房地产项目全过程开发流程(含土地收储)表格文件下载.xls

房地产项目全过程开发流程(含土地收储)表格文件下载.xls

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财务项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究营销项目招商版盈利能力分析营销明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目策划书其他部门予以支持。

营销合作伙伴确定其他部门予以支持。

综合部合作方案确定项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29合作细节确定引资（计划书）签署战略合作协议其他部门予以支持。

综合部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务、综合部：

协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合部：

工商局办理公司注册综合部摘牌投方案标项目方案确定项目方案工程投经济标确定土地上限其他部门配合财务拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术财务挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术财务签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费综合部：

合同条款的草拟和完善财务：

提供资金开发用地规划许可证土地出让合同综合部协同：

提供土地出让合同开发出让金、交易费交费证明财务：

提供资金缴纳出让金、交易费开发确权项目备案向石家庄市发改委提交申请报告开发建设用地规划许可证开发土地出让合同开发核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发交费证明缴纳土地费用开发现状地形图3份开发办理土地证土地出让合同开发交费证明缴纳土地费用开发建设用地规划许可证开发地籍图开发土地登记申请书开发土地确权来源证明文件开发申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综合部：

提供相关证明资料开发规划设计土地抵押贷款积极与银行联系或寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司合同造价：

选择政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务项目开发计划经济测算其他部门配合。

财务筹措资金明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第2页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29项目开发报告开发计划营销：

根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同前期初步制定土地开发计划和销售计划。

工程：

根据工程情况及销售推广方案排定工期开发项目指标初定合同造价：

提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求营销资金流工程：

根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求开发：

配套费及土地款支付计划财务项目定位市场定位、客户定位、产品定位、价格定位营销：

选择招商策划公司，合同造价履行招标程序，工程依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作。

营销设计前期明确产品设计思路收集国控公司团购的面积、户型、标准。

要求平面布局合理，综合考虑征收房、团购房、对外销售房、会所的位置、户型、功能等因素，对各部分进行确切描述，作为设计依据，营销：

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见工程方案设计明确设计院选择标准工程制定设计组织计划工程方案与设计院选择与合同签订综合部：

合同文义审核合同造价：

成本审核工程制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。

参与制定交工标准，根据当前市场情况，对主要位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

营销：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：

从施工角度，对主要位做法提出建设性意见开发：

提供各项前期配套费用标准彩色总平面图（含经济指标）送规划预审负责提供图纸修建性详规成果开发：

提供参考意见详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）负责提供图纸项目开发计划节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第3页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各门共同商讨成本指标，逐步深化。

根据产品成本情况和结盘、在售营销经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：

从施工角度，对主要位做法提出建设性意见彩色立面效果图送规划预审及审批负责提供图纸建筑方案报建图提供报建图纸景观概念方案设计及确定结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：

从施工角度，对主要位做法、材料的选用等提出建设性意见合同造价：

成本核算及成本指标控制指标确认阶段项目成本指标确定营销：

和企划对销售费用指标，进行讨论确定：

结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程、开发、财务：

项目前期、工程、配套、费用等指标落实合同造价项目考核指标确定销管：

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各门制定项目的考核指标体系工程：

根据项目方案及销售推盘方案制定工期合同造价年度考核指标调整销管：

根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：

制定工期合同造价施工图设计施工图设计院的选择与合同签定配合工程进行设计招投标工程：

对结构方案、设备选型进行评估综合部：

合同的审核工程制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：

提供工程专业建议结构方案及设备选型研讨及确定针对不同结构方案进行经济测算，方案优选。

参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈工程地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过工程向设计提供地质勘察报告负责提供规划总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图规划设计节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第4页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安合同造价施工图会审参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈工程，进行调整变更施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修编制典型楼座建安合同造价，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化营销：

根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化工程：

对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化。

综合管网方案设计开发：

提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计合同造价：

成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化营销：

结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定。

对选材、工艺做法提出专业性意见。

建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表工程：

配合提供设计院盖章确认的图纸。

开发土地出让合同综合部：

提供土地出让合同。

财务：

提供付款凭证。

工程提供相关图纸。

开发修建性详细规划2份，电子文件1份（注：

规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）工程：

提供所需图纸开发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发建筑方案送审建筑设计方案申报表工程：

开发1/500现势地形图1份开发土地出让合同营销中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发投资计划开发施工图设计施工图成果节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第5页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发取得许可证投资计划（项目备案）开发大配套财务：

提供资金保障开发小配套财务：

提供资金保障开发消防证明工程：

负责提供消防报建图开发绿化证明工程：

负责提供绿化报建图开发人防证明工程：

负责提供人防报建图开发地名证明销售：

确定楼、栋眼号排布和地名意义开发工程施工施工许可证施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程建设工程规划许可证开发规划局批复的项目总平图及电子文件开发首层平面图工程：

出图及图纸问题解决工程：

现场配合开发按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：

配合勘测、清除现场障碍开发施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发移交施工单位工程：

现场发现问题，及时解决工程：

组织施工单位交接，做好交接记录开发建设用地规划许可证开发建设工程规划许可证开发某某地区建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发建设资金证明（银行存款证明）（注：

资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）开发施工图审查工程：

负责提供施工图及计算书开发质量监督登记表工程：

配合办理，与相关门接触，搞好关系开发安全措施工程：

制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

开发安全施工措施登记表工程：

配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理开发建设工程规划许可证建筑方案送审节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第6页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场工程通水、通电工程：

根据现场情况确定通水、通电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护财务：

提供资金，合同造价：

审核开发通水、通电开发平整场地工程施工组织方案工程：

负责提供所需的全资料合同造价：

共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。

工程招投标、签订合同勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）工程：

负责提供总规划图等所需的全资料合同造价：

配合招标综合部：

合同的审核工程桩基施工单位合同造价配合招标、测算成本工程监理合同造价配合招标、测算成本综合部：

合同的审核工程土建施工单位合同造价配合招标、测算成本综合部：

招投标文件的综合部审核、合同的审核工程甲供材、分包商合同造价配合招标、测算成本综合部：

合同的审核工程沉降观测合同造价配合招标、测算成本工程土建施工单位的公开招标及合同备案工程：

确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案合同造价：

共同确定合同约定的各项条款开发施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审工程：

配合会审工程会同设计院进行会审，签定会审记录工程：

负责提供所需的全图纸,并配合会审工程设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录工程：

负责组织设计单位交底和变更工程质量监督手续办理质检委托开发：

配合办理相关手续工程办理安全检查委托开发：

配合办理相关手续工程环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续开发：

配合办理相关手续工程临时水电手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续开发：

配合办理相关手续工程施工人员暂住办理施工人员暂住手续开发：

配合办理相关手续工程节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第7页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29开工及基础施工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。

建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管工程：

负责提供所需的全图纸和技术支持工程规划验线监理单位组织工程、设计、规划局验线工程、开发：

配合验线工程桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等工程：

配合确定桩基施工标准工程桩基全面施工工程：

负责提供所需的全图纸和技术支持工程桩基检测委托桩基检测单位、签订合同工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府门）土方工程工程支护工程工程降水工程工程地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加工程：

配合参与验收工程基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础工程：

负责提供所需的全图纸，配合解决图纸设计问题工程基础验收备案承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程材料报送监督站，协调监理组织相关门验收工程：

配合参与验收工程签定建筑工程分工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。

申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程经理签字确认）、水电扣款等基础性资料合同造价主体施工审核施工方案、施工组织设计工程材料进场验收施工单位填报材料进场报验单工程检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）、监督现场取样复试工程钢筋混凝土工程（过程监控）模板分项工程工程钢筋分项工程工程预应力分项工程工程混凝土分项工程工程节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第8页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29现浇结构分项工程工程装配式结构分项工程工程混凝土结构子分工程工程配套管线预埋工程重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋工程地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；

超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。

工程图纸问题解决图纸问题的发现及分析工程：

配合分析问题工程设计变更工程：

配合完成设计变更合同造价：

核定变更成本影响工程施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查工程：

配合分析问题工程处理方案的制定、审核、审批工程：

配合制定方案合同造价：

核定成本影响工程处理方案的实施工程主体验收备案施工单位自评工程变更签证设计变更与设计沟通，协调，收发相关变更文件工程：

核定变更成本影响工程工程变更工程变更技术经济分析工程：

配合技术分析合同造价：

进行经济分析工程工程变更申请工程：

协助现场进行变更签证合同造价：

测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行判断。

工程设计变更、现场核实工程：

核定变更成本影响工程工程款支付工程进度的确认工程工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐合同造价：

按合同约定审核付款比例财务：

审核工程款的支付工程工程款支付财务：

审核工程价款单及发票，按资金情况付款工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程监理组织相关门验收参与单位：

工程、（工程）、设计、监理、施工，监督门工程：

配合参与验收工程签定建筑工程分工程（主体）验收表工程主体施工钢筋混凝土工程（过程监控）节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第9页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29装修工程设计、工程定板考察相关单位及实际工程工程、合同造价：

分别从技术、经济方面配合工程施工样板制作工程材料确定工程、合同造价：

分别从技术、经济方面配合选用材料工程甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划工程编制招标文件拟定投标单位合同造价：

审核招标方案工程确定材料招标技术要求合同造价：

参与招标、测算成本工程确定定标原则合同造价：

参与确定定标原则工程考察投标单位合同造价：

参与考察并提出考察意见工程招标、定标合同造价：

参与招标、定标工程地面基层处理从业主的装修使用方面提出建议工程找平层工程面层工程防水基层处理施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保护工程防水层施工工程面层砂浆工程抹灰基层处理施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝处理工程抹灰工程饰面板（砖）排砖工程面砖安装工程：

参与施工样板进行验收工程勾缝成品保护工程门窗型材加工工程安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程安装窗扇工程封胶工程轻质隔墙放线定位工程隔墙砌筑及安装客服：

从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材料和施工工艺的建议工程幕墙幕墙专业设计工程：

审核幕墙专业设计图工程预埋件安装工程龙骨加工及安装工程幕墙面材安装工程封胶客服：

考虑外墙防水工程涂饰基层处理工程节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第10页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29底料施工工程面料施工工程：

参与施工样板进行验收工程各分分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调工程机电设备安装水、暖、电安装，室内给水系统给水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程室内消火栓系统安装工程给水设备安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程管道防腐，绝热工程室内排水系统排水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程雨水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线的成品保护工程室内热水供应系统管道及配件安装工程辅助设备安装工程防腐，绝热工程卫生器具安装卫生器具安装工程：

参与施工样板进行验收工程卫生器具给水配件安装工程卫生器具排水管道安装工程室内采暖系统管道及配件安装工程辅助设备及散热器安装工程系统水压试验及调试工程防腐，绝热工程变配电室变压器、箱式变电所安装工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程桥架安装和桥架内电缆敷设工程电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程工程施工涂饰节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第11页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线工程低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程桥架安装和桥架内电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程插座、开关、风扇安装工程电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工程钢索配线，电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程灯具、插座、开关、风扇安装工程建筑照明通电试运行工程备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程柴油发电机安装工程不间断电源的其他功能单元安装工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线工程电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程接地装置安装工程防雷及接地安装接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程建筑物等电位连接，接闪器安装工程：

配合验收工程通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统工程办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统工程建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口工程机电设备安装节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第12页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统工程安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统工程综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装。

工程智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口工程电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境工程住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台工程送排风系统风管与配件制作，件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试工程防排烟系统风管与配件制作，件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试工程除尘系统风管与配件制作，件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试工程空调风系统风管与配件制作，件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试工程净化空调系统风管与配件制作，件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试工程制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试工程空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试。

工程电梯安装招标选定安装单位选型及招标工程节点主要工作内容工作部门工作时间安排主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第13页，共22页项目开发计划（初步）制作:

项目经理部2023/4/29提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置工程指导电梯井道土建施工土建交接检验工程电梯安装及调试驱动主机工程导轨，门系统，轿厢