别墅项目策划书.docx

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别墅项目策划书

别墅项目策划书

　　篇一：

别墅项目策划

　　别墅项目策划

　　别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。

广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。

在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。

该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。

　　第1操作环节：

别墅项目开发前期战略分析

　　分析A：

别墅项目特性剖析

　　别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。

”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。

八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。

　　别墅面积标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。

在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。

占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。

结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。

但由于占

　　地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。

　　未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：

（1）生态型。

着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。

（2）智能化。

重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。

　　（3）个性化。

极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。

　　（4）社区化。

创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文

　　化。

　　分析B：

别墅项目开发的致命陷阱

　　现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：

首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：

完全忽视环境资源和自然景观。

　　一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。

在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米XX元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。

其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公

　　共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。

而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。

分析C：

别墅开发市场背景分析

　　以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为中国最大港口城市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。

据统计，世界500强经济集团大多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。

　　目前深圳市场已建和在建项目详情见下表

　　由于别墅物业所面对的客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。

　　分析D：

别墅项目总体销售状况

　　目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。

经过市场调研后发现：

别墅项目大体销售尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其原

　　因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。

随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。

　　第2操作环节：

掌握别墅开发核心要素

　　核心要素A：

价格因素

　　别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。

目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万／平方米，低价不足1万元／平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。

总的来说，从价格上看，有以下几个特点：

（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。

（2）深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。

有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。

　　（3）别墅物业配套设施差异较大。

近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。

　　随着香港楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，具体数据见下表

　　由上表可见深圳别墅物业自1994年下跌，原因是整个地产市场滑坡。

1997年底，别墅物业价格逐渐回升。

　　核心要素B：

别墅项目选址策略

　　穆天子山庄的发展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘，是经过详细的市场调查和慎重考虑的。

在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着不少大大小小的别墅。

在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压

　　篇二：

别墅项目开发策划书

　　宜香苑雅墅房地产项目策划书

　　拳头组合项目组

　　组长：

08工程管理学号XX03151011

　　成员：

08工程管理学号XX03151020

　　08工程管理学号XX03151015

　　08英语2班学号XX06111075

　　09电子信息2班学号XX07131081

　　目录

　　第一部分项目所在区域市场分析（3）

　　一、项目所在区域简介（3）

　　二、项目所在区域市场特征（4）

　　1.环境分析

　　2.市场分析

　　3.政策分析

　　4.竞争项目

　　5.发展趋势

　　第二部分项目简介及SWOT分析（9）

　　一、项目简介（9）

　　二、项目SWOT分析（9）

　　1.项目优势

　　2.项目劣势

　　3.项目机会

　　4.项目威胁

　　5.结论分析

　　第三部分市场调研报告（11）

　　一、市场调研情况说明（11）

　　二、调研分析（11）

　　三、主要结论（20）第四部分项目综合定位（21）

　　一、项目命名阐释（21）

　　二、目标客户定位（21）

　　三、项目形象定位（24）

　　四、项目价格定位（28）第六部分项目广告策略（38）

　　一、项目广告主题策略

　　二、项目广告媒体选择及发布策略

　　第七部分附录（39）《房地产市场调研问卷》及所有回收问卷

　　第一部分项目所在区域市场分析

　　一、项目所在区域简介

　　本案位于石家庄市北二环北侧，西邻107国道，交通便利；北邻石家庄市即将要开发的新市区——正定新区（这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经石家庄的繁荣）；南傍太平河。

交通方便，风景优美，地段的升值潜力巨大。

　　政府规划此处为石市最佳人居地段，据此我们将在这一地段打造高端楼盘，锁定别墅项目。

滹太新区，已改名为正定新区。

位于南水北调以东、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸XX米以南范围内。

规划将建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目。

三年内计划完成道路络框架，力争完成太平河、滹沱河和南水北调水系以及会展中心、行政办公中心、总部经济、职业教育园区、文化设施、休闲居住设施，完成水源地北移和平方公里经营性用地收储。

　　二、项目所在区域市场特征

　　1、环境分析

　　环境幽雅，人居舒适度高。

我们锁定的滹沱河以及太平河两大水系附近的景观以及配套设施也相当迷人便利。

景观包括“冀之光”灯塔、“滹沱神木”雕塑、“归乐园”雕塑、正定古城等，休闲设施包括南高基滑雪山、太平河公园游乐场、沙雕公园、跑马场、内蒙古大酒店等，未来将打造湿地景观、水面景观、生态走廊、地下水库等几大部分。

这些都将成为人们休闲娱乐的绝佳去处，为别墅的价值提供了良好的增值空间。

　　2、市场分析

　　滹太新区将以滹沱河、太平河生态综合整治为依托，打造集会议博览总部经济、教育科研、文化旅游、休闲度假为主要功能的生态型新区，规划区面积55平方公里，核心区面积10平方公里。

　　交通的便利为滹太新区的发展奠定了卓越的条件。

从石家庄城区向北到滹太新区共延伸出七条道路。

东边三条路，从西往东依次是107国道、旅游路，以及将连通到滹沱河区域边缘的谈固大街北延到北二环工程。

西边四条路从西往东依次是友谊大街、泰华大街、中华大街、新胜利大街。

其中，友谊大街、中华大街、107国道改造、体育大街和建华大街北延跨滹沱河工程四条纵向交通动脉，作为滹太新区路主骨架的“四纵”，今年都已启动或即将启动。

而未来，新胜利大街将沿规划中的京广专线建设成一条城市景观大道。

规划中的新胜利大街，将北延到机场，南到窦妪装备制造业基地，形成一条迎宾大道，从而把新、旧火车站，主城区和滹太新区四大区域连通起来。

　　另外，纵观整个北部地区，特别是滹太新区，正在开发的项目非常少，大体量的项目更是少见，产品形态也远不如中心城区和东南区域。

这也就意味着这个空白区域亟待开发，谁能抢占先机，谁就能赢得未来省会楼市的竞争。

　　篇三：

别墅项目商业计划书-别墅项目房地产项目计划书融资

　　第二章项目提供的产品和服务

　　项目的创意和定位

　　项目创意

　　“酒店式湖景别墅”项目是XX都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。

鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。

　　本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。

　　项目定位

　　酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。

　　酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。

　　从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。

　　从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。

　　从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。

旅游度假村便捷通畅的交通体系，

　　公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。

　　从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，XX、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。

　　项目优势

　　地理位置优越，交通便利

　　具有较大的市场空间和目标客户群体

　　与园区内多个项目形成资源共享及优势互补

　　创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式

　　项目规划及建设方案

　　项目地址

　　酒店式湖景别墅规划设计

　　酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式四合院4幢。

　　湖景别墅规划设计图1湖景别墅规划设计图2

　　日式别墅。

通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。

独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。

　　欧式别墅。

既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的

　　西班牙式建筑。

大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。

　　中式四合院。

由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。

青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。

　　湖景别墅规划设计图3湖景别墅规划设计图4

　　项目经营范围

　　主要包括：

住宿、会务等。

　　1、住宿：

采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。

　　2、会务：

为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。

　　项目实施保障条件

　　1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（XX）63号文批准。

　　2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。

　　3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管。

　　4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。