广州市花都区友和商业广场可行性研究报告.docx
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广州市花都区友和商业广场可行性研究报告
广州市花都区友和商业广场
可行性研究报告
二〇〇六年十月二十三日
商业地产经营中心
目录………………………………………………………………………………ⅠⅡ
报告摘要…………………………………………………………………………
1．项目概况………………………………………………………………………1
1．1项目基本情况介绍………………………………………………………..1
1．2项目目前情况………………………………………………………………2
1．2．1项目设计规划情况………………………………………………………2
1．2．2项目销售情况……………………………………………………………21．2．3项目招商情况……………………………………………………………2
2．项目发展前景分析……………………………………………………………3
2．1项目环境分析………………………………………………………………32．1．1项目宏观环境分析……………………………………………………..3
2．1．2项目区域环境分析……………………………………………………..4
2．1．3项目周边环境现状………………………………………………………5
2．2项目SWOT分析…………………………………………………………..7
2．2．1项目优势分析…………………………………………………………..7
2．2．2项目劣势分析…………………………………………………………..8
2．2．3项目机会分析…………………………………………………………..9
2．2．4项目威胁分析…………………………………………………………..10
2．3项目所在区域市场分析………………………………………………….10
2．3．1项目所在区域商业项目分布及租金情况分析………………………10
2．3．2项目所在区域住宅项目分布及售价情况分析………………………10
2．4项目发展前景分析及结论………………………………………………..16
2．4．1项目发展前景分析…………………………………………………….16
2．4．2项目发展风险分析…………………………………………………….17
3．项目定位分析…………………………………………………………………..18
3．1项目业态定位分析…………………………………………………………18
3．2项目价格定位分析………………………………………………………..21
4．项目可行性分析结论与建议………………………………………………...23
报告摘要
1、可行性研究报告编制依据
（1）2005年花都区国民经济和社会发展统计公报
（2）花都区政府网站
（3）花都房产网
（4）友和投资有限公司提供的相关资料
2、可行性研究报告结论及建议
（1）该项目比较符合项目目前所处的大环境和区域市场发展趋势，项目地理优势明显，硬件条件先进，功能配套完善，区域发展潜力较大，项目具有可操作性。
（2）由于花都区新华街的规划发展，城市新区东移，促使消费者的消费习惯改变，对该项目是潜在的威胁。
而新建商业项目大多集中在新城区，对该项目形成激烈的竞争。
（3）该项目一楼街铺及二楼部分商铺已售产权以及和广百百货合同期限过长、租金水平过低，对后续经营管理存在一定的风险，在考虑是否收购该项目前，建议让该项目开发商先解决已售产权物业以及和广百百货合同问题。
1．项目概况
1．1项目基本情况介绍
友和商业广场是由香港友和投资有限公司在广州花都区设立的房地产公司——广州怡丰房地产发展有限公司开发，以由香港友和投资有限公司负责项目全部资金的投入，总投资额预计达5亿元左右。
该商业广场位于花都区新华街秀全大道39号地段，地处新华街老城区商业中心区域，距花都区政府仅数百米之遥，紧靠广州火车北站，离广州新机场仅15分钟车程，交通十分便利。
该项目总占地面积13，006㎡。
其中一期项目工程占地8，847㎡，建设总面积达103，917㎡，由三幢高层住宅楼和一幢七层的商业裙楼组成。
地下负一层可做商业和停车场，商业裙楼为一到七层，八层为住宅会所，九到二十一层为住宅。
其中，商业裙楼建筑面积为54，226㎡，住宅面积为98，809㎡。
二期项目工程占地4，008㎡，其规划为9层商业大厦。
报建面积20，000㎡，手续完善。
据该项目负责人介绍，该商业大厦可重新报建，并已完成三通一平。
据调查，紧靠该商业广场的花都区旧体育馆将拆迁，届时将和已建成的城市广场连成一片，形成一个规模更大的城市中心广场，对于聚集该商业广场的人气是一个极大的利好消息。
项目的具体地理位置见下图：
1．2项目目前情况
1．2．1项目设计规划情况
该项目虽然于2001年初建设完成，但在建筑设计方面比较超前。
商场一边设计了8层的旋转式停车场，车位数约200多个，有足够的停车位以满足大型商业广场对停车的要求。
商场层高4.5米，方正实用，全部采用预应力无梁超前新技术。
商场三层以上都预留了大型卖场的平梯位，七楼设计了大型舞池，以备大型娱乐场所需求。
配置中央空调、中央监控系统及消防喷淋系统，共配备电梯33台，其中住宅电梯4台，观光电梯3台，商场用电梯26台。
并有完善的给排水系统和完备的供电系统以及排油排烟系统。
1．2．2项目销售情况
该项目在2001年初完成一期工程的建设，截至本报告开始撰写之日止，住宅部分已销售约45％；商业裙楼一楼街铺基本销售完毕，销售面积约2，392㎡，二楼已销售少部分商铺，具体销售面积没有统计数据。
1．2．3项目招商情况
根据对该项目的实地考察，该项目在招商方面没有制定明确的招商策划方案，只是制定了比较粗略的经营业态，招商情况不理想是可想而知的。
到目前为止，仅仅引进了广百百货一个大型商家，而且承租面积仅为一楼3，000㎡和二楼一半的面积约2，000㎡。
由于优越的地理条件，街铺已全部出租。
小结：
该项目地处花都区新华街中心位置，地理条件极为优越。
商场在设计理念上比较超前，各种配套系统齐全，规模在花都区也数较大，硬件条件能满足作为大型综合购物中心的需求。
但开发商缺乏经营商业项目的经验，在项目前期没有很好的研究市场及商场本身，导致项目目前经营不善的局面。
2．项目发展前景分析
2．1项目环境分析
2．1．1项目宏观环境分析
花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。
全区总面积969.12平方公里，下辖新华、花东、狮岭、炭步、花山、赤坭、雅瑶、梯面八个镇（街）。
2005年，地区生产总值突破300亿元大关，同比增长20.8%，连续多年保持两位数增长，成为广州经济发展最具活力的地区之一。
2005年底，全区户籍总人口63.03万人，从业人员有47.21万人，全区职工年人均工资26，550元，比上年增长18.7%。
全社会从业人员月平均工资为1，023元，同比增长12%。
2005年城镇居民全年人均可支配收入14，264元，同比增长3.8%，家庭人均总支出14806元，增长17.9%，其中消费支出10，148元，同比增长5.4%。
农村居民全年人均可支配收入6，511元，同比增长6.7%，家庭人均总支出5，797元，同比增长25.5%，其中生活消费支出4，881元，增长21.5%。
2005年，第二产业实现增加值197.9亿元，同比增长27.06%；第三产业实现增加值86.2亿元，同比增长10.88%；第一产业实现增加值19.06亿元，同比略减。
园区经济是花都经济发展的特色和优势。
花都汽车城，是广东省唯一由省政府批准的汽车产业基地，规划面积50多平方公里。
到2005年底，落户企业总数达101家，在华南甚至全国汽车业界有着举足轻重的地位。
狮岭（国际）皮革皮具城，已经建成四期工程，建筑面积约50万平方米，第五期工程即将竣工，是广东省五大专业市场之一。
在大力发展皮具产业的同时，通过开发建设第四期广州（香港）大南街五金精品城、广州（国际）缝制设备城，带动了五金、拉链、机械设备等相关行业的发展，进一步扩大、活跃了市场，目前平均日交易额达2000万元。
新华金银珠宝城，总体规划面积5000亩，有香港、台湾、美国、泰国、韩国、土耳其、波兰等多个国家和地区的82家客商进驻，包括了世界十大黄金加工企业之一的土耳其阿塔赛珠宝有限公司、台湾“石头记”等世界众多著名珠宝生产、制造、加工企业。
2005年，实现产值3.8亿元，出口产值约1886万美元；预计签约企业全部投产后，可实现年产值50亿元。
广州新国际机场的落户，对花都具有里程牌意义。
花都城市建设被纳入广州现代化大都市的发展布局，成为广州城市组团北部副中心，有“青山、碧水、蓝天、绿地”花之都的美誉，初显山水田园城市的魅力。
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。
。
中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。
区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。
正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。
有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。
广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。
连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。
今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。
到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。
城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。
2．1．2项目区域环境分析
新华街是花都区中心城区，为了适应城市发展的需要，新华于2005年5月28日撤镇改街。
新华街东接广州新白云国际机场，西连花都港，南接雅瑶镇，北邻狮岭镇，京广铁路、106、107国道横贯城区，机场高速、广清高速、北二环高速在新华街都有出口。
总面积112平方公里，常住人口25.5万人，外来人口7.5万人，下辖24条行政村，30个社区居委会。
近年来，新华街经济和社会各项事业全面协调发展，曾被评为国家双拥模范单位、广东省乡镇企业“十强”镇。
2006年上半年，新华街经济保持高速增长，完成工业总产值５５．２２亿元，税收总额３．９９６３亿元，同比分别增长８．０９％、６６．７６％；其中国税收入２．５４１５亿元，地税收入１．６５４７亿元，在全区镇域经济中保持龙头地位。
近年来，新华街围绕“发展第一、经济第一、工业第一、珠宝第一”的发展思路，突出抓好招商引资工作，全力推动我街工业化进程。
新华街的珠宝产业，自2000年花都珠宝城建立以来，短短几年间已成为我区三大支柱产业之一。
珠宝城总体规划占地3000亩，截至2005年6月，有来自美国、泰国、韩国、土耳其、波兰、粤、港、台等多个国家和地区的76个珠宝企业进驻，累计投资总额9.3亿元，其中包括：
世界十大黄金生产企业之一——土耳其阿塔赛珠宝公司、拥有700多家国内连锁店的中国珠宝业界驰名品牌——广州石头记饰品有限公司、以及占有法属西非国家三分之一以上珠宝市场份额的法国FILON珠宝有限公司等。
新华街以工业园区为载体，大力发展工业经济，已逐渐形成新华、华兴、镜湖、国光和华海等五个工业区，同时积极开发紧邻汽车城的新工业区——马溪、岐山工业区。
工业区内较大型企业有国光电器、宏昌胶粘带、云峰酒业、永高塑业、北洋皮革、马瑞利汽车仪表、高姿化妆品等。
2．1．3项目周边环境现状
秀全大道位于花都区新华街商业中心地带，商业气氛浓厚。
距花都区政府仅数百米之遥，紧靠广州火车北站，离广州新机场仅15分钟车程，交通十分便利。
位于秀全大道中间的城市中心广场是该区最大的公共休闲场所。
花都区新华街标志性建筑新世纪酒店位于城市中心广场北面。
大道两边依次排开的商铺形成新华街档次最高、品种最齐、产品最新的购物中心街。
在该项目半径1公里的范围内的商业配套齐全，有麦当劳、肯德基餐厅以及大小酒店、食府十余家，工商银行、农业银行等金融机构。
汽车零配件市场位于秀全大道西侧，体育馆、购书中心、青少年宫等休闲场所一应俱全。
小结：
该项目所处的大环境正处于发展上升的趋势，而项目周边商业气氛浓厚，是花都区商业的黄金地段。
2．2项目SWOT分析
2．1．1项目优势分析
（1）该项目地理位置优越，雄踞城区黄金商业核心。
新华街是花都区重点发展区域，也是行政中心，而友和商业广场项目位于新华街的商业核心点，其优越的地理条件不言而喻。
（2）该项目建筑设计比较超前，各种硬件设施配套完善。
商场共配备33台电梯，排烟排油等系统完善，大型舞池、平梯预留位等都在设计上考虑周到，这些完善的硬件设施满足了作为大型综合购物广场的需要。
（3）该项目商场层高4.5米，方正实用，全部采用预应力无梁超前新技术，能适应各种业态需求分割。
（3）该项目引进了广百百货作为主力店，在花都区新华街是唯一的一家比较大型的知名百货商场，通过几年的经营已积累了较多客源，形成了良好的品牌效应。
2．1．2项目劣势分析
（1）该项目商场主入口对面是旧体育馆，商场大半截面被体育馆阻挡，不利于聚集人流。
（2）该项目为商住楼，楼下商业面积较大，对住宅的销售会产生不利的影响，同时也会对商业部分业态定位产生一定的制约。
（3）该项目商铺单层面积整体偏大，单层面积约8，000平方米，不利于部分业态的整体出租经营。
（4）该项目商业部分体量较大，对于新华街目前的消费情况，招商工作会有一定的难度。
2．1．3项目机会分析
（1）花都区地区生产总值和居民人均收入增长率在广东省处于前列，而新华街在全区镇域经济中保持龙头地位。
持续高速增长的经济为该项目的成功提供了坚实的购买力。
（2）该项目所处的新华街还没有大型综合购物中心，现有的购物广场形式单一，档次较低，规划不合理。
由此，为该项目留存了足够的操作空间。
（3）该项目商业广场主入口对面的旧体育馆按城市规划需拆迁，将建成城市中心广场，对于该商业广场吸引人气是极大的利好。
（4）该项目的二期工程也将建成九层的商业综合楼，和一期项目的商业广场形成规模效应，更利于巩固该区域的商业核心地位。
2．1．4项目威胁分析
（1）花都区新华街新城区规划东移，新住宅、新商业项目纷纷进驻新城区，有较强购买力的消费群多分布在新城区，对于老商业中心的消费购买将产生一定的威胁。
（2）区域内新建商业项目较多，对该项目的招商工作和经营也将形成较大的威胁。
小结：
该项目优势明显，劣势比较容易合理转化。
项目机会点很多，但新城区的东移是本项目最大的威胁。
总体来说，项目的优势和机会在区域内比较突出，可操作性较强。
2．3项目所在区域市场分析
2．3．1项目所在区域商业项目分布及租金情况分析
（1）项目所在区域商业项目分布情况
目前该项目所在区域商业项目业态比较齐全，主要以街铺为主，街铺经营业态分布较广，从服装、小饰品等零售到五金、汽车零配件等批发，以及餐饮、娱乐等；大型商业裙楼业态以餐饮、休闲娱乐较多，而大型室内卖场较少。
大型室内卖场主要有信华商业广场、光之彩电器、伍华购物广场。
目前新华街新城区在建
的大型商业项目有位于区政
府对面的大型商业广场以及
建设路上的台湾知名超市
“大润发”项目。
（2）项目所在区域商业项目租金情况
该项目周边主要以街铺为主，面积集中在30－100平方米左右。
该类型物业经营业态多为服装零售、装饰材料、小五金、公司营业部、餐饮、杂货店等，其中，除在城市中心广场周边经营服装的街铺档次较高外，其他都属于中低档。
秀全大道两侧靠里的街铺每月租金约80－100元/㎡，而沿秀全大道两侧的铺位租金约120－250元/㎡。
该项目所在区域大型购物广场信华商业广场、光之彩电器、伍华购物广场是经营比较成功的项目，业态分别为百货、电器、超市卖场。
信华商业广场以分割成小铺位出租的形式经营，除四楼小部分未出租外，其他基本满租。
一楼租金约80－100元/㎡，二、三楼租金约60－80元/㎡，四楼租金约30－50元/㎡。
广场商场部分面积约20，000平方米。
信华商业广场租赁情况统计表
楼层
经营品种
租金水平（元/㎡）
出租率
一层
化妆品、日用百货
80－100
100％
二层
儿童用品、小商品
60－80
100％
三层
服装服饰
60－80
100％
四层
电器、儿童乐园
30－50
75％
五－七层
写字楼
23
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光之彩电器商场共三层，单层面积约2，000－3，000平方米，整体出租给光之彩公司，租金约30－35元/㎡。
一、二层经营电器，三楼作为仓库，出租率达到100％。
伍华购物中心共两层，单层面积约5，000－7，000平方米，业态为大型超市，以25－30元/㎡整体出租给伍华公司。
友和商业广场一楼街铺全部卖出，有业主自行招商，租金水平在100－150元/㎡之间，一楼未售部分及二楼约2，000平方米整体出租给广百百货，租金30元/㎡。
小结：
该项目区域商业物业较多，但大型综合购物中心很少，商业物业出租率普遍较高，整层整体出租租金水平在20－30元/㎡之间；零散出租租金在80－250元/㎡之间。
2．3．2项目所在区域住宅项目分布及售价情况分析
该项目所在区域新发售住宅主要集中在新城区，而该项目所在的老城区基本没有新住宅项目。
以下住宅售价主要调查和该项目有可比性的普通住宅。
新华街一手住宅售价表（单位：
元/㎡）
项目名称
项目地址
销售价格
住宅类型
雅居乐三期
新都大道以南迎宾大道以西
5700
普通住宅
半山百合豪园
建设北路与紫薇路交汇处
3500
普通住宅
翡翠名都
紫微路南侧、百合路东侧
3700
商住楼
新源雅居
龙珠路与凤凰交接处
3500
商住楼
新华街二手住宅售价表（单位：
元/㎡）
项目名称
项目地址
销售价格
住宅类型
雅居乐二期
新都大道以南迎宾大道以西
4100
普通住宅
骏威广场
公益路1号
3200
普通住宅
嘉逸华庭
新街大道67号
3000
普通住宅
小结：
该项目所在区域一手普通住宅售价集中在3500－4000元/㎡左右，二手住宅售价在3000－3500元/㎡左右。
由于新华街住宅多为近五年内建成，所以一手和二手住宅在售价方面比较接近。
2．4项目发展前景分析及结论
2．4．1项目发展前景分析
该项目优越的地理位置，完善的硬件配套设施为项目以后的发展奠定了基础，新华街大型综合购物中心的缺乏、花都新华街区域生产总值以及人均可支配收入的飞速增长等为该项目提供了无限商机。
所以，在经营上该项目具有很大的可操作空间。
结合对区域商业物业和住宅物业的研究分析，该项目商业部分整体出租租金可达30－70元/㎡，住宅部分销售价格可达到3500－4500元/㎡。
2．4．2项目发展风险分析
虽然该项目优势明显，机会较多，但同样也存在一些经营收益和管理风险。
（1）开发商与广百百货签订了一层和二层租赁合同期限为10年，从2001年开始计租。
租金水平较低，而且每年递增率在5％－8％之间。
商场主力位置的低租金将影响整个商场的经营收益。
（2）该项目一楼所以街铺和二楼部分商铺已经出售给小业主，这样势必引起管理上的不统一，对于商场后续的经营管理将带来一定的障碍。
（3）该项目一期项目东面的旧体育馆虽然规划将要拆迁，但具体日期不得而知。
如果拖延时间过长，不但影响商业广场的经营，而且会使得该项目第二期工程无法规划设计。
3．项目定位分析
3．1项目业态定位分析
依据新华街城市规划以及对区域商业项目的分析，结合该项目所处地段和建筑规模的特点，初步建议该商业广场可以规划为大型综合购物中心。
业态组合如下：
（1）知名品牌百货店作为主力店。
以百货店的购物环境满足消费者购物休闲的需求，以品牌效应吸引目标消费者，以达到形成良性人流循环的目的。
（2）大型超级市场作为次主力店。
大型超市能满足消费者日常生活必需品的一站式采购，能迅速聚集人气，提升物业的商业价值。
（3）服装、皮具、家用电器精品街。
以精品服装、皮具、家用电器等商品充实商品种类，满足消费者更多购物需求。
（4）餐饮娱乐。
作为商业物业配套的餐饮娱乐设施能提升商场的经营档次，并能为消费者提供更完善的服务。
以达到真正的一站式采购，一站式消费。
3．2项目价格定位分析
结合该项目所处区域商业项目租金水平，并综合分析该项目所处地理位置特点，初步对各业态租赁价格定价如下：
友和商业广场租赁价格表
楼层
业态组合
租金价格（元/㎡）
一层
知名百货店
70－80
二层
知名百货店
60－70
三层
服装、皮具
80－100
四层
大型超市
30－40
五层
餐饮、电器
30
六层
电影院
30
七层
夜总会
30
说明：
由于该项目开发商已与广百百货就一、二层签订了十年的租赁合同，租金为30元/㎡，所以，目前一、二层租金不能达到以上价格。
4．项目可行性分析结论与建议
（1）该项目比较符合项目目前所处的大环境和区域市场发展趋势，项目地理优势明显，硬件条件先进，功能配套完善，区域发展潜力较大，项目具有可操作性。
（2）由于花都区新华街的规划发展，城市新区东移，促使消费者的消费习惯改变，对该项目是潜在的威胁。
而新建商业项目大多集中在新城区，对该项目形成激烈的竞争。
（3）该项目一楼街铺及二楼部分商铺已售产权以及和广百百货合同期限过长、租金水平过低，对后续经营管理存在一定的风险，在考虑是否收购该项目前，建议让该项目开发商先解决已售产权物业以及和广百百货合同问题。
后言
本报告是在物业经营部吴世忠副经理、业务部瞿祥明花都市场考察及收集相关资料基础上，经过与越秀城建集团公司商业地产中心总经理陈志鸿、业务部陈凯经理等的共同讨论，由瞿祥明执笔完成的。
由于受项目考察时间、收集资料以及调研时间的限制，报告分析中不可避免地存在许多缺漏和欠妥的地方，需要在进一步深入市场调研并与该项目开发商充分沟通的基础上予以完善和修改。
商业地产经营中心
二〇〇六年十月二十四日
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