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二级建造师讲义8

《建筑工程管理与实务》知识讲义八

建筑工程预付款、进度款的计算

　　2A320053掌握建筑工程预付款、进度款的计算

　　预付款起扣点=工程总价—预付款主要材料占总价比例

　　【案例2A320053-2】

　　1．背景

　　某图书馆拟重新铺设广场砖。

2008年1月该图书馆与某装修公司签订了工程施工承包合同。

合同中的估算工程量为6200m2，单价为210元／m2（其中：

主材选用50mm厚的山东白麻烧毛板，主材单价为135元／m2，由业主直接供应）。

合同工期为6个月。

有关付款条款如下：

（1）开工前承包商向业主提供估算合同总价l0％的履约保函，业主向承包商支付估算合同总价10％的工程预付款；

（2）工程预付款从累计工程进度款超过估算合同价的50％后的下一个月起，至第5个月均匀扣回；

　　（3）业主自第一个月起，每月从承包商的工程款中，按5％的比例扣留工程质量保修金；

　　（4）当累计实际完成工程量超过（或低于）估算工程量的l0％时，可进行调价，调价系数为0．9（或1.1）；

　　（5）由业主直接供应的装修主材应在发生当月的工程款中扣除，且每月签发付款最低金额为5万元；

　　承包商每月实际完成并经签证确认的工程量见表2A325053-2。

　　2．问题

（1）估算合同总价为多少?

（2）工程预付款为多少?

工程预付款从哪个月起扣留?

每月应扣工程预付款为多少?

　　（3）每月工程量价款为多少?

应签证的工程款为多少?

应签发的付款凭证金额为多少?

　　3．答案

（1）估算合同总价为：

210元／m2×6200m2＝130.2万元

（2）

　　1）工程预付款金额为：

130.2×10％＝l3．02万元

　　2）工程预付款应从第4个月起扣留，因为前3个月累计工程款为：

　　210元／m2×3500m2＝73.5万元>130.2×50％＝65.1万元

　　3）每月应扣工程预付款为：

13.02÷2＝6.51万元

　　1）第1个月工程量价款为：

210×1000＝21.00万元，应签证的工程款为：

21.00×0.95＝19.95万元，应签发的付款凭证金额为：

19.95—15.00＝4.95万元<5万元，第l个月不予签发付款凭证。

　　2）第2个月工程量价款为：

210×1000=21.00万元，

　　应签证的工程款为：

21.00×0.95＝19.95万元，

　　应签发的付款凭证金额为：

l9.95—10.00+4.95＝14.90万元

　　3）第3个月工程量价款为：

210×1500=31.50万元，

　　应签证的工程款为：

31.50×0.95=29.93万元，

　　应签发的付款凭证金额为：

29.93-25.00=4.93万元<5万元，第3个月不予答发付款凭证。

　　4）第4个月工程量价款为：

210×1500=31.50万元，

　　应签证的工程款为：

31.50×0.95=29.93万元，

　　应扣工程预付款为：

6.51万元，

　　应签发的付款凭证金额为4.93+29.93-20.00-6.51＝8.35万元

　　5）第5个月累计完成工程量为6500m2，比原估算工程量超出300m2，但未超出估算工程量的l0％，所以仍按原单价结算。

　　第5个月工程量价款为：

1500×210=31.50万元，

　　应签证的工程款为：

31.50×0.95＝29.93万元，

　　应扣工程预付款为：

6.51万元，

　　应签发的付款凭证金额为29.93—20.00—6.51=3.42万元<5万元，第5个月不予签发付款凭证。

　　6）第6个月累计完成工程量为7100m2，比原估算工程量超出900m2，已超出估算工程量的10％，对超出的部分应调整单价。

　　应按调整后的单价结算的工程量为：

7100-6900×（1+10％）=280m2

　　第6个月工程量价款为：

280×210×0．9+（600-280）×210=12．01万元

　　应签证的工程款为：

12.0l×0.95=11.41万元

　　应签发的付款凭证金额为3.42+11.41—5.85=8.98万元

建筑工程竣工结算

　　2A320054掌握建筑工程竣工结算

　　工程价款的结算方式有：

按月结算与支付，分段结算，竣工后一次结算的办法。

　　工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。

　　【案例2A320054-2】

　　1．背景

　　某施工单位于2007年3月与业主签订了某工程项目的施工合同，承包合同约定工程合同价款为3000万元，工程价款采用调值公式动态按月结算。

该工程各部分费用占工程价款的百分比分别为：

人工费（A）占30％，材料费占50％（其中又分为B、C、D、E四类，占工程价款的比重分别为0.20、0.15、0.08、0.07），不调值费用占20％。

　　承包合同中约定了工程预付款的比例及扣回的时间。

工程进度款按月结算，工程质量保证金按工程结算价款总额的3％计算，竣工结算时一次扣留。

　　该工程于2008年6月底竣工验收合格。

至2008年5月底，预付工程款已经全部扣回，累计支付工程款（含工程预付款）共计2850万元。

6月份完成施工产值300万元，价格指数按表2A320054-2计算。

　　2．问题

（1）竣工结算的原则是什么?

（2）经调价后的6月份工程款是多少?

　　（3）该工程的质量保修金为多少?

　　（4）竣工结算时业主应支付的工程结算款为多少?

　　（5）该工程的工程竣工结算总造价为多少?

　　3．分析

　　本案例主要考核竣工结算的原则和程序、动态调值公式的运用。

动态调值公式按下式计算：

　　式中P——调值后合同价款或工程实际结算款；

　　P0——合同价款中工程预算进度款；

　　a0——固定要素，代表合同支付中不能调整的部分；

　　a1、a2、a3、a4、…——代表有关成本要素（如：

人工费用、各种材料费用等）在合同中所占的比重，ao+a1+a2+a3+a4+a5+…＝l；

　　A0、B0、C0、D0、E0、…一一基期价格指数或价格；

　　A、B、C、D、E、…——工程结算日期的价格指数或价格。

　　4．答案

（1）竣工结算的原则：

　　1）任何工程的竣工结算，必须在工程全部完工、经提交验收并提出竣工验收报告以后方能进行。

　　2）工程竣工结算的各方，应共同遵守国家有关法律、法规、政策方针和各项规定，严禁高估冒算，严禁套用国家和集体资金，严禁在结算时挪用资金和谋取私利。

　　3）坚持实事求是，针对具体情况处理遇到的复杂问题。

　　4）强调合同的严肃性，依据合同约定进行结算。

　　5）办理竣工结算，必须依据充分，基础资料齐全。

（2）经调价后的6月份工程款：

　　（3）该工程的质量保修金为：

（2850+325.75）×3％=95.27万元

　　（4）竣工结算时业主应支付的工程结算款为：

325.75—95.27＝230.48万元

　　（5）该工程的工程竣工结算总造价为：

2850+325.75=3175.75万元

　　成本控制方法在建筑工程中的应用

　　2A320055了解成本控制方法在建筑工程中的应用

　　【案例2A320055-1】

　　1．背景

　　某装饰工程公司承接一项酒店装修改造工程，合同总价1500万元，总工期6个月。

前5个月各月完成费用情况如表2A320055-1所示。

　　检查记录表表2A320055-1

　　2．问题

（1）计算各月的已完工程预算费用BCWP及5个月的BCWP。

（2）计算5个月累计的计划完成预算费用BCWS、实际完成预算费用ACWP。

　　（3）计算5个月的费用偏差CV、进度偏差SV，并分析成本和进度状况。

　　（4）计算5个月的费用绩效指数CPI、进度绩效指数SPI，并分析成本和进度状况。

　　3．分析

　　本案例主要考核利用挣值法进行成本控制。

挣值法是通过分析项目实际完成情况与计划完成情况的差异，从而判断项目费用、进度是否存在偏差的一种方法。

挣值法主要用三个费用值进行分析，他们分别是计划完成工作预算费用、已完工作预算费用和已完工作实际费用。

（1）计划完成工作预算费用（BCWS）：

是指根据进度计划安排，在某一时刻应当完成的工作（或部分工作），以预算为标准计算所需要的资金总额。

一般来说，除非合同有变更，BCWS在工作实施过程中应保持不变。

按下式计算：

　　计划完成工作预算费用（BCWS）＝计划工程量×预算单价

（2）已完工作预算费用（BCWP）：

是指在某一时间已经完成的工作（或部分工作），以批准认可的预算为标准所需要的资金总额。

由于业主正是根据这个值为承包商完成的工作量支付相应的价款，也就是承包商获得（挣得）的金额，故称挣得值或挣值。

按下式计算：

　　已完工作预算费用（BCWP）＝已完工程量×预算单价

　　（3）已完工作实际费用（ACWP）：

是指到某一时刻，已完成的工作（或部分工作）实际花费的总金额。

　　已完工作实际费用（ACWP）＝已完工程量×实际单价

　　（4）挣值法的四个评价指标

　　1）费用偏差CV：

费用偏差（CV）=已完工作预算费用（BCWP）一已完工作实际费用（ACWP）

　　当CV为正值时，表示节支，项目运行实际费用低于预算费用；当CV为负值时，表示实际费用超出预算费用。

　　2）进度偏差SV：

进度偏差（SV）＝已完工作预算费用（BCWP）一计划完成工作预算费用（BCWS）

　　当SV为正值时，表示进度提前，即实际进度快于计划进度；当SV为负值时，表示进度延误，即实际进度落后于计划进度。

　　3）费用绩效指数CPI：

　　费用绩效指数（CPI）＝已完工作预算费用（BCWP）／已完工作实际费用（ACWP）

　　当CPI>1时，表示节支，即实际费用低于预算费用；当CPI<1时，表示超支，即实际费用高于预算费用。

　　4）进度绩效指数SPI：

　　进度绩效指数（SPI）＝已完工作预算费用（BCWP）／计划完成工作预算费用（BSWS）

　　当SPI>1时，表示进度提前，即实际进度快于计划进度；当SPI＜1时，表示进度延误，即实际进度比计划进度拖后。

　　4．答案

（1）各月的BCWP计算结果见表2A320055-2。

其中：

　　已完工作预算费用BCWP＝计划完成预算费用（BCWS）×已经完成工作量的百分比。

5个月的已完工作预算费用BCWP合计为1250万元。

　　表2A320055-1的计算结果表2A320055-2

（2）从表2A320055-2中可见，5个月的累计的计划完成预算费用BCWS为1220万元，实际完成预算费用ACWP为1225万元。

　　（3）5个月的费用偏差CV：

　　CV＝BCWP—ACWP=1250—1225=25万元，由于CV为正，说明费用节约。

　　5个月的进度偏差SV：

　　SV=BCWP-BCWS=1250一1220=30万元，由于SV为正，说明进度提前。

　　（4）费用绩效指数CPI＝BCWP／ACWP=1250／1225＝1.0204，由于CPI大于l，说明费用节约。

　　进度绩效指数SPI=BCWP／BCWS=1250／1220＝1.0246，由于SPI大于l，说明进度提前。

施工合同管理

　　2A320060施工合同管理

　　2A320061掌握建设工程施工合同的索赔

　　一、索赔的分类

　　按照索赔的目的可以将工程索赔分为费用索赔和工期索赔。

费用索赔的费用内容一般可以包括人工费、设备费、材料费、保函手续费、贷款利息费、保险费、利润及管理费等。

注意在停工期间利润的索赔往往得不到支持。

　　二、索赔的依据

　　提出索赔的依据主要有以下几方面：

　　1．招标文件、施工合同文本及附件、补充协议，施工现场各类签认记录，经认可的工程施工进度计划、工程图纸及技术规范等；

　　2．双方的往来信件及各种会议、会谈纪要；

　　3．施工进度计划和实际施工进度记录、施工现场的有关文件（施工记录、备忘录、施工月报、施工日志等）及工程照片；

　　4．气象资料、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告，工程中送停电、送停水、道路开通和封闭的记录和证明；

　　5．国家有关法律、法令、政策文件等。

　　三、索赔的程序

　　承包人可按下列程序以书面形式向发包人索赔：

　　1．索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；

　　2．发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；

　　3．工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；

　　4．工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；

　　5．当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。

　　承包人未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误，发包人可按以上索赔程序和时限向承包人提出索赔。

　　建设工程施工合同的索赔

　　2A320061掌握建设工程施工合同的索赔

　　四、索赔的计算

　　1．工期索赔的计算方法：

网络分析法，比例分析法，

　　2．费用索赔计算方法：

总费用法，分项法

　　五、索赔成立的条件：

　　1、事件的责任或风险应有对方承担。

　　2、造成了损失。

　　3、符合索赔程序，满足索赔时效。

预付款7天，工程索赔、价款结算28天。

　　【案例2A320061-2】

　　1．背景：

　　某饭店装修改造工程项目的建设单位与某一施工单位按照《建设工程施工合同（示范文本）》签订了装修施工合同。

合同价款为2600万元，合同工期为200天。

在合同中，建设单位与施工单位约定，每提前或推后工期一天，按合同价的万分之二进行奖励或扣罚，该工程施工进行到l00天时，经材料复试发现，甲方所供应的木地板质量不合格，造成乙方停工待料19天，此后在工程施工进行到l50天时，由于甲方临时变更首层大堂工程设计又造成部分工程停工l6天。

工程最终工期为220天。

　　2．问题

（1）施工单位在第一次停工后10天，向建设单位提出了索赔要求，索赔停工损失人工费和机械闲置费等共6.8万元；第二次停工后15天施工单位向建设单位提出停工损失索赔7万元。

在两次索赔中，施工单位均提交了有关文件作为证据，情况属实。

此项索赔是否成立?

（2）在工程竣工结算时，施工单位提出工期索赔35天。

同时，施工单位认为工期实际提前了l5天，要求建设单位奖励7.8万元。

建设单位认为，施工单位当时未要求工期索赔，仅进行停工损失索赔，说明施工单位已默认停工不会引起工期延长。

因此，实际工期延长20天，应扣罚施工单位10.4万元。

此项索赔是否成立?

　　3．分析与答案

（1）此项索赔成立。

因为施工单位提出索赔的理由正当，并提供了当时的证据，情况属实。

同时，施工单位提出索赔的时限未超过索赔合同规定的28天时限。

（2）此项索赔不成立。

因为施工单位提出工期索赔时间已超过合同约定的时间，而建设单位罚款理由充分，符合合同规定；罚款金额计算符合合同规定。

故应从工程结算中扣减工程应付款l0.4万元。

专业分包合同的应用

　　2A320062掌握专业分包合同的应用

　　一、专业工程分包的概念

　　1、《建筑法》第29条规定：

“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位”。

专业承包企业资质设二至三个等级，60个资质类别。

　　二、专业分包合同的主要内容

　　1、承包单位应为分包单位做好施工准备和协调工作，提供施工所需的资料和场地，及时支付工程款，搞好对分包单位的管理工作。

　　2、分包单位应按照合同按时按量完成规定内容，分包单位不得越过承包单位于发包单位直接联系。

　　3、承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义，分别转包第三人。

禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。

禁止分包单位将其承包的工程再分包。

建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

　　【案例2A320062-1】

　　1．背景

　　某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设，投资3亿元，修建1个四星级酒店，2座高档写字楼，6栋宿舍楼，建筑工期为20个月，该项目进行了公开招标，某建筑工程总公司乙中标，甲与乙签订工程总承包合同，双方约定：

必须保证工程质量优良，保证工期，乙可以将宿舍楼分包给其下属分公司施工。

乙为保证工程质量与工期，将6楼宿舍楼分包给施工能力强、施工整体水平高的下属分公司丙与丁，并签订分包协议书。

根据总包合同要求，在分包协议中对工程质量与工期进行了约定。

　　工程根据总包合同工期要求按时开工，在工程实施过程中，乙保质按期完成了酒店与写字楼的施工任务。

丙在签订分包合同后因其资金周转困难，随后将工程转交给了一个具有施工资质的施工单位，并收取l0％的管理费，丁为加快进度，将其中1栋单体宿舍楼分包给没有资质的农民施工队。

　　工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现丁施工的宿舍存在质量问题，必须进行整改才能交付使用，给甲带来了损失，丁以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是实际施工人由推卸责任，甲遂以乙为第一被告、丁为第二被告向法院起诉。

　　2．问题

（1）请问上述背景资料中，丙与丁的行为是否合法?

各属于什么行为?

（2）这起事件应该由谁来承担责任?

为什么?

　　（3）法律法规规定的违法分包行为主要有哪些?

　　3．分析与答案

（1）不合法，丙的行为属于非法转包行为，丁作为分包单位，将工程再分包给没有资质的农民施工队，属违法分包行为。

（2）在此事件中，丁施工的工程质量有问题，给甲带来了损失，乙和丁应对工程质量问题向甲承担连带责任。

因为乙作为该工程的总承包单位与丁之间是总包与分包的关系，根据《合同法》与《建筑法》的规定，总包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包的工程质量承担连带责任。

　　（3）违法分包行为主要有：

总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位；建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分给其他单位的；分包单位将其分包的建设工程再分包的。

　　【案例2A320062-2】

　　1．背景

　　某发包人与某总承包人签订了一份建设工程施工总承包合同。

鉴于消防工程的专业性，承包人经发包人同意，与有资质的消防施工单位签订了消防专业分包合同。

　　事件一：

进场后，消防单位向承包人索要总承包合同，承包人以与消防单位无关拒绝。

　　事件二：

承包人要求分包人承担总包合同中与分包工程有关的义务与责任时，分包人以与已无关予以拒绝。

　　事件三：

施工过程中，消防单位将工程联系单直接致函工程师，同时抄送承包人及发包人。

　　2．问题

（1）分包人是否应对总包合同进行了解？

（2）分包人对有关分包工程的责任？

　　（3）分包人与发包人的关系？

　　3．分析

　　根据《建设工程施工专业分包合同》，掌握专业分包合同的应用。

　　4．答案

（1）分包人对总包合同的了解

　　承包人应提供总包合同（有关承包工程的价格内容除外）供分包人查阅。

当分包人要求时，承包人应向分包人提供一份总包合同（有关承包工程的价格内容除外）的副本或复印件。

分包人应全面了解总包合同的各项规定（有关承包工程的价格内容除外）。

（2）分包人对有关分包工程的责任

　　除本合同条款另有约定，分包人应履行并承担总包合同中与分包工程有关的承包人的所有义务与责任，同时应避免因分包人自身行为或疏漏造成承包人违反总包合同中约定的承包人义务的情况发生。

　　（3）分包人与发包人的关系

　　分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令。

未经承包人允许，分包人不得以任何理由与发包人或工程师发生直接工作联系，分包人不得直接致函发包人或工程师，也不得直接接受发包人或工程师的指令。

如分包人与发包人或工程师发生直接工作联系，将被视为违约，并承担违约责任。

劳务分包合同的应用

　　2A320063掌握劳务分包合同的应用

　　一、劳务分包合同的概念

　　劳务作业分包，是指施工总承包企业或者专业承包企业（以下简称工程承包人）将其承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。

劳务分包企业资质设一至二个等级，l3个资质类别

　　二、劳务报酬的约定有如下三种方式

　　固定劳务报酬（含管理费）；约定不同工种劳务的计时单价（含管理费），按确认的工时计算；约定不同工作成果的计件单价（含管理费），按确认的工程量计算等三种约定。

　　【案例2A320063-1】

　　1．背景

　　高层办公楼业主与A施工总承包单位签订了施工总承包合同，并委托了工程监理单位。

经总监理工程师审核批准，A单位将桩基础施工分包给B专业基础工程公司。

B单位将劳务分包给C劳务公司并签订了劳务分包合同。

C单位进场后编制了桩基础施工方案，经B单位项目经理审批同意审批后即组织了施工。

由于桩基础施工时总承包单位未全部进场，B单位要求C单位自行解决施工用水、电、热、电讯等施工管线和施工道路。

　　2．问题

（1）桩基础施工方案的编制和审批是否正确?

说明理由。

（2）B单位的要求是否合理?

说明理由。

　　（3）桩基础验收合格后，C单位向B单位递交完整的结算资料，要求B单位按照合同约定支付劳务报酬尾款，B单位以A单位未付工程款为由拒绝支付。

B单位的做法是否正确?

说明理由。

　　3．分析与答案

（1）不正确。

桩基础施工方案应由B单位项目经理主持编制，交由总承包单位，经总监理工程师审批同意后方可实施。

（2）不合理。

按照《建设工程施工劳务分包合同》示范文本（GF2003—0214）的规定，工程承包人应完成水、电、热、电讯等施工管线和施工道路，并满足完成本合同劳务作业所需的能源供应、通讯及施工道路畅通。

所以B单位要求C单位自行解决施工用水、电、热、电讯等施工管线和施工道路是不合理的。

　　（3）不正确。

按照《建设工程施工劳务分包合同》示范文本（GF2003—0214）的规定，全部工作完成，经工程承包人认可后l4天内，劳务分包人向工程承包人递交完整的结算资料，双方按照本合同约定的计价方式，进行劳务报酬的最终支付。

工程承包人收到劳务分包人递交的结算资料后14天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。

工程承包人确认结算资料后l4天内向劳务分包人支付劳务报酬尾款。

所以B单位以A单位未付工程款为由拒绝支付劳务报酬尾款的做法是错误的。

建设工程施工合同

　　2A320064熟悉建设工程施工合同的组成

　　《建设工程施工合同（示范文本）》由“协议书”、“通用条款”、“专用条款”三部分组成，并附有三个附件：

附件一是“承包人承揽工程项目一览表”、附件二是“发包人供应材料设备一览表”、附件三是“工程质量保证书”。

　　一、施工合同文件的组成及解释顺序

　　1．施工合同协议书（双方有关的工程洽商、变更等书面协议或文件视为协议书的组成部