陵水黎族自治县文罗镇镇区控制性详细规划 文本文档格式.docx
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（4）《城市蓝线管理办法》（2005年11月28日）
（5）《城市绿线管理办法》（2002年9月9日）
（6）《城市黄线管理办法》（2005年11月8日）
（7）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日）
（8）《城市规划编制办法》（2006年4月1日）
（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（2012年1月1日）
（10）《城市道路交通规划设计规范》（1995年）
（11）《城市用地竖向规划规范》（1999年）
（12）《旅游规划通则》（2003年2月24日
（13）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）
（14）海南省及陵水县其他有关标准、规范和地方性法规
（15）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》
（16）《海南省城镇体系规划》（2005—2020年）
（17）《陵水黎族自治县城市总体规划》（2001—2020年）
（18）《海南省社会主义新农村建设总体规划》（2009年）
第04条规划原则
（1）统筹发展原则——文罗镇区的发展纳入于全县的整体发展功能板块中进行考虑，形成差异化、特色化发展，实现经济发展的友好转型，实现区域化发展，增强整体经济实力。
（2）低碳发展原则——镇区发展无论从经济发展方式或者发展建设实施过程中均以构建低碳生态镇区为目标，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段逐步实现镇区发展的根本性转变。
（3）合理用地原则——贯彻集约利用土地政策，利用科学的计算方法制定合理的控制指标，提高土地利用率，发挥规划综合效能，走用地集约化的发展道路。
（4）生态保护原则——对镇区范围内的土地、水系、植被等重要景观要素进行分析评价，在保持生态系统的稳定性、连续性和多样性的原则下，进行有秩序的开发，保证生态系统的完整性。
第05条本规划涉及的指标是依据国家和海南省、陵水县有关法规、规范和规定，结合规划区的实际情况和今后发展要求制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、海南省、陵水县的有关规定。
第06条法律地位
本规划的文本与图纸（含图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。
本规划范围内各类建设项目，均应符合本文本和地块分图则的规定和要求。
第07条批准及解释权
本规划经陵水黎族自治县文罗镇人民政府批准后，即具有法律效力，解释权属陵水县住房和城乡建设局及文罗镇人民政府。
本条例适用于规划范围172.48公顷用地，任何单位和个人在本区范围内进行各种建设活动，未经原审批部门批准不得改变土地的使用性质和规划确定的控制指标。
第二章发展定位与规模
第08条规划定位
以农产品交易展卖、农产品集散加工和现代服务业等第三产业为发展的主导方向，具有乡村田园特色的风情小镇。
第09条发展策略
（1）文罗镇区集中了镇域行政管理、经济管理机构和第二、三产业主要经济设施以及文化娱乐设施，因此镇区将发展为整个镇域的政治、经济和文化中心。
（2）文罗镇未来的主要产业是热带现代农业及物流仓储等，镇区作为文罗镇产业发展的重要实施基地应承担农产品集散加工及物流商贸的各种服务功能。
（3）文罗镇今后发展将依托优美的田园景观特色适度发展乡村休闲旅游，镇区发展宜结合旅游服务需求打造具有乡村田园特色的风情小镇。
第10条空间布局结构
按照文罗镇镇区各功能要素的特点，根据合理分区、协调发展的原则，结合镇区用地发展方向趋势，用地空间布局结构可概括为：
“两轴、三心、五片区”。
两轴：
即南北向的中心景观轴线和东西向的公共服务轴线。
中心景观轴线是文罗镇区的灵魂轴线，贯穿镇区南北，连接东线高速文罗互通和镇区行政中心，形成一条展示镇区风貌特色的空间景观轴线。
公共服务轴线以新规划的街道为纽带，连接老城商业片区和新的行政中心，结合街道两侧的商业设施，形成一条承担镇区主要公共服务功能的轴线。
三心：
即位于原镇区中心的商业中心，镇区东侧的行政中心，以及镇区东南部的产业中心。
五片区：
即在原镇区商业基础上发展起来的商业片区，新镇区中部和北部的居住片区，镇政府所在行政办公片区，靠近高速公路区域的产业发展片区，以及位于产业发展片区和其他片区之间的生态公园。
第11条★发展规模
（1）用地规模
规划范围面积共172.48公顷，约合2587亩，建设用地规模控制在151.55公顷，占规划总用地面积87.87%。
建设总量控制在98.52万平方米左右，建设用地容积率控制在0.65以下。
（2）人口规模
文罗镇镇区规划区内总人口约12000人。
第三章土地使用及建筑管理通则
第一节土地使用性质分类及控制
第12条本规划按照《城市规划编制办法》的要求对用地进行细分，分类标准基本采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准（2012年1月1日）》，划分以中类为主、小类为辅。
第13条★规划确定每个地块的用地性质，建设适宜范围按照《各类建设用地适建范围表》执行。
地块的用地性质原则上不得改变。
图则中所规定的用地性质及建设规模需做变更时，可在中类范围内变动，但必须经过相应的程序，在规划主管部门严格监督下进行。
第14条规划地块划分为独立地块，原则上按用地功能划分地块，独立地块不包括主次道路以及道路两旁绿化带，此类用地面积另计。
第15条★以地块为整体成片开发时，地块界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其建设规模必须符合分图则中的控制指标要求。
第16条地块划分后进行统一编号，以图纸和文件形式对每个地块提出不同的控制要求，本次规划分4个片区单元，共77个地块，各类地块规划控制指标的一般规定参见《地块控制指标一览表》。
第17条规划区建设用地主要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、物流仓储用地、公用设施用地、绿地与广场用地等用地类型，非建设用地主要包括水域和其他用地等用地类型。
具体详见下表：
规划用地平衡表
用地代码
用地性质
用地面积（公顷）
占建设用地比例
H
建设用地
151.55
100%
R
居住用地
48.33
31.89%
其中
R21
二类居住用地
46.7
R22
服务设施用地
1.63
A
公共管理与公共服务用地
15.58
10.28%
A1
行政办公用地
4.93
A2
文化设施用地
3.72
A3
教育科研用地
5.49
A5
医疗卫生用地
1.44
B
商业服务业设施用地
21.56
14.23%
B11
零售商业用地
14.25
B12
批发市场用地
7.31
S
道路与交通设施用地
33.24
21.93%
S1
城市道路用地
30.61
S41
交通场站用地
1.95
S42
社会停车场用地
0.68
W
物流仓储用地
20.59
13.59%
W1
一类物流仓储用地
U
公用设施用地
1.92
1.27%
U13
供燃气用地
0.52
U15
通信用地
0.43
U21
排水用地
0.5
U31
消防用地
0.47
G
绿地与广场用地
10.33
6.82%
G1
公园绿地
8.63
G3
广场用地
1.7
E
非建设用地
20.93
E2
农林用地
规划总用地
172.48
第18条★整体空间管制
（1）禁止建设区
禁止建设区以开发建设条件综合评价确定的“不适宜建设地区”为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的生态廊道以及其他专项规划中评定的不可建设地区。
包括：
镇区内部生态绿地和对外交通要道规划10米的道路防护绿带。
禁建区政策：
严禁各种开发建设活动（有特殊规定的除外），仅允许设置临时性的服务设施（如销售亭、观光亭、游船码头等）；
可进行各种游憩、休闲活动，但禁止进行对环境有不良影响的活动。
（2）限制建设区
包括规划区内确定的公共绿地及开敞空间廊道和主要公共区域联系通道。
以上地区原则上以公共绿地或自然绿化特征为主，可以少量建设公共配套及服务设施；
可以与适宜建设用地等量置换进行开发建设活动，但建筑规模、形态、体量和色彩需经过严格的规划论证。
（3）适宜建设区
为本次规划中确定的可开发建设用地及为区域发展提供支撑的基础设施建设用地，原则上可在用地内进行各种开发建设活动。
具体地块的开发和建设指标见《分图图则》。
第二节建筑管理控制
第19条★土地开发应严格按照地块控制指标体系控制，其控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；
指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。
未涉及的指标，应符合国家、海南省以及陵水县的有关技术规定。
（详见地块控制指标一览表，分图图则）。
第20条★建筑物的性质应同所在地块的土地使用性质相符。
在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准（2012年1月1日）》，大类性质禁止变更；
中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；
小类性质变更必须经规划主管部门核准。
第21条★规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的绝对高度，建筑密度和容积率不得超过分图则中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。
容积率：
规划地块容积率为地块的平均容积率，即用地开发控制的上限指标，如地块内局部开发，须按照修建性详细规划确定的容积率进行设计和开发建设。
建筑密度：
所确定的建筑密度为地块建筑净密度，是上限控制指标。
建筑限高：
规划地块内建筑允许建造的最大高度，即从地面到建筑主体部分的高度，对于突出主体部分或其它杆塔的高度限制须遵循其他行业的规定。
绿地率：
绿地占地块用地的比例，按下限控制。
第22条容积率及建筑密度控制
本规划通过控制地块最高容积率和建筑密度对用地的开发强度进行控制，任何地块的开发建设，其容积率和建筑密度不得大于《分图图则》的限制。
本规划所涉及的建设用地类型主要包括一类居住用地、二类居住用地、零售业用地、旅馆用地和教育科研用地等。
（1）二类居住用地：
容积率控制在1.0以下，建筑密度分别控制在20%以下，绿地率不小于40%；
（2）零售商业用地：
容积率控制不超过0.8，建筑密度分别控制在35%以下，绿地率不小于30%；
（3）行政办公用地：
容积率控制在1.0以下，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；
（4）物流仓储用地：
容积率控制在0.8以下，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%；
（5）文化娱乐用地：
容积率控制在1.0以下，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%；
（6）中小学用地：
依据生态校园的建设思想，结合当地的气候特点，中小学用地容积率控制不超过0.6，建筑密度不大于18%，绿地率不小于40%。
第23条建筑高度控制
本规划区最高建筑高度控制在40米以内，主要分布在生态公园北侧的行政办公用地区域。
中小学校建筑高度控制在20米以内；
商业建筑高度大部分控制在18米以内，局部控制在20、40米以内。
物流仓储建筑高度控制在10米以内。
文化娱乐建筑高度控制在24米以内。
各地块建筑高度控制详见文本附表《地块控制指标一览表》。
第24条建筑后退红线控制
建筑后退以道路红线为标准，原则上公共建筑退让道路边线不小于10米，居住建筑退让道路边线不小于8米。
相邻地块间建筑后退用地红线不小于6米。
南北向同时要满足日照间距要求，同时建筑间距应满足有关规范要求。
为保证舒适的街道尺度和宜人的街道景观，所有建筑严格按规定距离后退道路红线，不得随意减少。
各地块后退道路红线具体距离详见分图图则。
第25条★建筑间距
任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。
无论是新建、改建、保留的，其建筑间最小距离不得违反国家相关规范要求。
建筑间距的规划控制，其建筑物的采光、通风、卫生和环境绿化指标不得小于国家、海南省及陵水县等地方技术规定。
第26条地块禁止机动车开口规定
规划区道路距交叉口30-50米内限制设机动车出入口；
若在地块内建筑红线宽度12米以下道路，机动车开口须退交叉口5米以上。
第27条停车泊位配置标准
规划区道路距交叉口30-50米内限制设机动车出入口。
规划区各地块的停车泊位配置依据实际的使用性质和开发强度进行配置，一旦开发强度确定，依据标准计算得出的停车泊位即为控制性指导指标。
停车泊位配建基本标准见下表：
停车泊位配建标准一览表
用地类型
建筑类型
机动车停车泊位
住宅
1.0车位/100m2建筑面积
商业用地
商业建筑（区）
小于等于2000m2部份取2.0车位/100m2建筑面积；
超过2000m2的以2000m2为基数往上递增，递增部份取1.0车位/100m2建筑面积
批发交易市场
1.5车位/100m2建筑面积
行政办公楼
中小学用地
中学、小学
0.7车位/100学生
公园
0.5车位/1000m2用地面积
注：
建设项目停车泊位标准可参照《海口市城市管理技术规定》，表中未列入的建设项目停车泊位标准由陵水县住房和城乡建设局根据项目情况具体核定。
第28条用地兼容性控制
在规划管理过程中，土地使用性质、用地界线及用地规模必须符合文本及法定图则的规定。
因建设发展需要，土地使用性质、用地界线及用地规模获城市规划行政主管部门的批准后，可有条件进行调整，其中用地性质调整应符合以下规定：
用地性质调整不应引起规划结构、用地构成比例的较大改变；
变更土地性质要保障公共绿地的数量不减少；
变更不得取消非盈利性公建配套及市政设施；
变更宜与原有的用地性质相容。
变更解释文件应附在规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。
规划允许进行设施的兼容使用，但必须在规定的用地性质内兼容建设，建设适宜范围按照《各类建设用地适建范围表》执行，详见下表：
各类建设用地适建范围表
建设类型
商业服务业
设施用地
绿地与广场
用地
R1
R2
B1
B3
G2
低层住宅
▲
○
多层住宅
小区行政管理
小区商业服务
小区文化设施
小区市政公用
小区农贸市场
小区医疗卫生
小区体育设施
行政管理
商业金融
文化设施
中、小学
娱乐设施
体育设施
医疗卫生
一般批发市场
一般旅馆
商住综合楼
商务酒店
社会停车场
公共汽车站
▲——允许设置○——经建设主管部门批准后设置空格——不允许建设
表中未列入的建设项目，由陵水县规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定。
第四章公共设施规划
第29条公共设施分组团进行布置，本规划区包含三个主要服务中心。
第30条公共服务设施
商业服务中心主要以集中商业设施为主，以镇区居民为服务对象，集中布置零售商业、金融服务、医疗设施、社会停车场等商业配套服务设施。
行政服务中心主要以行政服务设施为主，服务范围为全镇区，主要集中布置行政管理部门、电信邮政所、文化娱乐设施、市民广场等。
产业服务中心主要以服务产业发展为目的，提高产业发展效率，主要集中布置批发市场、金融服务、垃圾收集点等。
第31条教育设施
文罗镇区共配建一所中学，一所小学和三个幼儿园。
教育设施总用地面积为5.49公顷，其中中学用地3.4公顷，在原文罗中学基础上扩建优化；
小学用地2.1公顷，位于镇区中部；
幼儿园用地结合居住区分散布置。
第五章绿地与景观系统规划
第32条绿地系统
规划通过公园绿地、防护绿地以及生态绿地等各类型绿地的组织，形成“放射+围合”状的绿地结构，构建“绿毯围合、绿带穿插、蓝绿呼应”的绿地系统格局。
公园绿地——镇区的公园绿地主要分布在城市主要街道两侧和各功能区出入口附近。
对带状公园绿地可通过种植花卉，点缀雕塑，美化和丰富沿路景观。
对于点状公园绿地通过公园化、景观化的改造，设置休闲设施以及户外运动设施，为镇区居民提供一个公共开放的活动场所。
防护绿地——防护绿地主要指陵群公路两侧10米的防护绿带，防护绿带采用景观化处理手法，以地带性植物品种为主，同时穿插布置一些休憩、雕塑、小品等提高镇区品位的设施。
生态绿地——生态绿地设计应以生态保护为核心，以居民的生活需求为基础，充分利用现状溪流和田园景观资源，融合人文地域特征，进行高品质休憩空间的塑造。
既可以作为产业组团与镇区其它组团之间的隔离绿带，又可以承担生态保护和居民休闲的功能，使之成为文罗镇区的中心公园。
第33条★图则所示的城市各类绿地在建设开发时不得侵占。
地块应满足分图则中所规定的绿地率指标。
区内所有道路均按照道路断面配置行道树和绿化隔离带。
第34条景观系统
景观系统结构——从整体生态环境和场地风貌特征等多角度出发，形成“两轴、一带、四区”的总体景观风貌。
“两轴”指南北向贯穿镇区的中心景观轴线和东西向的人文景观轴；
“一带”指镇区内带状绿地形成的街头公园景观绿带；
“四区”指四个不同特色的景观风貌区，包括传统风貌区、新城风貌区、生态公园风貌区和产业风貌区。
景观节点——包括生态绿地、公园绿地和广场用地等绿色节点和开敞空间等，既是视线通廊的交汇点，又是重要的休闲、游憩等公共活动空间。
景观界面——重点控制两条景观界面，即中心景观轴线界面和产业园区景观界面。
中心景观轴线界面强调镇区形象的的展现，突出入口区域和沿线两侧景观的打造。
增强人工环境与自然环境在空间上和视觉上的渗透性；
建筑形式应丰富多样，创造有韵律感的建筑空间；
建筑布局应高低错落，突出重点和变化；
产业园区界面要求美化从高速公路看镇区的景观界面，结合入口处花卉景观打造花园式、景观式和整齐有序的产业园区界面。
第六章整体城市设计引导
第35条空间环境整体控制及引导
通过突出镇区优美的自然景观环境，确定重点景观节点、景观廊道和景观界面，营造起伏有致、韵律舒畅的空间形态，创造热带风情浓厚的小镇环境，构建视觉丰富、格调协调的景观界面和错落有致的天际轮廓线。
第36条功能空间规划引导
（1）商业空间
商业空间设计要体现繁荣、艺术、活力的特质，布局形式应考虑服务半径以及行人的消费心理感受，建议采用亲人尺度的步行街区模式，可结合绿地、开场空间布置特色商业街、漫步游道、餐厅等，使自然景观与人文景观相互交融，吸引公共活动。
（2）居住空间
居住空间应强调环境建设，体现人性、优美的社区生活环境。
布局形式可以结合场地环境和社区生活理念进行多样化创新，总体风貌应简洁、灵巧、生态绿色，功能使用上应符合居民生活习惯需求，充分体现以人为本的思想。
（3）产业空间
产业空间应强调产业文化特色，体现色彩大方、布局合理、文化鲜明的产业环境。
布局形式可以结合交通区位、场地环境和产业生产流程，满足产业生产、运输需求功能，同时创建人性化的工作空间，体现人文关怀。
同时产业组团界面提出了具体控制措施：
在产业组团与东线高速公路之间设置花卉种植区，以花卉栽培和培育新品种为主，同时结合高大树木，使产业组团沿高速公路形成绿化优美的景观界面。
在产业组团内部强调绿化环境建设，尽量加大绿化植被覆盖面积，已达到保护和美化环境的目的，形成景观环境优美的绿色园区。
重点控制连接高速公路和行政中心的中心景观大道以及陵群公路两侧景观界面，沿道路两侧建筑形态以高端商业为主，商业用地背后布置产业用地，形成整齐大方的道路景观界面。
第37条建筑形式及色彩引导
规划区整体建筑风格定位为海南热带风情小镇风格。
建筑风格应与海南热带气候、文罗历史文化紧密联系。
建筑应考虑遮阳避雨、通风隔热的特点，体现生态性、通透性的要求。
低层、多层建筑统一采用坡屋顶形式，沿街商业应考虑骑楼的设置，满足行人防晒避雨的要求。
鼓励建筑使用各种通透的建筑构架，反映热带建筑通透开敞的特点。
建筑色彩控制应体现整体、协调的总体格调，局部重点地段鼓励使用差异化色彩，形成主次分明的整体控制原则。
建筑总体色彩宜以清淡、自然的淡雅色彩为主，例如白色、米黄等；
特色建筑及景观性建筑鼓励采用差异化色彩进行点缀。
第38条道路建设引导
道路建设需充分尊重自然地形，减少土方开挖，满足道路行驶安全，保证防洪排涝，并利用良好的自然景观资源，创造丰富的道路景观。
规划内干道作为城市生活及旅游的主要路径，有展示风貌的作用，应体现各功能区的建筑特色、自然环境以及天际轮廓线。
按照国家规范，人行道应设置导盲道，道路交叉口人行横道应设置斜坡，十字路口地面应设置醒目的标记，引导行人安全过道。
人行道地砖铺设应可渗水，以适当补充地下水，保护生态环境。
步行道力求尺度适宜，空间舒适，通过系
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