xx居住小区配套基础设施项目可行性方案代资金申请报告Word文档格式.docx
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发证机关：
1.3可行性研究报告编制依据及研究范围
1.3.1编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（国家计委以计办投资【2002】15号文件）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
（3）《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）
（4）《关于编制2016年保障性安居工程配套基础设施建设投资计划预安排的通知》（豫发改城市[2015]1542号）
（5）《关于加强保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资计划管理的通知（征求意见稿）》
（6）《巩义市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
（4）《巩义市城乡总体规划》（2014-2030）；
（5）国家、河南省及巩义市市政府现行有关规定及文件；
（6）巩义市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（7）其他有关依据资料。
1.3.2研究范围
根据国家对项目资金申请报告的编制深度规定，本报告对项目建设背景及必要性、场址建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能与节水、劳动安全、卫生及消防、项目组织与实施进度计划、项目招投标、投资估算与资金筹措、社会效益分析、风险分析等方面及进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设背景及必要性、工程技术方案、投资估算、社会效益分析等为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。
1.4项目概况
1.4.1主要建设内容及建设规模
XX镇XX居住小区规划用地面积约16亩，共规划建设小高层住宅楼4栋，共计209套，总建筑面积34970.28平方米。
目前1#住宅楼已封顶，2#、3#、4#楼施工至3层，已完成建筑面积15000平方米。
本项目主要为小区红线范围内的配套基础设施工程，包括道路硬化、给排水、供电、供暖等工程内容：
（1）土建工程：
包括道路硬化面积3060平方米，人行道铺装1580平方米；
地上停车位铺装嵌草砖，铺装面积640平方米。
（2）给排水工程：
给水：
铺设给水管道350米，选用钢塑复合管，其中DN200管道60米，DN150管道210米，DN50管道80米；
排水：
排水管网进行雨污分流设计，其中污水管网340米，选用HDPE双壁波纹管，包括DN300管道270米，DN500管道70米；
新建化粪池1座；
雨水管道380米，选用HDPE双壁波纹管，包括DN500雨水管310米，DN800雨水管70米。
（3）供暖：
铺设供暖管道340米，均采用聚氨酯保温管，其中DN200管道270米，DN100管道70米。
（4）供电：
电力主线路360米，安装2座630kVA预装式变电站；
安装照明灯55盏；
（5）其他：
配套垃圾箱及收集点、监控设施。
1.4.2投资估算及资金来源
XX镇XX居住小区配套基础设施项目总投资502.31万元，包括工程费用461.96万元，工程建设其他费用25.72万元，基本预备费14.63万元。
项目所需资金由XX镇人民政府申请国家扶持资金解决。
1.4.3项目进度计划
该工程项目自2014年开工至今，1#楼主体已完工，正在进行住宅楼室内外装饰工程，2#、3#、4#楼主体已施工至3层，预计2016年12月完工。
其中，小区配套基础设施工程计划在2016年3月-4月进行资金筹措，2016年4月-5月进行工程设计和招标，6月份开工建设，先后进行管线、道路、路灯等工程建设，预计到2017年9月竣工，届时实现拆迁户回迁。
1.4.4主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1.4-1。
表1.4-1项目主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
亩
18
2
总建筑面积
㎡
34970.28
3
规划总户数
户
209
4
工程内容
4.1
道路硬化
3060
4.2
人行道铺装
1580
4.3
停车场铺装
640
4.4
给水管道
m
350
4.5
排水管道
720
4.5.1
污水管道
340
4.5.2
雨水管道
380
4.6
供暖管道
4.7
电力线路
360
4.8
安装路灯
盏
55
5
项目总投资
万元
502.31
5.1
工程费用
461.96
5.2
工程建设其他费
25.72
5.3
预备费
14.63
6
建设期
月
1.5主要研究结论和建议
1.5.1结论
（1）XX镇XX居住小区配套基础设施项目符合国家保障性安居工程配套基础设施的政策要求，同时项目建设也符合巩义市城乡发展规划。
（2）本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及巩义市的建设项目开发程序及规定，并且各项建设手续办理完成，项目基础设施工程施工条件已具备。
（3）该项目各项配套基础设施工程规划合理，建设标准适中，供电、给排水、道路、路灯、采暖等各项配套完善，建成后极大改善项目区原有居民的住房条件。
（4）项目在施工和运营期间的主要污染物主要为污水、建筑垃圾、扬尘等可能对外界环境造成的污染，通过采取合理的环保措施对外界环境无影响。
（5）本项目总投资502.31万元，包括工程费用461.96万元，工程建设其他费用25.72万元，基本预备费14.63万元，项目投资规模、构成结构合理。
（6）本项目基础设施工程的尽快施工建设，有助于让拆迁居民早日入住配套完善的居住小区，能够极大改善人民群众住房条件，具有良好的社会效益。
综上所述，该项目的建设符合国家保障性安居工程的政策，同时具有显著的社会效益和环境效益，因此该项目的建设是可行的。
1.5.2问题与建议
（1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，建设单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。
（2）工程质量的是项目的使用效果，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。
（3）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1“城中村”问题背景分析
随着城市化建设的快速发展，城中村问题已成为制约城市化进一步发展的重要问题，从上世纪九十年代起，各地政府陆续提出了城中村及改造问题。
目前，关于城中村的定义主要由以下几种：
（1）从形成原因的角度定义：
在城市建设快速推进过程中，城市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内，这些被包入城市建设用地的村庄成为“城中村”。
（2）从房屋建筑的角度定义：
城中村是指城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。
（3）从土地、户籍、社会关系角度定义：
城中村指从地域角度将已被纳入范畴，就其社会属性，却仍属于传统的农村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区。
（4）从产权和经营制度定义：
城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。
由以上城中村定义可知，城中村是城市里的村庄，城中村与村庄、城市既有必然的联系，又有一定的区别。
具体详见表2-1、2-2、2-3
1、城市、村庄、城中村的特征对比
表2-1地域空间特征对比
分类
传统村庄
城中村
城市
地域
距城市较远
城内或乘便
空间要素
土地
集体土地
集体、国有
国有
房屋
“一户一院”或
“一户一栋”
城市小区
表2-2人员及经济来源特征对比
分类
居住人员
农民
农民、居民
居民
经济来源
土地及附属物
从业
表2-3社会关系特征对比
人际关系
地缘关系和血缘关系
业缘关系和契约关系
经济体制
集体经济
现代经济
管理组织
村民委员会
村民委员会、居民委员会
居民委员会
2、城中村特征分析：
1）形成原因：
城市的扩展、城市化的发展。
2）地域位置：
城市之中或城市边缘
3）地域空间：
原农地已被征用，只保留原居住用地的地域空间，不论该区域土地现是国有还是集体所有，只有土地性质发生变化，地域空间没变。
该区域房屋传统的“一户一院”或“一户一栋”的房屋形态没变。
4）人员及关系：
不论是农民还是居民，原人群之间的血缘关系、地缘关系没变。
5）收入来源：
土地及土地附属物
通过以上分析可知，城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的，以原农村居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征居住区，也称作都市里的村庄。
由于城市的发展，路桥街道的建设，大量土地被征，用于城市道路、公园及相关市政配套设施建设。
大量土地征用使得一些农村村落变成了城中村，这些村功能混乱，居住用地、工业用地、商业用地等互相交叉，新旧住宅参差不齐，致使公共活动空间缺乏，建筑景观杂乱无章，市政和公共配套设施不足，出现了消防通道、水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、社会治安复杂、安全隐患较多等现象，也成为城市管理与建设的死角。
城中村的大量存在，影响了城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进，城中村改造势在必然。
随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程的不断加快，中国社会即将进入从社会转型为城市社会的时期。
城市化建设的大规模投资，城中村改造和新区建设，必然引起房地产业的高速增长，同时，城中村改造也是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
2.1.2巩义市的城乡总体规划
2015年12月，巩义市人民政府组织新一轮编制的《巩义市城乡总体规划（2014-2030年）纲要》已经河南省住房与城乡建设厅审查通过。
规划确定的巩义市城乡发展目标：
分利用巩义的产业基础优势、生态环境优势和交通区位特点，突出山水格局，传承历史文化，主动适应经济新常态，以加快新型城镇化发展为纽带，推进巩义产业结构优化升级、促进城乡共同发展，建设巩义成为经济繁荣、城乡和谐、特色彰显、文化底蕴深厚、生态环境优良的现代化中心城市，建设巩义成为山水宜居城、现代工业城和历史文化城，探索形成河南省新型城镇化发展的示范区。
1、城市规模：
规划至2030年，城市人口规模12.4万人，城市建设用地规模14.35平方公里，人均城市建设用地控制在115平方米。
2、空间组织模式与策略
（1）融入区域、带状空间
顺应区域构建黄河旅游文化带的发展态势，着眼于构建市域“豫联产业集聚区—中心城区—回郭镇”的城镇集中发展带，依托伊洛河和快速交通系统，打造伊洛河新兴产业带。
（2）主城一体、组团布局
采用“主城区+外围组团+产业片区”的模式组织中心城区空间。
通过完善交通联系，均衡配置公共服务设施，加强老城区、新城区之间的空间联系，促进主城区空间一体化；
建设主城区外围放射性道路，加强现状城区与外围康店镇、河洛镇、站街镇，以及豫联产业聚居区、永安街道、芝田镇之间的联系。
（3）山水空间、绿带相隔
尊重山水格局，利用河流、自然沟壑中心城区各片区之间的山水通廊，引山水入城，塑造山水宜居城市。
2、城市空间发展方向
中心城区城市空间发展方向为“北拓、南育、东进、西联”；
其中，空间拓展的主要方向为向北，打造伊洛河新兴产业带。
（1）北拓
新城区向北发展，完善体育、商贸及区域物流功能；
老城区向北发展，依托伊洛河生态资源，建设区域旅游服务中心，带动现状孝义街道陇海铁路以北地区旧城改造；
完善主城区北部康店、河洛镇区的旅游服务、生活、生产职能，整合伊洛河两岸空间资源，打造伊洛河新兴产业带，构成城市空间拓展的主导方向。
（2）南育
构建和义沟、高山沟、后泉沟、石河四条主要生态廊道，保障生态安全格局；
结合地形地貌选择建设模式，提升城市品质；
老城区重点完善社会福利、教育科研、生态居住功能，推进现状XX镇区及其南部的旧区改造；
新城区结合区域交通条件改善，适度向南发展，完善商贸、物流功能，承接老城区的部分疏散功能。
（3）东进
顺应区域交通发展态势，引导新城区向东跨唐三彩路延伸至省道235，结合地形地貌特点，因地制宜选择建设模式；
引导站街镇和豫联产业集聚区一体化发展，预留通用机场及其产业配套空间。
（4）西联
以完善交通联系为重点，强化经济技术产业园、芝田镇区与主城区的连接，在生态保育、文物保护的基础上，完善产业功能和配套设施，融入中心城区功能体系。
2.1.3巩义市城中村的现状情况
巩义市隶属于河南省，位于嵩山北麓，西距古都洛阳市76公里，东距郑州82公里。
郑西高铁、连霍高速、陇海铁路均在市内设站。
巩义为“郑州-巩义-洛阳工业走廊”核心城市之一。
1992年以来综合经济实力连续22年位居河南省县域首位，连续13届跻身全国百强县，县域经济基本竞争力名列全国第39位;
2011年确立为河南省直管试点县市，巩义市是全国综合改革试点县市、全国乡村城市化试点县市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、河南省文明城市等。
2012年12月被评为中国最具幸福感城市。
2014年1月1日，巩义市正式成为河南省直管市，由河南省政府全面管辖。
随着城市化进程加快之后，巩义市的面貌发生了翻天覆地的变化。
往日的农田被楼房取代，低矮的平房被二层或三层单户独院小楼所取代，村外的高楼大厦拔地而起，邻村的宽阔道路上流动的车流续写巩义城市的繁华，而村内的拥挤、脏、乱、差与村外的繁华形成鲜明而巨大的反差。
加快推进城中村改造，是加快推进巩义城镇化进程、提升巩义城市建设水平、促进城市建设集约式发展的重要举措，是全面提升巩义城市综合素质和竞争力的必然要求。
巩义市城中村现状及主要存在问题
1、人口密度过高
目前，巩义市正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。
一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；
另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，成为外来人口集中的区域。
以孝北村为例，户籍人口不足7200人的区域，集中居住了近1.5万的外来人口。
2、建筑密度大，布局混乱，存在严重安全隐患
巩义城中村建筑物以村民家庭的二层住宅楼加庭院为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率较高（部分位于闹市区的城中村极高），孝北村、南地村、桥上村、西沟村、小沟村等城中村建筑密度达到70%以上，孝北村甚至达到90%。
虽然目前加大了对违建的监管和惩处力度，但村民随意搭建增建房屋的现象是经常发生。
城中村建筑楼挤房密，高低参差不齐，空间布局混乱。
同时，由于密度过大、相关设施缺乏等先天不足，致使城中村区域存在很大的消防安全隐患。
3、违法建设问题突出
城乡二元结构的分割，导致巩义的城乡规划建设管理部门主要是对国有土地上的建设进行管理，城中村建设还没有严格纳入规划管理，违法建设问题十分突出。
虽然城建执法大队加强了对违规建筑的查处力度，但经常出现猫和老鼠的游戏，难以抑制违建的恶性蔓延。
4、公共服务设施欠缺，居住环境质量差
城中村的对外交通十分不畅，内部道路狭窄弯曲，部分村子到目前还没有纳人城市统一的污水系统，有些村子仍然采用明沟排污，污水横流。
另外，城中村内文教和公益性娱乐设施普遍数量不足、档次不高，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施，有几个城中村供儿童、老年人使用的公共活动场所和公共绿地几乎没有。
5、市政设施不足，环境卫生条件差
由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本转变，使得生活性和生产性污水就近排入河滩或农田，走在村中，发现部分城中村垃圾随意丢弃、垃圾遍地、无序堆放，使得生活环境卫生条件较差。
6、社会不稳定因素滋生
在巩义老城区的城中村中，本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系，社会治安难度大，对整个城市的治安管理带来了巨大挑战。
7、村民经济来源单一
根据对城中村居民的调研结果，人均年收入的总平均水平约8816元/人年，最高达到89360元，最低的约333元。
村民们的生活来源基本上由出租房屋和打工两部分组成。
多达75%的居民的生活来源依靠房屋出租，其总平均数约为10724元/户年，最高达10万元/户年，最低为0元，中位数为5380元/户年，这表明收入分布面散、高低差距大。
近年来，巩义市委、市政府政府高度重视城中村改造工作，把加快推进城中村改造作为转变城市发展方式、全面提升城市竞争力和综合承载力的主管道。
巩义城中村在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。
巩义市城中村改造，最早开始于20
世纪90
年代。
根据巩义市域体系规划，目前巩义市城建范围内共有城中村22个，城郊村12个，总占地约35平方公里。
巩义市规划中的21个城市小区，将由现在的34个城中（郊）村通过城中村改造工作整合而成。
2.2项目的提出
改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了翻天覆地的编号，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。
当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快经济发展的巨大决心。
住房作为人类最基本的生存条件之一，我国采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁住房并存的保障性住房模式，以期达到全社会“住有所居”的均好准则。
国家发改委2015年对保障性住房及配套基础设施建设的支持重点是，纳入2015-2017年棚改配套基础建设计划的配套基础设施项目，以及与棚改项目直接相关的市政设施项目，既要包括在建保障房配套基础设施，也要包括拟建保障房配套基础设施。
在此背景下，巩义市XX镇人民政府为完善XX居住小区项目的配套基础设施，加快推进巩义市城市化进程，提出了本项目的建设，争取申请国家资金支持。
2.3项目建设的必要性
2.3.1符合国家和地方相关的产业政策要求
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
随着河南省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。
城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。
在河南省建设厅《关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建〔2008〕112号）中指出：
城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面。
处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。
因此，本项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策要求，有利于促进城市建设发展，提高城镇居民住宅水平。
2.3.2项目的建设是加快落实城市规划和统筹城乡发展的需要
巩义市城中村改造要站在郑州大都市建设的角度出发，用规划引领改造，用规划指导建设。
城中村改造和治理要从城乡统筹、合理布局、节约用地、集约发展和先规划后建设的要求出发，统筹考虑城市发展与城中村治理工作的衔接。
要站在城市总体规划的高度，根据不同区位的区域功能定位，高起点、高规格编制城中村控制性规划，对城中村改造项目的土地范围、建筑房屋性质和规模、城市公共设施、公共绿地等做出明确规定，确保城中村改造项目与城市区域功能定位相一致。
科学编制城乡规划和城中村整治、改造规划和计划，指导城中村治理工作。
在严格规划管理的前提下，合理、合法、有序地引导城中村的转型整合改造。
将城中村纳入统一的规划建设管理，统一配套小区内设施和市政设施，，对城市的整体规划和统筹发展有着积极的影响。
因此说，本项目的建设是加快落实城市规划和统筹城乡发展的需要。
2.3.3符合城市发展的需要
房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，巩义市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在巩义市国民经济总产值中，房地产业所占的比重正逐年增加，随着人口的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升，市场也逐步对房地产业提出新的要求。
尤其在开发理念又上了一个新台阶，绿色、休闲、人文、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋势。
档次上由原来的分散、零星、低标准开发变成为现在的小区化、规模化、讲环境、重布局的小康型开发。
房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。
据调查了解，随着聊城经济的发展，市民消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得房产数量与质量需求明显，所以，本项目的建设既能满足聊城市居民及来聊置业人群的住房需求，又能带动其他行业的发展，为保持当地经济平稳较快发展做出了贡献。
XX居住小区建成后，将提升该地块的整体形象，基础设施配套完善的居住小区，将成为巩义市打造出现代化、人性化、智能化、节能化的绿色精品住宅示范工程。
综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的。
因此，本项目的实施是十分必要的。
第三章项目选址
3.1项目现状
本项目位于巩义市XX镇紫荆南路以西、S237以北。
目前小区内4栋住宅楼均已开工建设，部分住宅楼已完成主体工程，基础设施工程尚未开工建设。
3.2项目场址条件
3.2.1地形、地貌、水文气象、工程地质条件
（1）地理位置
巩义市位于河南省中部、中岳嵩山北麓，北纬34°
31′11〞～34°
52′10〞，东经112°
48′31〞～113°
16′28〞。
巩义市位于
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