梧田站南片区控制详细规划Word下载.docx
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第十七条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
第十八条各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合地块指标控制表及图集的规定。
第十九条本规划区道路系统分为三级：
主干路，规划红线宽度40m，设计车速40-60km/h，双向六车道，包括惠民路；
次干路，规划红线宽度40m，设计车速30-40km/h，近期四车道，远期六车道，包括月落垟路、安居路；
支路，规划红线宽度18-24m，设计车速20-30km/h，包括圣门路、康居路、东阳路、霞南路等。
道路规划及标准横断面表1
道路
性质
序号
路名
红线宽度（㎡）
道路长度（m）
起讫点
后退道路红线距离（m）
断面形式
主干路
1
惠民路
40
1328
温州大道～瓯海大道
5
一块板
9m（人行道+绿化带）+22（机非车道）+9m（人行道+绿化带）
次干路
月落
垟路
2586
南塘大道～汤家桥路
二块板
6.5m（人行道+绿化带）+11.5（机非车道）+4m（中央绿化带）+11.5（机非车道）+6.5（人行道+绿化带）
2
安居路
1080
月落垟路～瓯海大道
支路
圣门路
24
1061
月落垟路～汤家桥路
3
3m（人行道）+18（机非车道）
+3m（人行道）
东阳路
1217
南塘大道～惠民路
霞南路
20
378
南塘大道～安居路
3m（人行道）+14（机非车道）
4
康居路
18
1084
月落垟路～惠民路
3m（人行道）+12（机非车道）
第二十条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，统一采用黄海高程，道路标高不小于4.8m（黄海高程）。
通航河道考虑桥下净空要求，按九级航道标准，河道桥梁梁底净空应大于3m。
上跨铁路道路设计标高不低于15.6m（黄海高程）。
各控制点平面定位及竖向规划表2
编号
纵坐标（X）
横坐标（Y）
现状标高（h）
规划标高（H）
A1
3096316.02
500916.51
约4.52（现状）
接现状
A2
3096333.89
501335.65
3.84
4.80
A3
3096356.60
501868.36
4.23
5.70
A4
3096496.76
502295.69
4.03
5.85
A5
3096499.38
502868.02
3.97
5.80
A6
3096502.19
503481.10
3.81
5.0（汤家桥路设计标高）
B1
3095735.77
501139.66
B2
3095874.40
501494.08
4.36
5.0
B3
3095954.00
501750.00
4.42
B4
3095981.76
501891.97
3.70
B5
3096063.14
502308.09
5.10
C1
3095404.96
501256.05
约4.42（现状）
C2
3095531.31
501612.38
4.02
4.8
D1
3095312.56
501687.80
3.78
接瓯海大道辅道设计标高
E1
3095618.73
501954.43
3.64
F1
3095728.31
502317.67
3.87
F2
3095437.87
502325.99
4.08
G1
3096071.35
502872.81
G2
3095963.93
503113.84
3.56
4.90
G3
3095970.39
3.83
4.8（汤家桥路设计标高）
注：
a.月落垟路各交叉口竖向标高考虑与月落垟河上桥梁的衔接
b.月落垟路与圣门路交叉口竖向标高考虑月落垟路上跨铁路的净空要求
c.惠民路高架桥的落点位置考虑月落垟路的道路净空要求
d.道路跨越铁路，铁路的净空要求是6.0m,铁路通集装箱的净空要求是7.4m。
铁路轨道顶标高在6.7~6.9m，考虑桥梁结构厚度后，上跨道路设计标高应不小于15.6m。
第二十一条本片区停车需求原则上通过各地块配建停车泊位解决，停车泊位配建标准依据《温州市规划管理技术审批规定》，同时按停车总需求的15%设置社会公共停车泊位。
第二十二条因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。
第二十三条对现状农村居民点采用原地逐步改造和异地安置两种拆迁安置方式。
鼓励有条件者接受货币化安置。
农居安置尽可能以行政村为界，就近安置，但确应城市建设需要异地安置的，则在现镇所辖范围内安置。
农居安置按照城市居住区模式建设。
第二十四条按村集体被征用土地以45m2/亩的比例预留村集体的二三产用地，解决失去土地的一部分农村人口就业问题。
返还村集体的二产用地在区镇及工业区内统一安置，严格禁止在本规划范围内安排二产留地。
三产返还用地应根据本规划用地布局，尽量考虑村行政界线，结合居住小区、组团中心统一规划安排，防止无序的盲目建设。
第二十五条规划允许返还的用地有住宅、商住、商办、小区组团会所、普通办公、幼儿园、小学、社区医疗所、老年活动中心、市场、超市、停车场等。
规划不允许返还的用地有道路、市政设施（如消防站、公交站场、加油站、垃圾转运站）、绿地、河道、高压走廊、主要行政办公用地。
第二十六条农居安置标准采用温州现行政策，并适当考虑农居安置启动和发展余地。
农居拆迁安置及征地返还面积补偿一览表表3
序
号
村名
所属
乡村
户数
（户）
人口
（人）
总耕地
面积
（亩）
已征用
地面积
已征未返回用地面积（亩）
未征用
共需返回用地面积（ha）
农居建筑基底面积（m2）
农居总
建筑面
积（m2）
安置返回方案一
安置返回方案二
需安置农居用地（ha）
（含20%预留）
其中村庄改造周转用地面积（ha）
实际安置返回面积
（ha）
用地
平衡（ha）
备注
合计需安置返回用地（ha）
平衡
备注
月落垟村
梧田镇
700
430
13.468
270
2.2
19285
36470
5.8
1.7
7.9
-0.1
返回已落实24亩,需再留10亩左右
3.6
5.4
可多余返回用地（1.7ha）
林村
461
1714
1018
310
708
3.7
48834
108422
14.6
2.6
16.3
-0.4
返回用地需再预留20亩
10.8
13.2
3.1
多余用地可在林村南部设公园绿地
吕家岸村
三垟乡
419
（规划界线内）
135
（瓯海大道开发用地）
/
284
1.3
32819
57468
9.8
1.6
12
0.9
5.7
7
吕家岸村西部可留出开发
上田村
鹿城区
890
103
（油店市场等）
787
3.5
3.3
-0.2
不足部分在温州大道南侧解决
基本平衡
合计
2856
978
18.5
2049
10.7
100938
202360
30.2
5.9
39.5
-0.5
总安置返回用地合计已基本满足要求,并合备用预留地
20.1
29.1
10.1
安置返回用地较宽裕,但实施难度较大
1、安置返回方案一：
农居基底面积×
3（拆一赔三）÷
1.2（平均容积率）×
1.2（20%预留面积），其中村庄改造启动周转用地占村庄改造用地的15%左右。
2、安置返回方案二：
农居总建筑面积（拆一赔一）÷
1.2（20%预留用地）。
第二十七条街坊与地块的空间环境设计应以表7及规划图集的相关要求为指导。
第二十八条总体景观设计应与南北行政中心区及温州生态园统一考虑，结合“一心二轴三组团”的规划结构布局，形成东西硬质城市空间，中间软质绿化空间的总体风貌。
第二十九条总体上围绕绿心，结合城市景观中轴线，将本区最重要的功能空间、特色场所、景观序列等内容有机连缀起来，丰富城市中心轴景观。
原则上城市中轴线在本区范围内控制宽度不小于200米。
第三十条广场空间突出个性，是轴线空间的设计结点；
绿地系统结合河流水系和居住区绿化形成网络步行系统，各功能空间形成相应的风貌特色。
利用大型公共建筑形成标志，有机组织本区空间轮廓线，道路景观通过绿化以及建筑界面处理形成韵律与节奏。
第三十一条沿火车站周边及南塘大道，温州大道布置中高层建筑区；
沿瓯海大道布置低多层建筑区，预留中心区城市中轴线，基余为多层建筑区。
整体呈西北高东南低的空间意向，以便强化开敞空间与建筑区的界面，并充分发挥较好环境条件地区的土地价值。
第三十二条各类工程管线一般应沿道路敷设，工程管线的布置，走向满足各专业规划要求。
第三十三条本区给水由周边城市道路给水干管接入，采用环状管网供水。
本区排水体制采用雨污分流体制。
污水以重力自流排放为原则，减少污水提升泵站，通过南塘大道及汤家桥路污水干管接至杨府山污水处理厂，雨水以就近排放为原则。
第三十四条规划电源为片区内及经过本区的110KV变电站供电，10KV配电站采用环网供电，全部采用电缆方式，共设8座10KV开闭所。
路灯采用独立供电系统。
第三十五条规划设置邮政服务中心两处，电信线路采用电信管道布置在道路的西侧或北侧。
第三十六条规划考虑片区近期以液化石油气为主，远期以天然气供气。
近期由瓯海大道规划气化站供气，远期天然气管道供应，由瓯海大道主干管引入，管网成环，双向供气。
第三十七条管线综合规划包括平面综合与竖向综合，按国家有关技术规定。
第三十八条各类地下管线的建设应与道路建设同步进行，不能同步建设的管线应预留位置，其他管线不得占用。
其他小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水口等布置国家和地方有关规范。
第三十九条以人为本加强大环境的综合整治，严格控制新污染源，形成人与自然和谐共处的区域生态环境体系。
第四十条建设开发力度必须与环境容量相适应，项目建设必须坚持环境影响评价制度和“三同时”制度，加强管理和环境评估工作，实行污染物总量控制。
第四十一条居住用地内小型垃圾站按服务半径不大于200米设置，并由区内垃圾中转站中转，按标准配套公厕15座，应为生态型公厕，内部应设置残疾人专用蹲位。
第四十二条本区采用提高地面标高的防洪方式，相应于百年一遇标准的洪水标高为3.97（黄海下同），规划本区建筑室外标高不低于4.70m，道路标高不低于4.8m。
第四十三条配合城市防洪总体规划，对月落垟河和圣门河进行改造拓宽，局部新开为东向排洪渠，河道宽度不小于50米。
同时对其余河道进行驳坎、清淤、加宽等使其有利于行洪蓄洪。
第四十四条本着消防为主，防洪结合，合理布点原则，统一规划消防站，消防用水，消防通道和消防通讯网，区内设标准普通型消防站一处。
第四十五条本区域按一类人防城市要求建设地下人防工程，并在站南广场处设温州市最大的人防工程之一。
第四十六条本区按地震烈度小于VI度设置，按国家有关规定。
第四十七条各街坊、地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合表7及图集的规定。
第四十八条地块指标控制分为规定性指标和引导性指标，应符合以下通则：
一、规定性指标
1、用地性质
用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。
表示方式按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）中的城市用地分类类别和代号，分类标准划分以小类为主，项目不确定或特殊情况可划分到中类。
用地性质确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜变换，对于功能性质相近或相互干扰的类别可以有条件混合使用。
同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地兼容性来规定，详见下表。
站南片区土地使用兼容性规定表表4
用地类别
建设项目
居住
公共设施用地
市政公用设施用地
绿地
R1R2
商留办公
C1C2
科教文卫
C3C1
市政公用设施用地U
多层居住建筑
○
×
√
高层居住建筑
居住小区教育设施
（中小学、幼托机构）
居住小区商业服务设施
居住小区文化设施
（青少年和老年活动实、文化馆等）
居住小区体育设施
居住小区医疗卫生设施
（卫生站、街道医院、养老院等）
居住小区市政公用设施
（含出租汽车站）
居住小区行政管理设施
（派出所、居委会等）
居住小区日用品修理、加工场
小型农贸市场
小商品市场
居住区级以上（含居住区级，下同）
行政办公建筑
居住区级以上商业服务设施
居住区级以上娱乐设施
（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）
居住区级以上医疗卫生设施
办公建筑、商办综合楼
一般旅馆
商住综合楼
农副水产品批发市场
社会停车场、库
客货运公司站场
其他市政公用设施
不能兼容：
○兼容，但必须得到规划部门的审核，在满足一定的条件下允许设置；
√可以无条件地设置。
2、开发强度规定
开发强度规定主要包括用地面积、容积率、建筑密度和绿地率的规定。
①用地面积
用地面积是对地块平面大小的控制。
单位：
公顷（万平方米）。
地块的大小根据规划项目的具体情况，一般划分不跨越支路，以用地性质、组团、现有单位和已征地单位等用地范围界线来划分地块，并便于用地的管理和划拨土地的方便。
地块面积不大于10公顷，地块内可以包括7米以下道路。
用地可由一个单位独建，也可由几个单位合建。
若一个地块不能一次规划建成，则一次性用地数量不能少于40%，并且余下部分尽量划分整齐。
②容积率
容积率是指地块总建筑面积与基地面积的比值。
万平方米/公顷。
容积率的确定主要综合考虑到合理的经济效益和良好的环境、社会效益，涉及地块区位、建筑性质、建筑密度、高度、间距、环境景观和拆建比等。
在满足自身的规划要求下，若地块为城市提供公共使用空间（如公共绿地、广场、通道、停车场等）和公益设施，可以原详细规划或控制指标的基础上酌情增加建筑面积，具体奖励办法参见温州市规划管理相关规定。
规划对容积率作以下通则性规定：
多层住宅1.0-1.8，中小学0.5-0.7；
商住综合（多层）1.2-2.0、（中高层）2.0-3.5；
商业金融1.5-2.5；
行政办公1.2-2.0。
③建筑密度
建筑密度是指总建筑基底面积占基地用地面积的百分比。
%。
建筑密度指标确定主要考虑环境质量、地块区位、使用性质、建筑高度、容积率、建筑安全、卫生间距、气候条件和地形坡度、朝向等，并结合现状。
规划对建筑密度作以下通则性规定：
多层住宅25-30%，中小学15-25%；
商住综合（多层）30-35%、（高层）25-30%；
商业金融35-40%；
行政办公28-30%。
④绿地率
绿地率是指地块内地面绿地面积总和占基地用地面积的百分比。
规划对绿地率作以下通则性规定：
住宅≥30%，中小学、幼儿园≥30%。
商贸金融≥20%，行政办公、文化娱乐、医疗卫生≥30%。
公园、小游园≥70%。
3、基地布置规定
基地布置规定主要包括建筑后退红线和基地出入口方位的规定。
①建筑后退红线
建筑后退红线是建筑控制线与道路红线或地块边界的距离。
单位；
米
（m）。
建筑后退距离确定主要根据地块位置、使用功能和消防、日照、安全、
卫生、视线等要求，与建筑高度和道路红线宽度有关。
按温州市技术管理审批规定。
②出入口方位
出入口方位是指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置，其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰，并合理组织引导地
块内部交通。
一般情况下，每个地块设置一到两个车辆出入口，如果需要设置两个以上车辆出入口时，由规划部门作个案处理。
规定地块机动车出入口至道路交叉距离须保证：
出入口离主干路交叉口（主+干）不得小于120米；
离主次干路交叉口（主+次）在主干路上不得小于100米；
在次干路上不得小于80米；
离次干路交叉口（次+次）不得小于50米；
且出入口相互间距（包括非机动入口和机动车出入口）在主干路上不得小于10米；
在次干路上不得小于7米，否则只许右转。
4、建筑形体规定
建筑形体规定主要指对建筑高度的规定。
建筑高度是指地块内建筑最大高度的限制。
米（m）
道路沿线建筑H<
25+W（H为建筑高度，S为后退红线距离，W为道路红线宽度）
规划对建筑高度作以下通则性规定：
住宅24米以下，中小学20米；
商住综合（多层）24米以下；
（高层）70米以下；
商业金融20米以下；
一般办公24米以下；
行政办公40米以下。
5、设施配置规定
设施配置规定主要指对基地停车泊位和配套设施的规定。
①停车泊位
停车泊位是指地块内部必须配置的机动车和非机动车停车的数量，主要根据建筑性质、规
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