别墅项目开发策划书呕心沥血整理版.docx
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别墅项目开发策划书呕心沥血整理版
宜香苑雅墅房地产项目策划书
第一部分项目所在区域市场分析
一、项目所在区域简介
本案位于长春市朝阳区桂林路商圈。
长春市是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积20604平方公里，现辖6个城区和3个市和农安县，总人口751万.1800年正式设治，1932年被确定为伪满洲国的国都，1948年解放,1994年经国务院批准为副省级城市。
朝阳区位于吉林省省会长春市中南部，是长春市科技、文化、经济、教育、商贸中心城区。
幅员面积228平方公里，人口69.3万人，下设重庆、永昌、清和、桂林、南站、南湖、红旗、湖西、富锋9个街道、55个社区，永春、乐山2个镇、23个村，以及1个省级开发区—-长春朝阳经济开发区.建区以来,全区上下团结一心、务实奋进，经济和各项社会事业快速发展。
特别是近年来,朝阳区全面贯彻落实党的—和十七届三中全会精神,坚持以科学发展观为指导,按照“商贸富区、工业强区、文化兴区、诚信立区,全力构建幸福社区”的发展思路,加快主导产业提速升级，巩固推进民生保障事业，提升精品城区形象，加快新农村建设，开创了朝阳区经济社会发展的崭新局面.到2009年底，全区生产总值实现194亿元,比上年增长21。
9%,规模以上工业产值实现47亿元，增长40.5%；农民人均收入实现5900元,增长10％；全口径财政收入实现32.5亿元,增长26％，本级财政收入实现5.4亿元，增长26%。
经济腾飞，扶商富民.
商贸服务业强势推进。
以“四圈四街”（重庆商圈、红旗商圈、桂林商圈、南站商圈;西安大路商务街,建设街和安达街餐饮、娱乐街，解放大路金融街，湖西路影视文化街）为载体，立足功能完善和产业升级，加快了特色区域、特色街路打造步伐.截止2009年,全区拥有各类商贸企业1100多户，各类餐饮企业700余户。
长春香格里拉大饭店、名门饭店、南湖宾馆、卓展购物广场、巴黎春天百货、欧亚商都等大型餐饮购物广场均坐落于区域内。
2009年全区限额以上批发零售贸易总额达246亿元，占全市的32.8%。
通过整合区域资源，加快推进棚户区改造、“工厂进园区、大学进新区、居民进小区"和“拆旧楼建新楼，拆矮楼建高楼”工作进程,优化拓展了城区经济发展空间。
全区商务楼宇47幢,建筑面积150万平方米,商务楼宇入驻企业已达1242户，其中世界500强企业19户。
新型工业迅速发展。
以汽车配套及汽车零部件加工业为主体、以高新技术产业为特征的省级长春朝阳经济开发区迅速崛起，开发区占地18。
5平方公里，现有各类企业185户，汽车零部件配套产品已达13大类、4000余种.几年来，开发区注重产业集群的培育，形成了以汽车零部件生产为主体、以研发创新为动力的汽配产业集群，在围绕整车配套的同时，企业间强强联手、相互协作的产业链基本形成.
农业经济稳步增长。
实现了乡村道路“村村通”。
成立了以面向农民提供培训、帮扶、指导、娱乐等相关服务为内容的“三农"服务中心.开展了科技特派员工作，大力发展蔬菜、特色种植业和畜牧业,逐步向规模化、产业化迈进。
长春是中国吉林省的省会，全省政治、经济、文化中心。
辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳六个区和九台、榆树、德惠三个市及农安县,有汉、满、回、壮、朝鲜、蒙古、锡伯等三十八个民族。
长春的绿化在国内知名度较高,市区绿化覆盖率达百分之三十八，夏季绿树成荫,气候凉爽,是理想的避暑胜地，冬季银装素裹,玉树琼枝，一派北国风光.著名的净月潭森林旅游区总面积近二百平方公里,有亚洲最大的人工森林。
市内旅游景点星罗棋布，开辟有十多条旅游热线。
服务社会,关注民生。
在全省率先开展了“无因贫辍学教育计划"、农村免费义务教育、农村低保、农村社区卫生服务站全覆盖、城乡贫困家庭医疗（大病）救助等工作，并率先建立了扶贫超市、阳光超市,实现了全方位服务。
区0每年投入400万元,使全区低保户、特困户、残疾人等—8110户、15600余人得到经常性救助.在全市率先实现了城镇居民基本医疗保险全覆盖和“新农合”基本全覆盖.成立了社会救助应急处置中心,建立了社区救助基金.区0投资购置血液透析机,为全区低保户尿毒症患者免费透析。
社区“六位一体”平台（自治参与平台、为民服务平台、就业救助平台、道德关爱平台、健康娱乐平台、党建工作平台）建设稳步推进,社区管理体制进一步理顺，社区工作者待遇显著提高。
全区有健身路径108条。
20所示范校的体育场馆定期对外开放.均衡优质教育初见成效，全区中考高分段比率、报考率、优秀率、及格率连年居全市首位。
近三年来,朝阳区获得全国社区建设示范区、全国造林绿化百佳县（市）、全国科技实力百强区、全国社会治安综合治理先进单位、全国社区卫生服务示范区、全国民政工作先进区、全国科技进步城区、全国文化产业先进区、国家级社区教育示范区、全国群众体育先进单位、国家实施妇女儿童工作示范区、国家计划生育工作先进单位、全国老龄工作先进区、全国残疾人工作先进区、全国社区侨务工作先进单位等百余项国家级及省级荣誉称号.
吉林省长春市朝阳区桂林街道。
桂林街道（GuilinJiedao）,邮编：
130021。
桂林街道面积2。
19平方千米,人口66410人。
办事处驻明水路18号.辖同光路西社区、西康路西社区、同光路-区、西康路—区、目田大路社区、科技花园社区、湖光社区共7个社区。
因辖区内桂林路而得名.1948年长春解放，建立东、西桂林街0,1955年成立桂林街道办事处，1960年成立桂林人民公社。
桂林街道位于朝阳区中部.面积2。
19平方千米,人口66410人。
辖同光路西、西康路西、同光路东、西康路东、目田大路、科技花园、湖光7个社区。
办事处驻明水路18号。
中国科学院长春光机所、白求恩医科大学、吉林艺术学院等在境内。
有市级文物保护单位伪满洲国署衙旧址等.
行政区划代码：
220104002：
～001西康路西社区~002目田大路社区～003同光路—区~004同光路西社区~005西康路—区～006湖光社区～007科技花园社区
历史沿革:
因辖区内桂林路而得名.1948年长春解放，建立东、西桂林街0,1955年（一说1952年）成立桂林街道办事处。
1958年桂林街道与永昌街道合并为同志街道，1959年恢复桂林街道。
1960年改桂林公社。
1968年复建桂林街道.1997年，面积2。
2平方千米,人口5。
4万，辖新疆街、隆礼路、牡丹街、西康胡同西、清华路、同光胡同、桂林路、长庆街、桂林胡同西、同光路、隆礼胡同、百汇街西、桂林胡同、西康路东、丰顺街北、百汇街、丰顺街南、西康胡同、目田大路、同志街、长庆街南、南湖大院、明水路、立信胡同、立信街、同志街南、工农大路、光机、昂昂溪、昂昂溪北、长庆街东、同志街东、立信街东、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等38个居委会.
二、项目所在区域市场特征
1、环境分析
长春市的气侯介于东部山地湿润与西部平原半干旱区之间的过渡带，属温带大陆性半湿润季风气侯类型。
东部和南部虽距海洋不远,但由于长白山地的阻档，消弱了夏季风的作用；西部和北部为地势平坦的松辽平原,西伯利亚极地大陆气团畅通无阻，各季风的势力影响很大,故气侯部的特点是冬季严寒漫长,春季干旱多风，夏季温暖短促，秋季晴朗温差大。
年平均气温4。
8℃,最高39。
5℃，最低零下39。
8℃夏季气候凉爽,绿树成荫，素有“塞北春城"之称。
冬季白雪皑皑，玉树琼枝，一派“北国风光”！
生态自然，人文秀丽。
朝阳区自然环境优美，有风景秀丽的全市最大水域公园--南湖公园，以及朝阳公园、牡丹园、杏花村和东北地区最大的绿化广场——文化广场。
自然与人文相交织，形成了以影视文化、伪满遗迹、农业观光、海洋知识、北国冰雪为代表的旅游体系。
实行繁华区域24小时保洁，30％的城区街路实现了机械化清扫。
“烟尘控制区"达标率、“环境噪声达标区"覆盖率均达100％。
精品街路、花园小区、庭院绿化均居全市之首，城区软硬覆盖率达98%，绿化覆盖率达43。
6％，人均绿化面积21。
24平方米。
长春市房地产市场分析
1、市场分析
2011年长春全市GDP实现4040亿元，增长15。
2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%,地方财政收入实现283亿元，增长56。
5％；规上工业总产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元,同比增长30%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14％和12%。
主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。
第二部分长春市房地产基本情况
长春房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。
自2011年开始,国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率,堪称史上最严厉的组合拳。
同时,国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。
2011年,遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。
2011年,长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头.房屋交易量持续萎缩,交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用,取得了预期效果。
由于长春市处于二三线城市,基数低、泡沫少，自住比例高,刚性需求占主力,房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。
虽然受到一定冲击,总体看，还是保持了平稳健康发展势头。
一、商品房总体情况
1、房地产投资
房地产开发投资额持续增长。
房地产开发投资完成666。
4亿元，同比增长22.8%，其中：
住宅开发投资472.7亿元，同比增长16。
8％。
2、房地产建设指标
2011年长春市商品房施工量为3727。
4万平方米，同比增长21％。
商品房新开工量为1799.6万平方米，同比增长62%.
3、房地产供应上升、销售量下降
随着开发投资的高速增长，新房、新建住房上市量刷新了历史高位。
2011年长春新上市楼盘107个，新房上市量为996.7万平方米，同比增长25。
8％。
2011年新房登记销售套数为7。
2万套；销售面积为706.2万平方米，同比下降14。
7％；销售金额为428.6亿元，同比微长0。
5％。
二、商品住宅市场
1、2011年整体商品住宅市场情况
2011年整体商品住宅市场供求比为1.0。
85。
2011年长春市商品住宅新增供应为525.77万平方米，同比增长45％，新增供应套数5。
3万套。
成交面积为449.2万平方米,同比下降0。
1%,成交套数4。
6万套;销售金额为301。
42亿元，同比上升12%,成交均价6710元/平方米，同比上升12。
2％。
进入2012年,长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格、建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力.
2、2011年长春市各区市场情况
（1）各板块分布及特点
图长春市房产板块分布及特点
（2）各区商品住宅成交均价情况
2011年1-12月，长春商品住宅市场区域成交均价中,朝阳区成交均价最高，达到12640元/㎡，其次为净月区8720元/㎡和南关区的8080元/㎡,成交均价介于6000—7000元/㎡的区域为高新区和经开区，在5000—6000元/㎡的区域为绿园区、西新区、二道区和宽城区,其中成交均价最低的为宽城区5280元/㎡。
图长春市2011年1-12月商品住宅各区域成交均价情况
（3）各区商品住宅供应情况
2011年1-12月高新区供应量位列首位,也是长春市房地产最为热点的区域，经开区紧随其后.高新区供应主要集中在高新南区南部新城八一水库区域；经开区近几年得到政府的大力扶持，加之长吉战略方针的推进，东部新城的建设逐步完善，其发展重点集中东方广场和世纪广场周边。
图长春市2011年商品住宅区域供应分布情况
图长春市2011年商品住宅区域供应占比情况
（4）各区商品住宅成交情况
2011年商品住宅成交面积二道区稳居首位,其成交量为74。
04万㎡，占总成交量的16.5％。
二道、高新和经开区成为2011年1-12月热门成交区域，三个区域总成交量达到210。
65万㎡，占总成交量的46.9％。
图长春市2011年商品住宅区域成交分布情况
图长春市2011年商品住宅区域成交占比情况
长春市别墅市场分析
随着生活水平的提高，普通商品房已不能满足社会金字塔尖的成功阶层的置业需要，远离城市喧嚣，纯朴自然，
追求尊贵品质的别墅生活已成为广大城市精英的共识。
别墅的价值体现在讲究家居的独特品位，在意建筑的外观设计,注重产品的文化内涵,对人文环境和物业配套服务等有着更高的要求。
别墅生活是一个社会的少数富裕阶层的生活状态。
目前长春代表性在售别墅项目主要集中在：
净月经济开发区
包括：
力旺·弗朗明歌，国信美邑，万科·惠斯勒小镇，华业·玫瑰谷，中信·净月山,中信城，优山美地，和黄·御翠园，伟峰领袖领地，森林华墅,启明花园和东方之珠水晶湾等南部新城包括：
保利·林语，金越·逸墅蓝湾和新发·翡翠花溪等南湖板块包括:
南湖湾和国信·南湖别墅项目
南湖公园位于长春位于工农广场,南湖广场和新民广场所形成的等腰三角形的中间，总面积222万多平方米,是长春的中心景区,也是东北地区最大的市内公园，，湖面92公顷，始建于1933年,园区内风景优美，四季分明,成为长春市区的中心绿肺。
第二部分项目简介及swot分析
一、项目简介
随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高,高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程.所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。
高品质、有特色的别墅有效供给的相对缺乏,同时市场有效需求的相对旺盛而我企业建造的位于郊区的宜香苑雅墅正好迎合了这一点。
宜香苑雅墅是一所经济适用别墅。
占地面积5600000平方米，集居家度日和休闲度假于一体。
别墅区位于太平河与滹沱河之间,地块周边水质优良，没有工业污染，远离都市繁闹市区，空气清新，环境状况良好。
居住环境幽雅安静，观邸娱乐配套设施较为完善，可迎合“生活便利,居家安静”的客户心理。
二、项目SWOT分析
1.项目优势
第一方面地理位置
位于两河之间的宜香苑雅墅独占了河岸优美的自然景观,空气清新，风景怡人.别墅周围拥有许多休闲设施包括南高基滑雪场,太平河公园游乐场，沙雕公园,跑马场以及内蒙古大酒店.充分满足了人们业余娱乐要求.此外别墅周围还拥有丰富的人文景观有“冀之光"灯塔，“滹沱神木"雕塑，“归乐园"雕塑，正定古城.适于旅游.别墅区交通便利西邻107国道可直达市区，车程20-30分钟。
第二方面政策影响
河北省石家庄市市政府北迁政策带动正定新区高速发展。
北迁政策的影响下,地处太平河与滹沱河之间的宜香苑雅墅区具有很大升值潜力。
第三方面社会因素
随着科技的的进步，生活水平的提高，人们对住房条件有了很大的要求.住房既要环境怡人，造型美观，同时满足经济适用及空间充裕。
位于太平河与滹沱河之间宜香苑雅墅满足了住户对环境的要求,别墅区外沿河带空气清新，环境优美。
在别墅区内，我们采用的是江南小镇的风格，遵循“家家有活水"的理念，将两河之水引入别墅区内，使每栋别墅均有活水环绕,具有水乡之称。
并且在两栋别墅之间建造了水塘，塘中建造了假山.可谓山水相依，别具一格。
别墅区内绿化面积达到了90％，整个小城被绿色环绕。
别墅区内别墅种类多样,有联排别墅，双拼别墅，叠拼别墅，独栋别墅。
别墅风格设计独特，完全按照地中海式设计,蓝色屋顶与两河交相辉映，独具匠心。
别墅内按照现代风格设计。
遵循环保要求,房屋内均采用无公害优质绿色材料进行精装修。
宜香苑雅墅是一所经济实用型别墅与高档别墅相结合的别墅区,价位在100-500万之间，适合多种人群居住.
2。
项目劣势
宜香苑雅墅建在两河之间，环境优美，但由于地处河滩位置，典型为软弱土地基，容易在造成建筑的不均匀沉降。
这就要求在地基处理、建筑上部荷载以及
施工速度等方面做技术上的处理.加大了建筑施工的难度和建设成本。
3。
项目机会
在我市三年大变样时期建立高档别墅推动我市经济发展以及在市中心北迁政策的影响下,该项目必会受到政府部门的支持.
在市中心北迁政策影响下，消费市场大，北部是正定国际小商品市场，能加快项目销售.
4。
项目威胁
在三年大变样时期，我市各大高档社区纷纷建设，项目的竞争压力增大。
在两河附近已建西三庄别墅，江南新城对我项目均构成威胁。
5。
结论分析
宜香苑雅墅竞争能力较为显著,总价较低且质量高，满足消费者的舒适,安逸的高质量生活要求.我们在发展过程中会用专门的销售公司通过网络、报刊以及房展会将我们的宜香苑雅墅大力推广。
第三部分市场调查报告
一市场调研情况说明
（一）前言
我们拳头组合设计的是石家庄滹沱河畔的别墅开发，基于此,我们首先做了一次市场调查。
本次调查是于11月28日上午在北国先天下广场针对在那里消费的有钱一族以及有可能购买别墅的人群进行的。
现将调查结果做一报告.
不知承载了多少人的居住梦想.当城市化进程将“家"格式化，当土地资源的稀缺让人们的居所只能在天与地之间纵向发展，有天有地、宽敞舒适的别墅就不断升级着自己的魅力，让人难以抗拒。
别墅是一种身份的象征，它代表了居住者的尊贵和成功，它帮主人获得了优越感和荣誉感，它是生活条件快速改善时代,人们在居住领域内的顶级追求，别墅在限令声中热销。
（二）市场调查总体方案
1、市场调查主题
关于石家庄市的别墅置业的基本情况调查
2、调查对象
在北国先天下广场购物的人群
3、调查时间
2010年11月28日
4、调查形式
填写调查问卷
二调研分析
1、您在短期内是否打算购买别墅?
（您是否想拥有一座别墅？
）
A、是B、否
从调查结果来看，100％的人本只要具备了一定的经济基础，都打算购买别墅。
由此可知,别墅的市场是很广阔的。
2、您购买别墅的目的？
A、长住B、休闲度假C、投资D、商务接待E、其他
在调查的30个样本中,绝大多数人选择了长住或休闲度假,占到了样本的83％。
其中，选择长住的有18个人，占60％，休闲度假的有7个人,占23%。
说明人们购买别墅也主要用于居住。
从上面的数据图可以看出，男性调查者中选择长住和休闲度假的人约占到男性总数的72％,28％的人选择了投资、商务接待及其它用途。
而女性调查着都选择了长住或休闲度假.
3、您心中理想的别墅地段是？
A、城市北面B、城市南面C、城市东面D、城市西面
从调查中显示出，城市西面、东面的地段比城市北面、南面的地段更受人们的亲睐。
4、您希望您的别墅建在何处?
A、临水B、依山C、公园附近D、其他
从总的情况来看，别墅区依山、临水并且有公园是最完美的选择。
5、您理想的别墅距市中心的车程是?
A、15分钟内B、15—30分钟C、30—60分钟D、60分钟以上
离市中心太近,过于喧闹，缺乏安静，离市中心太远又不方便上班、生活.因此30分钟左右的车程相对较为合适。
6、您更倾向于下列哪种别墅类型?
A、独栋别墅B、双拼别墅C、叠拼别墅D、联排别墅
从调查情况来看，独栋别墅和双拼别墅最受亲昧，分别占到了调查总数的57％和20%。
7、你喜欢哪种风格的景观类型？
A、原生态自然景观B、醇厚历史古迹C、现代艺术景致D、缤纷异域风情F、其他
调查显示，人们更倾向于原生态自然景观，特别是女性100％选择了原生态自然景观。
而男性中也有78％的人选择了原生态自然景观。
8、您喜欢的别墅建筑形式是哪种？
A、中式传统B、欧美田园C、现代简约D、英伦庄园E、地中海式F、其他
从调查问卷中统计得下表:
中式传统
欧美田园
现代简约
英伦庄园
地中海式
其他
11
6
10
3
1
0
统计样本可以看到,中式传统仍然占到很大的比重,但现代简约的风格和欧美田园式的艺术形态也在影响着人们的选择.
9、您更习惯于从下列哪些渠道获得房产信息？
A、电视广告B、户外广告C、报刊广告D、房展会E、专业机构F、网络广告G、其他
从样本统计来看，传统的报刊广告和房展会是人们获得信息的主要渠道，也是主导人们思想的主要载体。
10、购买别墅时，您更看重?
（多选）
A、外在装饰B、内在是否实用C、价格D、地理位置E、开发商资质F、物业管理水平G、配套设施
从上图可以看出，这七项指标可以说是不分伯仲，都是人们看重的因素之一。
11、对您选择的别墅,希望它体现出您本人的哪种特质？
A、身份B、文化品位C、财富实力
D、投资智慧E、其他
从上面统计来看。
文化品位占到了五个选项中60％的比重，充分说明了人们在选择别别墅时的倾向。
13、您理想中别墅的面积在哪个范围？
A、200平米以内B、200-300平米C、300平米以上
调查结果显示,人们更亲赖于200-300平米的别墅，200平以内对于一幢别墅来讲太小了,不明显区别于普通住宅，而300平以上的的别墅又对财力要求很大，并且不太适合普通家居实用。
14、您能够接受的别墅价格？
A、100万以下B、100—300万C、300—500万D、500万以上
十三、十四两题可以得出一个结论,建造别墅时面积应控制在200—300平米，价格控制在100—300万左右.
15、你觉得别墅最重要的是？
（多选）
A、安全（防火、防盗）B、健康C、节能、环保D、美观
A安全（防火防盗
B健康
C节能，环保
D美观
14
10
15
8
由此可知，节能环保和安全是人们选择别墅最重要的因素,而健康与美观也是不可或缺的因素.随着人们生活水平的不断提高,人们在选择别墅住所时,各个方面都要求很高，要求精益求精.
16、您认为理想的别墅生活配套应该包含？
（多选）
A、高尔夫球场/练习场B、网球场C、健身俱乐部D、商务会所E、星级酒店F、其他
从上图来看，健身俱乐部将是别墅生活配套不可或缺的一部分。
17、您认为一个优秀的别墅社区必须具备以下那些条件
A、低容积率、高绿化率B、较高的品质C、纯别墅社区D、足够的生活配套E、相对便利的交通F、会所及其他专属服务
从图表可以看出低容积率，高绿化率是一个优秀别墅社区的最重要的条件,其次足够的生活配套和相对便利的交通也占到同等重要的地位。
这也体现了人们购买别墅更重要的是为了让生活更美好更方便。
18、您认为别墅的价值升值主要体现在哪方面？
A、交通地理位置更优化B、配套设施更全面
C、小区景观环境更完善D、交际平台更广阔E其他
A交通地理位置更优化
B配套实施更全面
C小区景观环境更完善
D交际平台更广阔
E其他
11
12
11
5
从图表可看出，人们主要认为别墅的升值主要体现在被套实施更方便,交通地理位置更优化和小区景观环境更完善也是主要的升值空间.
20、您对别墅发展前景的看法？
A、发展潜力一般理由：
B、发展空间大，值得关注理由：
从上面可以看出,大部分人对别墅的发展前景还是比较看好的，约占到了样本总数的60％。
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