深圳别墅市场研究报告.docx

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深圳别墅市场研究报告

2005年深圳Townhouse研究报告

一、关于Townhouse

所谓Townhouse一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。

它是二战后英国发展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家非常普及。

其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右“离自然不远、离红尘很近”，一语道破Townhouse的精彩实质：

离城不远，交通便捷。

Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。

即Townhouse是个中庸的产品，比别墅（用地、面积、价款）经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。

生来为中间阶层准备。

Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。

中国人具有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特别希望保持良好的邻里关系。

Townhouse具有独立的庭院，这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。

因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形态。

从硬件条件来看，Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。

别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅发展的终极方向；城市公寓的特点则是高密度、高容积率。

Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于城市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一般容积率控制在0．6—0．8之间。

Townhouse要求具备比较严格的先天条件。

从国外及北京、上海、广州等城市Townhouse发展经验来看，开发Townhouse一般应具备以下十大条件：

地段：

应在城市边缘地带，距市中心15—30分钟车程。

交通：

社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。

环境：

强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。

规模：

容积率应在0.8以内，规模要在15万平方米以上。

规划：

要有异域风情，同时还需同自然环境结合。

建筑：

有天有地有庭院，还要有车位，同时外观还要吸引人。

配套：

齐全完善，教育、商业、医疗、休闲缺一不可。

价格：

单套不可超过150万。

服务：

优质、完美，最好是管家服务。

社区文化：

要营造出高雅的文化氛围和充满邻里亲情的居住氛围。

二、深圳Townhouse发展情况

从2001年深圳推出第一个Townhouse项目——“万科四季花城”以来，Townhouse开发的规模、品质和价格都获得了长足的发展，市场认同度很高。

2001年5月，万科四季花城刚推出其“面向平民”Townhouse的时候，曾引起业界关于Townhouse的争议，但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“Townhouse”旺销势头不减。

随后，中海怡翠山庄以一篇《发现深圳Townhouse》再次吸引市场的眼睛关注其“排屋”类Townhouse的概念，同样引得全城市民争睹为快，其70-100万总价的优势，很快在市场中形成热销势头。

由于处于试探市场的阶段，2001年Townhouse供应量比较小，且由于集中在关外，均价也相对较低。

随着2002年深圳第一个纯Townhouse的项目——硅谷别墅二期“城市山谷”正式推出，Townhouse正式进军关内，且供应量猛增到300套左右。

而水榭花都和纯水岸的闪亮登场似乎预示着高品质Townhouse时代的真正到来，水榭花都24套和纯水岸86套Townhouse虽然也是作为大型住宅项目中的一部分，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可同大多数别墅项目相媲美，因此也受到了市场良好的反应。

2003年继续2002年的热闹局面，供应量持续放量，全年供应量不少于350套，其价格更是达到了深圳历年Townhouse售价的顶峰。

其中，香蜜湖片区正式成为市场主角，一鸣惊人，其Townhouse更创

造了14000-30000元/㎡的天价。

同期的中旅·国际公馆、东海岸一期等项目也受到市场追捧。

2004年，Townhouse供应量进一步增长，但市场的热点明显向东转移，以东海岸二期、心海伽蓝、17英里为代表的东部兵团约占本年度供应量的2/3。

纵观深圳Townhouse的发展轨迹，市场供应的重心先从关外移向关内，接着又由关内向沿海转移，而不是向关外城乡结合部的简单回流。

在起步的2001年主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格底、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式以及高性价比。

从2002年起，市场重心转移至沙河-华侨城-香蜜湖地带，该地段占有稀缺的城市人文及景观资源，为深圳公认的富人区。

以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质Townhouse产品大量涌现，Townhouse产品迅速成熟，并赢得市场（主要是高端市场）认可。

这说明Townhouse作为第一居所的特性，对配套、交通等条件的依赖性比较强。

2003年一个引人注目的变化是，东海岸吹响“向东看”的号角，以山海景观为最大卖点的东部Townhouse兵团开始崛起。

到了2004年，由于香蜜湖片区新增供应量减少，向东看的趋势更加明显，东部沿海拥有不可复制的山海景观的楼盘最终确立了市场主导地位。

由此可看出，Townhouse产品在注重自身产品的创新和完善之外，对外部景观的关注有不断加强的趋势。

这一趋势的转变客观上造成了Townhouse的度假化、贵族化，与主要的中层消费群体日渐疏离。

数据支撑：

以下是2001年至2004年,深圳市推出的Townhouse项目:

2001-2004年深圳Townhouse统计表

三、深圳Townhouse的特点

综合目前的Townhouse来看，深圳Townhouse呈现以下几个明显不同于普通住宅的特征：

1、规模普遍偏小，多为公寓大盘的点缀

除了硅谷别墅是纯Townhouse项目外，深圳至今还没有一个大型的纯Townhouse社区。

开发商往往将Townhouse作为高档楼盘的补充来运用，不论是面积总量、还是销售总额都只是整个项目中的少部分。

它们占据了整个项目中最好的景观、空间等资源，成为万绿丛中一点红，喜欢邻水修建，有明显独立别墅情结，但Town的体现则较少。

数量往往在50套以内，超过100套者已属凤毛麟角。

2、户均面积较小，均价接近中小别墅

从Townhouse的户型面积来看，主要集中在250-350平方米之间，关内的价格基本都在10000元以上。

通过与别墅项目的比较来看，在户均方面相对远小于别墅项目的300-500平方米，但是在价格上已经比较接近，例如深圳均价在2万元以上的别墅项目不超过5个，大多数集中在1-2万之间；不过从总价来看，Townhouse的总价基本接近于中小户型别墅的总价，也体现了两种产品的客户定位之间有一定区别，但界限较小。

3、地域分布以关内和沿海地带为主，关外城乡结合部尚待开发

深圳的Townhouse虽然发源于坂田、布吉，但是Townhouse类产品真正引领市场风骚的还是在关内香蜜湖片区崛起之后。

这说明深圳的Townhouse与国外相比已有相当大的变异。

究其原因，关外的交通和配套条件太过落后，而其自然景观优势并不明显，因此作为第一居所的条件稍嫌不足。

关内土地供应日渐匮乏，新增Townhouse供应量有限，东部沿海地带的度假型Townhouse针对的客户层面相当狭窄；同时，由于交通、配套、治安等多方面的原因，关外（坂田、龙华、横岗）虽拥有良好自然环境及地价优势，却迟迟未能成为Townhouse规模开发的热点。

4、市场供需相当，销售情况良好

首先，特区外的项目主要是以中端客户为主，每套仅在70-100万元左右，客户层面广泛，所以消化并不困难；其次特区内主要是在一些高档项目中出现，并且由于套数较少，所以凭借整个项目的高素质都能较好消化。

由于国民经济宏观调控及别墅用地停批等因素的影响，深圳地产市场近年来开发的Townhouse产品都呈现出供不应求的局面，新开发的Townhouse项目都能迅速消化。

5、市场扩张速度缓慢，总体消化量较小

根据我司的不完全统计：

从2001年到2004年深圳市Townhouse总供应量约1110套，其中近三年的供应量稳定在300-400套/年之内，总量相当小。

究其原因是因为近年推出的Townhouse产品档次、价位等都偏高，与之匹配的客户群过于狭窄。

但是，我们认为这并不能说明市场对Townhouse的需求量不大。

实际上，大量的城市公寓的居民都想拥有一套自己的别墅，体验完全不同的生活方式，而仅仅因为价格、交通等原因限制了其购买行为。

因此，价位相对较低的经济型别墅市场潜力仍然很大，尚待挖掘。

四、深圳Townhouse未来发展趋势

深圳市宏观经济运行良好，GDP增长率连续多年保持在双位数。

2003年深圳市生产总值为2860.51亿元，比上年增长17.3%，创近8年新高；深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%。

每百户人家拥有18．5辆小轿车，不仅远超过了全国城市每万户居民114辆（即每百户1．14辆）的平均水平，而且高于国际标准的普及阶段（国际标准的普及阶段为每百户家庭拥有轿车10辆），汽车时代已经来临。

经济的增长和汽车时代的来临，无疑将刺激Townhouse的市场需求逐年扩张。

而要想真正唤醒巨大的潜在市场，还需要突破两大困境。

首先，目前深圳Townhouse消费者集中在金字塔的上层，其数量有限，难以形成巨大的需求市场；第二，开发商普遍把Townhouse作为大盘的点缀的开发理念也限制了Townhouse的发展。

市场在变，消费者也在变。

阶级也好，阶层也罢，总之在深圳已明显出现：

大款不会住在八卦岭公寓；买200平方米以上房子的客户，不会选择和骑单车的做邻居……。

身份的体现，尊贵的要求，使富人们更加追求社区环境的质量，而处在30层高楼环视下的Townhouse居家生活者总有清醒的一天。

Townhouse的消费者未来必将走出公寓大社区。

深圳市民的收入结构是纺锤形的，主流消费者位于金字塔的腰部，因此，要想有大的发展，Townhouse就得放下身份，向主流消费群体靠拢。

未来的主流客户不只是高端的企业家，还包括越来越多真正的中产阶层。

汽车时代的来临以及城市交通基础设施的完善，为Townhouse走出围城向关外纵深发展成为可能。

因此，深圳未来Townhouse开发只能走两条道路，一条路是继续与传统别墅区的结合，与别墅为邻，充分体现联排别墅的特点，把Townhouse作为别墅的丰富和发展。

另一条路是大规模、郊区化开发。

深圳未来适合开发Townhouse的区域有限，除了现有的几个别墅区以外，东部滨海区域是一个未来别墅和Townhouse开发的理想地点，但只要交通问题不解决，其销售瓶颈就很难突破。

而大规模开发之路关键在于区位的选择。

整个关外的市政配套与关内差别太大，而发展较好的卫星城镇不是距离中心城区太远（如龙岗中心城），就是土地规模不够或太乱（如布吉）。

因此，要想大规模开发Townhouse就只能找距离中心城区不太远（15—30分钟车程以内），同时又具有较好的配套设施，最关键还要有良好的未来发展前景的区域，当然自然环境条件也要达到较高标准。

综上几个因素进行衡量，坂田、龙华、横岗这些拥有良好自然环境、交通便利、配套日趋完善的区域必将成为未来Townhouse产品大规模开发的热点区域，而从目前的市场供需情况来看，这一趋势已越来越明显。

深圳市振业（集团）股份有限公司

横岗项目

深圳townhouse市场简述

　　作为在欧美国家比较普遍的一种城市住宅形式，凝聚着浓重的欧洲人文色彩。

在有限的城市土地资源约束下，Townhouse成了最大限度地满足个性化居住需求的住宅建筑。

一、深圳townhouse发展情况

　　2001年，随着townhouse在北京、上海、广州的风行，有全国房地产领头羊之称的深圳也不甘落后，在2001年之后，不断有townhouse进入市场，到2002年也开始了小规模的市场供应。

Townhouse在深圳虽然只有1年多的历史，但具体来说，可分为两个明显不同的发展阶段。

1、townhouse试探入市

　　深圳推出第一个Townhouse的项目“万科四季花城”在2001年5月,万科四季花城刚推出其“面向平民”Townhouse的时候，曾引起业界关于Townhouse的争议，其不能实现家家有院、户户有车库、独门独院的Townhouse，算不算真正的Townhouse？

但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“Townhouse”旺销势头不减。

当中海地产紧随其后推出怡翠山庄的Townhouse时，谨慎地提出了“排屋”类Townhouse的概念，当其撩开神秘面纱时，同样引得全城市民争睹为快，其70-100万总价的优势，很快在市场中形成热销势头。

这一类伴随着住宅项目谨慎试探入市的townhouse数量少而非项目主流产品，既显示了发展商的对新事物的市场敏锐，又显示了发展商的谨慎。

2、高品质townhouse小规模入市

　　今年推出的townhouse项目中，除了在南海玫瑰园与碧海云天等项目为提升整个楼盘形象有少量的townhouse入市外，硅谷别墅二期“城市山谷”作为深圳第一个纯Townhouse的项目于2002年5月推出，虽然硅谷别墅二期城市山谷挟着“2002年深圳最佳Townhouse”之势出击，其新卖点在于“别墅+Townhouse”的概念，该项目虽凭借名师的建筑设计，生态车库及文化品味的包装，但其高容积率、高建筑密度算是白玉上的小小瑕疵。

而水榭花都和纯水案的闪亮登场似乎预示着高品质townhouse时代的真正到来，水榭花都24套和纯水岸86套townhouse虽然也是作为大型住宅项目中的一部分，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可同大多数别墅项目相媲美，因此也受到了市场良好的反映。

　　总体来看，虽然在广州、北京都有几十万平米的townhouse项目推出，但深圳的发展商对townhouse市场显得仍然比较谨慎，绝大多数都是以住宅项目的一部分推出市场。

虽然如此，由于其占居了整个项目中最优的资源品质较高，同时数量又比较稀缺，因此大多都获得了市场的青睐。

二、townhouse特征分析

　　综合目前的townhouse来看,深圳townhouse呈现以下几个明显不同于普通住宅的特征：

１、townhouse并非处于城郊结合部,而是城市内与郊外两极分化．从目前的townhouse分布的位置来看,除了硅谷别墅项目的地理位置稍有点偏僻，同时又处于特区内，其他几乎没有什么项目是位于城郊结合部，例如波托菲诺纯水岸、碧海云天、南海玫瑰花园等项目的均是处于各区域较好的地理位置，生活配套、交通等设施都相对完善；而万科四季花城、中海怡翠等项目则完全处于郊区，虽然总价较低，但由于配套主要依赖社区内配套，并且距离较远，与一般的townhouse有位置上的区别，这主要是由于深圳的二线关对人们的住宅消费理念的影响造成的。

２、主要以高档住宅项目中的补充为主,占据着整个项目中最好的资源从项目来看，除了硅谷别墅是纯townhouse项目外，其他项目的townhouse均是作为高档楼盘的补充而出现，不论是面积总量、还是销售总额都只是整个项目中的少部分。

但这些townhouse却是发展商用来提高整个项目档次的重要手段，于是他们占据了整个项目中最好的景观、空间等资源，例如纯水岸、水榭花都中的townhouse都是占据着项目中最好的水景资源。

３、户均面积较小，均价接近中小别墅从townhouse的户型面积来看，主要集中在250-350平方米之间，而价格基本都在10000元以上。

通过与别墅项目的比较来看，在户均方面相对远小于别墅项目的300-500平方米，但是在价格上已经比较接近，例如深圳均价在2万元以上的别墅项目不超过5个，大多数集中在1-2万之间；不过从总价来看，townhouse的总价基本接近于中小户型别墅的总价，也体现了两种产品的客户定位之间有一定区别，但界限较小。

４、目前市场供需相当，销售情况良好结合目前的市场上几种不同类别的townhouse来看，基本上以补充为主的townhouse的销售状况都较为理想。

首先，特区外的项目主要是以中端客户为主，每套仅在70-100万元左右，客户层面广泛，加上推出较早，所以消化并不困难；其次特区内主要是在一些高档项目中出现，并且由于套数较少，一般都在10套左右，所以凭借整个项目的高素质都能较好消化。

再从硅谷别墅和纯水岸这两个较大的townhouse项目来看，虽然硅谷别墅密度稍高、户型设计缺陷较大，但其是纯townhouse项目，社区环境及氛围营造较好，销售情况也比较乐观，据了解约超过80%；而纯水岸由于处于大型高档豪宅中的最优越的位置，且社区配套较完善，环境优美等因素，赢得了较好的市场反馈，虽然总量较多，推出时间较短，销售率也达到了一个较高的水平。

三、townhouse总价及客户特征在各个项目的推算总价上，明显有着特区内外两极分化的特征，特区外主要在100万左右，而特区内基本上与中小面积别墅的价格接近，其中水榭花都更是在每套500万元左右，达到了townhouse的极限。

　　从成交客户情况来看，根据总价分析发现几乎都是高端客户而非中产阶级，明显不同于广州的townhouse以中产阶级为主的客户群；同时，结合深圳townhouse的地理位置及客户购买目的来看，体现了目前深圳的townhouse仍是以居家概念为主的住宅物业，客户还是以本地客户居住为主，超过80%的比例，香港外销客户的比例较低。

深圳别墅区域盘点

　　第一代别墅区较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾别墅区，这些区域基本都处在距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。

它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。

这个时期的别墅数量不多，但比较集中，别墅风格只是简单的模仿西方别墅，经过时间的推移，这些别墅已经逐渐没落，被新兴的别墅区淘汰。

蛇口的别墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的影响，保值情况较好。

【银湖片区】开发始于90年代初，90年代中期最为红火，是深圳较早形成的富人区。

银湖别墅区因为其三面环山，山谷中有金银二湖，积聚了金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅，后有金碧苑、田园居、棕榈泉别墅和银谷别墅，内外连成一片，成为深圳别墅最集中的片区。

　　购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批富裕起来的人。

银湖别墅属于早期建设规划的别墅，容积率偏高，建筑密度也较高，配套少，且其入口处环境较差，体现不出别墅的气派。

但由于其属于早期开发，填补了深圳早期别墅开发的空白，当时的市场反应良好。

但片区可供开发的土地不多，区域发展空间受到限制。

【蛇口大南山片区】90年代初期开始出现别墅物业，90年代中期趋向成熟。

主要物业被大南山分成两个部分，东南麓有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑、半山海景别墅等，西麓有月亮湾山庄、青青山庄、御景苑，基本属于居家型别墅。

　　片区内大部分物业都有较好的山、海景观资源，但由于各种原因，这些别墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇口，区域人文环境好，外部环境好，内部管理好，社区氛围好，使得蛇口别墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于月亮湾，区域人文环境一般，社区居住氛围淡薄，最严重的是环境受到污染，别墅物业普遍贬值。

【葵涌-大鹏湾片区】得益于天然的大鹏湾海景，给当地的别墅创造了良好的外围环境。

别墅项目主要发展在90年代中期，有华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅、名墅海景度假村，新增有万科17英里。

片区区域性较强，项目辐射力有局限，主要以度假用途为主。

　　第二代别墅区第二个阶段是大华侨城、香蜜湖别墅区形成，这些区域距市中心不远，但因为山、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中心湖景为龙头的别墅特别受到青睐。

这个时期的别墅风格不再简单的模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。

【香蜜湖片区】为深圳市中心区二级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和香蜜湖，远可观安托山山景和深圳湾海景，既可“尽享城市繁华”，又可“远离城市喧嚣”，该片区除拥有别墅物业外，多为高尚人文社区，区域人文环境较好，社区居住氛围浓厚。

从2002年开始崛起水榭花都，至今已经有中旅国际公馆、熙园等包含别墅的物业，成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选，片区存在待开发土地，未来仍有新增别墅物业。

【大华侨城片区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、高尚的人文景观和部分湖景、海景、高尔夫景观优势，与香蜜湖片区类似，同样可以远离城市喧嚣又不脱离城市繁华。

大华侨城别墅物业主要从2001年开始出现，沙河片区有高尔夫球场内的名商园、沙河高尔夫别墅，华侨城片区有东方花园、波托菲诺，红树湾片区目前仅有瑞河耶纳，同样成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选。

　　值得注意的是红树湾片区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以高、中、低强度分区开发新型居住区。

未来别墅供应较大的区域

【大小梅沙片区】拥有丰富的旅游资源和丰富的山景、海景优势。

区域建设的物业大多与旅游度假有关，主要物业形态有酒店、度假公寓、别墅，别墅功能界于居住和度假之间。

片区土地储备雄厚，是别墅物业新增的“主战场”。

片区项目主要有近年开发的万科东海岸、天琴湾。

【尖冈山片区】尖冈山为宝安区政府规划的宝安区低密度高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为别墅聚集地。

另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。

片区环境优美、交通便利，但目前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，片区别墅市场有待培育。

整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，目前招华已经拿下总用地面积60万平米，总建筑面积30万平米的低密度住宅用地，未来片区值得期待。

【其它片区】其它片区有龙华、福永、布吉、横岗等区域，别墅主要建设在一些山、海资源相对较好的地带，但由于关外环境、距离等因素影响，对市区别墅市场影响很小。

但最近横岗振业城认筹踊跃，龙华星河丹堤、圣莫丽斯也受到关注。

2005深圳Townhouse年

【2005深圳地产show】之一：

2005深圳Townhouse年

■2005深圳Townhouse井喷

■豪宅市场空前细分

■关外Townhouse能否成为“第一居所”

■千座院落一座城

■好产品自己会说话

■振业城Townhouse挑战高层豪宅

■2005深圳Townhouse井喷

　　2005年，深圳将有多个Townhouse项目投入市场：

北有振业城，第五园，星河丹堤、圣莫里斯、中信高尔夫项目，中海育马场项目；西有尖岗山；东有东海岸，天琴湾，联泰大梅沙项目；市中心有香蜜湖“九万三”。

在土地稀缺的深圳，独立别墅只能作为豪宅社区的形象点缀，而townhouse大行其道，则是吻合深圳市情的妥协选择。

铺天盖地的townhouse呈现市场，在深圳无疑是空前的“井喷”之势。