存量房交易市场价格评估工作方案.docx

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存量房交易市场价格评估工作方案

存量房交易市场价格估价工作实施方案

按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。

一、成立专门估价小组

项目总负责人：

***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）

负责与委托方协调、沟通工作

项目组长：

全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；

主要成员：

**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）

**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）

**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）

**（项目经理，注册土地估价师）

组员：

主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，

主要成员：

**（估价员）

**（估价员）

**（估价员）

**（估价员）

**（估价员）

二、时间计划

税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。

三、估价程序

（一）接受委托：

税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。

（二）现场调查：

估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。

（三）收集估价资料。

根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。

（四）评定估算。

根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。

（五）编制和提交估价报告。

由估价小组组长负责编制估价报告初稿，报告初稿经项目总负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的复核制度进行复核后出具报告，并按照委托要求两日内将估价报告上交至税务部门。

（六）工作底稿归档。

按照有关档案管理办法进行估价底稿归档。

四、估价技术方案

根据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。

对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。

对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。

根据本项目的估价要求，主要是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价。

因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。

（一）存量房住宅采用批量估价或信息补录

为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房住宅采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。

具体技术路线：

一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的估价值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的估价值；四是确定基准住房的修正系数。

修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。

估价流程

1、确定标准存量房

1.1设立标准存量房类型:

主要分为：

独立院落住宅、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层住宅、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。

1.2评税分区的划分及数据采集

将**市市城区按照行政区划划分行政区域;根据每个行政区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度,将各个行政区域分成评税分区;考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素,再建立小评税分区;在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例,对没有交易实例的评税小区,选取样本房;对有交易实例的评税小区选取实例,在全市搜寻多个交易实例,经过筛选,确定可比实例库，并实时更新可比实例库。

2、可比实例的选取

2.1可比实例选取的原则

选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区内且为相同房屋类别;可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯;可比实例的交易日期应在1年内;可比实例的交易类型要与估价对象的交易类型相吻合;可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。

2.2标准房的制作

没有可比实例的小区,按上述原则选取标准房。

采取与估价对象相同或相似小区内的相同房屋类别,建立标准房价格。

2.3建立可比价格基础

选取可比实例后,对可比实例的成交价格进行换算处理,以单位平方米售价为可比价格基础,面积为建筑面积。

3房地产价值修正

3.1市场交易情况修正

房地产市场是一个不完全市场,成交价格易受非正常情况的影响,要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。

3.2交易日期修正

在可比实例的成交日期至存量房交易价格申报估价时点期间,若房地产价格平稳,则不进行交易日期修正;若房地产价格上涨或下跌,则应对房地产价格指数进行交易日期修正。

3.3区域因素修正

区域状况对房地产价格影响因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度等。

因选取的可比实例与存量房交易价格申报估价对象在相同、相近小区内,繁华程度、交通便捷程度等因素一致,因此不对区域因素修正。

3.4个别因素修正

个别因素的调整内容比较多,主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。

在同一存量房交易价格申报估价分区内,也有一些因素是不便于修正的。

如房地产类别、建筑结构、交易类型和局部公共设施（电梯）等因素。

如果不对其修正,就需要在存量房交易价格申报估价时选择与其相同类型的房地产交易案例。

4房地产估价值的确定

4.1确定比准价格

比准价格＝可比实例成交价格

×（1±T%）×（1±R%）×（1±S%）×（1±X％）×（1±Y%）×（1±Z%）

4.2求取待估价对象最终比准价格

V＝（V1+V2+V3+⋯Vn）/n

4.3确定房地产估价值

房地产估价值＝V×M

T%-从成交日期至存量房交易价格申报估价时点可比实例价格涨跌百分率R%-朝向调整系数S%-楼层系数差X％-面临景观（山）修正系数Y%-面临景观（水）修正系数Z%-其它因素修正V-最终比准价格

V1、V2、V3、⋯Vn—n个修正、调整后的比准价格,具体的可比实例个数为3-5个

M-待估价对象的建筑面积

（二）非住宅存量房

非住宅存量房指的是指已被购买或自建并取得所有权证书的不用作住宅的房屋，主要包括营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房的估价，因其价值受影响因素较住宅复杂，交易案例相对住宅也要少。

因此非住宅估价难以用统一的标准去衡量，采用个案估价，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，主要估价操作方案如下：

1、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3）房屋重置价格及配套文件；

4）新建房屋造价水平及成本费用构成；

5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6）其他地方性规定等资料。

2、拟定估价作业方案,组织实地勘察

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。

对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。

不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、相关人员在勘察表上签字.

3、估价方法选用

3.1房地产估价方法的选用

根据《房地产估价规范》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。

对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

根据已明确的估价目的，

若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明如下:

3.1.1商业房地产估价的常用方法

商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

（1）收益法。

商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。

（2）市场法。

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。

按经营方式可分为出租型和商业运营型两类，

（1）出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

采用收益法估价的关键是求取租金收益。

采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：

一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。

（2）运营型商业房地产主要靠经营获得收入。

按规模又可分为：

（1）整幢商业房地产估价，主要采用收益法和市场法。

对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。

（2）整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。

通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。

3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。

3.1.2商务办公房地产估价 

商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

按使用功能不同，可将写字楼分为：

①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

其中，①甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益能力强，有完善的物业服务；②乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低。

新落成的同类写字楼；③丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。

商务办公房地产估价的常用方法是收益法、市场法等。

（1）收益法。

商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。

（2）市场法。

商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

３.1.3车库估价方法

停车库估价方法主要有市场法、收益法。

对于地下停车库一般分为两种情况：

一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售

因此停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边房地产中类似房地产的租售情况，以此来确定采用何种估价方法。

市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。

收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。

与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位

　3.2土地使用权估价方法的选用

根据《土地估价规程》的要求，根据宗地用途选择不同的估价方法，对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。

估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。

根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地和已建用地等

3.2.1居住类宗地价格评估

居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法和基准地价系数修正法。

其中：

1）独立住宅用地价格评估：

应重点分析：

城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。

一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

2）高档公寓用地价格评估：

应重点分析：

居民的生活方式、人文环境与景观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。

一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

3）普通住宅用地价格评估：

应重点分析：

城市人口数量与家庭规模（社会）、经济发展水平、居民收入与消费水平，居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。

一般应首选市场比较法，辅之以假设开发法、收益还原法或基准地价系数修正法。

评估已售公房和经济适用房（安居房）地价时，应注意与普通商品住宅用地的权益差别。

4）简易住宅用地价格评估：

简易住宅用地多为待拆迁改造用地，评估此类用地价格时，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

3.2.2商业金融业用地宗地价格评估

商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和基准地价系数修正法。

其中:

1）金融保险业用地价格评估，应重点分析：

当地金融保险业的地位与作用；估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。

2）办公服务类宗地价格评估，应重点分析：

当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施（购物及娱乐场所等）。

3）综合商厦类宗地价格评估，应重点分析：

辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。

4）普通零售店类宗地价格评估，应重点分析：

服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。

5）评估旅游娱乐类宗地，应重点分析：

景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度……。

3.3.3工业、仓储用地宗地价格评估

工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

其中;1）矿井、矿区用地价格评估，应注意：

宗地外开发程度的设定，可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等；对类似油气田用地，应注意：

宗地外开发程度的设定，土地使用权与他项权利之间的关系。

2）传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估，应注意：

产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。

3）邮电、高新技企业用地价格评估，应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。

4）仓储业用地价格评估，应注意：

开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。

3.3.4综合用地宗地价格评估

综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

综合用地价格评估方法,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。

综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重及各部分之间的相互作用。

综合用地价格评估不能简单等于各不同利用部分所分摊土地价值之和。

综合利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。

无论应用何种方法，可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格，然后根据该宗地的主要用途、该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的市场价格，进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。

4、估价结果确定

估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。

在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。

五、估价质量要求

（一）估价结果质量要求

对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因，并消除 不合理的差异：

 1）估价测算过程是否有误；2）估价基础数据是否正确； 3）估价参数选取是否合理；4）计算公式选用是否恰当； 5）不同估价方法的估价对象范围是否一致； 6）不同估价方法的估价前提是否相同； 7）选用的估价方法是否适用估价对象；8）估价假设是否合理； 9）是否遵循了相应的估价原则； 10）房地产市场是否处于特殊状况。

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

（二）估价报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。

严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

具体应做到下列几点：

1真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载；2客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述；3准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞；4完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏；5清晰：

即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；6规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

六、主要控制保障措施

估价过程中，估价人员应严格执行我公司内部管理制度，如《估价质量管理制度》、《档案管理制度》、《估价报告三级审核制度》、《技术负责人制度》、《企业财务制度》，严把报告质量关，以谨慎和专业态度，确保总体时间进度及提交评估成果的质量。

（一）人员保障措施

为确保估价项目的及时完成，投入足够数量的专业人员，我公司本次专门设立专门的估价小组，由公司主要领导直接负责，并派出四名项目经理和五名估价助理人员，同时按照委托方要求派驻专门人员到指定工作地点工作。

根据项目提供的资产规模和时间上的要求，我公司可随时组织估价队伍，各估价人员在统一方法、统一标准、统一时点的基础上同步开展工作。

第一时间与客户联系，约定勘查现场时间，保障按委托方要求出具正式估价报告。

（二）估价过程控制

每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师或土地估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录

（三）估价报告控制措施

1、估价报告三级复核制度

选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。

估价报告经内部审核合格后，由两名注册房地产估价师或土地估价师签名及加盖房地产估价机构或土地估价机构公章而正式生效，并按估价委托合同的约定交付估价委托人。

估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

2、估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

（三）估价档案管理

估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。

七、估价中的一些其他要求

1、遵循实事求是、客观公正，合法性原则。

对于房地产税收估价，应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

房地产税收估价，包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价，应按相应税种为核定计税依据而进行估价。

房地产交易环节的税收估价，价值日期应为应税房地产的成交日期。

2、保守秘密；保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄漏给他人。

我们接受该项目委托后，将按委托方保密要求，派专人接收有关纳税数据及委托信息，并与其签订保密协议，做好保密工作，接收数据的专门人员按照委托方要求传达与估价有关的相关信息。

3、估价人员应诚实正直、勤勉尽责，严禁作任何虚假的估价，严格按计划进度完成估价任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；

4、估价中的相