房地产项目投资最优方案的选择1.docx
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房地产项目投资最优方案的选择1
房地产项目投资最优方案的选择
（1）
[摘 要：
房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。
在选择采用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。
通过对比我们发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的经济合理性其实是非常差的。
千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是显失合理的。
因此，在给定的规定条件约束下，容积率多少为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等问题成为必须加以解决的问题]
[关键词：
房地产 投资 方案 选择]
房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。
尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。
显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。
在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。
Ⅰ.前提条件
该地块位处郊区，规划条件如下：
A、主要经济技术指标
一、建设用地面积：
亩；
二、容积率：
≥且≤；
三、建筑密度：
居住用地≤25%；
四、绿化率：
居住用地≥35%。
B、规划要求
一、建筑高度：
80米以下；
二、退让：
后退主干道：
高层20米以上，裙房或多层12米以上。
三、建筑间距
高层建筑：
南北向正面间距≥1∶；并列塔式高层排列间距≥20米。
同时满足消防间距。
住宅还应满足日照间距要求。
四、停车数量：
设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。
设置足够量的自行车临时停车位。
五、配套要求：
1、设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方；
2、设置用地面积公顷以上的集中绿地；
3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；
4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；
5、设总建面200方的社区邮政服务中心；
6、按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；
7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；
六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。
Ⅱ.各方案成本收益分析
根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：
A方案：
多层与小高层结合，容积率为，多层占70%，小高层占30%。
B方案:
多层与小高层结合，容积率上升到，多层占70%，小高层占30%。
C方案：
纯高层，容积率。
D方案：
多层与高层结合，容积率，多层占29%，高层占71%。
E方案：
多层与高层结合，容积率，多层占60%，高层占40%。
这几种方案各自的成本收益情况如下：
一、第一种方案
1、建筑面积㎡，地价款为亿元，即×=亿元。
折算楼面地价为:
1764元/㎡。
2、土建造价：
多层住宅楼面积为×70%=㎡；小高层面积为×30%=㎡。
多层单价1010元/㎡，总造价为×1010元/㎡=万元
小高层造价为1800元/㎡，即:
×1800元/㎡=万元
合计万元，平均1247元/㎡
3、前期：
元/㎡
4、后期：
①电信元/㎡
②煤气平均/=元/㎡
③弱电元/㎡
④强电/=元/㎡
⑤室外上下水：
元/㎡
⑥园林绿化：
元/㎡
合计:
元/㎡
5、管理成本：
元/㎡
6、销售成本：
元/㎡
7、财务成本：
元/㎡
8、销售税金：
12%×6000元/㎡=元/㎡
合计:
元/㎡
单方利润:
6000-4521=1479元/㎡
合计利润:
×1479=万元
第二种方案：
1、建筑面积为㎡，楼面价为元/㎡
2、多层住宅楼面积为×70%=㎡，小高层面积为×30%=㎡
3、土建造价：
多层造价为×1010=万元
小高层造价为×1800=万元
平均价为元/㎡
4、前期：
元/㎡
5、后期：
元/㎡
6、其他同上为元/㎡合计为元/㎡
单方利润:
6000-4191=1809元/㎡
合计利润:
1809×=万元
第三种方案：
1、楼面价为:
844元/㎡
2、建安造价平均按元/㎡考虑
3、前期：
元/㎡
4、后期：
电信元/㎡，煤气元/㎡，弱电元/㎡，强电元/㎡，室外水元/㎡，园林绿化元/㎡
合计:
元/㎡
5、管理成本：
元/㎡
6、销售成本：
元/㎡
7、财务成本：
元/㎡
8、销售税金：
12%×6000元/㎡=元/㎡
合计:
元/㎡
单方利润:
6000-4608=元/㎡
合计利润:
1392×=万元
第四种方案：
1、多层:
××=39789㎡，24层、28层考虑销售面积为：
㎡，合计:
135689㎡
容积率为:
135689/=
地价:
×/135689=1035元/㎡
2、建安造价:
①多层：
39789×1010=4019万元
②高层：
95900×2250=21578万元
合计:
25597万元
平均单价为:
1886元/㎡
3、前期：
150元/㎡
4、后期
①电信元/㎡
②煤气均价元/㎡
③弱电元/㎡
④强电均价元/㎡
⑤室外上下水元/㎡
⑥园林绿化元/㎡
合计:
元/㎡
5、管理成本：
元/㎡
6、销售成本：
元/㎡
7、财务成本：
元/㎡
8、销售税金：
12%×6000元/㎡=元/㎡
合计:
2021元/㎡
安装
元/㎡
1、消防:
元/㎡
2、弱电:
元/㎡
合计:
元/㎡
上述两项合计:
元/㎡×=元/㎡二、多层
土建
1、钢材45㎏×=元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、土方元/㎡
6、外墙面砖元/㎡
7、铝合金门窗元/㎡
8、户门及电子对讲门元/㎡
9、阳台栏杆元/㎡
10、外墙花岗岩元/㎡
11、粉刷、楼地面、屋面元/㎡
合计:
855×=941元/㎡
安装 65元/㎡×=元/㎡
合计:
元/㎡≈1010元/㎡
三、小高层
土建
1、钢材74㎏×=元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、土方元/㎡
6、预应力管桩元/㎡
7、外墙面砖元/㎡
8、铝合金门窗元/㎡
9、户门及电子对讲门元/㎡
10、防火门元/㎡
11、外阳台栏杆内落地窗栏杆元/㎡
12、外墙花岗岩元/㎡
12、粉刷、楼地面、屋面元/㎡
合计:
元/㎡×=1419元/㎡
安装：
水电90
消防70
合计：
160×=元/㎡
电梯:
元/㎡
计:
1677×15/14=元/㎡≈元/㎡
四、18层纯住宅楼
土建
1、钢材90㎏×=元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、桩基元/㎡
6、土方元/㎡
7、粉刷楼地面、屋面元/㎡
8、外墙面砖元/㎡
9、铝合金门窗元/㎡
10、户门及电子对讲门元/㎡
11、防火门元/㎡
12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆元/㎡
13、外墙花岗岩元/㎡
元/㎡×=1607元/㎡
安装
1、强电元/㎡
2、消防元/㎡
元/㎡×=元/㎡
电梯元/㎡
上述三项合计：
元/㎡
按销售面积:
元/㎡×19/17=元/㎡
五、18层商住楼
土建
1、钢材94㎏×=元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、桩基元/㎡
6、土方元/㎡
7、粉刷、楼地面、屋面元/㎡
8、外墙面砖元/㎡
9、铝合金门窗元/㎡
10、户门及电子对讲门元/㎡
11、防火门元/㎡
12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆元/㎡
13、外墙花岗岩元/㎡
元/㎡×=1689元/㎡
安装
1.强电元/㎡
2.消防元/㎡
元/㎡×=元/㎡
电梯元/㎡
上述三项合计：
元/㎡
按销售面积:
元/㎡×19/18=元/㎡
内装饰
标准为：
1、厨房：
整体式厨房，脱排油烟机，煤气灶，不锈钢洗菜、洗碗池；
2、卫生间：
洗脸盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地砖，墙砖，PVC板吊顶；
3、客厅、卧室：
地面为强化地板、木踢脚线，墙面、天棚为乳胶漆；
4、木门及门套线；
5、窗帘盒、窗帘布；
6、阳台：
地砖；
7、客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。
合计：
670元/㎡×=704元/㎡
上述四项合计：
2089＋704=2793≈2800元/㎡
六、24层纯住宅楼
土建
1、钢材96㎏×=415元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、桩基元/㎡
6、土方元/㎡
7、粉刷楼地面、屋面元/㎡
8、外墙面砖元/㎡
9、铝合金门窗元/㎡
10、户门及电子对讲门元/㎡
11、防火门元/㎡
12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆元/㎡
13、外墙花岗岩元/㎡
元/㎡×=元/㎡
安装
1、强电元/㎡
2、消防元/㎡
元/㎡×=元/㎡
电梯元/㎡
上述三项合计：
元/㎡
按销售面积:
元/㎡×25/23=元/㎡
七、24层商住楼
土建
1、钢材100㎏×=432元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、桩基元/㎡
6、土方元/㎡
7、粉刷楼地面、屋面元/㎡
8、外墙面砖元/㎡
9、铝合金门窗元/㎡
10、户门及电子对讲门元/㎡
11、防火门元/㎡
12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆元/㎡
13、外墙花岗岩元/㎡
元/㎡×=元/㎡
安装
1、强电元/㎡
2、消防元/㎡
元/㎡×=元/㎡
电梯元/㎡
上述三项合计：
元/㎡
按销售面积:
元/㎡×25/23=元/㎡
内装饰
标准为：
8、厨房：
整体式厨房，脱排油烟机，煤气灶，不锈钢洗菜、洗碗池；
9、卫生间：
洗脸盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地砖，墙砖，PVC板吊顶；
10、客厅、卧室：
地面为强化地板、木踢脚线，墙面、天棚为乳胶漆；
11、木门及门套线；
12、窗帘盒、窗帘布；
13、阳台：
地砖；
14、客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。
合计：
670元/㎡×=704元/㎡
上述四项合计：
2211＋704=2915元/㎡
八、28层住宅楼
土建
1、钢材105㎏×=454元/㎡
2、商品砼×600=元/㎡
3、砌体元/㎡
4、脚手架元/㎡
5、桩基元/㎡
6、土方元/㎡
7、粉刷楼地面、屋面元/㎡
8、外墙面砖元/㎡
9、铝合金门窗元/㎡
10、户门及电子对讲门元/㎡
11、防火门元/㎡
12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆元/㎡
13、外墙花岗岩元/㎡
元/㎡×=元/㎡
安装
1、强电元/㎡
2、消防元/㎡
元/㎡×=元/㎡
电梯元/㎡
上述三项合计：
元/㎡
按销售面积:
元/㎡×29/27=元/㎡
上述均价为:
2168×16520×22120×17553×22171×2276×=万元/166407=元/㎡≈元/㎡
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