住宅小区项目申请立项可行性研究报告1.docx
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住宅小区项目申请立项可行性研究报告1
1.总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
XX县XX园住宅小区建设项目
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
XX县城镇投资责任有限公司
1.2研究工作的依据、内容及范围
1.2.1研究依据
1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部有关商品房建设的规定。
2、《XX县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》
3、《XX县住房建设规划2011-2015》
4、《XX县控制性详细规划》；
5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；
6、编制人员调查的有关资料、数据。
1.2.2研究范围与内容
依据XX县城市总体规划和国内其它同类居住小区的建设情况，结合XX县市民及县政府的实际需要，组织有关技术人员根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，编制完成了XX园小区建设项目建议书。
本建议书对XX县XX园住宅小区建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、环保、节能、节水、消防、项目组织机构、实施进度、投资估算、资金筹措和社会效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供了可靠的依据。
1.3项目概况
1.3.1项目建设规模与内容
XX园住宅小区建设总用地面积96亩（64032m2）,总建筑面积99423m2（含90m2以下的保障性住宅小区52000m2）。
采用6+1F的多层住宅共24幢，建筑功能为商品住宅，辅助有商业用房、公共服务用房、设备用房、附属用房等。
1.3.2建设地点
XX县XX园住宅小区建设项目位于XX县城区东部，在城关镇东郊村街下组和岸下组境内，环城东路东面，紧靠龙溪湖正东岸沿线，距著名的神农殿景区约500米-700米，是XX县最佳居住环境所在地。
1.3.3建设条件
本项目所在地西侧道路有完善的水、电、暖、通讯等供应设施，可满足项目需要。
1.3.4总投资及资金筹措
项目总投资14120万元，项目资金由承办单位自筹解决。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
规划总用地面积
m2
64032
96亩
2
建筑占地面积
m2
15296
3
总建筑面积
m2
99423
3.1
住宅面积
m2
85200
3.2
商业用房面积
m2
10023
3.3
车库面积
m2
4200
4
建设工期
月
18
5
容积率
1.55
6
项目总投资
万元
14120
7
总成本
万元
17062
8
营业收入
万元
20218
9
净利润
万元
3156
10
投资利税率
%
22.35
1.5结论及建议
1.5.1结论
本项目的建设符合《XX县城市总体规划（2010－2020年）》及《XX县控制性详细规划》，项目选址合理，外部建设条件较好，建议书所提出的工程建设方案规模适中、功能合理、技术可靠。
项目建成后可以从根本上改善XX县的居住环境和城市形象，更好地为XX县的全面发展提供服务。
无论是从项目建设的必要性和工程技术方案，还是从社会效益方面看，该项目的建设均是可行的。
1.5.2建议
为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使XX园住宅小区的建设和发展能够有足够的资金和政策保证。
2.建设背景及建设必要性
2.1XX县简介
XX县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”，是井冈山革命根据地的一部分。
全县辖6个镇15个乡，总面积1462平方公里，总人口43万，属亚热带季风湿润气候，年平均气温17.7℃，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时。
1、区位
东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。
地理坐标：
东径113005/—113036/，北纬26017/—26005/。
2、交通
XX交通便利，境内公路四通八达，省道S212线、S320、S316线纵贯全县，国道106线、107线、京珠高速公路和铁路京广线、醴茶线旁境而过。
衡炎高速公路，衡茶吉铁路（XX设站）穿境而过。
乘车二个小时可抵衡阳机场。
北上长沙，一日往返，过境香港，朝发夕至。
3、环境
XX县自然生态环境得天独厚，山清水秀、空气清新，环境综合指数在湖南省名列前茅。
XX的投资硬环境不断改善，基础设施建设全面配套。
邮电通讯水平超前发展，达到发达地区水平，中心城市建成面积已达12平方公里。
XX的投资环境日臻完善，县委、县政府以推进新型工业化为核心，把招商引资作为工作重中之重来抓，近年来先后出台一系列政策性文件，全面调整招商引资优惠政策，着力营造XX投资低成本“洼地效应”，最大程度地使外来投资者得到较高的回报率。
县政府设立政务服务中心，有投资审批权限的主要部门集中在政务服务中心一幢楼办公，实行“一幢楼办事，一个口受理，一个窗办事，一条龙服务”，对外商实行“保姆式”服务，极大方便了客商办理各种手续。
XX民风淳朴，人民勤劳憨厚，一直是湖南省社会综合治理先进县，也是湖南省外派劳务基地县，外出务工人员达10万之众。
与沿海地区相比，我县在土地、厂房、劳动力、水电等方面成本优势，土地成本上看，沿海地区的工业地价为我县的1.6倍；厂房租赁成本沿海地区是我县的2倍，劳动力成本沿海年平均工资是我县1.5倍，水电成本沿海工业用水为我县的1.4倍,工业用电为1.5倍。
4、载体
XX大力实施工业园区带动战略，为招商引资拓展新的空间。
根据“十五”计划，园区规划面积1.5平方公里，为招商引资提供了良好的载体和发展环境，有利于延伸产业链条，壮大产业规模。
2009年，我县建成标准化厂房2.4万平方米，2010年将建3.6万平方米。
5、资源
XX以农为本，物产丰富，有“中国食用菌之乡”和“中国药都”之称，是湖南省重点粮产区，主要农作物有水稻、小麦、玉米、红薯、大豆、花生、棉花、芝麻、瓜果、油菜、蔬菜、灯心草、食用菌等123种。
林产品主要有杉、松、梓、楠、桐、楠竹、油桐、茶叶、药材等400多个品种，药材以其品种多、药性好闻名省内外，“XX赶分社”（春分药王节）更是全国独特的药文化风景线，被认定为省级非物质文化遗产。
饲养家禽10余种，生猪、牛饲养尤为发达。
境内蕴藏铁、锰、煤、石墨、红柱石、滑石、石膏、大理石、石灰石、石英石、砂金等矿，尤以红柱石储藏量大，冠盖中南五省。
除石灰石外，尚未大量开采。
XX县电力局是湖南省电力公司代管的一个供电企业。
全县电网拥有220KV变电一座，主变1台，容量120兆伏安；110KV变电站2座，主变2台，容量40兆伏安；35KV变电站5座，主变6台，容量22.8兆伏安；220千伏安线路2条，长度108.22公里；110KV千伏线路3条，长度57.5公里，35千伏线路8条，长度84.6公里。
对于高能耗企业，根据其设备容量、用电量和用电时段不同，可以给予一定幅度的优惠。
XX大力实施农业产业化、新型工业化、新型城市化的“三化”发展战略，确定“三年打基础，五年上台阶，十年翻两翻，二十年建成全面小康”的总体目标，以发展为第一要务，经济社会发展全面进入快车道，三大产业呈现了加快发展的良好局面。
第一产业方面，大力发展特色农业，推进农业产业化，农业结构调整走出了新的路子，现已建成一批初具规模的特色农产品生产基地，为农业的集约化、规模发展奠定了基础；第二产业方面，大力发展能源、建材、轻工等高科技与劳动密集型产业，初步建成了以电力、建材、桃花祛斑美容霜、食品加工等支柱产业，中小企业分工协作，上下游产品区为配套的工业体系，产业链条不段延伸，配套能力逐步增强；在第三产业方面，大力发展旅游业、房地产业，确立了旅游的龙头产业地位，服务行业配套建设正在逐步完善，为现代服务业的发展奠定了基础。
2.2项目建设的背景
1、党的十七大报告强调要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
指出解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。
要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，县管县不是“县吃县”，而是“县带县”，把各县城镇统一纳入发展规划之内，实现交通一体化、通讯一体化、社会保障一体化、、教育一体化、医疗卫生一体化等，在此基础上实现城乡一体化。
形成城乡经济社会发展一体化新格局。
XX县在2010年已成功创建省级卫生县城，在周围县市来说是不可比拟的；另外，XX县东面有大石水库，北面是仙下水库，对于调节城市空气的温度有很好的作用，正真是天然氧吧，是适合居住的地方。
2、本项目所属地块：
位于XX县城区东部，在城关镇东郊村街下组和岸下组境内，环城东路东面，紧靠龙溪湖正东岸沿线，距著名的神农殿景区约500米-700米，是XX县最佳居住环境所在地；对于房地产来发来说是必争之地，也是XX的黄金地段，做好本地块，不仅是城市建设的重要一步，也是提高XX城市形象，树立XX城市品牌的重要保障。
2.3项目建设的必要性
目前，XX县内各乡镇的规模都较小，城镇凝聚力和规模效应不高，阻碍了城镇的发展。
根据XX县现有的社会经济发展水平，人口和产业的集聚规模，城镇化水平和发展基础，以及跨世纪发展战略的要求，建议XX县城镇化发展模式宜采取以强化中心城镇为主导的集中式发展模式，即城镇发展的侧重点是扩大城镇规模和实力，强化城区功能，特别是中心城镇的功能，而不是单纯增加城镇数量。
城镇化战略制定了以下要求：
（1）突出中心城镇的地位，改变其目前城镇功能单一的局面，扩大城镇规模，从而增强其对周围地区的带动辐射作用。
（2）积极培育和发展片区中心镇，确保其成为所在片区的发展极核。
（3）加快以中心镇为核心的乡镇发展，变个体优势为群体优势。
实行以强化中心城镇为主导的集中式发展模式将有助于尽快提高区域城镇化水平，强化城镇功能，带动和促进整个地区的经济发展。
2011年是也是全面实施“十二五”规划的关键一年。
经济全球化和国际、国内产业转移加快，国家实施中部崛起战略，城乡一体化试点县市和扩权县市的优惠政策等，为我们加快发展创造了有利条件。
经过多年积累，我县经济实力不断增强，城市形象显著提升，为今后发展奠定了坚实基础。
同时，国家实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，宏观调控力度加大，区域竞争日趋激烈，又给我们带来了巨大压力。
我们必须居安思危，未雨绸缪，抢抓机遇，趋利避害，努力实现经济社会又好又快发展。
2011年政府工作的总体要求是：
高举中国特色社会主义伟大旗帜，认真贯彻落实党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“建设现代化工业生态旅游城市”的战略目标，坚持“好”字优先、好中求快的原则，推进城乡一体化，加快结构调整，深化改革开放，突出改善民生，促进社会和谐，推动经济社会在又好又快发展上迈出新步伐，奋力开创XX全面建设小康社会新局面。
《XX县城镇发展总体规划》中提出加大对城镇建设的政策支持和资金扶持力度，有序发展房地产业，把房地产开发与城中村改造结合起来，用3年时间建设一批功能完善的城市小区。
3.建设条件
3.1建设地点
本项目建设用地位于XX县城区东部，在城关镇东郊村街下组和岸下组境内，环城东路东面，紧靠龙溪湖正东岸沿线，距著名的神农殿景区约500米-700米，是XX县最佳居住环境所在地。
项目所在地基础设施的供应条件优越，符合《XX县城市总体规划（2010－2020年）》及《XX县控制性详细规划》，地势略有起伏，约0.5-1.2米,周围无大型污染源，视野开阔，自然环境宁静优美，土地利用集中，功能协调，能够最大限度地发挥自身的功能，能够满足项目建设和使用要求。
3.2建设条件
3.2.1气候条件
XX县地处中亚热带向北亚热带过渡区，属亚热带季风湿润气候，气候温和四季分明，热量丰富，阳光充足。
平均气温16—18℃。
年降雨量1300—1600毫米，其中40%集中在第二季度。
年无霜期239—296天，年平均雾日在26天以下。
历年日照时度1650—2100小时，日照率约40%。
3.2.2公用基础设施
本项目所在地规划有完善的水、电、通讯等供应设施，可满足项目需要。
1、供水
XX县自来水厂完全可保证项目用水的需求。
2、排水
本项目采用雨污分流制，生活污水和雨水汇集后，分别排入市政道路的500mm污水和雨水管网系统，最终排入到县污水处理厂。
3、供电
本项目从附近110kV变电站引入10kV电源，通过变配电设施向各用电点低压供电，可满足项目需求。
4、通讯
项目所在位置已开通全国直拨程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目区域固定和移动通讯要求。
5、交通运输
项目所在地紧临环城路，与七一路相通，区内路网四通八达，与各处联系十分方便，交通便利。
4.建设规模与内容
XX园住宅小区建设总用地面积96亩（64032m2）,总建筑面积99423m2（含90m2以下的保障性住宅小区52000m2）。
采用6+1F的多层住宅共24幢，建筑功能为商品住宅，辅助有商业用房、公共服务用房、设备用房、附属用房等。
建设规模与内容一览表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
规划总用地面积
m2
64032
96亩
2
建筑占地面积
m2
15296
3
总建筑面积
m2
99423
3.1
住宅面积
m2
85200
3.2
商业用房面积
m2
10023
3.3
车库面积
m2
4200
5.工程方案设计
5.1规划设计理念
本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。
设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。
此项目的规划遵循以下基本原则：
（1）人本原则
规划设计中坚持以人为本的原则。
设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。
适应XX人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。
（2）生态的、可持续发展的原则
坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。
设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。
（3）地域文化性原则
创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。
在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。
增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。
（4）注重城市形态设计原则
在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。
5.2总平面规划设计
4.2.1总平面布局
小区形成以住宅为主中间低四周高的空间轮廓线，总建筑面积为99423平方米。
沿主入口布置了物业管理设施。
小区内住宅以1+6F为主，基地中间主要为多层住宅，四周均为一层住宅。
住宅层数的变化形成了丰富的天际线。
户型以一梯多户为主，并有少量的一梯三户，在总体布置上本着景观均好的原则。
5.2.2道路交通组织与停车系统
小区以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。
主干道7米，次干道5米，宅间路2.5—3米。
主干道连通了大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。
小区内停车位根据住宅的分布平均设置，不单独建造地面车库，力求达到地面景观的完整性。
住宅小区机动车停车位按每户0.7辆设置，采用底层停车库及地面停车相集合的停车方式。
共有设车位860个。
小区内居民非机动车停车位按每户2辆设置，分别布置在多层住宅的底层。
给排水泵房均布置在车库，部分车库战时兼人防，人防按六级人员掩蔽所设计。
5.2.3景观设计
总体设想：
小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。
（1）景观系统
利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。
岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，有凌波汀步，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。
沿街景观是小区面向城市的窗口，也是城市空间向住宅小区空间的过渡区域，该区通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。
绿化渗透到每一寸商业中，构成点、线、面全方位立体景观系统。
（2）绿地系统
遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。
在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成了以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。
力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；高层的绿化设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。
a）立体绿化
推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面、立体交织的网络状绿化体系。
精心处理小区绿地，使之园林化、艺术化、增强环境的可参与性，重点建设小区中心绿地。
充分利用健身场地、活动体闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。
b）栽植计划
植物栽植选取原则：
注意常绿灌木和落叶乔木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净以减少管理维护之困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。
5.3装饰标准
①内墙面：
卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。
②外墙面：
涂料墙面；
③天棚：
乳胶漆；
③楼地面：
户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。
1、室外部分
外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。
2、室内部分
门、窗为塑钢
内墙面：
卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。
楼地面：
为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。
（九）门窗工程
设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。
建筑外门窗的水密性等级：
不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。
玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级，保温性能见节能设计。
5．4建筑结构
（一）设计依据
（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；
（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；
（3）《建筑结构荷载规范》。
（4）《砌体结构设计规范》。
（5）《建筑抗震设计规范》。
（6）《建筑地基基础设计规范》。
（7）《混凝土结构设计规范》。
（8）《砌体结构设计规范》。
（9）《建筑边坡工程技术规范》。
（10）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版。
（二）设计要求
1、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001，本工程的建筑结构安全等级：
二级；
2、建筑结构设计使用年限：
50年；
3、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：
抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。
4、根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2008），本工程为丙类建筑。
5、根据《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002，本工程的地基基础设计等级为丙级。
6、本地区基本风压为0.30KN/㎡；风荷载标准值为：
0.30KN/㎡。
地面粗糙度类别：
B类。
四、给排水
（一）设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
2、《住宅建筑规范》GB50368－2005；
3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；
4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；
5、《节水型生活用水器具》CJ164－2002；
6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。
（二）设计范围
1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
（三）给排水现状
本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。
本工程可就近搭接。
（四）给水
1、水源
本工程水源为城市自来水。
设进水管2条，管径为DN100mm，分别由小区西北和东南侧接入。
2、用水量
最高日水量922.3m³，最大时水量91.4m³。
3、水质
一般按生活饮用水水质考虑。
4、给水系统
由市政给水管进水管2条，管径为DN100mm，分别由小区西北和东南侧接入小区内环形主管。
室外管网呈环状形敷设。
采用生活和消防合一给水系统。
室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。
本工程室内给水系统分二个区。
（1）低区：
由小区内环形主管直接供给。
。
（2）高区：
由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。
5、管材
（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。
（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。
6、卫生洁具：
采用节水型生活用水器具。
（五）排水
1、排水量
本工程污水量：
按生活给水量的90%计算，则最高日污水量550m³,最大时污水量约52m³。
2、排水系统
住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。
建筑屋面雨水有组织排放。
地下室排水：
消防电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。
五、强电
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
3、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
4、《低压配电设计规范》GB50054-95；
5、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
6、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
7、《住宅设计规范》GB50096-1999；
8、《住宅建筑规范》GB50368-2005；
9、建设单位本专业的设计要求。
（二）设计
1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。
2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。
3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。
4、供电系统
（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。
（2）选用2台2500kVA干式变压器。
（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。
5、接地及电气安全
（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。
（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。
（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。
（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。
（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座
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