抚州楼市月报.docx
《抚州楼市月报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《抚州楼市月报.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
抚州楼市月报
抚州楼市
（2012.05）
第一部分资讯篇
1、近期房地产市场研究分析
调控高压下房价继续出现松动迹象。
中国指数研究院5月2日发布的数据显示，4月百城住宅均价环比、同比双双下降。
其中，同比数据系“百城价格指数”公布以来首次下降。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，调控政策执行两年来在抑制投资方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮“博弈期”。
一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。
根据中指院对全国100个城市的全样本调查数据，4月份百城住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。
而同比来看，下跌幅度为0.71%，是“百城价格指数”自2011年6月公布以来首次出现同比下跌。
北京、上海等十大城市住宅均价为15391元/平方米，环比上月下跌0.41%，与去年同期相比则下跌2.60%，是连续第4个月同比下跌。
中指院分析认为，4月百城住宅均价是连续第8个月环比下跌，且跌幅比上月进一步扩大。
尽管今年春节以来各城市住宅成交量有所回升，但进入二季度以后，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业普遍加大了推盘力度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《经济参考报》记者，此轮调控政策执行以来一个重要目的是扼制投资投机性需求进入市场。
“目前来看，市场的实际情况和政策导向是比较吻合的，投资投机性需求在市场的空间很小，尤其在限购城市，这些几乎不可能进入市场。
”
尽管4月百城住宅均价有所下降，但在刚刚结束的“五一”假期里，开发商并没有像以往一样进行大幅度的打折促销活动。
5月1日，记者走访北京周边一些售楼处和中介门店时发现。
无论是新房还是二手房的价格和几个月前的春节期间并没有多少波动。
在一家名叫“尚和”的中介机构，一位秦姓工作人员告诉记者，“现房的价格春节以来基本没有降，而二手房由于交易周期短，其价格已经接近新房。
”
该中介机构告诉记者，“五一”期间北京市许多开发商都减少了以往的打折促销力度，有些项目甚至不降反涨。
和北京的情况相似，在上海“五一”期间举办的房展会上仅有少数楼盘有一定程度的打折促销行为，大部分的楼盘价格并不被消费者认可。
德佑地产研究主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，上海的房地产市场也存在浓厚的观望情绪。
许多开发商在经历了两年的调控之后，宁愿重演2008年金融危机时“停建缓建”策略来保证资金链的稳定，也不愿意进行大幅度的降价促销。
据德佑地产的统计数据，今年“五一”期间，上海商品住宅总成交面积约4.6万平方米，较去年6.65万平方米的成交量下跌了约30%。
陆骑麟认为，“购房者盼望楼市能继续降价，再加上限购的原因，买房心态更加谨慎。
这种拉锯僵持状态使得黄金周并未换来成交量的提升。
”
记者发现，在中指院发布的百城价格指数中，仍有51个城市住宅价格同比上涨。
其中，新乡、衡水涨幅分别为7.94%、6.31%；其余49个城市涨幅均在6%以内。
就成交价格来看，重点城市里上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%。
同时，4月份多数城市库存有所增加，南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米。
上海、深圳、厦门、福州则超过10万平方米。
上述“尚和”中介机构的秦姓工作人员告诉记者，“北京周边一些项目的首付比例已经从春节期间的40%普遍下调到30%，银行贷款审批也不像以前那么严格。
现在想买房的人很多，中介机构签约一套二手房，一般三天到一周就能出手。
”
记者了解到，当前，大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，甚至9折或者8.5折。
克而瑞（中国）企业研发中心机构一位分析人士告诉记者，“这在一定程度上对刚性需求起到了非常积极的作用”。
该分析人士表示，虽然两会以来中央关于“调控绝不放松”的表态频繁出现，但实质性的政策加压却并未出台。
而首次购房贷款优惠却已经开始回归，同时部分城市中高档改善性需求也出现了释放的征兆。
顾云昌告诉记者“从中央政策来看很明显的是在支持刚性需求，即居住性需求。
短期内也看不出政策继续从紧的迹象，所以对刚性需求不会有所束缚。
”他认为，通过长时间的调控，虽然博弈阶段还没有结束，但是目前市场上真正的刚性需求已经开始释放。
我们培育的政策环境本来就是刚性需求的市场，在稳定市场和促进投资中寻求一个平衡点，而刚性需求就是这个平衡点。
2、九阳观点：
政策丝毫没有松动之意，需求在经过上半年的消化之后正在递减，这无疑是调控进入2011年下半年后，业界对未来市场的总体趋势形成的共识。
蛋糕就这么大，越吃越少，这给下半年市场带来的压力不言而喻，拿什么刺激需求？
各家房企都在使出浑身解数，寻找良方。
首先，价格松动，率先突击市场。
特价房、一口价……层出不穷，合适的价格无疑是激活需求的首剂良方，而这一策略，在下半年必将延续。
至少，从目前的市场条件来分析，几乎没有哪一个楼盘有底气吆喝，具备涨价的空间。
价格达到购房者预期，成为购房者出手的首要条件。
其次，性价比决定成败。
各家都在打价格牌，在房价整体预期趋于平稳，涨势被遏制的情况下，购房者除了看价格，房子的性价比也成为打动人心的关键。
这些年下来，房地产市场正逐步从卖方市场向买房市场转变，尤其是今年以来，在政策的助力下，购房者和开发商在心理博弈上，已取得了优势，房子似乎终于可以挑着买了。
谁开发的房子能被挑上？
这就要看房子的性能与需求的契合度究竟有多高。
的确，这段日子以来，和一些购房者接触，发现他们对房子居住功能的要求越来越高了。
不看户型、不管景观、不在意得房率，只管炒房赚钱的盲目投资时代一去不复返了，对于当下会出手买房的人来说，除了价格，居住性是必须要考虑的。
景观、户型、物业、配套等一系列的细节，能否和自身需求契合，成为购房者出手的必要条件。
换句话来说，开发商若能从价格出发，做好产品与市场需求最大程度的结合，或许可以打动还在犹豫中的购房者。
第二部分城建篇
（暂无）
第三部分市场篇
1.4市场综述
1.1整月市场销售情况
2012年5月（全市签约752套（其中住宅648套）,备案790套（其中住宅678套）,住宅成交均价3780.1151元/M2,商业成交均价7083.1242元/M2）。
入网销售项目总数120项,入网销售总面积:
575.5558万M2,可售套数:
14439套,可售面积:
140.2271万M2,入网销售住宅总面积:
527.7447万M2,住宅可售套数:
10774套,住宅可售面积:
114.5363万M2
1.2销售套数、均价
抚州市商品房2012年月销售图
单位：
套
抚州市商品房2012年月销售均价走势图
单位：
元
1.3销售排行
·销售套数排行榜（套数单位：
套）
2012.5月排行TOP10
排名
项目名称
套数
1
凤凰海域
163
2
滨湖世纪城二期滨湖世纪城一期---湖滨首府
100
3
宏安荟萃中央
92
4
融旺·国际公馆
62
5
凤凰城
29
6
华府佳苑（星辰杰座）
27
7
宏基·名仕公馆宏基.名仕家园天和家园
23
8
汎港·华萃庭院
22
9
丰源•宜合一期
21
10
伟星栖凤华都
19
2.5月抚州商品房成交数据
2.1板块成交情况
表2.1.1：
2012年5月份抚州各区商品房成交套数
行政区划分
行政区
成交套数
抚州市区
667套
金巢经济开发区
77套
临川区
46套
合计
790套
2.2板块详细信息
序号
区域
典型楼盘
1
梦湖板块
滨湖世纪城，湖景嘉园
2
老城区
融旺国际公馆，中央豪庭，凤凰城，铂金水岸
3
新城区
荟萃中央，丰源宜合，城市星座，华萃庭院，伟星栖凤华都
4
临川区
翰林府邸，清华锦园
附：
楼市地图
3．典型楼盘基本情况
板块
项目
总建
占地
商业面积
开发商
建筑形态
建筑风格
总套数
临川区
清华锦园
55291.82㎡
6063.6㎡
底商
抚州市万景房地产开发有限公司
高层
现代
538
新城区
伟星栖凤华都
414000㎡
300000㎡
底商
抚州市伟星实业投资开发有限公司
高层、小高层、多层
现代
1775
金巢开发区
华萃庭院
312448.84
190753㎡
底商
香港汎港地产集团
高层、多层
现代
1849
老城区
中央豪庭
72162㎡
18082㎡
1、2号楼3层底商
江西省君临福泰
高层
现代
523
老城区
融旺国际
135599.27㎡
17167.6㎡
沃尔玛签约入驻，营业面积达13000多平方米，建造一个面积达14000平方米地下停车场
江西融旺房地产开发有限公司
高层
现代
702
临川区
翰林府邸
160000㎡
底层商业，大型商业酒店
抚州市康达工程有限公司
高层
现代
538
梦湖板块
滨湖世纪城
122284.5㎡
55153.77㎡
底商
抚州市永宸置业发展有限公司
高层、小高层
现代
897
梦湖板块
湖景嘉园
40119.2㎡
9552.2㎡
底商
抚州市宏远房地产开发有限公司
高层
现代
298
老城区
铂金水岸
312591㎡
107790㎡
底商
江西省德昌投资有限公司
高层、小高层、多层
西班牙美学风格
550
金巢开发区
城市星座
67908.2㎡
19973㎡
1万，1-3F底商，5000平方米大酒店
江西银达房地产开发有限公司
高层
现代
401
新城区
荟萃中央
526896㎡
219540㎡
暂无
抚州宏安房地产开发有限公司
高层、多层
暂无
380（一期）
老城区
中央豪庭
72162㎡
18082㎡
江西省君临福泰
高层
现代
523
金巢开发区
丰源宜合
171202.677㎡
55226.67㎡
底商
江西电联实业发展（抚州）有限责任公司
高层
现代
318
老城区
凤凰城
586403.1㎡
43430.4㎡
3万，步行街，500强大型购物广场
抚州明恒置业有限公司
高层
现代
5890
4．5月份典型楼盘销售情况
板块
项目
销售状况
均价
当月销售套数
累计销售套数
累计销售率
促销推广方式
临川区
清华锦园
均价3200左右，整体销售80%，新推出5、6号楼，两万首付分期付款，2725元/平米特价房，并价格保障赔付计划。
最高优惠十万=复式+地下杂物间+露台
3200元/㎡
暂无
414
一室一厅：
34%
两室两厅：
94%
三室两厅：
91%
复式：
58%
DM、户外、电视走字
新城区
伟星栖凤华都
整体销售情况较好，去化率在85%左右，多层已基本售罄
4000-4100元/㎡
19
464（三期）
两房：
95%
三房两厅：
91%
四房两厅：
95%
DM、户外、电视
金巢开发区
华萃庭院
项目包括别墅，高层，小高层，高层均价3900元/㎡整体销售情况较好，网上备案率在40%左右
4000㎡（高层）
暂无
247
别墅：
50%
两房：
42%
三房：
33%
DM、户外、电视、短信
老城区
中央豪庭
整体销售情况较好，1、2、3号楼基本售罄，7号楼十套特价房95折清盘推出。
单身公寓剩余少量。
5400-5500元/㎡
暂无
408
一室一厅：
81%
两室两厅：
86%
三室两厅：
81%
四室两厅：
66%
DM、户外电视、短信
临川区
翰林府邸
整体体量较大，临近一中附近的楼栋去化率较高，整体去化在85%左右，现售楼部已搬至临川一中东门处
3300元/㎡
暂无
暂无
暂无
DM、户外电视、短信
梦湖板块
滨湖世纪城
销售较好，，一期整体销售率在85%以上，二期1栋开盘，价格均价3660，最高成交价4000左右。
3660元/㎡
100套
752套
两室两厅：
98%
三室两厅：
87%
别墅：
35%
复式：
16%
户外、DM
金巢开发区
荟萃中央
产品定位走高端路线，整体销售情况较好，整体去化86%左右，剩余房源不多。
二期5月1日开盘，85折优惠。
4500元/㎡
92套
586套
两室两厅97%
三室两厅97%
户外、电视、报纸、DM
老城区
融旺国际
销售人员称开盘当天销售近80%，据了解应该没有，很多是被销控，网上备案率在40%左右。
9月11日5号楼开盘，VIP认购，6%年补息政策，销售达80%左右。
5600元/㎡
62套
354套
一房一厅：
42%
两房：
42%
三房两厅：
22%
四房两厅：
43%
金巢开发区
丰源宜合
1栋2栋3栋4栋5栋已基本售罄,7,8栋去化70左右，整体销售情况较好,整体销售85%左右
4500/㎡
21套
571套
一室一厅：
100%
两室两厅：
86%
三室两厅：
90%
四房两厅：
54%
复式楼：
100%
户外、DM、短信
老城区
凤凰城
处于老城区商业中心地带，价格较低，销售情况良好，整体去化90%左右。
3900/㎡
29套
1584套
三室两厅：
90%
两室两厅：
92%
四房：
98%
户外、电视、DM
5.当月新推出楼盘
凤凰海域1、2、3、10、11及商业裙楼。
诺贝尔国际已经开盘5栋，4月29认购6号楼
6.近期土地出让成交情况
1、赣国土资网交地[2012]FA004号
经抚州市人民政府批准,抚州市国土资源局决定以挂牌方式出让1（幅）地块的国有土地使用权。
现将有关事项公告如下：
一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求:
宗地编号：
DFA2012004
宗地面积：
13293.4平方米
宗地坐落：
赣东大道东侧、拟出让的31.72亩地块北侧
出让年限：
40年
容积率：
大于或等于2.6并且小于5
建筑密度（%）：
小于或等于40
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
土地用途：
商务金融用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
400万元
起始价：
1200万元
加价幅度：
10万元
挂牌开始时间：
2012年04月25日08时00分
挂牌截止时间：
2012年05月09日10时00分
备注：
土地用途：
商业服务业设施用地（金融保险）
2、赣国土资网交地〔2012〕FA005
经抚州市人民政府批准，抚州市国土资源局决定以网上挂牌方式出让一幅地块的国有建设用地使用权。
现将有关事项公告如下：
一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求
编号
土地位置
土地
面积（亩）
土地
用途
规划指标要求
出让
年限
（年）
竞买
保证金（万元）
起始价（万元）
容积率
建筑密度
绿地
率
DFA
2012005
名人雕塑园以东、赣东大道东侧、
40
商业服务业设施用地
2.8≤FAR<4.5
≤40%
≥30%
40
700
2400
升级会员 