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7海口房地产项目价格走势分析

海口房地产项目价格走势分析

海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司

2011-11-18

第一部分2011年1-3季度海南房地产市场分析4

一、前三季度海南商品房成交量情况4

1.1-3季度海南商品房成交走势4

2.1-9月海南商品房成交变化情况5

二、2011年前三季度海南商品房情况6

1.第一、二季度海南商品房楼市分析6

2.第三季度海南商品房楼市分析9

三、2011年第1-3季度海口楼市分析11

1.第一、二季度海口商品房分析11

（1）1-6月份海口成交量分析11

（2）1-6月海口商品房成交排行榜14

2.第三季度海口商品房分析17

（1）7-9月份海口成交量分析17

（2）7-9月海口商品房成交排行榜19

第二部分2011年房地产调控政策一览23

一、2011年上半年国家房地产调控政策一览23

二、2011年上半年海南房地产政策一览24

第三部分下半年海口房地产区域市场分析25

一、琼山区房地产项目分析25

1.琼山区房地产项目价格一览表25

2.琼山区房地产项目价格分析26

二、龙华区房地产项目分析30

1.龙华区房地产项目价格一览表30

2.龙华区房地产项目价格分析31

三、秀英区房地产项目分析34

1.秀英区房地产项目价格一览表34

2.秀英区房地产项目价格分析35

四、美兰区房地产项目分析39

1.美兰区房地产项目价格一览表39

2.美兰区房地产项目价格分析40

第四部分综述43

第一部分2011年1-3季度海南房地产市场分析

一、前三季度海南商品房成交量情况

1.1-3季度海南商品房成交走势

（数据来源：

搜房网）

根据数据显示，2011年第一季度海南商品房共签约19653套，第二季度海南商品房共签约8318套，第三季度海南商品房共签约8372套。

2.1-9月海南商品房成交变化情况

（数据来源：

搜房网）

根据数据显示，2011年1月海南商品房共签约3500套，2月签约7798套，3月签约8355套，4月签约3405套，5月签约2508套，6月签约2405套，7月签约2336套，8月签约2835套，9月签约3201套。

二、2011年前三季度海南商品房情况

1.第一、二季度海南商品房楼市分析

（数据来源：

搜房网）

据悉，2011年1-6月，海南开通网签系统的六市县（海口、三亚、文昌、琼海、陵水、五指山）新建商品住宅共成交27971套，其中，1月份成交3500套，2月份成交7798套，3月份成交8355套，4月份成交3405套，5月份成交2508套，6月份成交2406套。

从每个月的成交数据看，上半年成交量较好月份为2月、3月，两个月的成交合计达到了16153套，占上半年总成交量的57.7%。

数据显示，上半年海南开通网签的六市县中，海口总成交7998套，以占全省29%的交易量居首，三亚成交6965套，占25%紧随其后；琼海成交4953套，占18%位居第三；文昌3463套，占比1,2%；陵水2537套占总成交的9%；五指山居末位，2055套占7%。

（数据来源：

搜房网）

虽然上半年海口、三亚遭遇了严厉的限购政策，但是位于海南岛最南端和最北端的两大主力城市还是占据了全省的主力军地位；琼海和文昌等二线城市在海口三亚限购后出现了交易量井喷，但是这种热度并没有持续太长时间，展现的是短暂的繁荣。

（数据来源：

搜房网）

进入4月份，海南楼市交易量开始严重下跌；进入5月份，动荡的海南楼市终于在“你方唱罢我登场”的乱象中找到平衡点，泡沫滤尽，海口、三亚在跌落谷底后达到稳定，其余四市县也短期的爆发后归于平静。

4月份海南省商品房成交3405套，环比3月交易量8355套降幅59.24%，5月份交易量降幅为26.34%，下降幅度得以控制。

2.第三季度海南商品房楼市分析

2011年第三季度海南楼市共计成交商品住宅8372套，环比第二季度成交微幅上扬0.64%，与第二季度基本持平，但与第一季度的19653套数据相比，仍有较大的距离!

整体情况看，第三季度海南楼市仍然维持了此前第二季度开始的低位震荡趋势。

三、2011年第1-3季度海口楼市分析

1.第一、二季度海口商品房分析

（1）1-6月份海口成交量分析

（数据来源：

搜房网）

纵观上半年海南楼市可看出，限购令的效果已显现。

从以上海口1-6月成交走势图，可更清晰地看到“限购令”出台前后对海口销售的影响。

从前面两个月看，1月份延续了去年下半年的态势，成交较为平稳，2月底在限购令施行前期，海口出现了恐慌性购买，2月24日-25日，商品房交易量出现激增，两天时间成交861套，占2月份成交量的22.4%，从而很大程度上带动了2月份成交量的上涨。

3月份限购令开始正式实施，成交量跌入谷底，全月仅成交435套，环比3月下降了88.68%，成为上半年成交量最低的月份。

4月份以后，在适应了政策调控的情况下，海口商品房成交量逐渐稳步回升，6月份上升到了925套。

整体情况看，上半年海口楼市在调控政策步步紧逼下，尤其是限购令的影响下，商品房成交市场总体低迷。

商品房销售面积和金额同比下降60%。

数据显示，限购令出台前，1-2月海口商品房总成交5278套，限购令出台后，3-6月海口商品房总成交仅为2237套，成交量急速下跌，直至6月，成交量仍然未能回到正常的水平。

成交量的持续低迷，从而也一定程度上影响了海口房价，开发商在价格方面的表现逐渐趋于温和。

据海南搜房网统计数据显示，今年1-5月份，受政策影响，海口房价整体呈现滞涨的局面。

虽然价格没有出现下跌，但房价的快速上涨势头已经得到遏制。

事实也证明，“限购令”对稳定房价确实有效，限购下海口房价开始出现调整迹象。

据国家统计局公布的1-5月房价数据显示，今年1-6月海口新建商品住宅价格指数环比分别增长0.5%、0.2%、-0.1%、0、0，0通过数据可看出，海口的房价环比涨幅呈现持平或放缓的趋势。

（2）1-6月海口商品房成交排行榜

2011年1-6月海口商品房销售金额最多的是海阔天空国润城，销售金额56382.41万元，位居二位的是万科浪琴湾销售金额41369.50万元，第三位的则是海航海阔天空国兴城，销售金额达34797.34万元。

2011年1-6月海口商品房签约套数最多的是南国威尼斯城，1-6月共签约613套。

海阔天空国瑞城共签约376套排名第二，第三的则是以337套成交的翰林西苑。

佳元江畔人家签约259套排名第四位，第五位的是海航海阔天空国兴城共签约242套。

江军苑、兰亭雅苑共签约229套、213套紧跟其后，永升华府、山海苑、东山湖畔等项目都有不错的成交量。

（以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房）

2011年1-6月海口商品房住宅面积签约第一的是海阔天空国瑞城，销售面积4.21万平方米，第二的是南国威尼斯城3.72万平方米，位居第三的是翰林西苑，销售面积达2.60万平方米，海航海阔天空国兴城销售面2.50万平方米位于第四位。

2.第三季度海口商品房分析

（1）7-9月份海口成交量分析

7月份海口商品房成交920套，仅比6月份减少5套，延续了自5月份以来的冠军地位，依然以占全省38%的比例成为全省成交量的第一名，且整月成交量稳定，除了7月10日的最低成交量1套之外，鲜有大起大落之势；

8月份海口商品房成交1098套，环比7月份的920套，增加178套，环比上涨19.35%，占据全省总成交的39%，继续保持全省成交冠军地位。

9月份成交889套，环比8月的1098套下跌19.03%，占全省28%，落后于三亚。

2011年第三季度海口共签约2907套，较二季度环比上涨18%。

其中，7月签约920套，8月签约1098套，9月签约889套。

（2）7-9月海口商品房成交排行榜

综合上述信息可以看出，2011年第三季度（7-9月）海口住宅销售套数排名前三位的是琼山区的宝泰温泉花园、佳元江畔人家、儒俊雅苑。

其中，宝泰温泉花园共签约234套位居冠军，佳元江畔人家签约201套位居第二位，排在第三的签约148套的儒俊雅苑。

其次，新世界花园签约127套排名第四，润江财苑签约115套排名第五，乾坤湖签约103套排名第六位，永升华府签约90套排名第七位，江军苑、金鹿花园均签约69套排名第八、第九位，天伦誉海湾签约61套排名第十。

第三季度销售面积排名前三位的是，宝泰温泉花园成交19580平方米，佳元江畔人家成交17240平方米，儒俊雅苑成交14440平方米。

7-9月海口商品房销售金额前三位为夏威夷海岸销售31410万元，佳元江畔人家销售15170万元，宝泰温泉花园销售14680万元。

第二部分2011年房地产调控政策一览

一、2011年上半年国家房地产调控政策一览

二、2011年上半年海南房地产政策一览

第三部分下半年海口房地产区域市场分析

一、琼山区房地产项目分析

1.琼山区房地产项目价格一览表

2.琼山区房地产项目价格分析

琼山片区目前是海口房地产价格较低的地区，本区域代表项目：

“南国威尼斯”、“翡翠水城”、“儒俊雅苑”、“乾坤湖”、“滨江帝景”等高档房地产项目。

从以上价格、优惠折扣变化表（上图）可以看出，目前琼山片区房地产项目都有不同的价格、折扣浮动调整。

（1）.价格方面

（7-9月琼山区楼盘最低价格）

乾坤湖7月、8月、9月最低起价保持在9990元/平方米，进入十月，最低价格7490元/平方米，环比下降20%左右。

儒俊雅苑7月、8月份最低价格7456元/平方米，9月最低价格6338元/平方米，环比下降15%，10月最低价格6338元/平方米，环比上月持平，11月最低价格4780元/平方米，环比上月下降25%左右，该项目价格降价幅度较大。

椰子郎翠提湾7月、8月、9月、10月、11月价格方面没有变动，最低价格6500元/平方米，均价6900元/平方米。

南国威尼斯城最低价格暂无变化，最低价格5132元/平方米。

翡翠水城最低价格7500元/平方米，均价保持在8500元/平方米。

（7-9月琼山区楼盘均价）

滨江帝景7月最低价格8200元/平方米，8月-11月最低价格7700元/平方米，环比下降7%左右，均价由原来的9000元跌至现在的8700元，环比下降4%左右。

（2）优惠折扣方面

目前，乾坤湖价格下降的同时还推出全款95折，按揭98折优惠。

儒俊雅苑目前项目推出全款9折，按揭92折优惠。

椰子郎翠提湾7月全款95折，8月-11月全款93折，按揭95折，环比下降2个百分点。

滨江帝景价格方面虽然没有明显浮动，但项目推出现场96折购房的优惠信息。

南国威尼斯城、翡翠水城7-11月保持最低价格5132元/平方米、最低价格7500元/平方米，7月、8月未推出优惠折扣，9月-11月推出全款96折，按揭、分期98折的优惠折扣。

（3）综合分析

综合分析可以看出，7月11月份，琼山片区房地产项目楼盘价格明显下降的有乾坤湖、儒俊雅苑、滨江帝景等项目楼盘，下降幅度较大的时乾坤湖项目，滨江帝景价格下降幅度较低。

从折扣方面调整价格的有南国威尼斯、翡翠水城等项目楼盘，推出全款96折，按揭分期98折优惠不等，调整百分之2-4个点左右。

二.龙华区房地产项目分析

1.龙华区房地产项目价格一览表

2.龙华区房地产项目价格分析

从上述价格变化一览表可以看出，龙华区房地产项目都有价格、优惠折扣等不同的价格调整。

（7-9月龙华区楼盘最低价格）

（1）价格方面

正大豪庭7月最低价格9200元/平方米，8月最低价格9400元/平方米，较前一月有所上涨。

进入“金九银十”价格又下降至9200元/平方米。

宝安滨海豪庭7月最低价格12900元/平方米，8月-11月最低价格12000元，环比下降7%左右，均价由7月的14500元/平方米，下降至14000元/平方米，环比下降4%左右。

位于海口湾填海区域的海口外滩中心项目，7月最低价格21000元/平方米，8月最低价格20000元/平方米，环比下降5%，9-11月价格未变动，最低价格20000元/平方米，均价23000元/平方米。

诚品尚岛项目7月-11月最低价格7200元/平方米，均价8200元/平方米。

（7-9月龙华区楼盘均价）

永升华府7月-8月最低价格8600元/平方米，均价10500元/平方米，9月-11月最低价格6088元/平方米，环比下降30%，均价由原来的10500元/平方米下降至6800元/平方米，环比下降40%，成为龙华区房地产项目下降幅度最大的项目。

（2）优惠折扣方面

正大豪庭三季度以来折扣幅度较小，7月全款98折，按揭99折优惠，8月送精装修，9月-11月全款98折，按揭99折优惠。

宝安滨海豪庭7-11月则在12000元/平方米折后价的基础上推出全款85折，按揭88折的优惠，优惠折扣幅度较大。

海口外滩中心7月无折扣，8月认购5万抵10万，9月全款97折优惠，10月则无折扣信息，11月推出了全款97折优惠，相对而言，折扣信息浮动较大。

诚品尚岛7月无任何优惠折扣，8月11月推出全款97折优惠。

永升华府7月-8月推出全款93折优惠，而9月、10月无任何折扣优惠，进入11月全款93折优惠，环比前一月降幅7个百分点。

（3）综合分析

综合上述信息可以看出，龙华区永升华府价格降幅幅度较大，正大豪庭、宝安豪庭等都有折扣上的不同优惠。

三.秀英区房地产项目分析

1.秀英区房地产项目价格一览表

2.秀英区房地产项目价格分析

（7-9月秀英区楼盘最低价格）

（1）价格方面

王府花园7月最低价格11000元/平方米，均价20000元/平方米，8月-10月最低价格9700元/平方米，环比下降12%，均价11000元/平方米，环比下降50%，进入11月最低价格下降至9000元/平方米，环比前一月下降8%，均价10000元/平方米，环比前一月下降10%。

昌茂翰林西苑三季度（7月、8月、9月）最低价格6300元/平方米，均价7500元/平方米，10月最低价格下降至5900元/平方米，环比前一月下降7%，均价下降至7300元/平方米，环比前一月下降3%，11月最低价格再次下跌到5110元/平方米，环比上月下降14%，均价跌至7000元/平方米，环比下跌5%。

棕榈泉国际公馆7月-10月最低价格9888元/平方米，均价11500元/平方米，11月最低价格跌至8388元/平方米，环比跌幅16%，均价跌至10000元/平方米，环比跌幅14%。

天伦誉海湾7月-10月最低价格10000元/平方米，均价12000元/平方米，11月最低价格9600元/平方米，环比跌幅4%，均价跌至11000元/平方米，环比跌幅9%。

（7-9月秀英区楼盘均价）

（2）优惠折扣方面

昌茂翰林西苑折扣幅度较大，7月-10月全款88折，按揭92折，11月优惠折扣则低至7折，环比调整10个百分点。

王府花园在7月-10月的无折扣信息后，进入11月推出公寓9折优惠，调整幅度较大。

大华西海岸最低价格15000元/平方米，价格7月-11月以来没有变化，而折扣优惠信息幅度较大，全款92折，按揭分期92折优惠。

天伦誉海湾7月-8月两个月的无折扣信息，9月-10月全款95折，按揭分期96折，11月最低价格调整至9600元/平方米的同时还推出全款95折，分期按揭96折优惠，折扣幅度浮动较大。

而棕榈泉国际公馆7月-11月以来均有全款96折，按揭98折的优惠信息。

（3）综合分析

综合上述信息可以看出，秀英区西海岸片区大华西海岸、天伦誉海湾等项目除了推出折扣信息外，最低价格变化整体变化不大。

而昌茂翰林西苑、王府花园等项目最低价格、折扣则都有大幅下降的趋势。

四、美兰区房地产项目分析

1.美兰区房地产项目价格一览表

2.美兰区房地产项目价格分析

（1）价格方面

从价格方面分析，其中，厚土珊瑚湾7月最低价格11000元/平方米，均价12000元/平方米，8月-10月最低价格10000元/平方米，环比下降10%，11月最低价格跌至9000元/平方米，环比降幅10%。

（7-9月美兰区楼盘最低价格）

盛仕公馆7月-9月最低价格8800元/平方米，进入10月最低价格降至7988元/平方米，环比降幅10%，11月最低价格6800元/平方米，环比上月跌幅14%左右，均价7500元/平方米，环比跌幅25%。

（2）优惠折扣方面

从折扣方面分析，其中，厚土珊瑚湾折扣优惠幅度较大，全款95折优惠。

盛泰花园最低价格8800元/平方米，价格浮动不大，折扣信息全款98折，按揭99折的同时还送1200元精装修，优惠折扣幅度较大。

（7-9月美兰区楼盘均价）

海口新世界花园度假村最低价格8800元/平方米，均价10000元/平方米，折扣方面由9月的全款99折优惠，调整至全款97折，按揭99折优惠，环比下降2个百分点。

海涛花园不仅有全款97折优惠，按揭98折优惠，更送出1500-1600装修标准，折扣优惠幅度大。

海岸郁金香花园最低价格没有变化，最低起价10800元/平方米，折扣方面全款96折，分期98折的同时购房每套送2万装修。

（3）综合分析

综合以上信息可以看出，美兰区房地产项目除盛仕公馆、厚土珊瑚湾最低价格有所下调之外，其他项目价格均未发生变化，而在折扣上海岸郁金香花园、海涛花园、盛泰花园调整幅度最大，全款按揭均有优惠外，还送出1200-2万元不等的折扣优惠。

第四部分综述

2011年上半年海口楼市在调控政策步步紧逼下，尤其是限购令的影响下，1-6月商品房成交市场总体陷入低迷。

7月后，楼市进入传统的销售淡季，在加上调控政策的持续打压，下半年6-9月，楼市观望情绪逐渐加深，部分中小开发商在销售和资金压力的情况，房价均有所松动。

此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年楼市供应量逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的竞争压力下，海口楼市价格开始出现不同程度的下浮现象，海口琼山区的南国威尼斯城、翡翠水城，龙华区的外滩中心、永升华府，秀英区的天伦誉海湾、昌茂翰林西苑、棕榈泉国际公馆，美兰区的盛仕公馆、海岸郁金香花园等项目均在价格、折扣方面直接或间接的做出了相应调整。