郑州市区专业市场外迁分析报告1102.docx
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郑州市区专业市场外迁分析报告1102
郑州市区专业市场分析报告
一．郑州传统专业市场的现状
1.共性特点：
规模小、弱、散，单一业态，缺乏综合性、复合业态商贸中心；
商铺大部分无产权，租赁经营成本较高；
客货混杂，物流不畅，缺乏各种配套设施；
物管水平较低，消防安保隐患多；
市场投资方和商户客情关系良好，商户忠诚度较高，商圈和客流稳定；
全部面临市场外迁，市场投资方资本运作能力弱、融资渠道少,土地开发上获得新的外迁用地非常困难;
2.各业态外迁专业市场基本情况
业态
区域分布
经营面积
主力市场数量
商户基数
备注
小商品
1.内围:
火车站地区1公里高度聚集
2.外围:
南部聚集,兼具城区各个方向点状分布
200万方
45
12000
建材家居
1.东区高度聚集
2.西南/西北方向规模较小
390万方
21
8000
五金机电
1.中心城区聚集
2.东、南、北方向分布
35万方
20
2500
汽摩配件
1.北部聚集微配、装饰
2.南部聚集重配、摩配
110万方
12
4000
副食品
南部聚集
30万方
8
3000
不含农贸、水产
合计
765万方
106
29500
3．郑州各类专业市场区域分布中，一直有“东建材、南食品、西纺织、北汽配、中服装”的共识，各区域都是该业态的传统集聚区，辐射范围覆盖河南、河北、山西、山东、江苏、湖北、安徽等省份。
二．关于郑州市177个专业市场外迁
1.目的:
打造7类核心业态、十大商品交易市场集聚区，年度总销售额达到2800亿，进入全国商贸十强市；
旧城改造，解决交通问题，完善商业布局；
2.相关支持文件
《郑州市人民政府关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》（郑政〔2012〕23号）二○一二年六月十一日
《郑州市人民政府办公厅关于支持中心城区市场外迁的若干意见》郑政办〔2012〕74号二○一二年十月二十四日
3.外迁计划
外迁时间
外迁节点
计划数量
实际完成
备注
2012年
启动市场外迁阶段
17
22
同时进行城区改造，完成市区2000万平米沿街道路两侧违章建筑的拆迁
2013年
重点外迁阶段
50
同时启动外迁市场30个
2014年
重点外迁阶段
47
2015年
完成外迁阶段
58
4.市场外迁机遇和风险
资本投入大，对参与企业的融资能力要求极高。
十大新兴市场的建设和传统市场改造都需要大量的资本运作。
一是新兴市场的建设规模都很大，从郑州华南城、百荣世贸商城、金马凯旋家居CBD都面临极大的资金压力，这方面在金马凯旋集团面临的困局尤其突出。
二是大部分传统市场近千万平米的原址兴建新的城市综合体，参与改造企业的资金实力也不容乐观。
招商风险大，机会多，各个市场招商活动竞争激烈。
市场外迁有政府规划、引导行为，也有新兴市场自主选择经营开发业态行为，还有商户自由选择市场的行为，更有传统市场维护既得利益的反招商行为。
在此情况下，招商结果存在变数和不确定性，各个传统市场面临洗牌和重新整合的机会。
招商活动的激烈竞争体现在：
一是新兴市场和传统市场的竞争。
传统市场的优势是客情关系良好，劣势是很难解决新的土地开发，土地供应受限；新兴市场的优势是土地供应良好，劣势是客情关系都要从零开始。
二是新兴市场之间相互竞争。
主要是经营业态的同质化较多，需要在同一业态的商户之间进行拼抢。
商户对新市场的培育、政府的外迁力度、原市场业态功能是否转换等均持怀疑态度。
一是对新市场的整合能力不确定；二是对外迁中政府触及各方利益的操作力度不确定；三是原市场取消批发功能、保留零售功能的可操作性不确定。
规划外迁时间紧、短，牵扯多方面事务和利益，不符合专业市场外迁常规。
三．郑州十大新兴市场的基本情况和招商进度
1.郑州华南城
投资方简介：
香港上市公司华南城控股集团，于2002年5月成立，国内最大的专业市场开发商和运营商，10年7城总开发面积达5000万平米。
郑州华南城简介：
2011年9月，郑州市委书记吴天君参观考察深圳总部；2012年3月9日签约并开始筹建郑州公司，系华南城集团第七个项目，5月17日注册成立，6月底筹建招商团队，2012年10月主要核心人员到位。
郑州华南城特点
功能定位准确，符合政府规划和市场发展趋势：
会展商贸城，综合性复合型大型专业市场群、大型商贸物流基地，郑州新国际会展中心所在地，郑州“一区两翼”城市规划的主要商贸物流聚集区的主体，郑州专业市场外迁中十大新兴市场的领头羊；
开发商实力雄厚，品牌知名度高；
规模大，业态齐，配套全：
占地万亩，建筑面积1200万平米，一期400万平米，涵盖建材、小商品、汽配、五金机电、食品、家居6大业态，具有生活服务、商业商务、会议展览、仓储物流等多项综合配套设施。
招商团队整体规模大、实力强：
一是人数多，招商团队近200人；二是招商团队中高层综合素质高：
平均年龄36岁、招商操盘经验丰富、专业知识全面、本土化程度高了解项目本土实际情况等；
开发模式新，租售结合，一铺一产权；
工程进度快,招商声势大,招商效率高，招商先机早;
郑州华南城招商节点和招商成果
8月28日项目奠基并举行招商大会，11月7日会员招募启动，12月25日会员认筹，3月22日小商品开盘，6月18日建材、五金机电开盘，10月31日汽摩配件开盘。
业态
一期规模
建筑结构
物业结构
商会招商情况
商户数量
销售业绩
建材
57万方
框架结构
双首层+展厅
泉州商会整体进驻，订购5万平
1500
小商品
47万方
框架结构
展厅
无
2500
汽配
33万方
框架结构
双首层
微配大世界商会、轮胎协会、润滑油协会整体进驻，订购7万平
1500
五金机电
33万方
框架结构
双首层
浙江五金机电协会整体进驻，订购5万平
2000
食品
33万方
框架结构
双首层+展厅
招商进行中
家居
33万方
框架结构
双首层+展厅
未启动
商业配套
28万方
框架结构
五层底商
未启动
一期合计
260万方
8000
2.百荣世贸商城
投资方简介：
北京百荣集团和华侨黄如论先生世纪金源集团合资成立百荣投资控股集团，郑州金源百荣商业管理有限公司系其全资子公司，公司注册地为河南省郑州市，注册资金2亿元，以投资、房地产开发与销售为主要业务，负责郑州百荣世贸商城的招商、运营和管理工作。
百荣集团是以商业地产为核心，同时涉及化工物流、高速公路、金融服务、现代农业等多个领域的大型企业集团。
截至2012年底，公司资产规模已超过400亿元人民币。
北京百荣世贸商城总建筑面积130万平方米，是集服装、鞋帽、针织、小商品于一体的综合性批发市场，是华北地区规模最大、品类最全的产品交易基地和品牌加盟中心。
世纪金源集团以“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发、物业管理”为大型支柱产业。
目前，在大陆已投资1200多亿元人民币，开发各类商品房2800万平方米。
郑州百荣世贸商城简介：
原名郑州CSD国际时尚中心（CSD为中央休闲购物中心的英文缩写），位于郑州四环路以南，郑平公路以西，项目横跨二七、管城两区，占3000亩，项目总体投资额260亿元，建设周期7年，项目分三期建设。
项目是集商贸物流集群、品质住宅、商业中心、甲级写字楼、公寓、五星级酒店、学校、公交站等功能于一体的超大型商贸物流城市综合体。
规划总建筑面积400万平方米，其中包括150万平方米的超大现代商贸物流园区，批发业态楼层最高为8层，经营业态涵盖食品、鞋业、小商品、服装、纺织五大品类。
郑州百荣世贸商城特点：
功能定位准确，符合政府规划和城市发展趋势；
开发商实力比较雄厚，品牌知名度较高；
规模较大，业态较齐，配套较全；
项目总经理操盘经营丰富，熟悉本土市场实际情况，小商品业态大户资源丰富，客情关系好；
区位选址最好，距离市区最近的新兴专业市场；
功能定位以休闲娱乐为主、商贸物流为辅；该项目以城市综合体为主，开发面积占比60%，预作国内最大的室内游乐场；该项目以商贸物流为辅，开发面积占比40%，专业市场定位以义乌小商品城为主，兼有副食品、汽配、五金机电等业态。
郑州百荣世贸商城开发建设和招商情况：
2011年11月28日，郑州CSD国际时尚商贸中心项目正式签约。
2013年4月拿到地并开始项目地勘、市政报告、设计等工作。
2013年7月5日开始拆除改造、临时批发市场建设施工、E19地块前期地勘等工作。
该项目地处二七新区，同二七区政府政情关系较好，促成二七区政府向市场外迁工作领导小组做出《建设临时性过渡市场的请示》，将临建市场和项目转化为政府重点推荐的市场外迁过渡地和主要承接地，现已获得市场外迁工作领导小组和市政府批复，目前正与规划、土地等委办局协调具体落实工作。
该项目与华中食品城强强合作，通过原市场投资方，已向食品商户收取定金5万元。
2013年7月23日，在华中食品城举办过度安置市场二次招商活动，招商品类包括食品类、百货类、五金机电类，通过两天的时间，过渡安置市场一期铺位全部招满。
该项目开展商户大小型座谈百余次，涉及商户万余人。
目前有合作意向的单位有：
河南省供应商商会、郑州百货行业协会、郑州日化协会、潮汕商会、东洋商会、郑州针织协会、浙江龙泉商会、福建泉州商会、温州商会、川渝商会和郑州鞋业商会。
该项目总经理简介
项目总经理***，1994年进入银基商贸城历任办公室主任、总经理助理、常务副总经理、总经理等职，工作近8年中银基商贸城成为河南批发市场的龙头老大。
2002年，操盘锦荣商贸城的全面工作，半年之内，商户全部招满。
此后，徐国珠在河南批发业界被誉为“批发市场教父”。
2004年在北京百荣世贸商城老板蒋柏荣再三邀请下，转战京城，几年之间，将百荣世贸商城打造成为亚洲最大的现代化商品交易中心。
2011年回到郑州家乡，正式操盘郑州项目。
在商户资源上，主要集中在服装、鞋业、针织品等小商品业态。
同时，该项目自2012年9月起，投入较大的人力、物力、财力主攻小商品行业大户。
以上情况导致郑州华南城小商品业态招商不甚理想：
中小商户尚可，行业大户均未圈定。
3.华商汇
投资方简介：
郑州华商汇控股有限公司成立于2012年10月，注册资本为贰亿元人民币。
公司的经营范围为：
房地产开发、建设、经营、出售；市场营销、策划；商品展览、展示、会议、会展服务及国内业务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；经营广告业务；国内货运代理，计算机网络、系统工程、智能化的开发、经营。
郑州华商汇简介：
华商汇位于新郑市郭店镇境内郑新路以东，潮河以西，紧邻新老107国道连接线以南，项目用地面积10平方公里，总投资600亿元，项目规划建筑面积约1280万平方米，分三期开发建设，其中项目一期紧邻新老107国道连接线、用地面积6000亩，建设周期3年；项目二期用地面积5000亩；项目三期用地面积4000亩。
郑州华商汇功能定位和业态规划
核心发展四大板块：
河南建材家居城、中部绿色化工城、全国机电机械城和全国仓储物流城.
河南建材家居城：
涵盖建材、家居、石材、板材、水暖管材、花卉、茶叶茶具等，
中部绿色化工城：
涵盖食品化工、日用化工、农用化工、精细化工、化工设备、煤炭化工、塑料制品等
全国机电机械城：
涵盖工程机械、农业装备、建筑机械、矿山机械、大型机电设备、机床和大型水电设备、五金等;
全国仓储物流城：
建造服务于华商汇项目以及周边项目、服务于会展商贸物流城和中部区域、面向全国的物流基地。
华商汇招商进展情况
2013年7月28日，华商汇经营模式暨产品发布会举行，中原陶瓷城与华商汇签约整体入住,中国物流与采购联合会、中国五金交电化工商业协会、中华全国工商业联合会五金机电商会、广东家具协会分别授予郑州华商汇控股有限公司理事单位和会员单位，为华商汇和本协会会员牵桥搭线，共谋发展.
华商汇招商团队高层简介
郑州华商汇控股有限公司总经理***,原华南城集团专业市场部副总经理,兼任南宁华南城招商总经理,对专业市场的招商、规划、运营比较精通。
4.金马凯旋家居CBD
投资方简介
金马凯旋集团成立于1997年，现已发展成为专业的大型城市产业地产综合运营商，集团现已运营金马凯旋家居购物广场4个，正在兴建运营武汉、郑州、沈阳金马凯旋家居CBD3个，规划建筑面积分别为300万方、380万方、238万方，北京、长沙、昆明项目也正在筹备中。
郑州金马凯旋家居CBD简介
郑州金马凯旋家居CBD位于中原区西四环与陇海西路交汇处（郑州植物园正对面），项目总建筑面积380万平方米，总投资268亿人民币，分三期3至5年建设完成。
一期项目，占地一千亩，主要包含家居和建材两个交易市场，家具市场建筑面积20万㎡，占去了一期项目的三分之二，2014年5月份投入使用。
二期项目占地1700亩，包含生活配套设施以及商务服务区等配置。
郑州金马凯旋工程建设和招商情况
2012年6月14日，金马凯旋家居CBD项目举办奠基庆典和招商推介会，商户来自于香港、澳门、广东、四川、成都等地的家俱、建材行业协会、数百名国际家居品牌厂商代表、本地家居行业协会领导、经销商代表。
郑州和沈阳项目在2012年6月份开工奠基仪式后，工程进展缓慢，基本处于停工和半停工状态，整个工地空旷而冷清。
2012年7月4日，金马凯旋招商中心开放和认筹活动启动。
截止到7月底，认筹数量300组，认筹业绩不甚理想。
2013年8月14日，香港家私百家品牌签约入驻郑州金马凯旋家居CBD。
香港家协共计组织企业136家，198位家居企业总裁亲临参加，创下了香港家私协会组团的历史记录。
当天北京克拉斯家具集团等也宣布将全面入驻。
2013年9月17，中国家居品牌联盟百强企业整体入驻郑州金马凯旋家居CBD签约。
中国家具协会副理事长兼秘书长张冰冰、全国工商联家具装饰业商会执行会长兼秘书长张传喜、广东省驻中南五省办事处主任郑家强以及北京品牌联盟、顺德品牌联盟等来自中国家居产业品牌企业的负责人、企业家，各地经销商代表出席了签约仪式。
5.锦艺国际轻纺城
投资方简介
香港锦艺集团是闽商在香港注册的以纺织为主业的综合型投资控股企业集团，投资涉及纺织、房地产、矿产、酒店、商业、物流市场、新材料研发等领域。
郑州锦艺项目简介
郑州锦艺国际轻纺城新址项目位于郑州市西四环和郑上路交叉口（原址位于郑州市南三环和大学里交叉口，待外迁）的纺织服装产业园区内，是在原中国元通纺织城基础上，由香港锦艺集团打造的国际化纺织品集中交易市场，集纺织品批发交易、精品购物步行街、仓储物流、企业总部、星级酒店、商务会所、休闲娱乐、配套居住等业态为一体的大型城市综合商业体和商贸物流中心。
建成后将成为中部地区规模最大、配套最完善、品种最齐全、物流最便捷的纺织品专业市场，形成“东有浙江柯桥、南有广东中大、中有郑州锦艺国际轻纺城”的三足鼎立局面。
项目总投资50亿元，一期占地406亩，投资30亿元，总建筑面积90万平方米，其中专业纺织品批发市场40万平方米、综合商业20万平方米、配套生活用房30万平方米，建成后可容纳商户6000多个。
项目二期占地200亩，投资20亿元，建设现代仓储物流中心。
郑州锦艺项目的工程建设和招商销售情况
2011年2月25日锦艺国际轻纺城项目正式开工建设。
2012年9月23日，锦艺国际轻纺城展示中心正式开放暨媒体品鉴会举行。
2012年10月27锦艺国际轻纺城认筹活动举行，当天认筹客户约有一千组。
2013年4月20日7#楼开盘，交房时间为2014年12月。
四．主要竞争对手享受的政府支持和政策
项目
规划
税收
其他
华南城
一区两翼的一区
两免三减半，工商税务实行一站式办证、审批服务
政府同步规划5条BRT,15条市内公交线，一条郑许轻轨，一座长途汽车站、加油站，一个仓储保税区
百荣世贸商城
十大新兴市场
不详
2012年11月招商调研部与市场发展局合并办公，促成二七区政府向市场外迁工作领导小组做出《建设临时性过渡市场的请示》，将临建项目市场和转化为政府重点推荐的市场外迁过渡地和主要承接地并已获得市政府批复
华商汇
十大新兴市场
两免三减半，工商、税务一站式办证、审批服务
金马凯旋
一区两翼西翼
待市调
涉嫌跑马圈地和违规假设，边施工边走程序
锦艺轻纺城
郑州重点建设项目
待市调
五．主要竞争对手的营销策略
项目名称
产权模式
营销策略
华南城
一铺一产权，租售结合
1.入会10元抵3000元，认筹3万抵5万，开盘首日98折，全款98折按揭无折扣，大户团购优惠2%；
2.展厅均价万/平，街铺均价7100元/平
3.投资无返租
百荣世贸商城
只租不售
待市调
华商汇
待市调
入会10元抵3000元，
金马凯旋
一铺一产权，以售为主
入会10元抵3000元，认筹3万抵6万，5年返祖35%
锦艺轻纺城
待市调
临街商铺6400元/平米，全款98折按揭99折
六．竞争对手的业态分析、招商业绩分析和特性
1.各个竞争对手的业态分析和招商业绩分析
华南城
优势
劣势
风险和机遇
建材家居
该项目最大的主力业态，已有商会整体进驻，带动作用较好
1.不在传统经营商圈，招商前期中小入会、认筹、开盘业绩不很突出
2.没有建材零售巨头的进驻
1.可以完成30万平米的招商业绩，但是能否做到57万平米的超大体量有待观察。
小商品
销售业绩最大的业态
1.主力大户招商情况较差
1.投资客居多，商铺销售不成问题
2.大户客情关系较差，经营商户以中小散户为主
五金机电
招商完成率最高、最成功的业态，
该业态商户基数小
业态无需二期扩容
汽配
重配市场和商会整体进驻，市场形成无悬念
该业态北部区域微配和装饰类市场招商艰难
1.将赢得该业态南部区域商户，
2.将丢失该业态北部区域大部分商户
食品
已赢得一半的商户份额
中小商户居多，行业大户较少，
酒水类商户流失严重
整体评估
所有业态招商成功已无悬念，招商完成率均超过50%，招商将进入深耕阶段，预计2013年12月试营业、2014年3月正式开业时将形成万家商户的综合商贸物流中心
百荣世贸商城
优势
劣势
风险
机遇
建材家居
不明显
经营体量小
非项目主力业态
小商品
1.行业大户客情关系最好
2.项目地和外迁市场均属二七区，政商关系好
工程建设滞后
1.以服装成品、鞋类、针织品为主
2.未来郑州最有影响力的小商品专业市场
3.对华南城招商影响较大，明显分流其客户
五金机电
不确定
不确定
1.非项目主力业态
2.受华南城招商影响较大
汽配
不明显
招商成功率极低
1.非项目主力业态
2.受中牟汽车产业园规划和华南城招商影响较大
食品
已和传统主力食品市场强强联合
工程建设滞后
未来郑州最为强势的食品专业市场
整体评估
1.区域选址最好的新兴市场；2.部分业态优势明显；3.征地拆迁和补偿遇到阻力，工程进展前慢后急，提速明显；
华商汇
优势
劣势
风险机遇
建材家居
已促成个别外迁市场整体入住
1.开发的体量和运作资本有待考量
2.和华南城比邻而居，傍名牌效果有待考量
五金机电
化工
门类齐全、综合性好
部分化工业态具有高危特性
仓储物流
整体评估
该项目招商团队实力较强，业态选择上比较慎重，工程进展较慢，开发体量和资本实力不甚明确。
金马凯旋
优势
劣势
风险机遇
建材家居
1.单一业态专业市场，业态划分较细，业种和品类经营有深度和广度
2.域外客情关系好，域外招商平台多
1.工程进展慢，资本短缺；
2.招商团队不稳定，几度组合；
3.外地其他项目形象较差，负面影响大；
4.本地招商业绩不理想
郑上新区选址最好的专业市场和综合体，商圈和地段升值潜力极大
整体评估
对我项目招商影响不会太大
锦艺国际轻纺城
优势
劣势
风险机遇
轻纺
1.外迁市场和承接地同属一个开发商，招商不存在问题
不明显
1.有利于扩大比其原有市场更大的规模和影响力，强化该市场强势地位和辐射力
单一业态专业市场，以纺织服装原辅料交易为主，
2.
整体评估
轻纺类专业市场，在轻纺业态的客情关系、区域位置上优于我方，该业态不适合我方引进
2.竞争对手的共同特性
大部分都是实力雄厚的集团公司，在国内各地都有成功的开发案例，郑州新兴市场的外来资本多，本土企业少；
开发规模都很大，从40万方—1280万方不等，大部分都是第五代的复合型综合专业市场；
大部分都是列入政府正式规划的外迁市场承接地，在业态选择上各有取舍自由度较高，同时经营业态雷同较多；
七．我项目的swot分析
1.项目优势
规模化开发，品牌度高，知名度好；
有一定的商会资源，同江浙籍商户人文观念近，可以直接和间接为招商牵线搭桥；
2.项目劣势
未列入政府外迁市场承接地，未列入郑州市“一区两翼”商贸发展规划，政策扶持力度和政商外联有待加强；
区位选址距离郑州市区较远，人流、物流、客流聚集不如竞争对手；
工程建设、招商启动落后于每个竞争对手；
3.项目机遇和风险
位于郑上新区发展带中间地段，发展空间大，增值速度快；
外迁市场数量多、业态广，有一定整合、升级改造再发展的需求和机会；
对工程建设速度和招商进度要求较高；
八．我项目初步业态分析、规划和定位
1.项目可选择业态分析
五金机电
优势：
业态同国民经济状况联系紧密，业态发展前景好，需求大，政府未指定具体承接地。
劣势：
业态商户总基数较少不足3000家；
业态定位：
主力业态
建材家居
优势：
业态商户基数庞大，业态同房地产业发展联系紧密，发展速度快前景好，刚需强劲；
劣势：
同多个竞争对手业态雷同，竞争激烈；
业态定位：
次主力业态
小商品
优势：
商户基数大，商户投资小周转速度快，江浙商户多人文情况好；
劣势：
项目客流、物流、人流偏弱
业态定位：
辅助业态
农副产品、副食品
优势：
周转快、毛利低、销量大，有利于项目地迅速积聚人流、商流、物流等，迅速提升项目地品牌形象；郑州西城区缺乏较大规模的农副产品、副食品专业市场；
劣势：
非传统市场集聚区，市场辐射范围仅限郑州西部城区和荥阳本地
业态定位：
辅助业态
汽车博览中心+汽车配件
优势：
主要竞争对手一期项目均未开发汽车博览中心
劣势：
外迁市场中，北区向中牟外迁、南区向华南城外迁已成定局，西区业态整合胜算较低；
风险机遇：
备选业态
2.本项目功能定位、业态定位、开发规模
一期功能:
专业市场
业态：
五金机电、建材家居、小商品、农副食品四大业态
规模：
20万方—50万方（规模太小无竞争优势，规模太大风险较多）
二期功能：
专业市场+城市综合体
九．招商策略
1.订单式开发
方式：
一是针对业态零售品牌店（红星美凯龙、欧凯龙、居然之家、新家园等）量身定制；
二是针对个别外迁市场整体引入，互有所补；
三是针对商会、行业大户整体引入；
特点：
该方式有利于缩短招商时间，追赶对手招商节奏，迅速简洁实效，难点是开发收益折让较多。
升级会员 