欧洲房产投资VS日本房产投资分析Word格式.docx

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一些面临消失的村镇，为了生存下去不得不免费向居民发放住房。

日本各地房产空置率持续上升

空置率，指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。

空置率越高，也就意味着房屋使用率越低，房市泡沫越大。

按照国际常见的标准：

空置率10%以下为合理，房屋供求基本平衡；

10%-20%之间为危险区间；

而20%以上，则为房屋库存严重积压。

以日本东京为例，尽管其空置率相较于全国其他地区来说总体偏低，但位于市中心的千代田区和中央区，空置率竟分别高达36.5%和27.7%。

2017年11月的东京都部分地区住房空置率（来源：

LIFULLHOME’S）

如上图所示，在日本其他各大城市，住房空置率同样处在危险区间。

大阪和市各区的空置率

京都和名古屋各区空置率

据金融杂志《日经Veritas》的文章指出，野村综合研究所预测了未来十多年日本全国住宅空置率，预计会从2013年的820万户（13.5%）增加至2033年的2167万户（30.4%）；

其中东京都23区、千叶县和神奈川县或将达到35%，这些数据无疑让当地的投资者对于日本房市发展产生高度警惕。

日本不动产空置率走势和预测

日本住房大量空置原因何在？

日本住宅空置率居高不下，有多方面的社会经济原因。

先是人口的老龄化和迁移现象。

根据日本总务省前段时间发布的统计数据，截至2017年10月，日本人口总数为1亿2670万人，其中60岁以上的人口已经达到了4300万，占全人口的33.94%。

由于年轻人持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城镇年轻人流失严重。

这一点，和中国现阶段劳动力人口不断向北上广深等一线城市流动，颇有相似之处。

许多无人照顾的老年人只能去养老院，留下许多房屋无人继承；

另一方面年轻人承担着抚养老人的压力，也降低了自己的生活成本，住房需求随之下降。

东京等大城市由于房价稳定，租赁市场发达，进一步减低了年轻人返乡置业的热情。

由此导致日本乡镇、小城市的空置房屋数量越来越多，房子的价值只能依附于居住属性，难以获得商业和升值潜力。

其次，日本新建住宅供大于求。

上世纪90年代以后，住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。

住房新建速度不断加快，而市场需求却不断紧缩。

据富士通综合研究所经济研究所主任研究员米山秀隆测算，以现在的住宅新建和旧房拆除速度，2015年以后，日本每四户住宅就将有一户空置。

人口老龄化、经济增速等指标，都成为了对于房地产市场发展来说必不可少的先决条件。

在缺乏投资吸引力和人口活力的房地产市场，自然也就缺少未来保值和升值的可能。

作为投资者，在选择海外房产投资目的地时，务必要看准形势和发展前景，选择具有高度社会活力和经济潜力的国家和地区。

借鉴日本的房产表现，反观欧洲各国楼市大有投资潜力。

欧洲房地产市场表现优异

欧洲各国，在近年来迎来了持续繁荣的经济发展，欧洲国家的房地产市场也在大量政策优惠、低利率的背景下，热门房产项目纷纷供不应求，越发受到国和国际投资者的关注。

另外加上一些欧洲国家如法国、德国从立法规房产市场，限制空置率过高，力图打造健康的房市环境，因此空置率持续走低。

欧洲主要城市2017和2018年二季度空置率

惠誉国际评级公司（FitchRatings）在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中，评估了世界各国房市在2018年的表现，其中欧洲国家如德国（+8.9%）、荷兰（+10%）、爱尔兰（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等欧美国家楼市表现优异，仍处于上升期。

德国：

稳定增长

据德国汉堡城市区域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的数据，2018年三季度德国前七大城市每平米均价（含新房及二手房）同比增长11.3%，达到了4410欧元（约合34400元人民币），且增幅未有放缓的趋势。

法国：

巴黎涨幅高速

据《费加罗报》1月7日报道，21世纪不动产集团公布业绩指出，2018年法国巴黎的房价同样保持着高度稳定的涨幅，达4.1%，每平米房价平均高达9452欧元，再创新记录。

2018年9月巴黎各区房价和涨幅

得益于政策支持、低利率和人口的大量涌入，德国、法国等国的房市在近十年来都保持高速上涨；

而西班牙和葡萄牙两国，更多则是通过购房移民“黄金签证”政策吸引了大量的外资注入推动。

西班牙：

未来继续持稳上涨 

西班牙马德里，在2017年到2018年6月的一年间，房价平均上涨18.9%。

从全国数据来看，主要国际金融机构预测2019年西班牙的房价将继续稳步增长5%至7%；

西班牙顶级房地产估价公司Tinsa的数据还显示，2018年11月全国房价同比上涨5.6%，预计未来销量将从50万增加到62.5万至65万。

葡萄牙：

海外投资热门 

而在葡萄牙，根据房地产咨询公司JLLPortugal公布的数据显示，2018年房地产投资预计达33亿欧元，与2017年同期增长74%，相当于葡萄牙房地产2008年至2014年的累计投资额，且其中57%的房产交易是来自外国人投资。

长期稳定的房产市场和经济的健康发展和快速回暖，使得欧洲国家房地产成为国际投资者的黄金选择。

而日本城乡发展差距悬殊，即便是东京，也存在区域缺乏投资吸引力问题。

加上日渐严重的“老龄化”、“少子化”现象，其空置率过高问题未来难有解决之道。

欧洲国家大量针对国际投资者的税收优惠和完善的法律护航，还能满足个人和家庭的海外资产配置、养老移民和海外教育等需求。

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