广告牌，起到吸引顾客、渲染销售气氛、造势的效果。
②在主干道与进入本项目的次干道路口等显要位置，设置本项目的广告牌与指引标志，采用形象造势来宣传本楼盘。
在项目的工地现场，客户进入工地的通道位置，进行广告和绿化包装，结合即将建立的售房部，通过精美的广告设计进行包装，提升本楼盘的外在形象与档次，以吸引更多客户的关注度与美誉度。
同时广告设计要向客户宣传本楼盘处于世外桃源、环境舒适、畅销抢售的外在形象。
③外卖场售房部设计也要提升档次水平和格调，通过外卖场的大小选择、良好装饰、设计打造出一个格调高雅、能够吸引客户、产生去实地看房意识的售房部。
④沙盘模型的设计要大气上档次有规格有质地，体现本项目的档次和高端品质。
卖项目沙盘：
现场和主城外卖点两个沙盘模型一定要做大做精美，以沙盘去描绘未来的美好生活场景和生活画面。
在沙盘模型内栽种大树，以及制造世外桃源的效果出来。
制作大气、精美的项目沙盘模型，两个沙盘面积尽量达到30平方米，底座应该在0.8米以上，以体现本楼盘的高端形象。
六、楼盘的销售执行，这是楼盘销售成功的重点关键因素
销售执行是楼盘营销的最重要环节，是楼盘的关键所在。
在营销推广中，最重要是解决两大核心问题：
客户量和执行力。
客户量主要通过寻找客户、拜访、宣传、推广等，让客户第一时间知晓和到我们的售房部来看房。
执行力主要是通过给客户讲解楼盘的卖点、优势，让客户能够产生购买的欲望和想法，最终顺利成交。
要解决以上这两大问题必须从以下几个方面来做好：
1、建立一支能够打好仗、打胜仗的强有力的销售团队
2、公司要给予员工良好的薪金、福利待遇和充足的晋升空间等等，让员工有归属感和追求成功销售的强大动力
3、公司给予员工良好及经常性的培训，包含专业知识、售楼技巧、销售方式的培训等，良好的管理、员工公平的机会等，这样才能让员工不断的进步提高，并乐于工作。
4、公司给予销售员工充足的激情、对项目最自身高度的自信等等。
这些因素环环相扣、至观重要，都是销售成功的关键因素。
项目销售成功与否的分析
A、有无充足客源
a、目标客户区域分布情况
是否销售良好b、客户到售房部的解决方式
c、是否深度挖掘市场客户
B、销售部能否留住客户、是否销售良好
a、置业顾问操作水平
b、工作作风、服务态度
c、项目自身的实际条件
作为每一个看房客户，没有一个固定的非常强制性的要买哪里的楼盘、不买哪里的楼盘这样的问题，在客户心目中也一直没有一个准确的位置观念。
所以销售经理、销售员工的主要工作就是给客户灌输楼盘的优势，进行大量针对性的讲解，把握好销售技巧，进行灵活互动，在短时间内争取成交，我们一直要牵引着客户的思路往前走。
所以我们认为：
销售成败的最大关键在于执行力。
有过几多风雨，历经多少磨炼；
在多年的地产营销拼搏过程中，本地产公司的推盘工作积累了大量的销售经验，克服了一个个困难，征服了众多的“死盘”，快速的销售了诸多新盘。
本地产公司销售人员经过专业培训拥有高超的谈判技巧、销售策略、谈判能力和优良的服务态度，很多客户在买房同时与售楼人员成为朋友，多次出现了客户带客户的情况，在消费者中拥有良好的口碑。
在销售执行力方面，本地产公司更是一直非常出色！
本项目我们双方一旦合作成功，本地产公司会在销售团队建设上一定会下很大的功夫，我们相信只有大量的付出才有很好的回报，“一份耕耘一份收获”。
我们会在客户量和执行力上大量投入，也会在销售思路、策划谋略上不断创新、多下功夫。
众多的业务员队伍会在广大的区域内去搜索客户，不管是主城的商业步行街、写字楼、政府单位附近、企事业单位门口，众多的大型小区附近，甚至包含我们的“扫楼”，会逐步的全城铺开。
业务宣传首先在主城展开，然后根据销售形势分析、客源分析，我们逐步会快速的在×
城区……逐步扩展，利用好人海战术，达到更大量的宣传本楼盘。
七、项目看房车、付款方式和客户午饭的问题等
我们要让客户感受到购买本楼盘是绝对物有所值、物超所值，绝对是超高性价比的楼盘产品（高品质及中低价位），这样我们的销售就能顺畅很多。
为了达到这样的目的，我们要在以下几个细节工作上去下功夫：
看房车对楼盘项目来说非常重要，所以我们建议开发商提供能够一个相对中等以上的看房车，同时对车身进行包装。
由于项目所在地到主城需要一小时以上，夏天看房量是最多的，希望我们的看房车空调效果好，油耗能量比较充足（中途不需要再去加油）。
看房车争取在12座左右，否则座位太过有限，更多的客户就带不过去。
另外就是中午客户吃饭的问题。
因为项目所在地的其他楼盘都提供有看房车和午餐，我们也应该具备，让客户中午可以再这边充足的了解楼盘，这些问题我们都需要去解决。
认真分析本项目之后，我们会逐步形成本项目的付款方式，在不能做银行按揭的情况下，首推一次性付款方式。
但是绝大部分客户一旦一下子拿出二三十万的现金，资金压力比较大，为此我们建议采用分期付款的方式来降低客户的资金压力，这是一个最佳的方法，通过三到四期（首期款、修建到二楼的一次付款、修建到四楼的一次付款、交房的一次付款）等，让客户购房的资金难度降低，心理压力也降低，对顺利销售也是很重要的，毕竟按揭对我们来说难度比较大。
通过与众不同、市场差异化的打造，来创造本项目的销售影响力，给客户的感觉本楼盘是非常火爆的销售；
通过现场和外卖场的人气制造，销售人员良好、温馨的热情服务和专业的讲解，形成良好的销售气氛，促进成交。
八、本项目能否销售良好，更多的取决于本项目的合法性及价格两大因素。
本项目的位置相对于当地其他楼盘项目比较，不具备优势，相对来说比较偏僻，易通达性不足，交通不是很便利。
为了取得良好的销售业绩，我们应该提高本项目的性价比，扬长避短，采取众多应对措施，那么主要就是通过以下几个方面。
本项目能否卖好、是否畅销的核心因素：
1、项目的正规合法性2、本楼盘的价格定位。
①如果本项目正规合法，可以提供预售许可证等“五证”，能够办理银行按揭贷款，那么楼盘的价格就不是销售的关键制约因素了，本项目就应该着力重点加强宣传楼盘的卖点、优势，加大营销推广力度，建设好有战斗力、凝聚力的高效团队，走市场差异化战略，不断提高销售执行力和积累更多的客户量，就可以销售好本楼盘了。
②如果本项目不正规，不合法，不是正规的商品房，无法提供预售许可张，不能办理银行按揭，即便产品打造再好，价格就实现项目良好销售的核心关键因素了。
因为客户购房过程中会存在疑虑，总会怀疑本项目的产权状况，在这样的情况下，与正规楼盘相比，只有相对较低的价格才能打动客户，让客户动心购买本楼盘。
基于这样的实际情况，我们在定价上面应该有这样的一个原则：
不同性质的产品在价格区间上有本质区别：
这种性质主要是产权状况以及我们可以给客户的产权保障是否充足。
也就是完全正规、“五证”齐全的楼盘价格水平和“五证”不齐全、不能做银行按揭的的楼盘价格肯定是不同的。
同样的产品性质，不同的楼盘品质，价格区间应该又是不同的。
我们在制定价格过程中必须知己知彼，了解市场行情，认识到本项目的优劣势，具体问题具体分析，客观的制定一个适合市场、适应本楼盘实际情况的价格出来。
如果本项目在规划建设设计上还可以进行变动和调整的话，我们建议本楼盘的产品户型、面积大小再做一些调整，以更好的适应市场：
最好以产品的目标客户群为主、以市场行情为主、以总价为主（不以单价为主）、以整体销售为主（不以个别客户为主）。
总之，通过刚才对本楼盘项目的透彻分析以及结合市场现实情况，尤其是综合本地产公司的销售实力和营销策划经验，我们认为本项目应该能够实现完美的销售。
通过互利双赢的合作，实行“短、平、快”的销售策略，本地产公司有信心、有实力侵略性的占领市场，快速实现本项目全体楼盘单位的销售，为贵开发公司快速回笼开发资金。
用最短的时间、最高的效率、最低的成本，顺利完成项目的销售工作，通过双方的积极工作，充分的沟通和紧密的配合，一定能开拓本楼盘最佳的销售业绩。
只有在合作中，才能体现本公司的销售是出色的，工作是负责的，一日进场、负责到底是本地产公司的一贯原则。
以上是本公司对本项目的一些销售推广建议，楼盘详细的定位推广策划，我们会在以后通过仔细详尽的市场调查分析后逐步展示给贵公司。
本地产公司期待与贵公司携手合作，在激烈的地产竞争角逐中，与您一起谱写辉煌时代，铸造楼盘营销奇迹。
相信以本地产公司先进的营销理念，丰富的旅游地产推盘经验，超强的操盘实力，有专业务实的我们热情参与、全力以赴，您的事业必将如虎添翼，马到成功！
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