上半年舟山房地产市场分析报告.docx

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上半年舟山房地产市场分析报告

2012年上半年舟山房地产市场分析报告

2012年9月9日

目　录

一、宏观政策动态

1、政策动态

宏观

信息

温家宝：

稳定房地产市场调控政策普通商品房增加供给

温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。

要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。

温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

住房公积金存贷款利率下调5年以上贷款利率4.70%

住建部6月8日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.9%下调至4.7%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。

通知还规定，从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

多家银行执行降息存款利率调整为3.25%

央行昨日宣布从6月8日起下调存贷款基准利率各0.25个百分点，还宣布存款利率上限调整为1.1倍，贷款利率下限调整为0.8倍。

深发展、招商银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、兴业银行、北京银行以及光大银行八家银行的官方网站，一年期存款利率都下调至了3.25%。

5月18日起人民币存款准备金率年内二次下调

5月12日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次调整也是今年以来对存准率的第二次调整。

本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%,存准率下调将适当放松银根，缓解目前市场流动性偏紧的现状。

北京大学光华管理学院曹凤岐教授在接受中国新闻网金融频道采访时表示，此次存款准备金率的调整，彰显了央行实施稳健货币政策的态度，鉴于近期一些列数据的表现，经济增速有放缓的迹象，稳健偏松的财政政策，有利于产业结构调整，根据时下的经济状况来看，“保增长”上升到了一个重要的高度。

央行宣布非对称降息贷款利率下调0.31个百分点

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

国土部修法：

修订后的《闲置土地处置办法》

闲置一年收土地价款20%的闲置费，闲置两年无偿收回”，修订后的《闲置土地处置办法》7月1日施行，这两条原则并未改变。

国土部官员昨日也展望称，随着《土地管理法》的修改，未来在处理闲置土地问题上可能会更多采用经济手段。

世界上有些国家对闲置处置的办法也是采取很多措施，但无偿收回的并不多见，主要还是采取经济手段。

比如一年不用我就收闲置费，两年不用就增加闲置费，三年不用就继续增加闲置费，通过经济手段把土地投放到市场上。

2、舟山政策动态

宏观

信息

限贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

市人行可根据上级有关规定，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的规定。

房产交易政策

严格执行国家有关个人转让住房税收政策。

对个人将购买不足5年的住房转让的，按照销售收入全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售与购入价款的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

不断完善房地产市场监管模式，严肃查处违法违规行为

加强商品房和存量房市场监管。

根据政府新建住房价格控制目标，严格商品住房预售许可、预售方案和退房管理。

商品住房销售价格超过政府控制目标的，不予预售。

进一步加强商品房预售资金和存量房交易资金监管，完善存量房网上签约系统。

加强对房地产经纪机构的管理。

加强价格秩序监管。

严格新建商品住房“一房一价”明码标价制度，新开楼盘六个月内不得提价。

房地产开发企业需提高商品房销售价格的，必须经物价部门备案并公示，但销售价格不得高于政府控制目标。

宏观政策解读：

2012年国家对房地产市场采取了“有保有压”的政策：

对刚需客群积极扶持；对投资、投机需求坚决的打压。

住建部坚持实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，通过多次下调存款准备金率、两次下调银行的贷款利息、增加公积金贷款的额度以及加大首套房贷款的优惠幅度等等措施来进行扶持；但同时，温总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，强调房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，并且对擅自取消限购限贷的地方政策进行及时的纠正，又派出督查小组对全国主要调控的城市进行了突击检查，中央一系列的动作无不表明，政府对本轮调控的决心。

尽管2012年伊始，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，央行在2011年12月5日、2012年2月24日、2012年5月18日不到半年的时间内三次下调存款准备金率，同时在6月8日和7月6日，在短短的一个月时间内两次下调了银行存贷款基准利率，同时首套房利率也重新出现了下调，打折利率重现市场，多地个人住房公积金纷纷提高了贷款额度，这一系列微调对房地产的销售带来了积极效果。

但由于今年严格调控房地产的方向不变，不排除继续出台新政的可能性。

3、舟山宏观经济分析

、地区生产总值及人均生产总值分析

2011年舟山市地区生产总值为765.3亿元，但人均生产总值达到了67774元，舟山总体经济走势呈现基础总量低，发展增速较快、人均产值较高的现状,工业化特征尚不明显前提下，海港城市的定位将进一步加快城市总体经济建设发展水平。

、产业结构及比重分析

舟山第三产业绝对值为344.4亿元，处于省内各市低位，但其所占比重较高，占总产值的45%，高于全省平均水平1.2个百分点，仅次于杭州（49.3%）。

城市产业的专属定位决定了港口物流、海洋旅游等特色服务业是目前舟山第三产业的主要构成。

、规模以上行业产值及主要服务行业分析

海洋及港口城市定位赋予了舟山呈现“2+3”产业共同布局。

船舶修造、水产加工、石油化工在第二产业中（工业）产值比例最高，也是目前城市产业定位的集中体现，交通运输（物流）是作为港口城市定位的必要服务业支撑，因此贡献率占据服务业首位。

、收入水平及人口状况分析

2011年末舟山市家庭总户数36.76万户，户籍人口96.99万人，其中非农业人口36.91万人，人口自然增长率-0.70‰。

年末全市常住人口113.7万人，城镇化率64.3%。

人口的负增长注定了城市“外缘”属性较弱，人口集中度相对不高。

2011年城镇居民人均可支配收入30496元，比上年增长13.5%，城镇居民人均消费性支出19183元，比上年增长14.6%。

全年渔农村居民人均纯收入16608元，比上年增长16.4%。

市收入水平基本处于浙江各市中部水平，增长率较快，从而城市消费具备一定基础。

年末城镇居民人均住房建筑面积32.4平方米，渔农村居民人均住房面积48.8平方米。

二、城市发展定位

城市定位格局：

三个中心发展模式。

1、港口中心：

港口经济腹地，为江浙沿海及长江中下游地区，2011年舟山港口吞吐量达6.91亿吨，排名全国第一；2、旅游中心：

群岛型宜居城市，沿海旅游资源丰富；3、大众商品交易中心：

形成有国际影响的大宗商品现货交易市场，逐步形成大宗商品现货交易的“宁波—舟山指数”。

2011年7月7日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区，舟山城市发展面临新的机遇。

综合定位为发展港口经济，实现“产+城”结合模式发展。

三、2012年上半年土地市场成交分析

临城、东港开发区建设不断深入，相应热点区域的地块存量也越来越少，2012年上半年舟山全市成功出让的地块依旧以工业用地为主。

我部从中国搜地网的数据统计中得出，截止到6月30日，舟山上半年一共挂牌成交地块62块，总面积为280公顷，按土地用途分类，工业用地占47块，住宅及商服用地仅15块。

其中普陀区成交的三块土地都是批发零售用地。

土地成交列表：

出让单位

地块名称

面积（亩）

总建面积（万㎡）

用途

出让方式

容积率（≤）

成交总价（万）

楼面价（元/㎡）

成交地价（万/亩）

竞得单位

交易时间

普陀区

东港商务中心周边区域32-10地块

9.99

1.0

批发零售用地

挂牌

1.51

4064

4041

406.73

东港投资发展集团有限公司

2012-6-20

东港商务中心周边区域32-9地块

9.47

1.0

批发零售用地

挂牌

1.51

3852

4040

406.73

东港投资发展集团有限公司

2012-6-20

国际水产城二号地块

42.65

4.8

批发零售用地

挂牌

1.7

14135

2924

331.4

舟山水产品中心批发市场有限责任公司

2012-4-16

市区

定海环城南路505号地块，2012-J6号地块

4.65

1.1

商用

挂牌

3.5

5582

5144

1200

浙江弘业建设有限公司

2012-6-11

临城LKe-5-10地块，2012-J5号地块

88.98

14.8

住宅

挂牌

2.5

44494

3000

500.07

华通置业有限公司

2012-4-16

临城LKe-5-6地块， 2012-J4号地块

149.25

17.9

住宅

挂牌

1.8

74673

4169

500.33

华通置业有限公司

2012-4-16

定海区文化路17号（原舟山市海洋生态环境监测站）地块，2012-J3号地块

5.57

0.4

住宅

挂牌

1.2

3337

7489

599.33

舟山元丰房地产开发有限公司

2012-3-29

临城城隍头沈白线北侧地块，2012-J1号地块

6.41

0.1

批发零售用地（加油站）

挂牌

0.3

1183

9226

184.53

舟山中油国贸临城加油站有限公司

2012-2-20

定海兴舟大道工业开发区地块

7.45

0.6

批发零售用地

挂牌

1.3

908

1407

122

浙江亿达企业发展有限公司

2012-2-17

临城东蟹峙凤凰山地块，2011-J12号地块

21.3

1.8

旅游/酒店

挂牌

1.3

1352

732

63.47

舟山凤凰岛雷迪森假日酒店有限公司

2012-2-16

定海区金塘镇柳行社区地块

1.23

0.1

商用

挂牌

1.5

176

1433

143.33

浙江舟山定海农村合作银行

2012-2-2

定海区金塘镇河平社区地块

15.87

1.4

旅游/酒店

挂牌

1.3

1356

986

85.4

舟山市云霞阁休闲山庄有限公司

2012-2-2

定海区金塘镇和建社区地块

6.16

0.7

商用

挂牌

1.75

884

1230

143.33

舟山昌洋贸易有限公司

2012-1-7

岱山

衢山镇观音山南侧，打水村东侧地块,2012-04号地块

95.55

7.6

住宅

挂牌

1.2

844

110

8.84

岱山柘中建材有限公司

2012-4-20

岱东镇工业基地西面地块，2011-36号地块

12.14

0.4

商服

挂牌

0.5

267

660

自然人

2012-1-6

合计

476.67

53.9

1.7

157106

2912

330

可见，在宏观政策的强压之下，政府开始对土地价格进行大幅的调整，显然上半年土地市场成交依然是平淡与疲软，毫无生机，当前成交地价低下，但仍然无法促使成交量的回升，此次调控周期之长，影响面甚广，远远超出了预期，若限购限贷政策不取消，购房者的观望情况得不到改观，导致开发商的心理预期每况愈下，土地成交量后续仍有继续下挫的可能。

4、舟山市房地产市场概况

1、舟山市商品住宅市场分析

、舟山市历年住宅成交量及均价走势分析

06年至11年，舟山市住宅总的新增量为651万㎡，年平均新增108万㎡，总的销售面积为642万㎡，年平均销售107万㎡。

09年为历年的成交峰值，达到了146万㎡。

整体供求比1.01:

1，供求较为平衡，但是2010年开始，由于销售量下滑，供求关系逐渐失衡，供求矛盾有逐步恶化的趋势。

从历年的住宅成交均价不难看出，总体呈现出快速上涨的趋势，特别是10年，相比较09年涨幅达到了40%，但是受宏观调控的影响，11年整体成交均价与10年基本持平，但有微弱的下降。

、2012年上半年舟山市住宅成交量走势分析

根据舟山房产信息网上公布的网签数据，2012年1-6月舟山全市共成交商品房2518套，月平均成交量420套，仅3月、4月、6月的月成交量达到并超过月均水平。

其中，最高月成交603套，最低月成交229套。

回顾去年同期成交量数据，2011年1-6月商品房成交量为6919套，今年1-6月商品房成交量仅为2518套，同比缩水幅度63.6%。

最高月成交出现在6月，成交了603套，而往年传统销售旺季“金三银四”在今年成色明显不足，“红五月”更是彻底沦陷。

、舟山各区县住宅成交状况走势分析

2012年1-6月全市共有27个楼盘入市，包括加推老盘和纯新盘，共成交套数2518套。

其中实际开盘量排名前三的板块分别是普陀区、定海区和岱山县。

与之相对应的各板块成交总数分别为：

定海区356套、临城区459套、普陀区1433套、岱山县261套、以及嵊泗县9套，普陀区占到了总成交量的57%，优势地位明显。

定海区1-6月共成交商品房356套，与2011年同期相比减少905套，同比减幅49.7%。

该板块该板块1-6月实际开盘共7个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：

外滩一号花园成交62套、华大东华名府成交31套、和平花苑成交19套。

临城区1-6月共成交商品房459套，与2011年同期相比减少1147套，同比减幅71.4%。

该板块该板块1-6月实际开盘共4个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：

邦泰中央御城成交241套、祥生御江湾成交56套、保亿风景沁园成交55套。

普陀区1-6月共成交商品房1433套，与2011年同期相比减少2021套，同比减幅58.5%。

该板块该板块1-6月实际开盘共11个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：

海景时代广场成交285套、阿鲁亚天邦嘉园成交233套、美林新境成交201套。

岱山县1-6月共成交商品房261套，与2011年同期相比减少905套，同比减幅77.6%。

该板块1-6月实际开盘共5个楼盘，销售总量前三位楼盘分别是：

峰景湾成交117套、新亚太阳城成交29套、海景花园成交27套。

嵊泗县1-6月共成交商品房9套，与2011年同期相比减少12套，同比减幅54.5%。

最高月成交4套，2月、6月分别出现0成交。

该板块常年缺少新增供应，仅有两个在售楼盘保持少量成交。

在1-6月的成交中，金平花园二期成交5套，水晶苑成交4套。

、鲁家峙竞品情况分析

、天邦嘉园

物业类别

高层、别墅

开发商

舟山阿鲁亚大酒店开发有限公司

物业公司

新城物业

装修状况

毛坯

物业地址

普陀沈家门鲁家峙鲁滨路（阿鲁亚大酒店南面）

交通状况

公交2路至终点站普陀交通海运大厦下，即达

开盘时间

2011年12月28日

入住时间

2013年12月1日

容积率

1.8

绿化率

26%

户数

当期户数311套

销售均价

7887元/㎡

占地面积

68000㎡

建筑面积

160000㎡