房地产经纪实务22.docx

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房地产经纪实务22

房地产经纪实务-22

（总分：

156.00，做题时间：

90分钟）

一、单项选择题（总题数：

50，分数：

50.00）

1.（）是指愿意并有能力购买某个产品或服务的欲望。

A．需要B．满意C．需求D．以上都不正确

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

2.营销策略理论的4Ps指的是（）。

A．市场调研、市场预测、市场定位、市场细分

B．产品、价格、渠道、促销

C．公共关系、人员推销、营业推广、广告推广

D．优先、定位、权力、公关

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

3.在市场营销学发展的应用时期，市场表现出的基本特征是（）。

A．生产相对过剩B．供不应求

C．生产绝对过剩D．供求基本平衡

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

4.市场营销是一种经营理念。

其核心思想是以（）为中心。

A．赢利B．顾客C．推销D．发展

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

5.下列关于房地产市场营销的表述中，不正确的是（）。

A．房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的

B．房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的

C．房地产市场营销系统是一个封闭的系统

D．房地产市场营销系统具有特定目标

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

房地产市场营销系统具有环境相关性，它是一个开放的系统。

6.房地产市场细分是对（）的分析。

A．产品B．消费者C．开发商D．投资者

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

房地产市场分解是对产品的分析，而房地产市场细分是对消费者的分析。

7.（）具有成本低廉、取得容易的特点。

A．二手资料B．一手资料C．原始资料D．基础资料

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

8.（）是按影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步地进行系列划分市场的方法。

A．单一标准法B．复合标准法C．综合标准法D．系列标准法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

市场细分的方法有三种：

单一标准法、综合标准法和系列标准法。

其中，系列标准法，即按影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步地进行系列划分市场的方法。

9.通常情况下，企业进行市场细分的第一步是（）。

A．选定目标市场B．确定市场细分标准

C．明确企业经营方向D．对整体市场初步细分

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

10.目标市场选择模式中的市场专业化模式，是指企业（）。

A．向同一客户群供应一种产品B．向同一客户群供应不同种类的产品

C．向不同客户供应一种产品D．向不同客户供应不同种类的产品

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

11.房地产经纪企业和经纪人在日常工作中经常要作的市场分析主要是（）。

A．房地产项目市场分析B．市场营销分析

C．可行性分析D．投资分析

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

12.消费者的生活方式属于市场细分因素中的（）。

A．地理因素B．人口因素C．行为因素D．心理因素

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

13.房地产市场需求的实现条件是（）。

A．购买者B．购买欲望C．购买能力D．购买动机

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

14.在对房地产市场环境调查时，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平等的调查属于（）的内容。

A．政治法律环境调查B．社区环境调查

C．社会文化环境调查D．经济环境调查

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

15.在对房地产市场营销活动调查中，对房地产市场供求情况变化趋势的调查属于（）的内容。

A．房地产市场竞争情况调查B．房地产价格调查

C．房地产促销策略调查D．房地产营销渠道调查

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

对房地产市场供求情况的变化趋势的调查属于房地产价格调查。

16.对房地产子市场销售状况与销售潜力的调查，属于（）。

A．经济环境调查B．市场行情调查

C．市场反响调查D．市场竞争情况调查

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

17.（）的调查单位少，且调查单位经过全面分析选择，具有代表性，且要求搜集大量的第一手资料。

A．全面调查B．重点调查C．典型调查D．抽样调查

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

典型调查要求搜集大量的第一手资料。

18.下列关于设计调查表时注意事项的说法中，不正确的是（）。

A．问题要短B．表上每个问题只能包含一项内容

C．问题中不要使用太专业的术语D．问题要直截了当，不应采用间接方法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

设计调查表应注意下列事项：

①问题要短，因为较长的问题容易被调查者混淆；②调查表上每一个问题只能包含一项内容；③问题中不要使用太专业的术语，因为一般的消费者不理解这些专业术语；④问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事，只有一种答案；⑤要注意问问题的方式。

有时直接提问并不见得是最好的，有时采用间接方法反而会得到更好的答案。

19.调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹的调查方法是（）。

A．直接观察法B．间接观察法C．实际痕迹测量法D．行为记录法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

20.商圈调查中使用最多、最主要、最有效的方式是（）。

A．访谈法B．问卷法C．观察法D．现场勘查

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

21.房地产经纪人对商圈进行现场勘查时，首先应（）。

A．查阅相关资料B．询问相关专业人员

C．确定勘查地域范围D．准备商圈调查表等资料

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

22.二手房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人或房地产经纪公司从事二手房经纪业务和服务对象的（）。

A．地域范围B．业务种类C．时间期限D．辐射能力

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

23.公交路线可能延伸到达且覆盖面比生活商圈更广的区域一般称为（）。

A．地理商圈B．地域商圈C．交通辐射区D．中央商务区

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

24.WT、WO、ST、SO对策分别是指（）。

A．最大与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最小与最小对策

B．最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最小对策、最大与最大对策

C．最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最大与最小对策

D．最小与最小对策、最大与最大对策、最大与最小对策、最小与最大对策

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

25.（）主要应用于新建房地产项目中。

A．目标客户需求定位法B．市场分析定位法

C．SWOT分析定位法D．建筑策划定位法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

房地产产品定位有四种方法：

产品市场分析定位法、SWOT分析定位法、建筑策划定位法和目标客户需求定位法。

其中，建筑策划定位法主要应用于新建房地产项目中。

26.衰退期的价格策略是（）。

A．价格低一些，以薄利为宗旨B．灵活机动，该降则降

C．可大幅度提高销售价格D．适当而薄利的价格

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

房地产产舄生命周期的四种策略是重要的考点。

27.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。

在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（）m2。

A．21429B．30000C．34300D．55714

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

以销售量表示的盈亏平衡点计算公式是：

盈亏平衡点产量=固定成本÷（销售单价－平均单位可变成本）＝3000万元÷（3000元/m2－1600元/m2）＝21429m2。

28.盈亏平衡定价法属于（）。

A．成本导向定价法B．需求导向定价法

C．竞争导向定价法D．比较定价法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

29.一种新型商品刚进入市场时采用的撇脂定价策略的内容是（）。

A．高价策略，在短期内赚取最大利润B．低开高走，加快资金回收

C．低价策略，提高市场占有率D．高开低走，获取丰厚利润

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

30.某建设项目总投资10000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为8年（不含建设期），则该项目不含建设期的预期投资收益率为（）。

A．9.09%B．12.5%C．15%D．20%

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

预期投资收益率：

（10000÷8）÷10000＝12.5%。

31.从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁，给谁享受”的项目推广主题是（）。

A．市场主题B．物业主题C．广告主题D．宣传主题

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

32.绿化率、容积率、楼间距、车位等推广主题内容对应的房地产项目产品定位内容是（）。

A．建筑风格B．小区环境C．功能定位D．物业服务

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

33.直接函件广告具有（）的优点。

A．针对性、亲切感B．固定性、传播广

C．无冲突性、反馈性D．消息性、固定性

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

34.每一套物业的价格是由房地产产品的个性决定的，该属性属于房源的（）。

A．物理属性B．法律属性C．心理属性D．变动属性

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

35.王先生有一套房屋，2008年可以48万元出售，2009年可以52万元出售，2010年7月王先生急需一笔资金，只得以47万元成交，引起该套房屋价格最终变化的是（）。

A．市场信息B．出售心态C．新旧程度D．市场供求

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

36.房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。

A．新旧程度B．建筑外观C．市场价格D．权属状态

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

房源的法律属性主要包括物业的用途及其权属状态等。

在我国，物业用途通常分为商用与居住两种。

37.FB法则是指将房地产经纪人个人能力与团队优势转化为（）。

A．经纪人利益B．团队利益C．业主利益D．经纪公司利益

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

38.大业主是相对于小业主而言的，它通常指的是（）。

A．拥有批量物业的单位B．拥有许多物业的个人

C．拥有大物业的个人D．物业管理企业

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

39.客户是具有成交可能的有意买房或租房的人，体现了客户具有（）的特征。

A．指向性B．时效性C．潜在性D．可能性

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

40.（）是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，通过客户上门咨询而得到客户的方式。

A．门店接待法B．广告法C．人际关系法D．会员揽客法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

41.（）是客源开拓中的重要策略，指的是经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。

A．客源信息开发B．客户关系维护

C．关注客户需求D．养客

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

42.（）是房地产经纪人在工作中的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A．与客户沟通B．收集信息C．洽商议价D．营销展示

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

43.以“帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案”的方式引导的客户类型是（）。

A．试探型B．引导型C．加强型D．成熟型

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

44.买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开经纪公司，私自进行交易，以逃避佣金支付的行为称为（）。

A．丢盘B．撬盘C．丢单D．跳单

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

45.按照现行的营业税征收政策，对个人出售非普通住房按售房收入全额征收营业税的情形是其所购房屋时间不足（）年。

A．4B．5C．6D．7

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

46.新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和（）。

A．宣传展板B．销控表C．置业计划D．户型手册

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

47.房地产经纪服务的5S技巧是指（）。

A．速度、微笑、真诚、机敏和研学B．公平、微笑、技能、机敏和研学

C．双赢、速度、微笑、机敏和研学D．速度、微笑、技能、机敏和研学

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

48.下列关于风险管理的表述中，正确的是（）。

A．风险是能够完全避免的

B．房地产经纪机构只能被动地接受风险

C．房地产经纪机构仅作为中介机构，不需要承担风险

D．房地产经纪机构可以努力把风险缩减到最小程度

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

49.风险管理的最主要的目标是（）。

A．避免风险，杜绝损失

B．控制风险，保障业务顺利开展和有序运作

C．控制与处置风险，防止和减少损失，保障业务顺利开展和有序运作

D．节约成本，自我保护，保障业务顺利开展和有序运作

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

50.下列行为中属于经纪人道德风险的是（）。

A．经纪人向客户收取超过规定标准的费用，引起客户投诉

B．经纪人将业主提交的房源钥匙丢失，引起客户投诉

C．经纪人承诺客户提前交付房屋

D．经纪人将房源和客户资料外泄

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

二、多项选择题（总题数：

30，分数：

60.00）

51.房地产市场的（）调查是房地产市场调查的重要内容。

（分数：

2.00）

 A.市场环境

 B.市场需求 √

 C.市场供给 √

 D.市场周期

 E.市场营销活动

解析：

52.属于非随机抽样的具体方法有（）。

（分数：

2.00）

 A.就便抽样 √

 B.分层抽样

 C.判断抽样 √

 D.配额抽样

 E.分群抽样 √

解析：

要注意区别随机抽样和非随机抽样，前者包括简单随机抽样、分层随机抽样和分群随机抽样，非随机抽样包括就便抽样、判断抽样和配额抽样。

53.在房地产项目产品定位过程中，市场分析的调查方法有（）。

（分数：

2.00）

 A.座谈会 √

 B.会员制

 C.电视调查

 D.实地调查法 √

 E.问卷访问法 √

解析：

54.下列关于新建商品房均价的说法中，正确的有（）。

（分数：

2.00）

 A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系 √

 B.整体均价能说明某一幢楼的档次

 C.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期 √

 D.必须先制定出分幢（分组）价格，再定出整体均价 √

 E.一个均价代表了市场对质量的综合评价

解析：

B选项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；E选项，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解一分幢（分组）。

55.房地产市场细分的原则有（）。

（分数：

2.00）

 A.可衡量性 √

 B.可进入性 √

 C.替代性

 D.稳定性 √

 E.盈利性 √

解析：

56.市场细分的方法，不包含（）。

（分数：

2.00）

 A.单一标准法

 B.复合标准法 √

 C.综合标准法

 D.稳定标准法

 E.系列标准法 √

解析：

市场细分的方法，有三种方法：

单一标准法、综合标准法、系列标准法。

57.企业选择目标市场策略应考虑的因素主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.企业资源 √

 B.产品特点 √

 C.市场特点 √

 D.竞争状况

 E.地域条件 √

解析：

一般来说，企业选择目标市场策略应考虑企业资源、产品特点、市场特点、生命周期和竞争状况。

58.影响消费者市场需求的因素，即用来细分消费者市场的因素可分为（）。

（分数：

2.00）

 A.行为因素 √

 B.地理因素 √

 C.环境因素

 D.心理因素 √

 E.人口统计因素 √

解析：

影响消费者市场需求的因素，即用来细分消费者市场的因素可概括为四大类：

地理因素、人口统计因素、心理因素和行为因素。

59.房地产市场调查中，应搜集的人文社会经济资料主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.人口增长率 √

 B.产业结构 √

 C.教育程度 √

 D.公共设施及交通状况 √

 E.家庭收入

解析：

60.一项房地产市场调查工作至少应设计的调查表格有（）。

（分数：

2.00）

 A.地区房地产资源统计表 √

 B.房地产出租市场统计表 √

 C.房地产销售市场统计表 √

 D.当地商圈调查表 √

 E.房地产个案调查分析表

解析：

一项房地产市场调查工作至少应设计4种调查表格：

地区房地产资源统计表、房地产出租市场统计表、房地产销售市场统计表和房地产个案调查分析表。

61.房地产企业的定价目标主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.以制定最高单价为定价目标

 B.提高市场占有率的目标 √

 C.稳定价格目标 √

 D.竞争定价目标 √

 E.过渡定价目标 √

解析：

62.房地产项目产品定位的方法有（）。

（分数：

2.00）

 A.市场分析定位法 √

 B.目标客户需求定位法 √

 C.建筑策划定位法 √

 D.SWOT分析定位法

 E.竞争导向定位法 √

解析：

房地产项目产品定位具体有四种方法：

房地产产品市场分析定位法、房地产产品SWOT分析定位法、房地产产品建筑策划定位法和房地产产品目标客户需求定位法。

63.一个房地产项目的卖点具备的条件有（）。

（分数：

2.00）

 A.卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点 √

 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点

 C.卖点必须具有能够展示并表现出来的特点 √

 D.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点

 E.卖点必须在项目定位阶段就能确定且不能改变 √

解析：

卖点具备三个特点：

①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。

对于B、D选项，由于项目定位与项目销售之间有一定的时间间隔，在这段时间里，市场情况往往会发生某些变化，因此，在定位阶段确定的个性化特点有时到了销售阶段已无法发挥，必须重新挖掘。

64.在房地产定价技巧中，渗透定价策略的缺点是（）。

（分数：

2.00）

 A.价格太低，投资回收期较长 √

 B.新型商品房低价出售，会引起消费者对物业质量的怀疑 √

 C.延长销售期限

 D.初次价格定得过低，若需调整价格，会影响销路

 E.成本会因规模生产而降低 √

解析：

65.过程定价策略之一的低开高走定价策略一般适用于（）。

（分数：

2.00）

 A.一些市场竞争趋于平缓的高档商品房

 B.销售处于宏观经济衰退阶段的楼盘

 C.项目整体无特别看点，普通楼盘 √

 D.竞争特别激烈的市场中的楼盘 √

 E.位置不是很理想的大型楼盘 √

解析：

66.根据广告的战略目标不同，房地产广告可以分为（）。

（分数：

2.00）

 A.通知 √

 B.促销

 C.说服 √

 D.提醒

 E.服务 √

解析：

67.小业主房源的开拓渠道主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.报纸广告 √

 B.路牌广告 √

 C.电话访问 √

 D.房地产开发商 √

 E.互联网

解析：

68.房源信息更新的要点有（）。

（分数：

2.00）

 A.放弃“冷门”房源

 B.周期性访问 √

 C.访问信息的累积 √

 D.忽略“不活跃房源” √

 E.房源信息的循环利用

解析：

A选项，“冷门”房源也应该组织定期访问，不应被遗忘；E选项，“不活跃房源”随着时间的推移，也有可能再次变为“活跃房源”，从而实现第二次交易。

69.客源管理应遵循的原则有（）。

（分数：

2.00）

 A.服务原则

 B.有效原则 √

 C.合理使用原则 √

 D.长期沟通原则 √

 E.重点突出原则

解析：

70.目前，成熟市场中的许多中介公司采用的是公盘制，公盘制的主要缺点有（）。

（分数：

2.00）

 A.工作效率低

 B.房源信息不能实现共享

 C.会出现“留盘”行为 √

 D.不利于激发经纪人收集房源信息的积极性 √

 E.房源信息较容易外泄 √

解析：

71.成功的销售人员应该具备的销售秘诀有（）。

（分数：

2.00）

 A.45%的潜在客户将转和别人做生意 √

 B.45%的潜在客户将与自己做生意

 C.对每一位顾客都要努力，直到潜在顾客购买或离去 √

 D.客户信息越陈旧，竞争就越不激烈

 E.客户信息越陈旧，竞争就越激烈 √

解析：

72.客户信息管理是以潜在客户的（）为中心。

（分数：

2.00）

 A