福州市五虎山学校投资改造策划方案.docx

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福州市五虎山学校投资改造策划方案

福州五虎山学校

投资改造策划方案

二０一二年十月二十八日

目　　　录

一、项目定位　　　　　　　　　　　　　　　　第３页

二、经营运作模式及业态规划　　　　　　　　　第４页

三、整体开发规划　　　　　　　　　　　　　　第３页

四、配套功能及服务项目　　　　　　　　　　　第６页

五、文化风格定位　　　　　　　　　　　　　　第10页

六、投资发展目标　　　　　　　　　　　　　　第11页

七、公司股份构成　　　　　　　　　　　　　　第13页

一、项目定位

创建以原“福州市五虎山学校”为基地的“华财（中国）集团公司”（以下简称“集团”）。

集团基地前身为“福州市五虎山学校”（以下简称“基地”），坐落于福州市青口汽车城之五虎山麓；土地使用面积300余亩，现有房屋建筑面积28000余平方米，水、电、路、通信等基础配套设施完备；整个园区背靠气势雄伟的五虎山，面临纯净的山溪口水库湖区，原生态山丘环抱四周，可谓依山傍水风景秀丽得天独厚的风水宝地；基地园区交通便利，自园区至青口镇10分钟左右车程，324国道改造工程完成后，自园区至福州市仓山区车程约25分钟；园区紧临文明发达的市区，却置身于山水环抱的原生态环境之中，进入园区后看不到任何外界现代文明和工业污染，是真正离尘不离城的世外桃园，是天然的高级休闲养生之地。

集团将充分发挥各股东的人脉优势、资金及项目运作能力，充分发挥和利用基地的现有设施和自然条件优势，精心打造以高端休闲疗养（养老）服务为主的，集“中华金融家俱乐部”、“中华国际孔子书画院”、“华财（中国）信托投资管理有限公司”等机构于一体的高端服务和经营动作平台；完善体育健身、医疗保障、文化休闲、艺术创作、养生保健、交流学习、信息管理、营养美食、便利消费等多功能服务配套；建设高水平的经营运作管理团队、高素质的服务保障团队、高效率的营销推广团队；吸引聚集大中华区政、军、商、财经和文化艺术界精英人士，来这里休闲养老、度假疗养、创作交流、学习培训和资本运作。

通过为集团内各机构会员提供完善的保障服务以及其他增值服务，将基地建设成为引领国内高端休闲养老服务保障机构模式的典范；大中华区金融家学习与研究的高级论坛；一站式国际文化艺术创作、交流、展览、推广、销售的高端会所；最前沿的商业信息咨询、资本投资运作与管理、商务洽谈与合作高端中介场所。

二、业态规划及经营运作模式

中国已经逐步进入老年社会，养老服务保障能力和资源严重不足。

几十年的计划生育政策造成子女少，老人多的社会现实，老年人无法获得周全的家庭及子女关爱，形成了越来越多的空巢居家老人现象，严重影响老人的身心健康和安全。

对于一大批曾经辉煌过的政、军、商、财经和文化艺术各界成功人士来说，他们不缺钱，缺的是在精神、生活、健身、疗养康复、专长及兴趣能力发挥、群体互助互慰等方面的立体式的全方位配套服务。

集团利用基地这么一块得天独厚的原生态养生风水宝地，利用现有的基础设施，经过精心的设计改造，创建一个国内一流的服务于高端人士的休闲养老院，即顺应了市场需求，又符合国家倡导和支持的产业发展，甚至可以争取到诸多优惠政策和资金方面的支持。

集团以会员制的模式发展各界高端退休人士，定期来基地养老院休闲疗养或长住养老，再配以“金融家俱乐部”、“孔子书画院”、“信托投资管理”等机构，形成一个高端的服务、咨询、创作产业集团，充分整合各方面的资源、人脉、智慧和技能，形成相辅相成、互补的倍增效应，即能充分发挥和施展在此休闲、养老的老同志会员的“余热”能力和影响力，充实他们的精神文化生活体现他们的成就感，又能影响带动和吸引各界现在还在位的精英人士（在此养老会员的接人等）聚集到集团基地成为基地各机构的会员。

使基地形成一个各界新老精英人士汇聚的宠大的智库俱乐部，从而衍生出更多的商机和效益。

初步规划集团在基地成立四大服务运营机构：

（一）福州五虎山名人休闲养老院

养老院的服务对象为大中华区政、军、商、财经、文化等各界有成就的退休人士。

运作模式为会员制，按不同层次和不同服务需求，分为普通会员（金牌会员）和高级会员（钻石会员），上述两种会员再分长住养老会员和定期疗养度假会员。

养老院为高级会员提供独栋别墅住房、一对一护工（保姆）服务、出行专车保障（限福州市区）、个性营养配餐供应、日常理疗保健、定期旅游参观、就医专人陪护以及所有基地配套服务设施设备的免费使用等待遇；为普通会员提供套间住房，一对四护工（保姆）服务，出行车辆保障（限福州市区、非专车、集体使用派车），自助式餐饮保障，自费理疗保健，自费参加组团旅游参观，自费就医陪护，及所有基地配套服务设施设备免费使用等待遇。

普通会员每月收费1-2万元，钻石会员每月收费5-10万元，会员入住实行预约制。

（二）中华金融家俱乐部

俱乐部吸纳对象为大中华区有成就的银行、保险、证券、信托等金融界人士，俱乐部实行会员制，定期组织会员来基地进行休闲疗养，开展财经论坛，组织学习交流，会员收费实行年费制，每年收费额待定。

（三）中华国际孔子书画院

书画院实行会员制，吸纳对象为大中华区有一定成就的书画家，开辟专门的书画创作室、学习交流室、作品展览厅、作品裱背装簧工作室、作品收藏库、书画耗材供应室等。

定期组织各类书画家会员来基地开展创作和交流笔会，常年展示会员作品，定期组织会员作品专场拍卖，为书画院会员提供休闲、疗养、创作、学习交流、作品展示和拍卖等一站式全方位服务。

会员收费实行年费制+在基地留住期间的基本消费收费+作品拍卖所得提成。

（四）华财（中国）信托投资管理有限公司

投资公司为集团下属子公司，成立专门的管理和运用团队，充分挖掘整合基地各类会员所具备的资金优势、人脉优势、信息优势。

掌握政策先机，运用现代财经资本运用手段进行战略投资。

获取稳定收益和超常利润。

三、整体开发规划

1、利用原五虎山学校14幢宿舍楼改造成养老院普通（金牌）会员套间公寓约200套（一厅一卧一卫），每4套配一个护工（保姆）用房。

2、利用山地和部分操场空地建设100套小别墅，供养老院高级（钻石）会员居住。

每套别墅占地面积150平方米，其中建筑占地80平方米，花园占地70平方米，分上下两层，第一层为客厅、保姆房、车库、餐厅、厨房、卫生间，第二层为主卧套间、客房、书房。

3、利用原学校办公大楼改造装修后作为集团公司和华财信托投资管理有限公司的办公楼。

4、利用原学校科技楼改造成中华国际孔子书画院，设计布局有关配套用房。

5、利用原学校教学楼改造成会议室和基地员工宿舍。

6、利用原学校食堂改造成餐饮服务中心，日用消费品超市和康体保健、美容中心。

7、利用原学校老师宿舍（多功能活动房后面）改造成基地医疗所，设置医生接诊室、护士工作室和病房，配备相关基本医疗设备和器械。

8、利用原学校多功能活动厅改造成大型会议中心，歌舞、戏剧演出舞台，室内舞蹈、太极拳训练馆和室内器械健身馆。

9、利用原学校第二食堂改造成室内羽毛球和乒乓球馆。

10、利用原学校操场、运动场等空地规划建设蓝球场、网球场、门球场、游泳池、健身跑道、垂钓码头等。

11、利用原学校老师公寓（第二食堂后面），改造成棋牌活动室，配备棋牌桌椅、休闲沙发、茶具等。

12、在原学校操场边第二食堂前新建一栋综合接待楼，供接待书画院和金融家俱乐部会员、公司有关客户、来养老院探亲访友的会员亲友等。

建设规模视基地发展需求而定。

13、利用原学校门卫保安用房改造建设成基地安保监控网络总调度室。

整体开发规划可分期实施，第一期安排改造装修普通养老公寓套房100套（总规划量的一半），建设高级养老别墅30套（总规划量的三分之一）及其他各项旧房改造和场地改造配套工程。

第二期根据业务规模发展情况，完成剩余一半100套普通养老公寓的装修改造、70套左右高级养老别墅建设和综合楼接待楼的建设。

四、配套功能及服务项目

集团以超前的创新思维，从软硬件两方面入手为各机构会员提供全方位、高品质贴身服务保障，让会员在基地生活充分感受到尊贵、荣耀、体贴、充实和成就。

（一）服务保障团队

1、组建高素质、懂专业、高效率的高、中、基层管理体系，建立健全、规范、细致、严格的各种管理规章制度和业绩考评奖惩制度。

2、招聘高学历、高素质、专业对口的基层一线各岗位服务和工作人员，针对各个岗位的服务特色要求，制定细致的工作规则和礼仪规范，实行严格的岗前培训，对岗前培训不合格的不能胜任的员工坚决不予上岗，对遭到会员投诉的工作人员实施严厉的惩罚。

（二）体育健身配套

配套建设篮球场、网球场、游泳池、门球场、羽毛球馆、乒乓球馆等体育健身设施，各场馆安排专业教练兼安全监管员，定期组织有相关爱好的会员进行训练和比赛。

（三）医疗保障配套

建设20-30张床位的医疗所，针对养老院特点，配备完善的医疗设备、器械和药品，聘请技术好、业务精、有爱心的医护人员，为会员提供安全可靠的基本医疗服务保障。

（四）餐饮服务配套

1、为高级养老会员提供个性化营养配餐。

2、为普通养老会员提供营养均衡的丰实的自助餐供应。

3、为基地工作人员提供工作餐供应。

4、提供有特殊需求的自费接待宴请保障服务。

（五）养生保健配套服务

1、建设桑拿保健浴室。

2、提供人工保健推拿按摩和自动按摩椅按摩服务。

3、提供美容美发服务。

（六）日常消费服务配套

开设日常消费品超市，销售所有有需求商品，为会员们提供消费便利。

（七）文化休闲配套

1、设置书画创作室和会员书画作品展示厅。

2、设置棋牌娱乐室并提供茶水保障服务。

3、设置旅行办公室、负责落实组织会员外出旅游计划和会员个人外出票务代办。

4、设置音乐、舞蹈表演训练和乐器演奏场馆。

将有不同文艺爱好和才艺的会员分成若干兴趣小组，定期组相关活动、表演和比赛。

五、文化风格定位

集团各机构服务和吸纳对象主要是大中华区各界成功人士，以养老休闲为主体，会员一般为中老年人，他们学历高、经济实力强、文化品位高。

基地在整体开发建设时，一定要找准文化风格定位，迎合绝大多数会员的文化品位，鉴赏心理特点，力戒浮华。

从房屋建筑外观、园区景观设计建设到室内装修、家具饰品，全线贯彻和体现博大精深，典雅古朴、意境高远的中华古典文化精神和思想境界。

（一）建筑外观改造与园区景观设计

参考汉、唐或明、清建筑风格，从大门、围墙、房屋外观到休闲景观、路灯等力求古朴典雅、协调和谐，体现强烈的文化品位和气息，让人走进园区就能感受到一种强烈的文化冲击和感染力。

（二）室内装饰

以仿古格调为主，力求古朴典雅、简洁。

家具配备仿明清古典实木家具，室内装饰品以瓷器、陶艺、木雕、字画等文化品位高雅物品为主，力求与大环境呼应，营造和谐静逸的人文居住环境。

（三）服务理念与人文环境

集团倾力打造与环境格调一致的企业文化和管理服务理念。

一线服务人员统一着仿古风格的工作服饰，以孔、孟之道设计规范服务礼仪和操作规范。

园区休闲场所播放古典轻音乐。

总之，文化风格和环境对人有着极大影响力和感染力。

倾心营造出一个好的舒适安逸、充实、健康的生活环境，能使人流连忘返、乐不思蜀，对栓心留人，吸纳更多的会员加入，能起到事半功倍的神奇效果。

六、投资发展目标和潜力

集团发展规划分三步走战略。

（一）第一期建设改造及发展目标

力争用一年的时间完成一期建设改造工程，形成可接纳100名普通养老会员和30名高级养老会员的规模。

在一期工程建设改造期间，同时启动各项准备工作：

一是大力进行宣传推广活动，策划各种广告推广宣传手段。

辅以集团股东运用人脉资源公关，联络有关高级机构加盟，尽量多的发展各界会员。

二是招聘和培训各个岗位的管理和服务人员，做好充分的人事准备。

三是组建集团管理团队，研究制定各种运营管理规章制度和服务工作规范。

争取在改造建设工程完成后，正式投入运营时，能达到接待能力90%以上的入住率，并顺利的高起点高质量的展开各项保障服务工作。

开业头半年作为试运营阶段，养老会员按最低标准收费，即：

普通会员每月收费1万元，高级会员每月收费5万元，养老院每月可收费250万元左右，加上孔子书画院经营运作收入，每月可望达到300万元左右的营业收入，扣除150万元运营成本，每月纯利润可望达到100-150万元。

（二）第二期建设改造及发展目标

改造完成100套普通养老会员套房公寓，建设完成70套高级养老会员别墅住房，工期计划一年时间。

同时着手做好以下几项工作：

一是根据扩容规模继续做好一线服务和管理人员的招聘和培训工作；二是总结运营经验，改良和完善服务保障工作，修订完善各类规章制度，提高服务保障效率。

三是继续通过各种渠道搞好宣传推广工作，提高品牌知名度和影响力，吸纳更多的各界会员加入；四是充分利用国家政策，动用各种人脉资源进行公关，争取政策支持。

利用政府资金或公益事业贴息贷款发展项目规模。

二期工程完成交付使用后，入住率能达到90%以上，则每月可增加营业收入450万元左右（含孔子书画院增收预期），扣除运营成本150万元，每月纯利润可增加300万元左右。

根据一年左右的运营情况观察，若发展良好，运营顺畅，消费群体认可度高，需求量大，第二年可将收费标准上调30%左右，每月利润可相应增加200万元左右，纯利润总量达到每月600万元左右。

（三）第三期发展建设目标

根据前期经营运作情况和市场需求，适时启动三期发展建设工程，一是筹建中华金融家俱乐部和华财（中国）信托投资管理有限公司两个机构，组建相应的经营管理团队，招聘培训有关工作人员，研究制订有关经营运作模式和各种规章制度。

充分发掘各界会员群体潜在的资源能力，通过上述机构梳理整合和有效运作，导入市场形成经济效益转化，获取超值利润回报。

二是启动建设综合接待大楼，大楼以豪华商务客房为主，配以大、小会议室和豪华餐饮包厢等，用以满足金融家俱乐部会员、孔子书画院会员和投资管理公司客户等接待和开展有关业务活动之需求。

三是在搞好常态化宣传推广的同时，注重发挥会员群体的影响带动作用，全方位扩大品牌的知明度和影响力。

为集团今后的发展扩张，在其他地方选址建设连锁分支机构做准备。

集团全部机构投入正常运营取得成功后，收费标准可调至中高预期水平，预计可创造月收益3千万元以上，月利润1500千万元以上的业绩。

七、集团股份构成及管理

（一）集团股东基本构成和管理体制

集团实行股份制，由基地物权及现有资产所有人（甲方），基地项目改造建设投资人（乙方）和项目策划运作协调人（丙方），作为发起人和股东。

集团高层管理实行董事会领导下的总经理负责制，甲方、乙方各派两人丙方派一人参加董事会，总经理人选由董事会研究聘请。

（二）投资及股份分配第一方案

甲方用拥有的所有原五虎山学校资产整体打包以现状投入，折价6000万元，占公司41%股份；乙方出资3500万，其中3000万元作为集团建设发展的启动基金，500万元补偿给甲方以解决甲方资金困难，占集团51%股份，对集团拥有控股权。

丙方不投入资金和资产，以特别学识和人脉资源为集团的发起和发展效力，占集团股份比例8%。

该方案以乙方掌握集团控股权，并派出代理人出任集团董事长。

甲方派出代理人出任集团副董事长和集团监事会主席。

丙方出任董事长特别助理兼集团高级顾问，共同参与集团的决策、经营运作和监督管理。

（三）、投资及股份分配第二方案

甲方用拥有的所有原五虎山学校资产整体打包以现状投入，折价6000万元，占集团51%股份，对集团拥有控股权。

乙方出资3500万元，全部用于集团作为建设发展启动基金，占集团41%股份。

丙方不投入资金和资产，以特别学识和人脉资源为集团的发起和发展效力，占集团8%的股份。

该方案以甲方掌握集团的控股权，并派出代理人出任集团董事长，乙方派出代理人出任集团副董事长和集团监事会主席，丙方出任董事长特别助理兼集团高级顾问，共同参与集团的决策、经营运作、监督管理。

四、集团的具体管理体制及经营运作模式由各股东共同研究起草公司章程约定。