物业管理实务练习题.docx
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物业管理实务练习题
物业管理实务模拟练习题
第一章物业服务企业
一、单选题：
1、物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。
A、物业管理服务内容B、物业管理服务标准
C、物业服务合同D、物业管理服务费用
2、下列选项中，不属于物业服务企业特征的是：
（）
A、是独立的企业法人B、属于服务性企业
C、具有一定的公共管理性质的职能D、具有行政管理职能
3、物业服务企业的（）登记内容包括：
企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A、工商注册B、资质申请C、税务注册D、组织机构代码注册
4、根据《公司法》规定，企业设立须向（）行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。
A、工商行政管理部门B、税务行政管理部门
C、建设行政管理部门D、市政行政管理部门
5、一级物业服务企业资质证书的颁发和管理部门是（）。
A、国务院建设主管部门
B、省、自治区人民政府建设主管部门
C、省、自治区人民政府建设主管部门和市人民政府房地产主管部门
D、社区的市级人民政府房地产主管部门
6、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A、一级B、二级C、三级D、四级
7、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（B）年的暂定期。
A、半B、一C、二D、三
8、一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：
（）
A、200万元B、300万元C、400万元D、800万元
9、二级物业服务企业资质的最低注册资本为（）元。
A、50B、100C、200D、300
10、根据《物业服务企业资质管理办法》，二级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应不少于（）。
A、50人B、30人C、20人D、10人
11、物业服务企业在领取法人营业执照之日起（）天内，向企业注册所在地房屋行政主管部门申请资质。
A、10B、20C、30D、60
12、物业服务企业成立须经（）。
A、业主大会批准B、工商行政管理部门登记
C、房地产行政管理部门批准D、居民委员会批准
13、物业服务企业的设立程序分为（）两个阶段。
A．公司注册登记和税务登记B．企业名称预先审核和注册登记
C．企业注册登记和资质审批D．企业资质审批和颁发职业资格证书
14、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（）负责。
A．直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门
B．省级人民政府房地产主管部门
C．建设部
D．市级人民政府房地产主管部门
二、多选题：
1、物业服务企业的特征可以归纳为（）
A、独立的企业法人B、具有一定的公共管理性质的只能
C、属于咨询性企业D、属于服务性企业
2、物业服务企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、（）和其他物业服务企业。
A、物业管理有限责任公司B、外资物业服务企业
C、民营物业服务企业D、物业管理股份有限公司
3、物业服务企业按股东出资形式划分，可分为（）。
A、物业管理有限责任公司B、物业管理股份有限公司
C、民营物业服务企业D、外资物业服务企业
3、关于物业服务企业直线职能制组织形式描述正确的是（）
A、按垂直系统直接领导，不设专门职能机构
B、适应涉及面广，技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业服务企业
C、机构人员较多，成本较高
D、横向协调简单，职责分明，工作不扯皮
4、物业服务企业组织机构设置的影响因素包括：
企业战略因素、外部环境因素和（）。
A、技术因素B、团队精神
C、组织规模D、企业所处发展阶段
5、物业服务企业组织机构设置的要求是：
（）
A、按企业资质设置组织机构B、按照企业规模、任务设置
C、按照统一领导、分层管理的原则设置D、按企业注册资本设置组织机构
E、要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活
6、物业服务企业的组织机构设置要求（）。
A、按照规模、任务设置B、统一领导、分层管理
C、有效沟通、垂直领导D、分工协作
E、精干、高效、灵活
第二章物业管理招投标
一、单选题：
1、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。
A、物业管理投标B、物业服务企业选聘
C、物业管理招标D、物业服务企业竞标
2、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。
A、物业管理服务费用B、物业管理服务标准
C、物业服务合同D、物业管理服务内容
3、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A、最符合条件B、服务费用最低C、服务标准最高D、性价比最高
4、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
A、具有相应资质B、符合招标条件C、被指定参加D、由上级领导推荐
5、物业管理招标的方式包括（）。
A、公开招标和邀请招标B、公开招标和非公开招标
C、协议招标和邀请招标D、住宅项目招标和非住宅项目招标
6、下列有关招标的说法错误的是（）。
A、开标过程结束后应立即进入评标程序
B、招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人
C、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点
D、招标人应当在投标有效期截止时限15日前确定中标人
7、招标人应当自确定中标人之日起（）日内,向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。
A、10B、15C、30D、60
8、物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是：
（）
A、项目评估与风险防范B、登记并取得招标文件
C、准备投标文件D、送交投标文件
9、对投标文件编写中应注意的问题描述不正确的是（）。
A、确保填写无遗漏，无空缺B、填写方式规范
C、可任意修改填写内容D、包装整洁美观
10、物业管理评审委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数。
A．3B．5C．7D．9
二、多选题：
1、根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为（）的招标。
A、招标公司为主体B、物业建设单位为主体
C、业主大会为主体D、物业产权人为主体
2、物业管理招标投标具有（）等特点。
A、综合性B、差异性C、行业特殊性D、隐蔽性
3、投标人不得（）
A、与投标人串通投标B、向评标委员会成员行贿
C、相互之间串通投标D、以低于成本的保健竞标
3、物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和（）等阶段的内容。
A、开标B、评标C、商议D、中标
4、物业管理投标的程序包括：
（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
A、获取招标信息B、项目评估与风险防范
C、了解专家评委的组成D、准备投标文件
5、物业管理投标风险主要来自于（）
A、投标人和招标物业B、招标公司C、投标人D、竞争对手
6、对投标文件编写的基本要求描述正确的是（）。
A、使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱
B、使用两种以上的货币
C、使用国家统一颁布的行业标准与规范
D、使用准确的表达方式
E、确保资料的真实性
三、简答题
1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？
第三章物业管理合同
一、单选题：
1、合同的订立，必须经过（）两个阶段。
A、要约、承诺B、要约、反要约C、邀请要约、承诺D、邀请要约、反要约
2、《合同法》采取了约定优先的原则，即有约定的依约定，无约定的依（）的规则。
A、惯例B、法定C、判例D、仲裁
3、《中华人民共和国合同法》第十二条规定：
“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。
A、书面合同B、口头合同C、事实合同D、其他合同
4、（）是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A、物业服务合同B、前期物业服务合同C、业主公约D、早期介入合同
5、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主方的（）关系。
A．权利与义务B．服务与被服务C．管理与被管理D．委托与被委托
6、《中华人民共和国合同法》规定，撤销要约的通知应当在（）到达受要约人。
A．双方订立正式合同之前B．要约人实际履行合同之前
C．受要约人发出承诺通知之前D．受要约人发出承诺通知后，实际履行合同前
二、多选题：
1、合同要约的构成要件有（）
A、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
C、要约必须传达到受要约人才能生效
D、要约一旦作出，要约人需要承担法律责任
2、合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：
（）
A、当事人的财务能力B、当事人的真实意思表示
C、合同内容合法D、合同的形式合法
3、合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的哪些基本原则：
（）
A、当事人主次轻重原则B、合同自由原则
C、权利义务公平对等和诚实信用原则D、守法和维护社会公益原则
4、当事人在订立合同时，可采用（）
A、要约、承诺方式B、格式合同形式
C、参照示范文本的方式D、书面形式
三、案例分析题：
案例1、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。
业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业管理合同已经到期。
业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。
A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。
业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。
A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。
【请问】：
1、你认为A物业管理公司能胜诉吗？
2、理由和依据是什么？
第四章早期介入
一、单选题：
1、（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。
A、前期管理B、早期介入C、物业管理咨询D、项目的可行性研究
2、关于早期介入说法正确的是（）。
A、早期介入是建设单位引入的物业管理咨询活动
B、早期介入是承接查验阶段开始实施的物业管理服务
C、早期介入是向业主收取物业服务费
D、早期介入的服务对象是购房人
3、下列哪个阶段不属于早期介入阶段：
（）
A、规划设计阶段B、建设阶段C、销售阶段D、物业承接查验阶段
4、下列不是物业管理早期介入建设阶段内容的是（）。
A、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
B、配合设备安装，确保安装质量
C、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
5、物业服务企业与建设单位的沟通主要集中在（）阶段，重点是物业的承接查验、移交和工程遗留问题的处理。
A．早期介入B．正常物业管理C．前期物业管理D．装修入住
二、多选题：
1、早期介入的必要性体现在以下哪几个方面：
（）
A、协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题
B、在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少
C、使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障
D、杜绝房地产开发建设的纠纷，打造房地产开发建设品牌
2、早期介入的作用有：
（）
A、优化设计B、有助于提高工程质量
C、制止售房时的不合理承诺D、为前期物业管理作充分准备
E、有助于提高建设单位的开发效益
3、下列属于早期介入中可行性研究阶段的内容是：
（）
A、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
B、根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
C、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
D、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见
4、下列属于早期介入中销售阶段的内容是（）
A、拟定物业管理的公共管理制度
B、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续
C、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务
D、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容
5、由建设单位负责的物业工程质量保修包括以下哪些部分：
（）
A、物业服务企业承接管理的物业共用区域
B、业主从建设单位购买的产权专有部分
C、业主自行购置的自用设施设备
D、物业服务企业承接管理的共用设施设备等
第五章物业的承接查验
一、单选题：
1、物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。
A、前期管理B、物业的承接查验C、早期介入D、工程项目的竣工验收
2、物业服务机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。
下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：
（）
A、分析是否符合承接查验条件B、成立物业承接查验小组
C、与建设单位共同开展查验工作D、准备资料和工具
3、物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A、保修协议B、验收协议C、移交清单D、移交协议
4、按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
其主要内容不包括（）。
A、主体结构及外墙、屋面
B、共用卫生间、阳台
C、低压配电设施
D、公共走廊、楼道及其扶手、护栏等
5、通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是：
（）
A、观感查验B、使用查验C、检测查验D、试验查验
6、物业服务企业更迭时物业查验的内容部不包括（）。
A、物业资料情况
B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状
C、业主家装修情况
D、各项费用与收支情况
7．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的有：
（）
A、收集整理存在问题
B、处理方法（由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见）
C、跟踪验证
D、负责监控整改质量
8、在新建物业承建中，物业管理的承接查验主要的方式是（）。
A、感官查验B、核对查验
C、使用查验D、检测查验
9、新建项目承接查验发生在（）。
A、销售阶段后竣工验收合格前B、业主入住阶段
C、早期介入阶段D、竣工验收合格后业主入住前
10、通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性的具体检查方法是（）
A、使用查验B、检测查验C、实验查验D、观感查验
11、涉及业主产权专有部分的物业质量保修，由（）向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任。
A．物业服务企业自行B．施工单位
C．业主自行D．政府主管部门
二、多选题：
1、在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列哪些资料：
（）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料
B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
C、物业质量保修文件和物业使用说明文件
D、业主委员会所必需的其他资料
2、按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：
（）
A、主体结构及外墙、屋面B、共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗
C、业主卫生问、阳台D、公共走廊、楼道及其扶手、护栏等
3、物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要，分为（）两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。
A、新建物业的承接查验B、物业管理机构更迭时的承接查验
C、竣工验收阶段的承接查验D、物业入住阶段的承接查验
4、下列哪些是新建物业承接查验的主要内容：
（）
A、物业资料B、物业共用部位C、共用设施设备
D、维修资金账户资料
5、对于承接查验中所发现的问题，哪些是应有的处理程序：
（）
A、收集整理存在问题B、提出处理方法
C、跟踪验证D、立即向行业主管部门汇报
6、物业管理机构更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须在下列哪些条件均满足的情况下进行：
（）
A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
B、物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
C、原物业管理机构已经退出该承接物业的日常管理
D、物业的产权单位已向新的物业服务企业提供管理用房
7、以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容：
（）
A、产权资料，竣工验收资料
B、业主资料
C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料
D、房屋装修资料
E、合同协议
8、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（）等具体方法进行检查。
A、经验查验Ｂ、使用查验Ｃ、实验查验
Ｄ、检测查验
9、物业管理机构更迭时物业管理工作的移交包括（）
Ａ、原有物业管理机构向业主大会移交Ｂ、原有物业管理机构向新的物业服务企业移交
Ｃ、业主大会向新的物业服务企业移交Ｄ、物业产权单位向新的物业服务企业移交
三、案例分析：
案例1、A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。
由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。
随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。
项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。
春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。
F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。
这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。
【请问】：
1、A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？
2、如何避免这样的事情发生？
【答案要点】
第六章物业入住与装修管理
一、单选题：
1、在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。
A、《业主入住房屋验收表》B、《物业验收须知》
C、《住宅质量保证书》D、《业主（住户）手册》
2、验房验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。
发现重大质量问题，建议采取的办法是：
（）
A、向建设单位办理退房手续B、暂不发放钥匙
C、向行业主管部门反映D、由业主自行解决
3、物业服务企业实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。
A、《住宅使用说明书》B、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
C、《业主（住户）手册》D、《业主公约》
4、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。
A、2～3B、1～2C、3～4D、4～5
5、在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：
（）
A、有无变动建筑主体和承重结构
B、地板砖的品牌和颜色
C、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
D、有无拆改供暖管道和设施
6、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。
A、罚款B、停职检查C、行政处分D、行政拘留
7、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A、物业管理单位B、建设单位C、行政主管部门D、装修人
8、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（A）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、城市房地产行政主管部门B、物业管理单位C、建设单位D、街道办事处
9、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（）及相关法规的规定处罚。
A、《建设工程质量管理条例》B、《城市规划法》
C、《物业管理条例》D、《物业装饰装修管理服务协议》
10、在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款：
（）
A、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏
B、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施
C、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果
D、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害
11、如装修人向物业服务企业缴纳垃圾清运费用，负责装修垃圾清运的是（）
A、物业管理单位B、环卫部门C、行政主管部门D、居委会
二、多选题：
1、物业装饰装修管理服务流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还包含下列哪些流程：
（）
A、配备消防器材B、办理开工手续
C、签订《物业装饰装修管理服务协议》D、验收
2、物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为物业服务企业可以不予登记：
（）
A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
B、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
C、经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物
D、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
3、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应有重点地进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的：
（）
A、施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进
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