某乡综合服务中心建设项目可行性研究报告书.docx
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某乡综合服务中心建设项目可行性研究报告书
**乡综合服务中心建设项目
可
行
性
研
究
报
告
*********有限公司
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**乡综合服务中心建设项目
1.1.2建设性质
新建项目
1.1.3项目建设单位
建设单位名称：
***有限公司
单位简介：
*******
1.1.4项目建设地点
本项目建设地点为**乡，**乡临河而立，东与安徽省濉溪县岳集乡毗邻，北邻商（丘）宿（县）公路。
辖28个行政村，人口5.3万，耕地8.5万亩。
国家大中型重点企业国家粮食储备库、神火（集团）志永达纺织品有限公司、永煤（集团）矿山机械厂、铁路货运站、投资100亿元装机容量120万千瓦的裕东大电厂、永城市皇沟（集团）化庄酒厂等坐落境内。
1.2建设内容与规模
根据**乡制定的《**乡关于招商引资工作的优惠政策》、《**乡关于招商引资实行目标管理的奖惩办法》等文件，确定本项目的建设内容与规模。
本项目规划总建筑面积315264.8平方米，其中综合服务中心建筑面积44129.34平方米，娱乐中心建筑面积10272.72平方米，住宅建设面积233101.20平方米，商业建筑面积27761.52平方米，配套建设小区内道路、给排水、广场、消防、供电及绿化等。
1.3项目总体规划经济技术指标
指标名称
单位
数量
征地用地面积
m2
107892.87
总实用用地面积
m2
107892.87
总建筑基底面积
m2
23077.45
地上总建筑面积
m2
315264.78
其中
地上总计入容积率建筑面积
m2
315264.78
其中
住宅建筑面积
m2
233101.20
娱乐中心建筑面积
m2
10272.72
商业建筑面积
m2
27761.52
综合服务大楼面积
m2
44129.34
架空层总建筑面积
m2
地下总建筑面积
m2
1020
机动车停车位总数
辆
948
其中
地上机动车停车位
辆
332
地下机动车停车位
辆
616
总户数
户
2330
总人口（以每户3人计算）
人
6990
建筑密度
%
21
容积率
-
2.92
绿化率
%
34
1.4项目建设目标
通过项目的建设，建设新型的综合服务中心，合理安置外来专家与员工，落实了**乡人才强乡战略，为**乡打造良好的招商引资环境。
项目的实施，有利于引进和集聚高端人才，优化高层次技术人才发展环境，促进高新技术产业发展，推动**乡经济发展。
1.5投资估算
本项目总投资为26557.21万元，其中：
工程费用21581.21万元，占81.26%；工程建设其他费用3711.4万元，占13.98%；
预备费1264.6万元，占4.76%。
1.6可行性研究依据
（1）中华人民共和国《城市规划法》；
（2）中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》；
（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
（4）《**乡关于招商引资工作的优惠政策》
（5）《**乡关于招商引资实行目标管理的奖惩办法》
（6）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
（7）《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；
第二章项目建设背景及必要性
**乡物华天宝，人杰地灵，交通便利，地理位置优越，是各地商家投资兴业、经商贸易的理想之地。
2002年以来，乡党委、政府、人大在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻党的十六届三中全会精神，以全面加快永城发展为前提，以团结带领全乡人民为契机，坚持以经济建设为中心，坚持改革开放，转变工作作风，真抓实干，加压驱动，迎难而上，充分调动各方面的积极性，三个班子十七名成员在党委书记王则文同志的带领下，精诚团结，乐于奉献，取得丰硕成果。
2003年，**乡被评为五个好先进党委、信访工作三无乡镇、社会治安综合治理商丘市先进单位、民政工作省级先进单位、计划生育流动人口管理先进单位、全市纪检监察工作先进单位、党委信息工作先进单位，并被市委授予目标管理特别贡献奖，在商丘市一百九十九个乡镇综合实力排序中由上年的五十二位跃至二十八位。
**乡是全国小麦良种繁育基地的繁育示范区，夏粮生产一直居全市先进行列。
近两年来，**乡改变传统的种植业结构，大力发展高效农业，农业生产区域开发出现高产、高效的好势头，形成了以棉花、蔬菜、林果、花卉等为主导的经济作物新格局，以此适应市场变化，促进了农业产业化进程。
在招商引资方面，乡政府采取制定优惠政策，加强软环境治理，建立工贸小区，培育龙头企业等措施，推动了乡镇企业的发展。
近年来，**乡先后出台了《**乡关于招商引资工作的优惠政策》、《**乡关于招商引资实行目标管理的奖惩办法》等文件，利用近城优势，大力发展第三产业，围绕新城建设和工业开发区的建设，初步构筑了沱南商业走廊，商业、餐饮业、服务业活跃在永宿公路、芒山路两线，成为又一支柱产业。
**乡综合服务中心项目建设是为加快**乡城市建设步伐，优化**乡投资环境而提出的，是**乡祥政府为民办实事的重大项目,项目建成以后，将为**乡的招商引资工作奠定良好的基础。
通过项目的建设，建设新型的综合服务中心，合理安置外来专家与员工，落实了**乡人才强乡战略，为**乡打造良好的招商引资环境。
项目的实施，有利于引进和集聚高端人才，优化高层次技术人才发展环境，促进高新技术产业发展，推动**乡经济发展
因此，本项目的建设是十分必要的。
第三章项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1地理位置
**乡位于永城新市区南部，西邻市区，东与安徽省濉溪县相邻，距市区8千米。
人口5.1万人。
乡政府驻十八里村。
商（丘）宿（州）公路与永（城）青（町）铁路在境内交会。
新城工业开发园区座落境内。
。
3.1.2历史沿革
1958年建**公社，1984年改乡。
3.1.3城市规模
全**乡辖十八里、谢楼、酒店、二十里、蒋阁、**、孟庄、呼西、钟庄、任湖、张井、方庄、呼东、呼中、马庄、陈庄、周庄、化庄、草庙、孙庄、大王庄、程营、高楼、董各、菜元、李口、施庄、柏山28个行政村，138个自然村，233个村民小组，面积101.5平方千米，人口4.2万。
3.1.5自然环境
**乡大部分为平原地区，属暖温带季风性半湿润气候区，年平均气温14.3℃。
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择，遵循以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。
3.2.2场址选择
经过多方论证，本项目选址位于**乡永宿公路旁。
3.3项目建设条件
3.3.1场交通条件
项目所在地附近即是永宿路，交通极为便利。
3.3.2社会环境条件
区域周边民风纯朴，社区环境较好。
3.3.3征地拆迁条件
项目拟建地址为已开发土地，土地上无附着物，无建筑物，因而无拆迁任务
3.3.4施工条件
1、对外交通
工程对外交通为公路运输，工地紧靠永宿路，工程场内外交通均已形成，运输有保证。
2、施工供电、供水
本项目施工供电、供水接自区域现有供电、供水设施。
工程区域施工供电、供水有保证。
3、建筑材料
工程所需建筑材料为水泥、钢材、砂石骨料等，工程用水泥由当地水泥厂供给，钢材由厂商提供，砂石当地购买。
第四章工程技术方案
4.1指导思想及原则
1、指导思想
（1）突出建筑物的特色，体现住宅建筑时代感，为**乡增添一处极具魅力的建设景观。
（2）以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。
（3）以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。
（4）力求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美结合的住宅小区，塑造别具一格的社区形象。
（5）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境空间。
（6）经济、实用、安全、美观。
2、设计原则
（1）根据国家有关规范和标准进行规划和设计。
（2）综合服务中心建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起，力求达到“虽为人造，宛若天开”的境界。
（3）建筑造型简洁流畅，色彩纯净清雅，充分体现现代建筑的独特韵味。
（4）利用地块内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系。
4.2总平面布置
1、布局
充分考虑用地现状，结合地块条件将该楼坐北朝南布置，以利于整个综合楼的采光、通风，满足建筑的卫生要求。
在小区中心布置绿化休闲广场，小区绿化景观以此为核心向四周发散，结合地形地貌，与住宅、街区和各个公共建筑有机地联系，保证了公共景观和资源充分利用，达到了比较高的“符合性和均好性”。
使得每户居民既能分享景观，又有一景观中心。
这种以景观空间为核心的住宅区空间体系突破了传统的以道路或者建筑物为主体的居住区规划设计理念，使得小区内空间层次丰富有致。
2、交通组织
项目道路系统采用了市政道路和小区道路相结合的交通网络，且全部与景观空间交融在一起，使整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理，使住宅小区的道路空间设计达到新的境界。
在住宅与住宅之间均设有地面停车位，方便了居民的临时停车。
小区的内部设有花园、地面停车场、景观道路兼消防通道，并以此为骨架，与各楼间道路相连通。
3、环境设计
小区绿地率达34%，绿化设计十分注重地块环境的处理，巧借道路绿化带及周边环境绿化景观，在小区中部集中布置绿地，通过对景、借景等多种手法进行处理、连接，小区内绿地与城市道路绿化带、周边环境绿化景观相互映衬，显得丰富多彩。
绿化设计则以最贴近建筑的方式布置，提高了绿地的观赏与使用效果。
4.3建筑设计
1、平面设计
小区将按“优质、价廉、安全、适用”的指导思想进行建设，整个小区建筑类型丰富，构成以低层住宅为主、商业门面为辅的中高档生活小区，力求达到适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准。
小区内户型内平面方整，起居生活区与卧房分区明确，客厅与主卧室均有良好的朝向与景观。
各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。
户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。
遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑建筑的创新、变化，设计适量的个性化户型。
2、立面设计
单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形式。
立面设计注重各部分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区的整体形象。
3、建筑构造做法
（1）防水
①屋面防水
防水等级标准：
Ⅱ级
防水层次：
二道设防（一刚一柔）
防水层合理使用年限：
15年
防水材料：
防水卷材及配筋细石混凝土
设防要求：
按卷材屋面做法；所有防水卷材的四周均卷至屋面泛水高度，屋面楼梯间、女儿墙等阴阳转角处应附加一层同性防水卷材；穿屋面板管道或泛水以上外墙穿管，待安装完后应用细石混凝土封严；管根周围应嵌填防水胶，与防水层闭合。
②卫生间、厨房防水
防水材料：
防水涂料
防水层次：
一道设防
设防要求：
披向地漏的坡度应≥1%；空心砌块等轻质隔墙地面200mm高处，应捣C20混凝土墙基，同墙厚；卫生间内墙防水处理作至1800高处，厨房作至300高，阴阳转角处应附加一层防水涂料。
③外墙防水
防水材料：
聚合物水泥基防水涂料，聚合物水泥砂浆
设防要求：
空心砌块外墙门窗洞口周边200mm范围内应用实心砌体或者C20细石混凝土填实。
外墙不同材料交接处应在找平层中附加金属网，网宽为300mm。
找平层的强度等级不应低于M7.5，与墙体基面的抗拉粘结强度不宜低于0.4MPa。
（2）墙体工程
①承重的外围护墙采用MU15烧结实心页岩砖；用M10砂浆砌筑。
②建筑物的内墙采用MU15烧结实心页岩砖；用M10砂浆砌筑。
③所有砌体的外形尺寸尽量要求准确统一，砌筑时砂浆应饱满，不得有垂直缝现象。
④卫生间、厨房、阳台等有防水要求的房间楼板四周均设混凝土翻边，且该混凝土翻边宜与楼面现浇板整体现浇。
⑤不同墙体材料交接处应加挂钢丝网再抹灰，防止墙体裂痕。
⑥外墙窗台、窗楣、雨蓬、压顶、空调板和突腰线等上部应做流水坡度，下面应做滴水线，其宽度和深度不应小于10mm，并整齐划一。
⑦内墙、柱阳角和门窗洞口阳角用1：
2水泥砂浆护角，每侧高度不小于1500mm，宽度不小于50mm。
（3）楼地面
底层室内地面采用水泥豆石地面；除卫生间、厨房楼面采用水泥砂浆楼面；厨房、卫生间楼面采用地砖楼面；厨房卫生间地面采用地砖地面。
（4）门窗
①建筑外门窗抗风压性能分级为6级，气密性能分级为Ш级，水密性能分级为1-6层为Ш级，保温性能分级为Ⅱ级，隔声性能分级为4级。
②门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113）和《建筑安全玻璃管理规定》（发改运行[2003]2116号及什邡市主管部门的相关规定）。
安全玻璃的使用范围：
吊顶、室内玻璃隔断、玻璃大门、屋顶雨蓬采用玻璃、有框的玻璃门、单块面积大于1.5m2的窗等，必须使用安全玻璃。
③塑钢门窗、玻璃厚度不得小于如下规定：
塑钢型材壁厚：
门2.0mm，窗1.4mm；
玻璃：
门5.0mm，窗5.0mm，屋面采光顶8.0mm
4、装饰标准
①内墙面：
楼梯间内墙面采用采用仿瓷涂料内墙面；除卫生间、厨房外所有内墙面采用水泥砂浆内墙面；卫生间、厨房内墙面采用水泥砂浆涂料中加丙烯酸脂991-JS涂料2厚（卫生间1800高、厨房300高）；
②外墙面：
所有外墙面采用涂料墙面；
③天棚：
所有顶棚均采用仿瓷涂料顶棚；
④油漆：
所有外露铁构件金属面银粉漆；所有木门、窗采用木材面色漆；
4.4结构设计
1、执行规范
①《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；
②《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
③《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
④《建筑抗震设计规范》GB50011-2006（2008年版）。
2、设计负荷
①风荷载：
根据规范取值，基本风压值W0=0.40KN/m2。
②根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）规定，使用活荷载标准值如下表所示：
序号
荷载类别
活荷载
标准值
分 项
系 数
准永久
值系数
1
不上人屋面
0.7
1.4
0.0
2
上人屋面
1.5
1.4
0.4
3
平台花园
4.0
1.3
0.5
4
停车库、车道（室内）
4.0
1.3
0.6
5
住宅起居、卧室等
1.5
1.4
0.4
6
住宅楼梯、公共走道
2.0
1.4
0.4
7
住宅厨房、卫生间
2.0
1.4
0.5
8
住宅阳台
2.5
1.4
0.5
2、抗震设防
（1）根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版），本工程按七度抗震设防乙类建筑设计，设计基本地震加速度0.15g，设计地震分组为第二组。
（2）根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002），根据地基复杂程度、建筑物规模以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度确定地基基础设计等级。
（3）结构设计使用年限确定为50年。
3、结构安全等级
本项目上部部分采用砖混结构，底框结构；基础部分由于缺乏地质报告，建议采用砖混结构采用条形基础，底框和框架结构采用独立柱基。
具体基础形式将根据地质勘探报告做经济比较后确定。
根据规定，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.15g，设计地震分组第二组。
建筑抗震设防类别为乙类，按7度抗震设防烈度要求加强其抗震措施。
4.5电气设计
1、设计依据
（1）建设方的委托要求；
（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；
（3）规范标准：
①《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
②《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
③《10千伏以下变电所设计规范》GB50053-94；
④《供配电系统设计规范》GB50052-95；
⑤《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
⑥《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；
⑦《电力工程电缆设计规范》GB50217-94；
⑧国家其它有关电力设计规程、规范。
2、电气设计范围
①照明设计，灯具选型与配线
②建筑防雷接地设计
③弱电部分包括：
由开发商承建的电话、电视、计算机终端（会所物业管理系统）的综合布线及配管；火灾及保安全自动报警系统
④小区住户用电自动抄表系统
3、供电设计
①用电负荷等级：
除小区火灾自动报警系统、消防用电设备及火灾事故照明用电二级负荷外，其余用电负荷属三级用电负荷。
②供电电源：
直接从城市10kv供电线路引入三相四线制进行供电。
大型公建应预留10KV变配电设施用房（一般设在建筑设备房），并应满足有关技术指标要求。
③用电负荷统计：
用电负荷暂按70瓦/平方米估算。
315264.8×70=22068.54KW
4、电力设计
①在一层设低压配电箱，每层设有强电，弱电配电箱。
②设2×SC9—1600/10/0.4KV变压器。
③用电设备的配电采用三相五线制，根据设备的用途及用电性质分类分组分别采用放射式和树干式相结合的混合配电方式。
④会所用电除双电源供电外，备有UPS不间断电源以确保计算机用电。
⑤配电干线采用密封型铜母线在电气竖井内装设，水平部分的配电电缆在吊顶内沿水平配电桥架敷设，墙内穿PVC管暗设。
⑥电气设备、设施的配置：
符合商品住宅电气设备、设施的配置与性能指标要求。
5、防雷接地
根据《建筑防雷设计规范》GBJ50057-94，住宅区属三类防雷保护建筑物。
①建筑屋顶敷设圆钢避雷带，利用基础钢筋做接地体，柱子主钢筋（不少于二根16圆钢）做防雷引下线，引下线钢筋需要焊接，办公楼接地采用共用接地型式其工作接地，保护接地，防雷接地合为一体，要求接地电阻小于1欧姆,与原有接地相连接。
②为防止雷电侵入，各种线路及管线要埋地引入，做重复接地并做总等电位联结，楼内所有配电箱的金属外壳，设备的金属外壳，金属管道，金属构件，配线钢管均需妥善接地。
③楼接地系统采用TN-S系统。
④建筑物防雷系统的设计和施工以及建筑物外部防雷系统和建筑物内部防雷系统的安装具体依据全国雷电防护标准化委员会《建筑物防雷标准》。
⑤会所自动化办公机房和总机房自动断电保护、电源监控设备。
6、弱电系统
根据本住宅小区档次，拟设计技术先进、经济合理、运行优良的智能化系统。
主要通过安全可靠的自动控制、管理技术，确保住户的人身及财产安全和楼宇安全；构建完善的小区计算机管理及经济、先进、实用的通信网络，实现智能建筑舒适、安全、节能等各种功能，体现以人为本的生活理念。
（1）火灾报警系统：
小区内设火灾自动报警系统。
在会所设消防控制中心，根据《线型光束感烟火灾探测器技术要求及试验方法》（GB14003-1992）,在车库及设备机房、公共走道、大厅等处设智能火灾探测器自动报警系统。
重要设备或场所设火灾报警消防联动装置。
（2）电话系统：
市话线路用光纤引入小区内设置的光纤机房。
住户每户引入2～3条电话线路，方便住户上互联网。
住宅内部设多功能信息终端箱，客厅及各间卧室设电话线路。
住户可自行在终端箱上跳接，可将任一房卧室接通市话。
（3）有线电视网络系统：
小区CATV电视系统由**乡光纤电视网引入，每户设2～3个电视用户盒。
无线网络采用750M双向传输网（备选）。
（4）综合保安系统：
小区范围内主要设CCTV保安监控、防盗报警系统，出入口及重要部位设报警监视器等。
本项目拟采用三级安全防盗系统。
（5）自动抄表系统：
不进户抄表是目前住宅建设的主流。
拟设水表自动抄表系统，提高物业管理效率和水平。
7、电气消防
（1）消防安全
①建筑消防设计
a、小区建筑属于建筑二级防火。
b、建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
②消防给水
本项目住宅建设面积为233101.20平方米，设计居住人口约6990人，综合服务楼为18层，住宅为三层，建筑耐火等级为二级。
根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006的规定和《工程建设标准强制性系数条文》（房屋建筑）要求，小区发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为15L/s；室内消防用水量为15L/s，火灾延续时间为2小时。
本工程的消防总用水量为108m3/h，216m3/次。
消防时的最大时用水量为289.6m3/h。
③电气消防
a、室内变电所、户外箱式变、配电站离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。
变压器选用干式变压器。
b、在沿街门面设置火灾自动报警系统。
c、在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20min。
e、照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。
否则，应采取隔热、散热等防火措施。
e、超过60W的白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯（包括镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件上。
f、电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。
g、设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。
（2）节能
①电气节能
a、变压器选用节能型产品。
b、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数。
c、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器。
d、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗。
e、设计时考虑稳定电压措施。
②给水措施
a、充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源；
b、在本区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和计划节约用水；
c、尽量选用节水型卫生设备。
8、火灾自动报警系统
在商业门面等火灾自动报警系统保护对象为一、二级的建筑物一楼设消防控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。
在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。
扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均设消防电话插座孔。
火灾自动报警系统的传输线路应采用穿金属管、经阻燃处理的硬质塑料管或封闭式线槽保护方式布线。
消防控制、通信和报警线路采用暗敷设时，应采用穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。
9、综合布线系统
在小区建立综合布线系统，综合布线系统应满足建筑群内信息网络与通信网络的布线要求，应能支持语音、数据、图形等多媒体业务信息传输要求，综合布线系统是建筑群内信息、通信网络的基础传输通道。
设计时，应根据各建筑物项目的性质、使用功能、环境安全条件进行合理的系统配置和管线设计。
综合布线系统采用开放式星型拓扑结构，它由水平分布子系统、垂直干线子系统、配线架、交换机、中心服务器组成，并由中心服务器对系统进行控制，为进入国际互联网或其它广域网提供足够的接口。
10、智能化系统
在小区内建立智能化系统，将建筑设备监控系统、安全防范系统、火灾自动报警系统及联动系统
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