房地产项目财务可行性分析.docx
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房地产项目财务可行性分析
1.引言
上世纪九十年代后期我国的房地产蓬勃发展起来，各地的房地产价格每年以10％至50％增长，开发量也以每年约50％至100％多的速度增长，房地产业成为社会的热门产业。
投资过快过大，价格偏离普通消费者的购买能力，房地产逐步成经济、社会的潜在的不稳定因素，为此，国家相继于2005年出台了“国八条”、于2006年出台了“国六条”，以及2007年对房地产出台的金融政策等一系列的宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极的作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。
另一方面，土地资源的稀缺性和不可再生性，加上土地市场的越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价的30％－70％；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增加。
因此，房地产开发已告别了暴利时代，彻底告别了以前只要有项目就有效益的机会，房地产经营风险日益凸显。
在这样的形势下，选择房地产项目必须慎重，必须对项目的进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列的可行性分析。
本文就笔者所在区域某一特定房地产项目－XX，从财务角度展开投资分析，论证项目的可行性。
2.XX项目概况
2.1项目简况
1、项目名称：
中房XX
2、项目地点：
浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。
3、开发单位：
德清县XX置业有限公司
4、项目规模：
总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米，
5、开发年限：
3年（项目假设于2006年三季度开始，于2009年二季度结束）
2.2项目主要经济技术指标：
总用地面积
平方米
36756
总建筑面积
平方米
71081
地上建筑面积
平方米
59000
其
中
住宅面积
平方米
55130
商业
平方米
1926
物管及幼儿园
平方米
243
自行车库
平方米
744
汽车库
平方米
957
半地下建筑面积
平方米
2010
其中
物管
平方米
384
自行车库
平方米
1626
地下建筑面积
平方米
10071
建筑密度
28%
容积率
1.6
绿地率
30%
停车位
个
374
其中
地上车位
个
132
地下车位
个
242
户数
户
546
其中
小户型（90㎡及以下）
户
422（占70%）
大户型（90㎡以上）
户
124（占30%）
3．投资、收入估算及现金流量
3.1项目投资估算
3.1.1如何进行投资估算
进行房地产项目投资分析，就必须对房地产项目进行很准确的投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中的开发成本下属的明细科目和期间费用科目分项进行，在一般的投资估算表中分别列出征地及补偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。
投资估算涉及工程技术、营销策划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算依据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。
在此基础上反复论证得出较为准确的数据，并确定投入的具体时间，再编制投资估算表。
3.1.2XX项目投资估算
XX项目投资估算表
序号
项目
建筑面积
﹝㎡﹞
单位成本
﹝元﹞
费用额
﹝万元﹞
备注
1
一、征地及补偿费用
68828
907.58
6,246.68
2
其中:
土地费用
68828
881.14
6,064.74
土面积36756㎡单价110万元/亩
3
契税
68828
26.43
181.94
契税税率3%
4
二、前期工程费
68828
46.11
317.36
5
其中:
规划设计费
69071
8.00
55.26
6
建筑设计费
69071
20.00
138.14
7
环境设计费
69071
2.00
13.81
8
勘探费
69071
1.00
6.91
9
规费
68828
15.00
103.24
10
三、房屋开发费
68828
1265.85
8,712.62
11
1、建安工程费
69071
1069.72
7,388.66
12
其中：
小高层住宅
35481
1150.00
4,080.32
13
多层住宅
23519
850.00
1,999.12
14
地下工程
10071
1300.00
1,309.23
15
2、附属工程费
68828
192.36
1,323.96
16
其中：
供水工程
68828
15.00
103.24
17
市政绿化工程
68828
50.00
344.14
18
供电工程
68828
50.00
344.14
19
煤气工程
68828
15.87
109.20
20
电梯工程
68828
46.49
320.00
16台电梯,20万元/台
21
弱电工程
68828
15.00
103.24
含有线电视
22
四、其它开发费用
68828
47.13
324.42
23
其中：
测绘费
68828
2.00
13.77
24
防雷检测费
68828
2.00
13.77
25
预算编制费
68828
3.00
20.65
26
工程质监费
68828
2.00
13.77
27
工程监理费
69071
8.00
55.26
28
不可预计费
69071
30.00
207.21
29
五、期间费用
68828
167.58
1,153.39
30
其中：
管理费用
68828
34.75
239.20
按销售收入1.5％计算
31
销售费用
68828
34.75
239.20
按销售收入1.5％计算
32
财务费用
68828
98.07
675.00
按3000万元2年利率7.5%计算
33
合计
68828
2434.25
16,754.47
3.2项目收入估算
3.2.1任何进行收入估算
收入估算主要是和销售部通力合作，一是要确定各种类型商品房的可销售量；二是根据市场调查分析报告、市场趋势分析报告，确定各种商品房的销售价格及总销售额。
3.2.2XX项目销售收入估算
中房XX总建筑面积69071平方米，其中：
不可销售的公建面积243平方米；可销售面积为68828平方米，预计销售收入分别为：
山水XX项目销售收入预计表
序
号
名称
面积
（㎡）
单价
（元/㎡）
金额
（万元）
备注
1
住宅（小高层）
33494.00
3600.00
12,057.84
2
住宅（多层）
21636.00
3500.00
7,572.60
3
商铺
1926.00
7000.00
1,348.20
4
汽车库
957.00
3000.00
287.10
5
储藏室
744.00
1200.00
89.28
6
地下车位
10071.00
1201.47
1,210.00
242个车位按5万元/个
7
物管及幼托房
243.00
8
9
10
合计
69071.00
3278.47
22565.02
3.3现金流量测算
根据工程进度和销售计划制定现金流量，XX项目现金流量如下：
序
号
项目
总额
2006年
2007年
2008年
2009年
三季度
四季度
小计
一季度
二季度
三季度
四季度
小计
一季度
二季度
三季度
四季度
小计
一季度
二季度
小计
1
一、经营活动产生的现金流量：
2
经营性现金流入小计
22,565.02
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2820.63
2820.63
5641.26
2820.63
2820.63
2820.63
2820.63
11282.51
2820.63
2820.63
5641.26
3
住宅（小高层）
12,057.84
1507.23
1507.23
3014.46
1507.23
1507.23
1507.23
1507.23
6028.92
1507.23
1507.23
3014.46
4
住宅（多层）
7,572.60
946.58
946.58
1893.15
946.58
946.58
946.58
946.58
3786.30
946.58
946.58
1893.15
5
商铺
1,348.20
168.53
168.53
337.05
168.53
168.53
168.53
168.53
674.10
168.53
168.53
337.05
6
汽车库
287.10
35.89
35.89
71.78
35.89
35.89
35.89
35.89
143.55
35.89
35.89
71.78
7
储藏室
89.28
11.16
11.16
22.32
11.16
11.16
11.16
11.16
44.64
11.16
11.16
22.32
8
地下车位
1,210.00
151.25
151.25
302.50
151.25
151.25
151.25
151.25
605.00
151.25
151.25
302.50
9
经营性现金流出小计
19,518.59
227.64
3701.00
3928.64
3751.91
1256.78
1204.74
1364.74
7578.16
1408.55
1208.55
1208.55
1423.74
5249.40
866.70
1895.68
2762.38
10
一、征地及补偿费用
6,246.68
3590.97
3590.97
2655.71
2655.71
0.00
0.00
11
其中：
土地费用
6,064.74
3500.00
3500.00
2564.74
2564.74
0.00
0.00
12
契税
181.94
90.97
90.97
90.97
90.97
0.00
0.00
13
二、前期工程费
317.36
187.78
42.63
230.41
25.00
20.00
10.00
20.00
75.00
0.00
0.00
0.00
11.95
11.95
0.00
0.00
0.00
14
其中：
规划设计
55.26
27.63
17.63
45.26
10.00
10.00
0.00
0.00
15
建筑设计费
138.14
50.00
20.00
70.00
20.00
20.00
20.00
60.00
8.14
8.14
0.00
16
环境设计费
13.81
5.00
5.00
5.00
5.00
3.81
3.81
0.00
17
勘探费
6.91
6.91
6.91
0.00
0.00
0.00
18
规费
103.24
103.24
103.24
0.00
0.00
0.00
19
三、房屋开发费
8,712.62
0.00
0.00
0.00
886.64
1086.64
886.64
1036.64
3896.56
1086.64
886.64
886.64
1089.88
3949.80
668.88
197.38
866.26
20
1、建安工程费
7,388.66
0.00
0.00
0.00
886.64
886.64
886.64
886.64
3546.56
886.64
886.64
886.64
886.64
3546.56
295.54
0.00
295.54
21
其中：
小高层
4,080.32
0.00
489.64
489.64
489.64
489.64
1958.55
489.64
489.64
489.64
489.64
1958.55
163.21
163.21
22
多层
1,999.12
0.00
239.89
239.89
239.89
239.89
959.58
239.89
239.89
239.89
239.89
959.58
79.96
79.96
23
地下
1,309.23
0.00
157.11
157.11
157.11
157.11
628.43
157.11
157.11
157.11
157.11
628.43
52.37
52.37
24
2、附属工程费
1,323.96
0.00
0.00
200.00
0.00
150.00
350.00
200.00
0.00
0.00
203.24
403.24
373.34
197.38
570.72
25
其中：
供水工程
103.24
0.00
0.00
103.24
103.24
0.00
26
市政绿化工程
344.14
0.00
0.00
50.00
50.00
150.00
144.14
294.14
27
供电工程
344.14
0.00
100.00
50.00
150.00
50.00
50.00
144.14
144.14
28
煤气工程
109.20
0.00
50.00
50.00
0.00
59.20
59.20
29
电梯工程
320.00
0.00
100.00
100.00
200.00
200.00
20.00
20.00
30
弱电工程
103.24
0.00
50.00
50.00
0.00
53.24
53.24
31
四、其它开发费用
324.42
0.00
27.53
27.53
60.32
25.90
25.90
25.90
138.02
39.72
39.72
39.72
39.72
158.86
0.00
32
其中：
测绘费
13.77
0.00
13.77
13.77
0.00
0.00
33
防雷检测费
13.77
6.88
6.88
6.88
6.88
0.00
0.00
34
预算编制费
20.65
20.65
20.65
0.00
0.00
0.00
35
工程质量监督费
13.77
0.00
13.77
13.77
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
36
工程监理费
55.26
0.00
0.00
13.81
13.81
13.81
13.81
55.26
0.00
37
不可预计费
207.21
0.00
25.90
25.90
25.90
25.90
103.61
25.90
25.90
25.90
25.90
103.61
0.00
38
五、期间费用
1,153.39
39.87
39.87
79.73
124.24
124.24
124.24
124.24
496.96
124.24
124.24
124.24
124.24
496.96
39.87
39.87
79.73
39
其中：
管理费用
239.20
19.93
19.93
39.87
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
39.87
40
销售费用
239.20
19.93
19.93
39.87
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
19.93
19.93
79.73
19.93
19.93
39.87
41
财务费用
675.00
84.38
84.38
84.38
84.38
337.50
84.38
84.38
84.38
84.38
337.50
0.00
42
六、支付各项税费
2,764.12
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
157.96
157.96
315.91
157.96
157.96
157.96
157.96
631.82
157.96
1658.43
1816.39
43
流转税费
1,263.64
0.00
0.00
0.00
157.96
157.96
315.91
157.96
157.96
157.96
157.96
631.82
157.96
157.96
315.91
44
企业所得税
1,500.48
0.00
0.00
0.00
1500.48
1500.48
45
经营活动产生的现金流量净额
3046.43
-227.64
-3701.00
-3928.64
-3751.91
-1256.78
1615.89
1455.89
-1936.91
1412.08
1612.08
1612.08
1396.88
6033.11
1953.93
924.95
2878.87
46
累计经营活动产生
的现金流量
-227.64
-3928.64
-7680.55
-8937.33
-7321.44
-5865.55
-4453.47
-2841.39
-1229.32
167.57
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4.财务分析
4.1本量利分析
成本—业务量（产量或销售量）--利润三者关系的分析,简称本量利分析（CVP）。
它是现代管理会计学的重要组成部分，其理论正日臻完善，其分析技术已在企业实践中得到日益广泛的应用。
所谓本量利分析，是指在成本性态分析的基础上，通过对成本、业务量和利润三者关系的分析，建立数学化的会计模型和图式，进而揭示变动成本、固定成本、销售量、销售单价和利润诸多变量之间的内在规律性联系，为利润预测和规划，为会计决策和控制提供有价值的会计信息的一种定量分析方法。
房地产项目公司管理费用从成本性态上无法明确地区分为固定成本还是变动成本，它是一种混合
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