东方疗养康乐园项目建设可行性研究报告.docx

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东方疗养康乐园项目建设可行性研究报告

广西东方疗养康乐园项目

可行性研究报告

第一章总论………………………………………………………8

1.1项目名称及主持单位………………………………………8

1.2研究工作的依据和范围……………………………………8

1.2.1研究依据……………………………………………8

1.2.2研究工作范围………………………………………9

1.3工作概况……………………………………………………9

1.4项目建设目标………………………………………………10

1.5建设单位概况………………………………………………10

1.6建设地点……………………………………………………11

1.7建设周期……………………………………………………11

1.8建设内容和规模……………………………………………11

1.9总投资与资金筹措…………………………………………12

1.10项目策划运作……………………………………………12

1.11研究结论…………………………………………………14

第二章项目提出背景和必要性……………………………………15

2.1项目提出背景………………………………………………15

2.2项目建设的现实依据………………………………………17

2.3项目建设的必要性…………………………………………19

第三章建设方案……………………………………………………21

3.1建设内容和规模……………………………………………21

3.2规划用地面积………………………………………………21

3.3各类建筑规划建设面积……………………………………21

3.4建筑设计……………………………………………………23

3.4.1设计依据………………………………………………23

3.4.2设计理念……………………………………………23

3.4.3平面布置指导思想…………………………………25

3.4.4建筑平面及功能说明………………………………25

3.4.5平面布置……………………………………………26

第四章项目选址和建设条件………………………………………28

4.1项目选址……………………………………………………28

4.2建设条件……………………………………………………29

4.2.1建设地概况…………………………………………29

4.2.2气象条件……………………………………………30

4.2.3水文条件……………………………………………31

4.2.4地形地貌……………………………………………31

4.2.5地震烈度……………………………………………31

4.2.6供水、供电、通讯等建设条件……………………31

第五章节能、节水和消防…………………………………………33

5.1节能节水必要性……………………………………………33

5.2节能节水原则………………………………………………33

5.3节能措施……………………………………………………33

5.3.1建筑节能……………………………………………33

5.3.2智能化管理节能……………………………………34

5.3.3技术节能………………………………………………34

5.4节水措施……………………………………………………35

5.5消防措施……………………………………………………36

第六章环境保护……………………………………………………37

6.1项目建设地环境现状………………………………………37

6.2项目建设期与运行期对环境的影响………………………37

6.2.1项目建设期对环境的影响…………………………37

6.2.2项目建成运营期对环境的影响……………………38

6.3治理方案…………………………………………………38

6.3.1项目建设期的治理…………………………………38

6.3.2项目建成后治理…………………………………38

6.4环境影响评价…………………………………………40

第七章组织机构与劳动定员……………………………………41

7.1组织机构…………………………………………………41

7.2劳动定员…………………………………………………41

　7.3人员培训…………………………………………………42

7.4公司管理…………………………………………………42

7.5员工利益保障……………………………………………43

7.6外部支持………………………………………………43

第八章项目管理和实施计划……………………………………44

8.1项目组织管理……………………………………………44

8.1.1组织机构和职责……………………………………44

8.1.2项目管理……………………………………………44

8.2项目实施计划………………………………………………47

8.3建设工期及实施进度………………………………………47

8.3.1建设工期……………………………………………47

8.3.2实施进度……………………………………………47

第九章项目招投标…………………………………………………49

9.1招标原则……………………………………………………49

9.2招标范围……………………………………………………49

9.3招标程序……………………………………………………49

9.3.1招标…………………………………………………49

9.3.2投标…………………………………………………51

9.3.3开标、评标和中标…………………………………51

9.4评标委员会的人员组成和资质要求……………………52

第十章投资估算与资金筹措……………………………………53

10.1估算说明及依据…………………………………………53

10.1.1估算说明……………………………………………53

10.1.2估算依据……………………………………………53

10.2总投资估算………………………………………………54

10.3资金筹措…………………………………………………55

10.4投资使用方案……………………………………………55

10.5贷款偿还计………………………………………………55

10.5.1采用借款方式……………………………………55

10.5.2偿还投资方式……………………………………55

第十一章财务评价…………………………………………………56

11.1财务评价依据………………………………………………56

11.2基础数据…………………………………………………56

11.3财务评价…………………………………………………56

11.3.1总收入估算…………………………………………56

11.3.2税金及附加…………………………………………58

11.3.3总成本估算…………………………………………58

11.3.4利润总额……………………………………………59

11.3.5盈利能力分析……………………………………59

11.3.6清偿能力分析………………………………………60

11.3.7不确定性分析………………………………………60

11.4财务评价结论………………………………………………61

第十二章社会评价和风险分析……………………………………62

12.1社会效益评价………………………………………………62

12.1.1项目对社会影响分析………………………………62

12.1.2项目与所在地区互适性分析………………………62

12.2风险分析……………………………………………………64

第十三章结论和建议………………………………………………66

财务附表：

附表1建设期利息计算表

附表2总成本费用估算表

附表3利润表

附表4借款还本付息计算表

附表5项目投资现金流量表

附表6项目资本金现金流量表

附表7财务计划现金流量表

附表8资产负债表

附表9财务敏感性分析成果表

附表10财务评价指标汇总表

附图：

附图1盈亏平衡分析图

附图2广西东方康乐园概念性规划图

第一章总论

1.1项目名称及主持单位

（1）项目名称：

广西东方疗养康乐园项目（以下简称“项目”）

（2）建设地址：

武鸣县双桥镇伏林村

（3）建设单位：

广西东方正元投资集团有限公司

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究依据

（1）中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）；

（2）中华人民共和国民政部办公厅《转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（民办函[2001]9号）；

（3）《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》

（4）《关于加快发展社会福利事业的通知》

（5）《老年公寓和养老院设计指南》

（6）《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006—2010）

（7）《中华人共和国土地管理法》

（8）《中华人民共和国环境保护法》

（9）《中华人民共和国消防法》

（10）《广西壮族自治区消防条例》

（11）《建筑设计防火规范》

（12）《投资项目可行性研究报告指南》

（13）广西东方正元投资集团有限公司提供的《项目建议书》及该公司提供的有关设计基础资料。

1.2.2研究工作范围

（1）了解“广西东方疗养康乐园项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。

（2）研究项目建设的内容和规模方案。

（3）根据建设的内容和规模方案，研究落实建设条件、设施、设备等方面的基础数据。

（4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。

（5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。

具体各项研究工作内容，详见后各章。

1.3工作概况

根据建设单位意见，成立了本可行性研究报告研究班子，召开了项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。

项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。

本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。

项目的研究范围包括：

项目的提出背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。

通过对以上方方面面进行公正、公平、科学、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。

1.4项目建设目标

（1）以武鸣县特有的区域个性，依托武鸣县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以武鸣县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。

（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。

同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。

（3）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。

达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。

1.5建设单位概况

本项目承办单位广西东方正元投资集团有限公司于2007年9月组建成立，注册资金5000万元人民币。

公司主要的经营范围为：

房地产开发经营；房地产咨询策划；物业管理；商业租赁；商贸；对旅游业、科技教育文化产业、康复疗养业的投资；防水防腐材料、外墙涂料的生产销售和施工等。

公司汇集了一批有经验的高中级经济管理和工程技术人员，是一家集生产、开发、经营、公益事业为一体的多元化集团公司。

面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。

以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌，全心全意为老年人服务。

项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。

项目建成后可为老人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。

本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长点。

1.6建设地点

项目建设地点：

武鸣县双桥镇伏林村

经过对多个方案的考察论证、对比、筛选，最终确定项目地址为南宁市武鸣县双桥镇伏林村。

此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分理想的投资场所。

1.7建设周期

项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。

1.8建设内容和规模

项目建设内容主要包括：

养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。

根据《老年公寓和养老院设计指南》的建设规定，并结合本项目的自身情况，项目建设共需征用土地900亩。

项目建成后，总建筑面积可达36万平方米，可安置接纳3000名老人，接待国内外游客800人。

1.9总投资与资金筹措

估算项目总投资为60500万元人民币，其中：

固定资产投资57912万元，铺底流动资金2000万元，建设期利息588万元。

资金筹措：

企业自筹资金30500万元，占总投资的50.41％；申请银行贷款30000万元，占总投资的49.59%。

1.10项目策划运作

由广西大舞台文化策划有限责任公司负责策划运作，该公司是广西唯一一家大型的文化活动策划、企业文化策划、商业运作方式策划公司，曾在广西区内外策划、运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目，具有一定的知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了一定的经济效益，而且取得了较好的社会效益。

该公司不但具有创新意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。

本项目的运作，该公司主要负责该项目的选点、协调政府各部门、筹措项目资金、策划、运作项目经营管理模式，以“三源联盟”为理念，即人力资源、智慧资源、经济资源。

这一模式和理念的实施，不但将该项目成为广西的品牌，而且成为中国的样板，甚至成为世界的焦点。

具体体现如下：

1、在企业管理方面：

充分运用了“三大资源”优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决的问题，而具有充分吸取，总结了国有企业和私营企业的成功经营，在管理上走了一条前人没有走过的管理模式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企业向着正确、良性、健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限的现状。

2、在机关内应管理方面：

采用了来自社会、服务于社会、管理于社会、也就是用社会各力量的钱，办社会福利事业，为福利事业服务，最终服务于人民。

在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费一分钱，不乱用一分钱，分分钱都用于服务社会，任何个人、任何组织、任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动用不了。

每一分钱不但公开、透明，而且安全有保障。

既符合国家的法律法规，又符合各金融部门的规定和管理办法。

3、在项目运作方面：

全面采用了“三权”分离法，一是投资分开；二是建设分开；三是管理分开。

从而达到了分工明确，责任蜜柑年却，效果明确，既相互职业，又相互监督，更相互激励，使项目既如期、按期完成。

同时节省开支，更保证质量。

4、在服务管理方面：

主要采用制约、激励、监督“三种”办法实施服务管理，使服务不断达到制度化、规范化、法制化、条理化、程序化，随着健康良性的方向发展，不但成为广西的品牌，而且成为中国的样板，更将成为世界的焦点，真正达到人性化。

5、在管理制度方面：

采用集社会群英智慧，达到公开、公平、公正，符合中华人民共和国法律及各国法律。

以服务人为本，造福于社会为主的原则。

对不适用，不符合现行环境、社会条件、法律法规的制度坚决不用，对符合社会、符合中华人民共和国法律法规的管理制度。

不但检举实施，而且给予鼓励和奖励。

总之，经过进一步分析、讨论、研究，此项目策划、运作模式基本可行，需在实践中进一步检验和证明，具有一定的可行性，对本项目的实施具有一定的推动、促进、实现作用。

1.11研究结论

本项目建设是依照中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）和国务院办公厅《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发[2000]10号）的文件精神。

项目建成后，不仅可安置接纳3000名老人，解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻一定压力。

同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决800多人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力。

因此，本项目的建设是切实可行的。

第二章项目提出背景和必要性

2.1项目提出背景

1956年，联合国一份题为《人口老龄化及其社会经济含义》的研究报告问世。

由此，人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。

事实上，世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%，从而进入了一个老龄化的社会。

从全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。

据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。

这标志着一个全球性的老龄时代即将来到！

随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。

我国的人口老龄化已呈现出规模大、速度快、高龄化的特征，截止2007年底，我国老龄人口已达到1.49亿，占总人口的11%，预计到2020年，老龄人口将达到2.5亿，占总人口的16%；2030年，老龄人口将升至3.1亿，约占总人口的20.4%，2050年老龄人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7%。

这个快速增长的庞大的老龄群体，孕育着一个巨大的消费市场。

目前，我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。

社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。

家家都有老人，人人都会老。

因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。

关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。

当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。

随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。

社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。

同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。

由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。

传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。

目前，我国为老龄人服务的机构尚不完善，老龄产业发展还是刚刚起步，特别是老龄人服务设施和社会化照料服务老龄人在日常生活、照料、看病、出行、购物和学习等方面的公共服务需求也远远不能满足，这就为老龄产业的发展提供了巨大的空间。

为适应社会发展的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。

与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这些机构注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。

老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。

满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。

在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。

如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。

因此，本项目利用优雅的自然环境发展老龄产业，创建养老院、疗养院、护理院、老年公寓等有着极其重要的现实意义。

2.2项目建设的现实依据

（1）人口平均寿命延长，老龄人口不断增加，是我国社会主义制度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展、社会进步、人民生活水平提高、医疗卫生条件改善的重大成果。

正如中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）指出的：

老龄人是社会的重要组成部分，他们为中国革命建设做出了重要的贡献。

发展老龄事业满足广大老龄人日益增长的物质和精神文明生活需要，让老龄人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会主义义不容辞的责任。

（2）国务院《中国老龄事业发展“十五”计划纲要》中指出：

“坚持老龄事业与社会主义市场经济体现相适应，发展老龄事业要着眼于体制创新，发挥政府的主导作用，运用市场机制动员社会各方面力量，推动老龄服务业走社会化、产业化道路。

”为我们发展老龄人服务业指明了方向，逐步形成政府宏观管理，社会力量兴办，发展老龄事业按市场化要求自主经营、自负盈亏的管理体制和运行机制。

（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发改委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）。

（4）根据统计，2005年广西60岁以上老年人口达633万，占广西总人口的13.6%，与全国老年人口相比高出2.6个百分点。

目前，南宁市老年人口60岁以上已达80多万人，人口结构已进入老年型城市。

因此，发展老龄事业已是南宁市一项重要的战略任务。

目前南宁市的老龄事业与兄弟省会城市差距较大，且南宁市财政实力还比较薄弱，2003年政府已拿出2000多万元在各社区建设老年活动场所，如要政府再拿出大笔资金来投资建设老龄公益事业是不可能的，必须与市场经济体制相适应走社会化、产业化的新体制，鼓励社会力量积极参与、共同发展老龄事业是符合南宁市的实际情况的，是加快南宁市老龄事业发展的重要途径。

南宁市老年人口状况及发展趋势据南宁市统计部门提供的数据，目前，南宁市60岁以上人口为80多万人，占全市总人口的13%，人口年龄结构已进入老龄化阶段，今后一个时期南宁市60岁以上的老年人口将以年均3%的速度增长，预计2010年，南宁市60岁以上老年人口将达到91.2万，呈现出老龄化发展快、老