成都小区管理规约范本及浪琴湾修改对比Word文件下载.docx

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浪琴湾小区；

建筑区划座落：

成都市青羊区瑞南街33号；

建筑区划四至：

东南

西北

建筑区划构成（包括经济技术指标，见附件一）；

建筑区划所属物业类型：

住宅（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）。

第三条（物业管理模式）

本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业或其他管理人，双方依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。

第四条（物业共有部分）

根据有关法律、法规规定和临时管理规约及物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、、、、等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、、等设备。

（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、商铺、广告牌、现有路面道路停车位等。

本建筑区划内共有部分明细表，见附件二。

第五条（共有部分的管理、经营与收益分配）

（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

（三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第1、2、3、4种方式分配：

1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；

2、用于业主大会会议召开；

3、用于业主委员会依法开展工作；

4、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；

5、在经费允许情况下，每年不定期组织业主户外活动。

6、业主大会决定的其它开支。

属于相关业主共有部分，按下列第2、3、4种方式分配：

1、主要用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；

（存在餐馆安装排油烟管道补偿或广告的可能）

2、用于业主小组会议召开；

3、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足；

4、业主小组决定的其它开支。

（四）物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，分配方式同（三）并用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

（五）所得违约金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

（如楼道广告）

（六）业主委员会、业主小组应当至少每季度半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主栋代表、监督小组、业主的监督。

（七）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

（八）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第六条（共有部分保险）

本建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；

并在物业服务合同中约定。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第七条（开发建设单位所有的部分）

在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：

1、未出售的地下停车场（库）；

2、；

3、。

第八条（建筑区划的调整）

对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；

由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。

第九条（业主的权利与义务）

1、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市四川省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

依法享有所拥有物业的各项法定权利。

2、有权就物业管理的有关事项向业主大会及其办事机构、物业管理公司提出投诉，并得到答复；

有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，业主有权向人民法院提起诉讼，撤销该决定。

物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，业主有权向人民法院提起诉讼，请求确认合同或者合同相关条款无效。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权向人民法院提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主有权向人民法院提起诉讼。

3、有权依法通过民主程序与其他业主一起对本物业实施民主管理。

具体是：

（1）参加业主大会会议的权利及在业主大会会议上的建议权、表决权；

（2）业主委员会委员的选举权和被选举权；

（3）对业主公约、业主大会章程和物业管理工作报告等的审议权；

（4）请求召开业主大会会议的权利；

4、享有监督、使用本小区物业共用部位、设施设备、场地及其收益分配的权利。

第十条（业主大会）

本建筑区划内设立一个业主大会。

业主大会由本建筑区划内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；

业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职。

业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力；

业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区（市）县房产管理部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

对业主、或业主以业主大会、业主委员会的名义，违反法律法规规定、小区管理公约，侵占、挪用全体业主公共物业、设施设备经营收益，造成损害的，业主在本公约中授权业主委员会依法向人民法院提起诉讼；

对历任业主委员会委员违反法律法规规定、小区管理公约，侵占、挪用全体业主公共物业、设施设备经营收益，造成损害的，业主在本公约中授权现任业主委员会依法向人民法院提起诉讼，及通过其他合法途径追究其民事及刑事责任，维护全体业主的合法权益。

业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

第十一条（物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘）

各业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本建筑区划业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业或其他管理人之前，业主大会可以请求物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府或者区（市）县房产管理部门指定物业服务企业临时代管；

临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第十二条（物业服务费用及其交纳、监督）

各业主同意，物业服务收费采取包干制（包干制/酬金制）方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业或其他管理人每年月日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；

审计监督的实施在物业服务合同中另行约定。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；

物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

业主、使用人逾期不交纳其应承担的物业管理服务费及按规定应交纳的其他费用；

其他业主也可依据本公约依法提起诉讼；

物业管理公司可以向县级以上物业管理主管部门申请限制业主出租、转让和抵押其拥有的物业，并应及时向人民法院提起诉讼，以保障本物业管理的正常进行。

物业服务企业应按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。

未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任

第十三条（水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任）

本建筑区划内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，造成其他业主或使用人损害的，相关业主有权向人民法院提起诉讼要求赔偿。

应按本规约第二十七条的相关规定承担违约责任。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；

前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；

属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用；

《四川省物业管理条例》实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；

决定无偿移交的，由物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

业主委员会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续。

第十四条（相邻关系）

各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十五条（物业的使用）

本建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；

鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；

主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全和住户的生活；

人为造成物业共用部位、共用设施设备或其它业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装；

（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不得擅自拆改相关管线、设备；

（在禁止行为中已包括）

（七）使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定；

（八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定；

（九）阳台封闭，应遵守本建筑区划内《临时管理规约》中的有关规定或者；

（十）；

（十一）；

（十二）法律、法规政策的其他规定。

第十六条（使用物业的禁止行为）

业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）；

（十五）

（1）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；

（2）侵占、损坏、改变楼道、公共园林绿地、消防等物业共用部位、共用设施设备等行为；

不得擅自拆改水、电、气、信息等相关管线、设备；

（3）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；

（4）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质及违规饲养家禽、宠物；

（5）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；

（6）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（7）占用消防通道、封堵出入口通道、超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

（8）违章搭建建筑物和构筑物等行为；

（9）法律、法规禁止的其他行为。

（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十七条（物业的维修养护）

业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；

造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；

责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；

有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本建筑区划内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决；

建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

（限期已过）

第十八条（物业保修金）

建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会可以按照《成都市物业管理条例》等相关规定提出申请，经市或区（市）县房产管理部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用按照相关规定从建设单位依法交存于专户管理银行保修金分户中垫支。

第十九条（建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用）

业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本建筑区划内建筑物及其附属设施维修资金。

使用建筑物及其附属设施维修资金的，物业服务企业或其他管理人应当按有关规定于每年12月31日前向业主大会提出年度维修计划和维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意通过。

业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布；

并每个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

一幢或者一户门号的建筑物及其附属设施维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主委员会按下列第

（一）项方式，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金：

（一）一次性缴存；

（二）按元/平方米逐月缴存；

（三）。

业主转让物业专有部分的，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。

业主共同决定上述建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意通过，并由业主另行表决通过。

第二十条（物业维修、更新、改造的实施）

物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业或其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。

（一）属规定的急修项目；

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；

（五）物业维修、更新、改造费用在元以下；

（六）。

物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，需经业主大会、相关业主三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后，由业委会、业主幢代表、监督小组共同物业服务企业或其他管理人组织实施，费用按规定列支。

（一）物业维修、更新、改造费用在元以上；

（二）；

（三）。

第二十一条（物业转让、出租的相关事项）

业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人、业主委员会。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

对危及物业安全，损害其他业主合法权益违反本规约出租或转租的，业主委员由物业服务企业或其他管理人向相关单位举报，由相关单位依法查处可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；

出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十二条（业主提交通讯联系方式的义务）

业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第二十三条（违反物业使用禁止行为的处置）

业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告投诉、举报，由有关部门依法查处；

受侵害的相关业主可以依法