物流仓库的造价编制及经济分析.docx
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2008年10月
第10期总第420期
水运工程
Port&WaterwayEngineering
Oct.2008
No.10SerialNo.420
物流仓库的造价编制及经济分析
李 玉
（中交第三航务工程勘察设计院有限公司，上海200032）
摘要：
重点分析物流仓库估算、概算编制有关问题及上海地区物流仓库的投资及经济效益。
关键词：
物流仓库；估算；概算；投资；经济分析
中图分类号：
F505 文献志码：
B 文章编号：
1002-4972（2008）10-0136-06
Constructioncostcompilingandeconomicanalysisoflogisticswarehouses
LIYu
（CCCCThirdHarborConsultantsCo.,Ltd.,Shanghai200032,China）
Abstract:
Thepapermainlyanalysestheissuesassociatedwiththeestimationandbudgetcompilationoflogisticswarehouses,andtheinvestmentandeconomicbenefitofthelogisticswarehousesinShanghai.
Keywords:
logisticswarehouse;estimation;budgetestimation;investment;economicanalysis
物流仓库是物流园区基础设施建设的主体建筑，所占投资比例大，是工程造价确定和控制的关键。
重点分析物流仓库估算、概算编制有关问题及上海地区物流仓库的投资及经济效益。
为此，就物流仓库投资估算、概算编制有关问题进行探讨，并结合实例进行投资经济效益分析，为项目决策提供参考。
1物流仓库投资估算、概算编制有关问题
1.1物流仓库的投资估算[1]
物流仓库的投资估算是物流项目投资决策阶段的主要造价文件，也是可行性研究报告的组成部分。
物流仓库投资估算所确定的项目建设与运营所需的资金量，是投资者进行投资决策的依据之一，是项目制订融资方案、进行资金筹措的依据。
物流仓库投资估算的准确与否，将直接影响融资方案的可靠性，直接影响各类资金在币种、
数量和时间要求上能否满足项目建设的需要，影响经济评价的可靠性。
按照项目建设程序，应在可行性研究报告被审定或批准后进行初步设计。
经审定或批准的可行性研究报告是编制初步设计的依据，报告中所估算的投资额是编制初步设计概算的依据。
因此造价咨询人员要特别重视物流仓库投资估算的编制工作。
1）物流仓库投资估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。
应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。
由于编制投资估算时，有的采用造价指标，有的采用概、预算定额单价，因此必须区别对待。
在采用后者时要另加综合费用、安全防护、文明施工措施费、税金等，而前者不应另取费。
2）由于近年来材料、设备涨价幅度较大，在使用有关经济指标时，必须注意指标编制的年份和地区，应对不同的年份和地区间所发生的差价
收稿日期：
2008-08-25
作者简介：
李玉（1963—），女，高级工程师，从事造价咨询。
李玉：
物流仓库的造价编制及经济分析
第10期
·139·
予以必要的调整。
据统计，有些地区人工、材料、机械补差费用，已占工程造价的15％～20％。
因此，必须加强对材料价格市场走势的动态分析，
将人工及主要材料的定额价格与当时当地的市场价格间的差价及时列入投资估算中。
3）注意做好建设投资的合理性分析。
因为对
各项单位工程的投资从局部上可能是合理的，但从总投资反映出来的数字并不一定适当，因此必须从总体上衡量工程的性质、标准和包括的项目内容，是否与当前同类物流仓库工程的造价情况相称，与建设单位的计划要求是否一致。
从而作出必要的调整，使整个工程的投资更为正确合理。
4）注意做好建设投资构成的合理性分析。
应
结合建筑工程、设备购置、安装工程的实物量，分析其货币量的合理性，并将物流仓库的建筑工程费、安装工程费、设备购置费占建设投资的比例以及主要工程和费用占建设投资的比例与同行业其他类似项目进行比较。
5）注意做好分年投资计划的合理性分析。
应
结合各年的工程进度、各年的实物工程量、各年实际需要支付的工程建设其他费用等，分析项目分年投资计划的合理性。
6）编制投资估算要实事求是，尽可能做到全
面、准确、合理。
既不可高估冒算，以免积压建设资金，也不应盲目压价少估，以“钓鱼项目”蒙混过关，形成投资先天不足，从而增加建设中的麻烦。
1.2物流仓库的设计概算
物流仓库的设计概算是指在初步设计阶段，根据设计要求对物流仓库的工程造价进行的概略计算，是初步设计文件的重要组成部分。
经批准的物流仓库的设计概算是控制建设项目投资最高额的依据，是编制建设项目年度计划的依据，是论证设计方案经济合理性的依据，是控制施工图预算和考核工程成本的依据。
因此，造价咨询人员要努力提高物流仓库概算的准确性，保证概算的质量。
1）编制依据的合法性、时效性及适用范围。
物流仓库概算所采用的各种编制依据必须经过国
家或授权机关的批准，符合国家和地方有关编制规定，如：
概算定额（或综合预算定额）、取费标准等，都应根据国家有关部门的现行规定进行，注意有无调整和新的规定。
各种编制依据都有规定的适用范围，如各主管部门规定的各种专业定额及其取费标准，只适用于该部门的专业工程；各地区规定的各种定额及其取费标准，只适用于该地区。
2）物流仓库的概算工程量要根据初步设计图
纸、概算定额、工程量计算规则和施工组织设计的要求进行计算。
由于目前许多省市缺乏概算定额，只有预算定额，其中土建工程定额如此，安装工程预算定额更是大部分省市只有以全国统一安装工程预算定额而编制的地区单位估算表一种，而初步设计深度一般达不到预算定额项目划分过细的要求。
因此，概算时，要实事求是地对可能影响造价的各种因素作认真的调查研究，既要包括设计文件内的项目，也要考虑设计文件外的一些内容。
3）物流仓库工程的材料费是造价构成中的最
主要部分，其在工程中一般占造价的60％～65％。
材料价格取定标准的高低是影响工程造价的关键因素。
如果造价人员能与设计人员密切配合，认真领会设计理念，同时和建设单位及早沟通，了解材料价格的取定标准后编制概算，而且建设单位在今后与承包商签订施工合同时能正确、合理地约定材料价格，那么物流仓库的概算就能够比较全面、具体地反映工程建设费用，将对物流仓库工程造价的控制起到重要作用，从而使投资者真正做到“心中有数”。
4）工程建设其他费用的计算。
工程建设其他
费用大体分为3类：
①建设用地费用：
包括征地
补偿费、土地使用权出让（转让）金、租用建设项目土地使用权在建设期支付的租地费用以及建设期间临时用地补偿费；②与项目建设有关的费用，包括建设管理费（建设单位管理费、工程建设监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、职业安全卫生健康评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和设备其他费用、工程保险费、市政公
用设施建设及绿化补偿费；③与项目运营有关的费用，包括专利及专有技术使用费、联合试运转费、生产准备费、办公及生活家具购置费。
工程建设其他费用的具体科目及取费标准应根据各级政府物价部门有关规定并结合项目的具体情况确定。
例如；针对上海市的工程建设其他费用，应注意以下几点。
①建设单位管理费的取费基数是工程总概算，按不同费率累进制计算；而港口建设相关的物流项目的建设单位管理费的取费基数为工程费用，按不同费率计算。
②工程建设监理费按照建设项目工程概算投资额分档定额计费方式计算收费。
③施工图审图费：
按合同工程估算价的
0.35％～0.7％计算。
④竣工档案编制费：
按工程造价的0.06％计算。
⑤场地准备及临时设施费：
按工程费用×费率
（一般工程≤0.5％）＋拆除清理费计算。
其中拆除清理费的计算，如发生时可按新建同类工程造价或主材费、设备费的比例10％～20％计算。
5）基本预备费的计算。
按照工程费用和工程建设其他费用之和乘以预备费率进行计算。
上海市计算标准为：
可行性研究投资估算，按8％～10％计算；初步设计概算，按5％～8％计算。
港口建设相关的物流项目应按交通运输部文件执行。
2同一地块不同层数物流仓库的经济效益分析[2-3]
物流园区需要大量土地来满足物流设施布置和集疏运的要求，与土地资源的有限性形成了突出的矛盾。
特别是我国东部、南部经济较发达地区，这个矛盾异常明显。
征地后，物流开发商首先要考虑的问题往往是如何提高土地利用率，物流仓库造几层经济效益最好。
同一地区，单层仓库和多层、高层仓库的租金单价相差不大，但总投资相差很大，而地价的差别直接影响投资效益。
下面以上海地区为例，对同一地块不同层数的物流仓库的经济效益作一详细分析。
2.1条件假设
1）土地面积10万m2，土地费用按750万元/
hm2（50万元/亩）计算。
2）建筑密度按50％计。
3）物流仓库的层数分别为单层、两层和五层
3种。
①单层仓库，建筑面积5万m2，建筑物檐口高度8.7～11.2m。
基础型式采用桩基，四周做挡土墙。
上部结构为轻钢结构，纵横墙下部砌1.2m高砖墙、上部墙面及屋面彩色压型钢板，地面为高强混凝土联锁小块。
仓库外门为滑升门，抗风卷帘门。
②两层仓库，建筑面积为10万m2，占地面积5万m2。
建筑高度约20m，一层层高9m左右，二层层高为8.95～11.95m，基础型式为桩基，上部结构钢筋混凝土框架，围护结构采用混凝土多孔砖。
楼面采用预应力钢筋混凝土井字楼盖，屋面为钢结构，彩色压型钢板。
地面C30混凝土面层。
外墙防水涂料、内墙涂料，屋面钢梁或钢网架；仓库外门为滑升门，内门为防火卷帘门、木质防火门。
③五层仓库，建筑面积25万m2，占地面积5万m2。
建筑高度约38m，层高为6.4m，基础型式为桩基，上部结构为预应力钢筋砼框架结构，主体建筑物库区四周外墙用轻质混凝土墙板，仓库内部用防火隔墙，外墙采用硅改性丙烯酸涂料，内墙涂料。
现浇钢筋混凝土楼地面，屋面高分子防水涂膜上人屋面，沥青砼面层，聚氨酯保温层，集卡盘道屋面采用彩钢板，门窗采用工业滑升门、彩铝窗，防火卷帘门等。
盘道采用PHC桩，钢筋混凝土连续箱梁。
4）所有投资全部按自筹资金计算。
5）按项目投资所得税前的净现金流量计算相关经济指标。
2.2仓库投资估算
物流仓库的投资估算以现行上海市建筑安装工程预算定额及工程量计算规则及国家有关取费标准、造价信息为依据，估算投资如下：
单层仓库投资为18135万元，两层仓库投资
为35512万元，五层仓库投资为82603万元。
详见表1。
2.3财务效益分析
由于篇幅有限，本文仅就两层物流仓库的财
序 工程费
含建安工程费及
号 用名称
表1 投资估算汇总表 万元
估算价值
备注
单层仓库两层仓库五层仓库
第三版及国家有关税收规定为依据，按项目所得税前的净现金流量计算相关指标，用以考察项目方案本身的合理性。
1工程费用 9152 24460 66200
工程建设其
设备购置费
按现行费用标准
1）物流仓库的营业收入主要是其出租收入及
物业管理收入。
根据市场调查，并综合考虑有关
2
他费用
976 2218 5327
计取
优惠政策，物流仓库底层的租金按1.5元/（m2·d），
3预备费 506 1334 3576按5％计
按750万元/m2
二层及以上仓库的租金逐层递减2％计，每年可收
4土地费用 7500 7500 7500
5合计 18135 35512 82603
（50万元/亩）
取物流仓库的租金5420万元；对出租的物流仓库收取2.5元/（m2·月）的物业管理费，每年可收
务盈利能力进行融资前分析（其他方案给出结果供参考），并以《建设项目经济评价-方法与参数》
取物业管理费300万元，合计营业收入5720万元。
详见表2。
表2 营业收入及税金估算表
序号 项目名称
出租面积
m2
出租单价元（/m·2d）
物业管理元（/m2·月）
年出租、管理收入万元
营业税及附加（5.55％）万元
房产税（12％）
万元
1 二层
50000
1.47
2683
149
322
租收入
小计
100000
5420
301
650
2
物业管理
100000
2.5
300
16
3
合计
5720
317
650
仓库出
一层 50000 1.5 2737 152 328
2）仓库的成本费用有经营成本及各项税收。
经营成本主要是仓库出租管理费用和提供相关物业服务等所需的人工工资、物料等成本费用。
各类设施的维护修理费，按工程费用的一定比例提取（土建按0.5％，安装按1％计），约为146万元/a。
物业出租的管理费用按出租收入的1％计，费用54万元/a。
物业管理成本费用按其收入的50％计，为150万元/a。
合计正常年经营成本350万元。
各项税收取定，按房产税12％，营业税5%，城市维护建设附加税7%，教育附加费4%计。
3）财务评价指标，两层仓库投资财务内部收益率9.9％（税前），财务净现值（I=8%）为5623万元，投资回收期10.5a（包括建设期），见表3。
4）不确定性分析。
主要对效益影响较大的收入和投资的变化进行单因素敏感性分析，见图1。
从敏感性分析计算结果看，当地价不变时，出租价格的敏感度系数为1.09，大于0.93的投资费用敏感度系数，因此应重视出租价格这一不确定因素对项目效益的影响。
而当工程费用、工程
建设其他费用、预备费不变，而土地费用变化时，则有以下分析，见表4。
3 结论
物流仓库建设资金需求量大，从同一地块3种不同层数的物流仓库的财务效益分析比较中可以看出：
单层仓库在地价为450万元/hm2（30万元/亩）时，财务效益最好，其财务内部收益率达到12％，而在地价120万元/hm2（80万元/亩）时，其财务内部收益率为7.5％，低于目前国内商业银行的长期贷款利率7.83％，此时方案将不可行。
两层及五层仓库在3种地价情况下，财务内部收益率均较为理想。
特别是五层仓库，在地价120万元/hm2（80万元/亩）时，尚具有较高的内部收益率，而且投资回收期也比二层仓库还短。
随着物流业的兴旺发展，建造物流仓库的设计、施工技术水平正在进一步提高，新工艺新技术、新材料也日益得到广泛应用，物流仓库的造价将会得到有效控制，而其带来的经济附加值将
表3项目财务现金流量表 万元
序号 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
出租率/% 60 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1 现金流入 3432 5720 57205720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720
1.1营业收入 3432 5720 57205720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720 5720
1.3回收资产余值 11834
1.4回收流动资金 100
2 现金流出 24858 10653 864 1349 13181318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318 1318
2.1建设投资 24858 10653
2.2流动资金 73 31
2.3经营成本 210 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350
2.4营业税及附加 190 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317 317
2.5房产税 390 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650 650
3 净现金流量 -24858-10653 2568 4371 44024402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402 4402
4 累计净现金流-24858-35512-32944-28573-24170-19768-15366-10963-6561-2158 2244 6646110491545119854242562865833061374634186646268 62608
指标计算：
项目财务收益9.9%
财务净现值 5623 I=8%
投资回收期 10.5a
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水运工程
2008年
李玉：
物流仓库的造价编制及经济分析
第10期
·141·
表4 财务效益分析汇总表
指标 指标 指标
序号 名称
地价750万元/hm2（30万元/亩）
地价750万元/hm2（50万元/亩）
地价120万元/hm2（80万元/亩）
单层
两层
五层
单层
两层
五层
单层
两层
五层
1 财务内部收益率/%
12.0
10.9
10.8
9.8
9.9
10.3
7.5
8.5
9.7
2 财务净现值（I=8%）
5333
8155
18922
2801
5623
16390
-997
1825
12592
3 投资回收期/a
9.8
9.2
9.1
10.5
10.5
10.8
12.5
11.5
10.4
图1财务内部收益率和出租价格、投资变化率关系图
不断得到提升，在城市土地资源紧缺的情况下，
多层及高层物流仓库的建设将是今后的发展方向。
参考文献：
[1]中国建设工程造价管理协会.工程造价的确定与控制[M].北京:
中国计划出版社,2007.
[2]佘建明:
项目决策分析与评价[M].北京:
中国计划出版社,2008.
[3]上海同盛保税物流园区初步设计[R].上海:
中交第三航务工程勘察设计院有限公司,2006.
（本文编辑郭雪珍）
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（上接第130页）
不畅，势必造成盘道、主进口的拥堵，甚至影响项目外部市政交通。
建筑内的交通采用鱼骨式布置，4条装卸通道布置在建筑进口汽车通道的两侧，车辆由进口进入后向两侧四个方向分流，装卸通道的另一端与出口汽车通道相接，按单向行驶的原则，车辆从出口通道出口。
车辆在各层的行驶避免双向行驶引起的交叉，将建筑进口的汽车通道设在建筑中部即达到车辆快速分流，同时也避免了装卸通道长度过长而造成装卸通道内车辆通行速度慢等产生交通瓶颈现象。
5 结语
多层物流仓库在国内尚在起步阶段，随着社
会的发展，多层物流仓库的建设将在可持续发展、节约土地等方面占据越来越重要的位置。
义乌内陆口岸三层物流仓库建设为多层物流仓库在空间组合、防火设计和交通组织设计方面提供了很好的思路和方法。
参考文献：
[1]彭一刚.建筑空间组合论[M].北京:
中国建设工业出版社,1983.
[2]GB50016—2006.建筑设计防火规范[S].
[3]上海市消防局.上海市大型物流仓库消防设计若干规定[S].
（本文编辑郭雪珍）
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