项目策划文档WORDWord格式.docx

项目策划文档WORDWord格式.docx

《项目策划文档WORDWord格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目策划文档WORDWord格式.docx（71页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

3.1场地条件

本工程现场原为拆迁厂房，目前已拆迁完毕，基本满足施工要求。

但场地内很多大型的乔木值得在施工中尽量保留，同时也可以用在其它项目上，并给其它项目带来很多的景观展示效果；

3.2临时用电

现在已经按照施工要求与供电局进行沟通，在9月30日之前可完成；

3.3临时用水、排水

用水总管在与市政总管接驳口处应安设水表，在管道穿越施工道路时，应按要求加设导管，防止由于管道的破裂给现场施工带来被动；

排污也已基本完成管道的接驳。

1.3项目总体开发计划

分期

别墅

高层、小高层

项目启动时间

/

概念设计完成

规划设计完成

规划方案汇报会

09-5-27

取得《规划用地使用许可证》

2008-6-24

单体方案汇报会

09-7-20

实施方案完成

09-8-15

方案批复

09-9-15

目标成本汇报会

09-9-30

详勘报告

联合审图汇报会

09-8-30

销售展示区实施计划确定

研究用房完成

桩基施工图完成

09-9-28

施工报建图完成

对标图纸提供

项目对标完成

09-9-25

全套施工图完成

精装修全套施工图完成

取得《建设工程规划许可证》

09-10-16

节能审批通过（施工图审图）

09-10-28

景观、智能化、物业方案汇报会

09-8-10

景观施工图完成

10-1-30

室外综合管网

10-3-30

总包单位确定

09-11-30

精装修单位确定

施工许可证

09-12-10

采购控制表完成

基础开工

10-4-20

施工至正负零

10-7-9

主体结构达到预售条件

10-5-5

10-8-30

取得《预售许可证》

10-9-15

装修样板房施工

装修样板房样板验收

装修样板房内部客户体验

销售展示区开放时间

10-6-1

待定

开盘计划决策会

10-3-10

10-7-15

销售开盘时间

10-6-15

10-10-1

主体结构封顶

10-11-26

土建单位与装修单位工作面移交

11-4-30

脚手架拆除

10-6-29

11-4-25

第一次工地开放日

10-9-30

10-12-15

装修大面积施工（装修房项目适用）

11-04-30/11-09-30

室外配套、园建

10-11-30

11-9-30

交付风险检查完成

10-10-30

风险预控汇报会

10-11-5

11-10-15

模拟验收及整改完成

11-11-30

取得《竣工备案证》

10-12-30

住宅交付使用备案

11-1-15

11-12-15

第二次业主开放日

入伙条件

11-2-28

交付准备汇报会

11-3-15

集中交付完成

11-3-30

11-12-30

项目交付分期总结

11-5-30

12-2-28

1.3.苏州长风项目总占地面积48713.1M2；

总建筑面积68614.46万M2；

绿化率37％。

1.3.2苏州长风项目产品构成：

高层18F板式（2栋），建筑面积8635.8M2；

小高层14F点式（2栋），建筑面积18898.84M2；

商业：

无；

地下车库：

1号车库为人防车库，2号与3号地库为非人防车库，3车库的建筑面积分别为：

5050M2、3881M2、3787.48M2；

*售楼中心及样品展示区设置在21号楼；

2、项目工程部管理架构及主要岗位描述

2.1部门主要工作内容

湘熙水郡项目由项目部管理，负责从用地协议签订后，直到工程竣工交付的全过程管理：

项目实施过程中的安全文明施工、进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调项目外各相关部门和政府各职能部门。

（1）项目立项阶段的建设工期和实施进度的参与及执行。

（2）协助工程管理部完成监理公司及各施工承包商的考察、招投标和合同签订。

（3）施工许可证的办理。

（4）组织项目管理机构、规章制度、管理规范的健全，各专业技术培训计划的制定。

（5）项目施工场地“三通一平”的落实。

（6）项目施工组织设计的审定。

（7）图纸会审和技术交底的组织。

（8）施工现场勘探及测量放线的组织实施。

（9）现场施工安全文明施工及环保措施的检查落实。

（9）施工进度计划的审核及检查。

（10）按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。

（11）施工过程中的质量预测和动态控制。

（12）工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。

（13）项目实施过程中的相关信息及资料按相关职能部门及区域要求管理。

2.2组织架构图

1、四期工程四个岗位，即项目工程部经理、土建工程师、水电工程师、园林工程师。

工程部负责所有技术方案、技术核定、设计变更等技术问题以及与设计、质检，现场各专业协调、对外协调等对接归口由土建工程师统一管理，该工程师对项目工程部经理负责。

考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。

长风项目部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。

全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。

该项目设置一名项目主办人，全面负责各专业施工的管理协调工作，对项目经理负责。

2.3主要岗位职责

2.3.1长风项目部经理

2.3.1.1长风项目施工阶段现场总代表，负责项目管理。

2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。

2.3.1.3负责内部管理工作；

协调项目内部和外部关系。

2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。

2.3.1.5主持零星工程、材料和设备的招投标工作；

建立合格承包商数据库。

2.3.2专业工程师

2.3.2.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。

2.3.2.2负责组织本专业的验收工作。

2.3.2.3现场设计变更、签证工作。

2.3.2.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。

2.3.2.5协调本专业与其他专业的工作。

2.3.3项目秘书

2.3.3.1负责长风项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。

2.3.3.2按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。

2.3.3.3部门内部日常管理。

3、项目发展计划

4、项目进度控制计划

项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。

因苏州长风项目地盘拆迁已全部完成。

总控制计划主要考虑从场平到业主入住的整个流程。

整个项目主要节点控制计划详见以下附表。

4.1项目施工管理流程

苏州长风项目工程包括桩基工程（高层）、基坑开挖、截桩工程、桩基检测、基础结构工程、主体结构工程、砌体抹灰工程、门窗工程、屋面工程、防水工程、电梯安装及电梯间装修工程、外墙装饰工程、强电工程、弱电工程、车库工程、室外总体工程、园林景观工程，以及售楼中心工程以及部分精装工程等。

项目施工管理总流程：

项目开工——桩基工程（高层）——基坑开挖（截桩、检测）——基础工程——地下室结构（车库工程）——±

0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、砌体抹灰工程、门窗工程、防水工程、电梯安装及电梯间装修工程、外墙装饰工程——设备安装——室外总体工程——园林景观——竣工备案——入住

4.2项目控制计划关键节点

项目控制计划关键节点

（详见公司经营节点计划，详细地拆分计划将在总包、监理进场后排定；

）

5、施工单位和监理公司组织方案

5.1总承包商组织方案

目前已确定总包；

5.2监理公司组织方案

目前已确定监理单位；

5.3甲方直接分包工程组织方案

长风项目中，甲方直接分包的工程包括（由于采购控制表、总包合同尚未完成，故按照一般思路进行罗列）：

钢结构、钢雨棚工程、精装修工程、空调冷凝水管装饰盖管、空调系统、幕墙工程、电梯工程、管道直饮水工程、景观中的绿化工程、桩基及基坑维护工程、市政工程、项目部办公室工程、售楼中心工程、纯净水工程、喷淋消防报警联动系统、智能化系统、煤气工程、电信工程、有线电视工程等。

6、材料设备供应方案

《苏州长风项目部别墅材料设备采购计划》（高层为精装修且开工较晚），详见下表。

7、项目进度计划保证措施

7.1项目进度计划关键节点

苏州长风项目工程关键节点详见4项目进度计划：

注：

项目风险分析：

目前分析长风项目存在风险主要有四点：

1、由于该项目两面面临市政主干道，其它两面又护城河与早年住宅小区，土方运输、材料运输等都较为不便；

2、存在渗漏的风险；

由于长风项目为别墅项目，窗多、门多，大多为了采光和视角都紧靠立面，同时大阳台、平台、屋面，，故防渗漏将成为后期重点防范工作，；

3、存在红线外投诉的风险：

由于紧靠早期老小区，施工噪音等施工阶段的投诉可能会出现；

4、由于紧靠护城河，地下水位相对较大，对基础施工过程中的降水、护坡等问题存在风险；

7.2甲方进度计划编制

开工前，长风项目部根据《项目控制计划关键节点》，以及甲分包、甲供材、甲指定、甲限价等供应方案，牵头采购、设计编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、深化设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。

7.3总包施工进度计划审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性，审核通过后，则转送长风项目部审核。

长风项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和《项目控制计划关键节点》的各关键工期节点的符合性。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；

审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。

总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

7.4施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

7.5总包施工协调管理

对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。

总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

长风项目部负责协调和监督总包和甲分包的关系。

7.6奖惩机制

按照公司要求与合同中的约定进行控制，原则上不给与任何方面的奖励；

7.7甲分包施工进度计划控制

各分包商在进场前，长风项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，长风项目部联合监理公司，以总包按照项目部节点排定的总进度计划为依据，审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审；

符合要求后抄送总包一份；

7.8甲方计划内部协调

长风项目部负责与设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，应由长风项目部组织召开工程协调会，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；

对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

长风项目部负责将调整后的《项目控制计划关键节点》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和长风项目部审核。

7.9总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。

每周监理例会，长风目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报长风项目部存档。

监理例会流程、内容汇报详见下表：

每月总承包商提交《工程月报》，由监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，整改完成后将该方案报长风项目部存档。

7.10民扰情况

总包作业时间和施工噪音按照苏州市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。

长风项目部负责与周社区政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。

7.11外协工作

长风项目部、项目事务部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，保持关系，各项配合工作按时完成，从而保证《项目控制计划关键节点》的顺利实现。

8、项目质量保证措施

8.1图纸审查制度

施工图出图后，由长风项目部组织，工程管理部、设计部、成本部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题、缺漏节点做法、并结合苏南公司构造统一做法进行比对，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

附苏南公司构造统一做法：

开工前，由长风项目部组织总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要，对于出现的问题和未明确的部分，由设计院出具正式的变更文件进行明确和澄清，并督促设计部按照设计交底会议纪要尽快完成变更手续。

8.2施工单位质量保证体系

在合同中，对相关的质量方面的检查、验收、规范、细部检查、保修及部分技术要求等方面予以明确。

1、制定《质量检查管理程序》、《施工图审查管理程序》、《金域蓝湾项目部工地检查管理程序》、《工程验收管理程序》等管理规定，在制度上明确质量保证措施；

制定《创优操作细则》，对粉刷、防水、地坪等易引起业主投诉的问题进行细节上的要求；

严格执行《江苏省住宅工程质量通病防治导则》和《防水、抗裂体系设计与施工方案》。

（见附录一），对质量通病进行分析，采取有效的措施，在源头杜绝质量通病的发生。

（开工前准备将公司其它项目好的做法、苏南公司防漏节点做法、苏南公司质量通病防止措施等进行学习并形成会议纪要）

2、实行样板先行制，对墙体、门窗、内外粉、屋面及卫生间防水、外墙涂料及面砖等牵涉质量和观感较大的项目，必须实行样板申报和验收制度，通过后才能大面积展开。

（开工前将联合总包，监理进行样板计划，主要控制不要遗漏）

3、施工过程中以周报、月报、现场检查等形式密切关注进度的实际质量情况，对不符合的情况随时进行预判、分析、调整和罚款等等措施；

同时采取现场随时的质量验收、巡视和质量大检查等检查手段，制定各分项10%以上的检查记录表单。

（如结构阶段制定钢筋绑扎检查停歇控制表，砌筑制定砌筑检查停歇控制表，抹灰阶段的停歇控制表等）

４、目前公司的实测实量为控制质量的指导性文件，在开工前即组织总包、监理所有管理人员，监理工程师对实测实量制度等的学习，并定期组织讨论会，同时在过程中通过“小测验”督促所有管理人员对实测实量制度的深入。

4、工程完工后即进行细部检查，对空间尺寸、观感质量、住宅的细部等进行详尽的检查和渗水试验，确保业主入住交接的顺利进行。

5、景观工程质量验收保证措施见附录二《绿化工程质量验收保证措施》。

8.3监理公司职责

监理公司受苏南万科公司的委托，对长风项目质量进行全过程、全方面的管理，确保合同质量目标实现并整取超出期望。

监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师，到现场的每一个专业监理工程师都将进行面谈。

监理公司负责组织召开每周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报《监理月报》，按《监理规划》和《监理实施细则》进行工程管理，并严格遵守职业操守。

长风项目部对监理公司的工作进行监管和帮助。

对监理公司的具体要求，在《监理合同》中明确说明。

为确保长风项目工程的质量、进度要求，按照长风项目部项目工程施工监理合同，对贵项目监理部的工作作出如下细化要求：

一、考勤制度

1、项目监理部工作时间为8：

00――17：

30，必须在监理部进行打卡或在甲方项目部进行打卡，特殊情况则需要根据现场施工进度无条件加班、节假日需安排专人值班，有人员请假、放假的所有人员信息必须提前２４小时通知项目部并得到许可后方可离开。

2、由于需要，工作时间在特定情况下，按照甲方要求执行。

3、项目监理部全体人员必须严格执行以上规定。

4、总监必须每周至少五天按照工作时间驻现场办公；

项目监理部其他人员每周工作天数至少六天，同时遵照总监安排，每月监理部人员休息计划上报甲方同意后执行。

5、总监在工作时间内离开现场4小时（含）以上，必须向甲方申请，征得同意后方可离开；

项目监理部其他人员在工作时间内离开现场4小时（含）以上，必须征得总监同意，并知会甲方。

二、例会和工作会议制度

1、每周定期定时在甲方会议室召开例会；

工作会议甲方根据需要随时召开。

2、参加人员为甲方管理人员、总监、监理资料员、专业监理工程师、甲方指定的监理人员、施工单位项目经理、项目副经理、项目工程师、安全员、质量员。

3、例会和会议结束后24小时内，会议纪要必须送达甲方。

4、所有参会人员必须按照要求准时参加例会。

三、管理制度

1、管理流程为：

总监―――总包―――分包

2、管理内容：

（1）桩基工程（高层）

（2）基础施工

（3）主体工程

（4）装饰装修工程

（5）屋面工程

（6）市政配套工程

（7）绿化工程

（8）安全文明

（9）外墙保温工程

3、考核标准：

（1）对以上各项内容的完成质量。

（2）在工作过程中的配合和敬业态度。

（4）完成的各项工作符合节点控制进度计划程度。

（5）未竟事宜，甲方将以会议纪要和甲方通知单的形式进行补充。

8.4设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料，甲指乙供材料，封样前，长风项目部、工程管理部、设计部、成本部必须对厂家进行实地考察，考察厂家资质、业绩、生产工艺、生产规模、在合作项目、生产人员数量、供货周期、材料质保资料、成品保护方式等，待材料确定后，由设计部、成本部工程部、生产厂家、总承包等相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包、监理按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理，如在使用过程中发现各种不符合要求的材料在现场已使用，将严格对总包、监理管理人员进行处理，情况严重的进行罚款并责令相应人员２４小时离职、相关领导有管理责任。

8.5样板制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水工程、保温层、钢结构施工、铝合金门窗、外墙涂料及面砖、进户门安装、地面施工等，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和长风项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。

对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、长风项目部、设计部，通过试验和鉴定符合要求后，才可在工程上应用。

8.6项目部质量管理要点

分析苏州长风项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下部位作为本工程的管理重点，施工中应加强管理：

（1）桩基、基础施工质量控制

（2）钢筋保护层厚度控制

（3）地下室底板砼浇筑质量控制

（4）墙体抗裂体系的控制；

（5）铝合金门窗安装；

（6）单元门、入户门、防火门安装；

（7）外墙涂料、面砖施工；

（8）地下室、屋面、露台防水施工；

（9）厨房、卫生间防水涂膜施工；

（10）楼地面施工质量控制

（11）水暖电管线预留预埋；

（12）配电箱、配电柜安装；

（13）外墙保温工程

（14）外遮阳工程

（15）太阳能工程

8.7技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前，应编制各分部分项工程施工技术方案，并报监理公司和长风项目部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

苏州长风项目中拟审批的施工方案包括：

（1）施工组织设计

（2）测量方案

（3）雨季施工方案

（4）冬季施工方案

（5）桩基施工方案

（6）降水、基坑支护施工方案（设计院提供）

（7）土方开