住宅工程经济指标动态标准化研究.docx

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住宅工程经济指标动态标准化研究

住宅工程经济指标动态标准化研究

何照明

2013-04-1616:

09:

45　　　来源：

《建筑经济》2013年第03期

　　摘要：

为了完善住宅建筑技术经济指标体系，使之能有效发挥在住宅项目投资策划与决策过程中的评判作用，规范住宅建筑市场，必须建立符合各地区实际的住宅建筑工程经济动态指标体系。

对建设区域性住宅建筑工程经济指标动态标准化的内容、方案的可行性及其作用进行了阐述。

　　关键词：

住宅工程，区域性，动态，经济指标

　　1引言

　　近年来，随着我国住宅建设的快速发展，不断攀升的房价成为社会各界关注的焦点，在满足建筑功能和质量的前提下控制房屋价格，已成为建筑经济学研究的热门课题。

　　就建筑市场而言，建筑经济对房屋价格主要从房屋销售价格和售销量、土地价格费用、工程费用等三个方面进行研究，其中前两项与国家和地方的相关政策、区域经济发展规划和市场的供需关系密切，而工程费研究属于：

以建筑经济为基础衍生出来的专业的建筑经济学科——建筑技术经济的研究范畴。

对于住宅工程而言，建筑技术经济的中心问题是充分利用现有资源，尽可能建造数量多、质量好、费用低、符合功能要求的住宅，以满足不断增长的社会需要，并力求获得最佳经济效果。

为了达到这一目的，就需要对符合建筑技术要求的多个方案进行分析对比，从中选出最优方案，而这一过程离不开技术经济指标的支持。

实践证明：

设计方案的好坏对工程造价影响很大，一般可达75%以上，策划及概念设计阶段更高，甚至达到90%♀以上，且直接影响房屋的销售和价格，这也是住宅建设开发商在方案设计及评价阶段特别重视工程造价技术经济指标的重要原因。

　　2住宅工程技术经济指标存在的问题

　　无论是采用多指标评价法还是多指标评分法，各方案的造价指标均要与基准指标值进行比对，在住宅建筑技术经济评价时，建筑经济性指标是方案比对分析时主要的定量分析指标，是决定方案取舍的重要依据。

尽管各类研究人员对住宅工程经济指标进行了大量的研究，提出了各种理论方法和数学模型，然而在住宅项目实际策划和评价过程中，经济性指标的运用及效果并不理想。

究其原因主要是住宅工程经济指标本身存在以下几个方面的问题：

　　2.1住宅工程经济指标值不标准

　　指标取值不标准、取值过于粗糙。

造成这种状况的原因主要是：

　　2.1.1分类不明确

　　每个工程均有其个体特征，必须从专业的角度将住宅工程归类并明确相应的标准值和取值区间，而目前大部分住宅工程仅按多层和高层或砖混、框架等进行简单的分类，这样势必造成指标取值过于粗糙，出现所谓的标准值不标准的现象，甚至所采用的标准值与实际项目不匹配，给投资估算带来较大偏差，造成项目策划的失误和项目评价工作的错误结论，最终导致项目成功度降低甚至决策失误。

　　2.1.2数据来源不可靠

　　在方案评价过程中，基准指标多来源于设计咨询公司及相关专家的经验。

由于缺乏足够的客观实例的统计记录和必要的数据分析，从而使指标的质量难以保证，缺少可信度，看似严谨的定量分析方法最后基于个人经验基础之上，严重影响了住宅建筑经济评价的效果。

　　2.2忽视住宅工程经济指标值的动态特性

　　忽视住宅工程经济指标值的动态特性，集中体现在以下两方面：

　　2.2.1住宅工程经济指标值的区域性

　　全国大部分地区尚没有出台标准的住宅建筑工程经济指标，因此容易盲目地参考已出台的别地区的标准，即便进行数据处理也只是根据收入等差异情况简单地乘以一个系数来作为本地区住宅工程经济指标。

这种方法并不科学，只有来源于本地区数据分析的指标值才能反映实际的住宅建筑经济技术水平，才能使项目前期的建筑策划和方案设计的比选发挥应有的作用，避免造成错误的判断。

　　2.2.2住宅工程经济指标值的时效性

　　随着建筑业科学技术的发展，工程设计与施工技术水平和管理水平不断提高，工程项目的成本和效益不断变化；住宅建筑为适应市场需求其功能特征也会发生相应的变化，它们将直接导致住宅工程经济指标值的变化；建筑市场的规范建设也将间接影响住宅工程经济指标的取值。

然而目前已公布的住宅工程经济指标值绝大部分是过时的，有的甚至是五年、十年前的，这将严重影响住宅工程经济指标在使用过程中的有效性。

　　3住宅工程经济指标动态标准化研究方案

　　针对住宅工程经济指标存在的问题，必须加强其经济指标动态标准化的研究与建设。

　　3.1研究方案主要内容

　　3.1.1建立各地区住宅工程经济指标数据库

　　近年来，大量的住宅建设为建立住宅建筑技术经济指标数据库提供了客观条件，各地可通过文献查阅、资料收集现场调研等方式，获取本地区已建住宅工程经济指标：

（1）工程项目总造价；

（2）各单项工程费、措施费及其他项目占工程总造价的百分比；

　　（3）工程平方米造价；

　　（4）各分部分项工程造价及各工程子项在各单项工程中所占百分比；

　　（5）各项规费，税金及措施费；

　　（6）工程每平方米建筑面积主要材料指标。

　　3.1.2住宅建筑工程经济指标数据质量研究

　　根据已建住宅工程的类型和数据来源，结合建筑专业的技术知识和经验，确定合理的住宅建筑技术经济指标界限，从数据的代表性、时间性、数据获取方式、地域性及技术特征等方面分析数据的不确定性，确立住宅建筑已建工程经济指标源数据分析方法，分析数据质量，从而获取本地区建筑经济指标数据的质量情况，建立数据质量评价体系。

　　3.1.3住宅建筑工程经济指标标准化研究

　　根据各指标数据的质量特征，分析各数据构成部分的贡献率，基于贡献率和数据不确定分析，提出数据质量评价权重体系，建立住宅建筑工程经济指标标准化模式。

这是该类指标标准化最为关键的一步，直接影响到该指标的可靠度及实用程度。

　　3.1.4建立住宅建筑工程经济动态指标跟踪体系

　　将得到的住宅建筑技术经济指标运用于实践，以判定指标体系的有效程度，并不断将新完成的住宅工程经济指标充实数据系统，不定期或阶段性地对住宅建筑技术经济指标实行校验和修正，确保指标体系的实用性和可靠性。

　　3.2研究方案工作环节

　　3.2.1数据采集前的准备工作

　　这一阶段主要是确定数据的特征，从而进行分类，以便于数据采集工作的顺利进行。

　　由于项目是以各地区住宅工程为研究对象，其在地域上和经济上以及外部环境上的差异可以不计，建筑以外的外部因素主要集中在时间和数据来源上。

　　至于建筑自身的特征，可以在专业技术分析的基础上，将各特征因子分层次由大至小进行分类：

如建筑类型——结构类型——住宅层数——住宅装修标准，从而为将来的标准值的使用即指标比对有针对性地进行分类。

这种分类有些是既定的，而有些需要凭借专业技术知识及其经验，如建筑的层数，除了分低层、多层和高层外，还可以适当细分，并利用专家会议进行论证，最后在实践数据采集过程及处理过程中仍然可以利用反馈信息进行调整。

　　3.2.2数据采集及筛选

　　近年来，建筑市场已进入规范化管理，设计咨询企业、施工企业以及相关工程管理部门的工程资料管理系统已经形成，获取数据不是什么难事，关键问题是对数据的来源和质量进行评判，这是后续研究成果是否真实有效的前提保证。

应从以下两个层面考虑：

（1）非技术层面：

主要是数据的来源和时间，对于数据的来源以取中立为优，而时间上以取近期为优，可以采用赋权法给其分级，具体可以采用层次分析法和德尔菲法来实现。

（2）技术层面：

主要通过调查研究和对比的方法，对已建住宅项目的设计质量、施工质量进行研究以及后评价。

　　3.2.3数据分析及指标标准化研究

　　这一步是标准指标的形成阶段，也是项目研究最为关键的一步。

（1）首先，判定该标准指标是可以确立的，是客观存在的。

　　由于住宅工程自身就是在权衡建筑满足功能、安全以及工程造价基础上的产物，其经济指标应该是当前已建住宅建筑技术经济水平以及社会文化的集中体现，是社会平均水平值的体现，而这个值就存在于众多的已建建筑的技术经济数据中。

（2）其次，该标准指标值应该是有趋向性的，是可得的。

　　由于我们是以验收合格的已建住宅工程为研究对象，这些建筑的设计成果是在“适用、经济、美观”的设计原则下进行方案比对的产物，而施工也是在“经济、安全、高效、保证质量、便于操作”的要求下进行的，尽管其最后落实程度不同，但总的趋势是朝指标优化方向发展的，而我们的研究数据其质量分析是以成功度为标准，即社会的效果为首要条件。

其目标最终是建筑的功能效果和社会劳动消耗即经济指标达到平衡，由于建设各方都是朝着这一目标努力的，因此，可以推断：

已建住宅建筑技术经济指标的分布应该是趋向于类似正态分布的图形，而我们可以通过期望值和标准差并对其修正来确定标准指标值或标准区间。

综上所述，该项目研究方案应该是可靠的。

　　（3）建立区域性住宅建筑动态技术经济指标体系。

　　采取动态与静态相结合的方法来建立住宅建筑技术经济指标体系，即在一定区域一定时间和技术经济相对平稳状态的状态下，明确住宅建筑标准指标，并发挥其指导建设、设计、施工及建筑经济管理相关工作的作用。

而当这一相对稳定的状态发生变化时，数据库将被更新，当变化达到一定程度，即相对稳定状态被打破，其新的数据源将改变指标的取值，进而产生新的标准指标。

这不仅保证了住宅建筑标准技术经经济指标的客观性、相对稳定性和有效性，而且会推动建筑技术的进步。

　　4住宅工程经济指标动态标准化建设的目的和作用

　　4.1完善住宅建筑的经济指标体系

　　对已建住宅工程经济指标原始数据进行收集和研究，目的是探索各地区建筑经济活动规律，建立符合各地区发展要求的住宅建筑动态的经济指标体系，从而完善建筑技术经济学科的理论体系。

同时，住宅工程经济指标的动态标准化研究，也可以完善住宅建筑的评价体系，使其更具有实用性和可操作性。

　　4.2促进技术进步

　　住宅建筑动态经济指标标准化体系的确定，不仅为住宅建设阶段的建筑策划和方案设计提供数据支持，而且为促进建筑设计完善设计理论，改进设计方法以及提高设计水平提供技术条件，也为建筑新技术、新材料的使用、提高住宅建筑科技含量以及新的设计理论的市场化研究提供一个衡量标准。

　　4.3提高策划质量，降低决策风险

　　对于开发商和投资建设方而言，经济指标动态标准化可以使其做到心中有数，有利于项目筹划和建设中资金的筹措和投融资方案的制订，对指导住宅建筑市场化运作有着积极的作用，有效降低由于经济技术原因造成的资金短缺、工程停工或降低工程质量等不良现象的发生，降低工程风险，保证工程质量。

　　4.4提高宏观调控和区域规划的有效性

　　住宅工程经济指标动态标准化不仅有助在具体工程项目的策划分析、方案比对等微观领域的运用，而且还有助于对区域内建筑经济宏观领域的研究分析，在本地区一个相对稳定的时期内，为国家和地方政府了解房屋价格的实际构成、调控房价，判别本地区土地价格和工程管理费用的合理性，调控房屋建筑市场提供客观真实的基础数据。

　　5结语

　　综上所述，目前亟需建立一套完整有效的符合本地区发展的住宅建筑工程经济指标体系，这一经济指标体系应该是标准的、区域性和动态的，应在以后的工程实践中实施跟踪分析，保证基准指标的动态特性，这不仅有利于增加指标体系的可信度和实用价值，而且，也是为即时掌握住宅建筑市场的动向提供基础信息，对促进住宅技术进步、降低决策和工程风险，提高宏观调控好区域规划的有效性具有积极的、重要的意义。

　　作者简介：

何照明，男，生于1967年，湖南长沙人，湖南大学建筑学院副教授，高级工程师，主要研究方向：

工程建筑项目策划及建筑经济性研究、建筑新技术及建筑结构选型研究。

　　参考文献

　　[1]曹善琪.民用建筑项目投资决策[M].北京：

中国建筑工业出版社，2011.

　　[2]刘津明.建筑技术经济[M].修订本.天津：

天津大学出版社，2002.

　　[3]杨昌明，建筑设计与经济[M].北京：

中国计划出版社，2003.

　　[4]全国注册咨询工程师（投资）资格考试参考教材编写委员会.项目决策分析与评价[M].北京：

中国计划出版社，2008.