房地产开发居住小区项目申请报告优秀甲级资质项目申请报告Word文件下载.docx

房地产开发居住小区项目申请报告优秀甲级资质项目申请报告Word文件下载.docx

《房地产开发居住小区项目申请报告优秀甲级资质项目申请报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发居住小区项目申请报告优秀甲级资质项目申请报告Word文件下载.docx（55页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，同时加快了某市开发的步伐，进一步提升了城市品位。

运通房地产开发有限公司拟建设的交运•家和及交运•佳兴居住小区项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和某市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；

工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；

各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；

市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。

项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。

综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求。

本项目符合国家以及山东省行业发展规划，符合某市城市发展总体规划，项目选址合理。

因此，本项目的实施是必要的。

三、建设地点

拟建项目位于某市渤海五路与渤海六路之间，其中交运•家和地块位于黄河四路以北，交运•佳兴地块位于黄河四路以南，是原某交运集团的用地。

交运•家和地块北面是盛世春秋居住小区，交运•佳兴地块东面与某国营汽车站一路之隔。

四、建设内容与规模

本项目总占地面积54450平方米，总建筑面积97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。

交运•家和地块规划总用地面积17300平方米，总建筑面积26174平方米，其中：

住宅建筑面积24510平方米（包括已有建筑4298平方米），商铺建筑面积288平方米，公建建筑面积1088平方米，道路及硬化面积7117平方米，绿化面积6972平方米。

交运•佳兴地块规划总用地面积37150平方米，总建筑面积70857平方米，其中：

住宅建筑面积51796平方米（包括已有建筑9212平方米），商铺建筑面积7850平方米，公建建筑面积3361平方米，道路及硬化面积11345平方米，绿化面积13040平方米。

五、工程技术方案

（一）设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市居住区规划设计规范》（2002版）

3、《某市城市规划管理办法》

4、《某市城市总体规划（2004—2020）》

5、编制项目申请报告的委托书

（二）规划定位

项目市场定位——某市中高档住宅，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。

环境塑造定位——充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。

外部商业定位——本项目沿黄河四路规划沿街商业网点，以补充区域商业设施的缺乏。

（三）规划目标

基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某城市新风貌的新型城市居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区，最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。

（四）规划构思

1、“文化社区”的概念

对于一个位于主城区，全新打造的新式社区，完善的交通、商业等硬件配套固然重要，但人们生活的灵魂、生活中不可或缺的人文精神—文化，往往被严重地忽略了。

为此，本项目打出“文化社区”的概念。

“让文化成为生活”，引领住户沿着五重风景回家：

城市道路—社区入口广场—社区景观道路—风景组团—风景厅室。

一路清风拂面、绿意荡漾，让渴望在心灵家园中诗意栖息的人们，找到回家的感觉，拾回美丽的儿时回忆。

“文化社区”由四层空间组合：

城市开放空间—社区公共空间—组团风景空间—住户私密空间。

由外到内、由动到静逐步过渡的风景空间组合，创造了舒适休闲的空间氛围。

充分考虑人与环境互动和参与性，共享文化生活空间。

“五重风景”、“四层空间”为住户营造出一个美丽而富有生活情调的高品质人文社区氛围，展现“文化、生态、健康、和谐”的“文化社区”。

2、“点板结合”的布局模式

交运•家和地块、交运•佳兴地块地段居住小区由于地处城市中心地段，地块内高差不大。

为形成更好的小区形象和更为良好的社区环境并充分利用用地，规划定位以“点板结合”的多层、高层住宅为主。

高层位于用地东边，多层位于两块用地中部，同时设置齐全的商业配套设施以完善整个周边区域的城市功能。

3、具有均好性的布局模式

地块呈不规则形状，规划住宅为南北向排列。

提高均好性是商业化住宅的要求，同时体现对每一位入住小区业主的关爱，也提升了小区的品质。

4、以环境为核心，营造城市生态景观社区

以板式多层及小高层住宅为主，适当配以点式多层住宅，留出大量的绿地面积，为创造优美的环境景观提供了先决条件。

本项目将环境观念放在首要位置，运用环境知识及手段，规划设计人工环境，充分考虑人工与自然、地域性与整体性的融合，结合大量自然绿化的设置创造整体有序、协调共生的人居生存环境，以求创造一个现代、人文、高尚、自然的花园式居住园区。

5、以富有诗意的建筑表现手法，完成建筑内涵与场所精神的契合

力争在总体布局、建筑空间安排、功能布局、交通组织等方面，都体现行为效率、使用效率、功能效率，通过建筑词汇的演绎体现现代城市中的人文主义气息。

建筑形象给人以舒展、稳重之感，水平线条、竖向线条的处理统一而不失丰富，使建筑立面达到构图的均衡。

6、以人为本，采用局部人车分流的交通模式

充分考虑现代科学技术的发展对人们生存环境的影响，坚持以人为本的人性化理念，采用局部人车分流的交通方式将小区的步行系统和车行系统进行合理组织，将车流对人流的影响尽量减小到最低程度。

7、以全新的社区理念组织社区公共设施网络

只对小区的开发定位和人口规模，突破传统居住小区公建配套设置的概念，适应新时代居住理念的发展变化，方案在为小区居民提供便利的商业服务和齐全的配套设施的同时，吸引小区周边乃至整个区域的客流以提升小区的人气；

在营造浓郁的商业氛围的同时形成公共服务设施齐全、生活便利的公建系统。

（五）总体规划方案

1、空间形态规划方案

（1）现代住宅追求的是布局结构的合理化，空间形态的多样化和建筑形态的优美化，本方案在力求空间规划结构合理、便捷和个性化的同时，将建筑形态规划放到一个重要位置。

本方案从整体用地的分析入手，将自然要素、功能区块、生活轨迹、视线景观等纳入系统体系，使得小区的用地布局、道路规划、空间组织等与基地的结合更具逻辑性。

（2）本方案主要采用“点板结合”的建筑形体来组织小区的总体空间，取得住宅区的丰富感和领域感，另一方面板式多层、高层建筑对建筑室外空间的韵律感和秩序感进行重新诠释。

同时穿插在其中的点式多层不仅活跃了空间形态，也为小区在各个视线走廊上的对景与借景起到不可磨灭的作用。

（3）天际轮廓线变化丰富又不失秩序感，规划结构上形成“南低北高、东高西低”的布局，东侧沿渤海五路充分利用有利地形，设置18层的高层住宅，交运•家和地块、交运•佳兴地块均设在西北侧，利用地形设置小高层住宅，地块中部设置多层住宅，使得整个小区在空间形态上灵动而不失庄重，丰富而不失韵律，在驿动的都市中显出自身优雅、尊贵的个性。

（4）为与现代化城市的发展精神和城市形象相融合，小区的住宅建筑采用新古典主义风格，商业建筑等公建相应在整体和细部方面加以处理以显示建筑物的功能性格。

整个小区的建筑形态简洁而流畅，在现代中透视出人文，在规整中显现出变化，在活跃中流露出灵动，在灵动中暗示着理性，在内敛中折射出张扬，为小区的个性塑造和空间营造画上有力的一笔。

2、公建系统规划方案

合理布置公建设施系统，提供居住舒适与方便、丰富社区文化生活内涵，为提高居住品质打下基础。

商业设施结合渤海五路与渤海六路设置便利店等商业网点、银行邮电、卫生站、老人活动室等文化设施，方便居民的生活。

在沿渤海六路设置垃圾中转站一处，公厕一处。

3、景观系统规划方案

（1）景观规划方案分两个层面：

第一层面是将本社区景观与周围城市景观脉络相融合，第二层面是将社区内景观系统自成一体，完善组团内的庭院景观。

本方案的景观规划不仅在以观景的角度从基地周围的城市景观中借景，同时小区内部以造景的理念为本地区创造独特的风景线，融入到周边的城市环境中，将可看的风景以及不仅可以看到而且可以身临其中的景观同时利用起来。

（2）本方案中巧妙安排、规划的建筑布局和中心花园的设置为充分地实施景观体系奠定了物质基础。

本方案尽量增加小区的景观绿化面积，并将小区组团集中绿化景观和宅区绿化景观两个层次加以模糊化，使小区的景观环境系统充分地向外延伸，形态丰富又不乏变化，形成一个相互联通、相互渗透的社区景观系统。

整个小区的绿化环境本着生态的原则，以绿色为主，配以颇具现代化人文气息的铺地、座椅、灯饰、小雕塑及环境小品等勾勒出一系列精彩的景观画面，在喧闹的城市环境中构架出一片绿色的方舟。

4、交通系统规划方案

（1）交通系统规划方案是建立在注重居民的生活方式和行为方式、提高生活质量的基础上，界定相对的活动范围，做到人车分流。

（2）交通系统方案充分依据“以人为本”的人性化理念，以人车分流模式为基础，尽量使小区的机动车流和步行人流少交叉或不交叉。

人车分流使得整个组团内部的绿化景观变得更具连续性和纯净性，并使新邻里观念的实现成为可能；

在保证整个小区的便捷性和人的安全性的前提下考虑机动车辆的可达性，在尽量减少人流与车流交叉点的同时使车和人都能方便、快捷地到达小区的各幢住宅。

因此小区采用如下设计：

车行道沿中心周边设置，中间为人行步道，车行和人行分开，尽量减少车行道和人行步道的交叉点，以将车流对小区的影响减小到最低的程度。

（3）交通组织

为实现设计原则中“人车分流”的思想，交运•家和地块设一个车行出入口、一个独立人行出入口，车行路沿1，3，4号楼周边布置。

绿化景观位于环路中心，交运•佳兴地块设置两个出入口，车行道沿中心多层周边布置。

尽量减少车行道和人行步道的交叉点，以将车流对小区的影响减少到最低的程度。

内部人行交通形成环路，以求进入小区的车和居民都能快捷、方便地到达每一幢住宅。

小区的道路交通系统分为二级。

第一级是为5m宽的车行道。

第二级是分布在绿化环境中的散步道、小路等，路面宽1.5-3m，它与小区内部的环形步行道路、休闲步道等一起构成了住区内部的相对独立、安静的步行系统。

（4）静态交通

1）机动车停车

停车方式采用分散停车的方式，加以地面的临时访客车位。

为减少大量的机动车对小区景观的影响，停车主要沿小区车行环路设置，并在一些不可利用的边角设置。

停车位均铺设植草砖，结合停车位周边灌木和乔木的设置尽可能将车位与绿化相结合，以减少地面停车位对景观的影响。

交运•家和地块、交运•佳兴地块总停车位144辆。

2）自行车停车

自行车库位于高层地下室，停车采用分散布局的方式。

在地下室的适当位置设置具有规范要求面积的自行车库，在解决大量自行车停车问题的同时，尽量将自行车对景观的影响减小到最低的程度。

（六）建筑方案

1、住宅单体设计方案

（1）户型平面设计方案

主要采用一梯两户的单元形式。

户型根据市场需求交运•家和地块以90平方米以下的户型为主，交运•佳兴地块以100-120平方米左右的三房户型为主，适当的配置80-90平方米左右的户型，并在适当位置设置140平方米的大房型。

一梯两户提升了建筑的居住品质，而各个面积档次则体现了更多购房者的需求。

平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有的生活用房，包括厨房、主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。

平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。

（2）立面与造型设计方案

采用新古典主义的建筑风格，体现出现代城市中的人文主义气息。

建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗的细化处理，赋予建筑独特的个性。

建筑外饰面材料以暖色面砖为主，配以深色花岗岩基座，浅绿色隔热玻璃、深色彩钢窗框等，不同的色彩和材料通过建筑体量竖向的变化相互穿插组合，在立面上形成层次感。

细部构件如深色空调百叶板，玻璃阳台栏板等等，在整体的控制下精心组织，表达出新古典主义的建筑精髓。

2、公共建筑设计方案

公共建筑主要指底层商业建筑，包括商场、金融邮电等。

底层商业建筑由于和住宅建筑相连，因此采用较为厚重、内敛的风格与高层建筑一脉相承，并不突出自己的个性。

通过构件及细部的刻画，体现出其开放性、公共性的建筑性格。

沿渤海五路设置3层商铺，主要设置商场、便民商业设施、金融邮电、卫生站、休闲商业等内容。

（七）绿地景观方案

1、设立小区中心绿化、住宅绿化两个级别的绿地，并结合设置步行道系统。

小区中心绿化结合水景、小型休闲广场等，点缀一些休闲设施和环境小品，加以四周完善的配套服务设施、居民的活动将小区组团的气氛体现出来。

2、交运•家和及交运•佳兴居住小区地块规划绿化率均35%以上，并在适当位置设置老年人活动场所及儿童活动场所，以方便小区居民日常的生活。

（八）消防方案

1、总平面布置

（1）交运•家和地块设一个车行出入口；

交运•佳兴地块设两个车行出入口，并在商业街设置紧急入口，连通两个出入口处设5米宽的车行道，作为紧急消防通道。

（2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。

（3）所有高层、小高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。

（4）每幢高层建筑均保证有超过25%以上周边长度且不少于一个长边长度为消防登高面。

小区内部高层沿内部道路（消防通道）布置消防登高场地。

（5）小区内以120米半径设置室外消火栓。

2、单体建筑消防方案

（1）根据《高层民用建筑设计防火规范》的要求，11层、18层的高层住宅建筑均设置一台电梯（兼做消防电梯）。

（2）根据《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。

（九）结构方案设计

1、设计规范与依据

本工程遵循如下所列的国家公布的现行规范：

（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

（6）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；

（7）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）；

（8）《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）；

（9）《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）。

2、工程概况

本工程为住宅区，总建筑面积为97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。

主要为6层的多层、11层和18层的高层住宅建筑，以及1-3层的沿街商铺。

交运•家和及交运•佳兴总用地面积约为54450平方米。

本地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。

由当地部门提供基本风压和基本雪压。

3、拟采用结构形式

小高层住宅建筑采用短肢剪力墙结构形式，混凝土强度等级为C30，高层住宅采用剪力墙结构形式，并按规范在底层布置适当的抗震剪力墙，或设置转换层。

平面凹入尺寸不大于平面宽度的1/3，可通过增加楼板和拉梁来满足要求。

4、基础型式

应根据当地情况和地质勘察报告确定基础型式。

高层住宅由于结构自重较大，应采用桩基，多层住宅基础采用条形基础，桩可采用地基加固方案，如搅拌法、注浆法等，应结合当地情况而定。

5、温度缝、抗震缝

本住宅内有平面较复杂和高低错落的楼房，应在变化处设置抗震缝（兼做温度缝）。

缝宽根据规范而定。

6、主要活荷载标准值

房间名称

活载取值（kN/m2）

卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台

2.0

卫生间

4.0

消防楼梯

3.5

挑出阳台

2.5

电梯机房、风机房

7.0

设备用房

按实际情况取值

上人屋面

不上人屋面

0.5

（十）给排水方案

1、设计依据

（1）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；

（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；

（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；

（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-98）；

（7）《城市煤气管道工程技术规程》（DGJ08-10-2004）；

（8）《建筑灭火器配置设计规范》（DB50140-2005）；

（9）《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（DBJ08-71-98）；

（10）业主提供的有关资料。

2、系统设计

（1）生活给水系统

水源为市政给水管网，在市政水压足够的前提下，一层、二层由市政管网直接供水，其余各楼层则采用市政水源—生活储水池—屋顶水箱—用水点的供水方式。

若市政水压不足够，则高层住宅所有楼层全由上述给水系统供水。

对高层给水系统以最低卫生洁具静水压不超过0.35MPa的规范要求分区。

生活用水量：

依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为120升/日·

人，小区规划人口为2200人。

时变化系数kh=2.2，则最高日生活用水量应为580.8m3/日。

未预见用水量：

规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为87.12m3/日。

总用水量：

项目建成后最高日用水量为667.92m3/日，年用水量为24.38万m3。

（2）消防给水系统

水量为15L/s，屋顶水箱内贮有18m3的消防贮水量，消防栓给水泵由消防水池中抽取，为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器二套。

建筑灭火器的设置属中危险级A类水灾，灭火器最大保护距离为20m，每A最大保护面积为15m2，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。

（3）排水系统

室内生活污水、废水分流，室外合流。

室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。

废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。

污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为567.73m3/日，年污水排放量为20.72万m3。

（4）雨水排放系统

各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，一同排入市政雨水管网中，重现期拟采用一年，降雨历时为5分钟。

3、环保、节能

（1）生活污水、废水经二级生活污水处理，达标后方可排入市政下水管网中，或按当地有关环保部门要求，采用其他处理方式（如化粪池等）。

（2）各种设备卫生洁具等均选用高效、节能产品，水泵等动力设备选用低噪音型号的。

合理利用市政给水管网的水压。

（3）水泵基础均设置阻尼隔振器，水泵进水管、出水管均设置橡胶软接头，出水管上且设置消声止回阀，管道采用弹性吊架固定，减少噪声。

（4）在生活给水管道系统的适当之处加设电子除垢仪，用以改善水质，降低管道腐蚀。

4、总体设计

（1）以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。

（2）生活污水、废水按环保要求进行污水处理，达标后方可排入市政下水管网中。

为了满足消防系统的用水量要求，高层消防系统设有消防水池，贮水量按室内、室外消火栓用水量2小时计。

（3）消火栓给水系统：

对于高层住宅及必须设置消火栓给水系统的公共建筑的每层均设置有一定数量的消火栓，保证有两股充实水柱同时到达室内任何一个着火点。

室内消防水量为10L/s。

5、室外煤气设计（天然气）

以城市煤气为气源，从市政管网接入两根DN200的煤气管，作为本工程的气源，分别供给高层和多层。

管道采用钢管，阀门采用燃气球阀。

管道除锈后刷防锈漆两道、面漆一道。

（十一）电气方案设计

（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

（2）《住宅建筑设计标准（局部修订）》（DBJ08-20-98）；

（3）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；

（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；

（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；

（6）《住宅建筑电话通信设计标准地方标准》（DBJ08-8-93）；

（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（8）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；

（9）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

（10）《电气