物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案.doc
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物业有限公司房屋日常维修养护方案
一、房屋本体共用部位日常维修养维
（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期
房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护范围周期表
范围
年限（年）
房屋承重结构部位
抗震结构部位
外
墙
面
公共房屋
公共通道、楼梯间、公共墙面
基础
层面
梁、柱
墙体
构造体
构造梁
墙
1
2
3
△
△
4
△
5
△
△
6
7
8
☆
☆
9
10
☆
△
11
12
△
△
△
13
△
14
15
△
△
△
△
△
16
☆
☆
☆
☆
17
18
19
20
☆
☆
△
△
△
21
△
22
23
24
☆
☆
☆
☆
25
△
△
26
27
28
△
△
△
29
△
30
☆
☆
☆
☆
☆
△
注：
中修△大修☆
（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案
房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：
房屋本体共用部位日常维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
每月检查，出现问题，及时维修
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应技术要求实施维修
（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案
房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：
房屋本体共用部位定期维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
4、外墙面翻新
1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面
2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
3、避雷网脱焊、间断
4、屋面积水
1、避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀
2、每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口
3、每年对屋面防水层检修一次
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
1、每半年对公共地面谁护一次
2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆
3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复
由工程管理部按相应技术要求实施维修
（四）房屋本体共用部位维修养护标准
房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护标准
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
1、房屋修缮标准
2、有关工程施工技术规范
1、安全、正常使用
2、功能完好
2
外墙面
1、房屋修缮标准
2、外墙面修缮作业规程
无鼓无脱、无渗水、整洁统一
3
公共屋面
1、房屋修缮标准
2、相应修缮作业规程
1、无积水、无渗漏
2、隔热层完好无损
3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、相应建筑部分修缮技术流程
2、房屋修缮标准
1、整洁，无缺损，无霉迹
2、扶手完好，无张贴痕迹
（五）房屋本体共用部位日常检查表
房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。
房屋本体共用部位日常检查表
名称
编号
地址
检查人
负责人
检查时间
年月日
检查项目
检查结果
损坏原因
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防保养不善
其他原因
1
□基础□承重部件□承重墙
2
□屋角□隔热层□接地面
3
□内墙角
4
□门□楼梯护栏□墙面
检测方法
□直观法□刺探法□仪器检测法□计算法
整体质量评定
□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏
备注
二、共用设施设备日常维修
（一）确定共用设施设备维修养护周期
共用设施设备维修养护周期如下表所示：
共用设施设备维修养护周期表
共用设施重大维修
工程项目
年限（年）
区内道路
室外照明
沟、渠、池、井
消防设施
批电设备
导视牌
给排水管道
1
2
3
△
△
4
△
5
△
△
○
△
6
△
△
7
8
☆
△
9
☆
10
☆
△
○
☆
11
12
△
△
☆
13
△
14
15
△
△
○
○
△
16
☆
17
18
☆
△
△
19
20
☆
△
△
○
☆
21
△
22
23
△
24
△
☆
☆
25
△
△
○
△
26
27
☆
28
△
△
△
29
30
☆
△
○
○
☆
注：
中修△大修☆更换○
（二）共用设施设备日常维修方案
共用设施设备日常维修方案如下表所示。
共用设施设备日常维修方案
序号
类型
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
每周检查一遍，随坏随修
由工程管理部按项目维修规程实施
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍，随坏随修
由工程管理部按作业指导实施
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按作业指导书规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
每天巡视检查，发现问题，及时维修
由工程管理部组织实施
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
大门
围墙
（三）共用设施设备日常维修标准
共用设施设备日常维修标准如下表所示。
共用设施设备日常维修标准
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面修缮质量标准
2、人行道铺设修缮标准
平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99％以上
2
室外照明
高柱灯
1、电气作业安全操作规程
2、灯具施工技术标准
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99％以上
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、井内无积物，井壁无皖落
2、化粪池出口及分隔池无堵塞
3、井盖上标志清晰
1、井盖完好率达100％，标志清晰
2、无缺损，少污积
3、无堵塞
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
1、变配电设备保养规程
2、给排水设备保养规程
3、空调维护保养规程
无故障，设备正常安全运行
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
1、给排水管道施工技术标准
2、消防设施施工技术标准
1、消防设施正常有效
2、灵敏准确报警
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
给排水管道维护规程
管道通畅，无渗漏
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
1、标识清楚，无污渍、破损
2、安放牢固
1、标志设施完好率100％
2、标志无损坏
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
1、无破损
2、无脱落
3、外观良好
1、确保围墙的完好
2、确保垃圾转运站正常使用
大门
围墙
（四）共用设施设备定期维修方案
共用设施设备定期维修方案如下表所示。
共用设施设备定期维修方案
序号
类别
项目
定期维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。
道牙、人行道板进行翻新
2、路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其他控制在每年5‰以内，逐年递增10％
翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施
2
室外照明
高柱灯
1、灯杆每年刷漆一次
2、每月清洁竹具一次
3、每季度检修线路一遍
4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换
由工程管理部按相关作业规程维修
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池每半年清理一次
2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀
3、每季度清理井内杂物一次
4、每年全面维修一次
由工程管理部按相应作业规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿化
绿化
1、春、夏季各补换3％～6％绿地一次，树木春夏各补一次，每次3％
2、花木每半月修剪一次
3、草坪每月修剪一次
4、乔木每月修剪一次
5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀
由工程管理部按相应作业规程实施
5
机电设备
变配电设备
1、每周检查控制设备一次
2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况
3、每年保养水泵一次
4、空调主机每年保养一次
由工程管理部组织实施
给排水设备
空调系统
6
消防设备
自动烟感报警系统
1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次
2、消防栓每半年排一次水，检修一次
3、消防系统主要设备每年联动测试一次
由工程管理部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
1、每年刷一次管道油漆
2、每年检测一次管道固定码
3、每半年维护一次阀门
由工程管理部负责维修
阀门
8
公用标识
导视
标识牌
1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次
2、每年对标识进行维护一次
3、每5年更换一次标识
由工程管理部组织实施
警示牌
9
其他共用
设施
垃圾转运站
1、每年刷油漆一遍
2、每季度检查排水沟通畅情况
3、每季度检查一次泄水孔疏通情况
由工程管理部按相应作业规程实施
围墙
大门
（五）共用设施设备定期维修标准
共用设施设备定期维修标准如下表所示。
共用设施设备定期维修标准
序号
类别
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面施工质量标准
2、人行道铺设技术标准
使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能
2
室外照明
高柱灯
灯具施工技术标准
1、实现良好的灯具外观
2、照明系统正常有效启用
3、照明设施线路完好率达99％以上
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池清理作业规程
2、井盖刷漆防锈作业规程
1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺
2、井盖正常使用，密合
3、流水通畅，无堵塞
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿化
绿化
绿化工作标准
绿草如茵，树木青翠，剪切整齐
5
机电设备
变配电设备
机电设备维护保养规程
1、无故障停水、停电
2、空调系统运行正常
给排水设备
空调系统
6
消防设备
自动烟感报警系统
消防报警系统维护保养规程
1、设施正常有效使用
2、外观完好，标识清楚
3、关敏、准确报警
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
给排水管道维护修缮标准
1、管道通畅，无渗漏
2、阀门灵活，不漏水
阀门
8
公用标识
导视
标识牌
ABC国际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规程
1、标识清洁美观
2、按放稳固
3、标识清晰
警示牌
9
其他共用
设施
垃圾转运站
垃圾转运站及围墙维护标准
1、设施完全正常使用
2、完好美观
大门
围墙
（六）共用设施设备日常检查表
共用设施设备日常检查表如下表所示。
共用设施设备日常检查表
名称
编号
地址
检查人
负责人
检查时间
年月日
检查项目
检查结果
损坏原因
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防保养不善
其他原因
1
区内道路、路灯
2
沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施
3
机电设备
4
公用标识导视、其他共用设施
检测方法
□直观法□刺探法□仪器检测法□计算法
整体质量评定
□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏
备注
二、工程维修养护方案
下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。
一、房屋本体维护管理计划和实施
（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。
房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。
房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理
1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2、因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理
1、安全牢固，正常使用
2、功能完好
2
外墙面
每月检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按有关修缮规程实施
1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹
2、无违章，边角线齐整
3、整洁、无污迹、锈迹
3
公共层面
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应作业规程实施维修
1、无积水、无渗漏
2、隔热层完好无损
3、避雷网无间断、缺损
4、屋面水箱无破损，无渗漏
5、无违章、无乱堆放
4、
公用照明
每月检查一次，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应作业规程实施维修
1、线路无乱搭接
2、照明灯具正常有效
3、开关、箱体完好，无缺损
5
本体消防设施
每月检查一次，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应技术作业规程实施维修
1、箱体完好，标识清楚
2、设施能有效使用
3、灵敏，准确报警
6
公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层
每天检查一遍，发现问题，及时维修
助理室、工程管理部和清洁管理部负责组织实施
1、墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损
2、室内设施齐全
3、整洁、无灰尘、无霉迹
4、无违章、无乱堆放
7
卫生间、茶水间
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应技术作业规程实施维修
1、墙体、窗户顶棚完好，无缺损
2、设施、设备完好，无缺损
3、整洁，无污迹，无积尘，无积水
4、无堵塞，无异味
8
上、下水管道
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部负责维修
1、上、下水管道畅通，无渗漏，无堵塞
2、无污渍，无锈蚀
3、无违章，无私接，私断管道
9
冷、暖气管道，通信线路，顶棚
每月检查一次，发现问题，及时维修
由工程管理部负责维修
1、完好，无破损，无开裂
2、线路畅通，使用正常
（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案
房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。
房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案
序号
项目
计划
方案
标准及实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害
工程管理部负责组织实施
1、结构安全，正常使用
2、结构性能完好
2
外墙面
1、每年对外墙面清洗一次
2、每3年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新
3、每3年对外窗台进行一次安全性检查
工程管理部负责组织实施
1、平整、无渗水、无裂纹
2、整洁统一
3
公共层面
1、每年粉刷避雷网一次
2、每年全面修补天面隔热层一次
3、每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分
4、每半年疏通屋面雨水管一次
5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次
工程管理部与清洁管理部协同实施
1、屋面无积水、无渗漏
2、隔热层完好
3、避雷系统完好
4、水箱水质清洁，无污染
4、
公用照明
每年检查一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具
由工程管理部按相应作业规程实施维修
1、线路无老化
2、灯具正常使用，照明完好
5
本体消防设施
1、每半年进行一次烟感试验
2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次
3、每年对消防疏散标志进行一次维护
工程管理部负责组织实施
1、设施完好率100％
2、报警系统灵敏，有效
6
公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层
1、每半年对公共地面进行一次维护
2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护
3、每3年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护
4、每年对公共窗户进行一次全面维护
由工程管理部按相应技术作业规程实施
1、美观完好，无缺损
2、整洁、清爽
7
卫生间、茶水间
1、每年对卫生用具进行一次全面维护
2、每年对水、电设施进行一次全面维护
3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护
由工程管理部按相应技术规程实施维修
1、完好，无缺损
2、使用正常
3、整洁，清爽
8
上、下水管道
1、每年粉刷管道一次
2、每年检修一次，并坚固管道固定码
3、每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分
由工程管理部按相应技术规程实施维修
1、美观完好
2、上、下水通畅
3、无渗漏
9
冷、暖气管道，通信线路，顶棚
1、每年对冷、暖气管道进行一次全面维护
2、每年对顶棚进行一次全面维护
3、每年对通信线路进行一次全面检修
由工程管理部负责组织实施
1、完好，无损环
2、线路畅通，使用正常
二、机电设备设施的管理维护方案
（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准
1、每日巡视保养项目
每日巡视保养项目如下表所示。
每日巡视保养项目
序号
项目
部位
内容
要求
1
电力变压器
（干式）
外壳
1、查低压母线
2、检查壳体
低压母线不发热、无变色
外壳清洁、无染物、无放电痕迹
温度计
1、检查是否完好
2、观察温度指示
显示正常、无损坏、温度不超过140℃
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音
变压器室
1、检查门窗、地面、四壁
2、检查通风道、通风设施
3、检查室内照明设施
4、检查室内消防设施
无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常
2
低压开关柜
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面
2、检查仪表指示及运行参数
3、检查空气开关
4、检查闸门开关、操作机构
5、检查分闸、合闸指示灯
无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常
柜背面
1、观察母线、连接点、引出线
2、检查电度表
连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常
3
电容器柜
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正常
2、检查仪表指示及运行参数
3、检查自动补偿器
4、检查各组电容指示灯
无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好
柜内
1、观察电容器壳体、套管
2、检查导线及其连接点
3、检查柜内温度
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃
4
柴油发电机
机身
清扫机身及
升级会员 