万科房地产目标成本控制方法Word格式.docx
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1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
2、临时围墙、围板
3、现场签证
4、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化
5、项目部行政管理费用
营销中心
1、接待厅装修装饰费、样板间费用
2、销售费用
1、预结算编审费
财务管理部
1、资本化利息
2、管理费用
4.成本分摊计划
成本跨期分摊表
营销费用分期计划表
整体营销费用比例=营销费用总和∕销售收入总和
机密
项目
（项目发展部）
目
标
成
本
控
制
二OO五年四月十五日
经与公司研究确定，部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。
部门负责人：
一、主要作业目标：
1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。
2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、预售许可证。
3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。
4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
三、控制要点通则：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。
重要提示：
以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。
项目责任成本控制性要点—项目发展部
一
地价
需讨论要点
会议讨论结果
1
土地出让金
责任部门？
含在20056万地价款中，不再发生
责任部门：
项目发展部；
责任人：
管灏、刘兴东
土地出让金含在20056万地价款中，不再发生
契税
土地评估价*3%；
同上
基数=20056万元+大配套费
费率：
3%
土地交易手续费
土地评估价*0.2%；
土地评估价？
（政府地价相关费用+红线外市政设施费+补偿费）；
0.2%（土地交易手续费+招标代办服务费一共）
招标代办服务费
土地评估价*0.4%同上
合作款项
1000万以外还有其它？
另外：
政府规划设计费：
180万；
支教费20万；
红线外市政设施费
165元/M2？
中水如何考虑？
供热源头费？
部；
管灏
按政府规定：
外环线以外（5KM以内）项目大配套费165元/M2
拆迁补偿费
20056摘牌价之外还有何费用需要发生？
拆迁费（大理石厂、高压线等等）？
考虑到拆迁进度，预留100万的不可预见费
二
前期
刘兴东
小配套费
住宅面积的70元/M2；
幼儿园自建，能否在交费中扣除？
幼儿园目前规划2000M2，造价控制在？
元/M2合适？
如按2000元/M2，约合建筑面积14元/M2>
7.71元/M2（交费水平）
承诺将自建项目（幼儿园、居委会、市政站点）按小配套费中规定的相应单项收费标准，从70元/M2的总费用中剔出，用于自建。
人防易地建设费
交费？
M2，按建筑面积4%交？
自建？
M2、建在高层下/空地下？
用途：
地下车库（是否作人防标准？
）；
按交费办理，交费标准以61.2元/M2为上限，尽量由我司自行办理，有一定下浮空间。
人防档案费
人防面积10元/M2；
有无协调空间？
标准人防面积10元/M2
墙体改造费
目前定为轻集料砌体，是否不需交墙体改造费？
先交押金，通过检查后退款。
细部用材（窗口、门口）由项目发展部与工程部协调，确保不发生费用。
项目环境影响评测费
张贵庄7.5万元，新城4.85万；
东丽15万？
控制在？
万（投资额在0.3-2万之间0.25%-0.09%）
已签合同，合同价12万
公告费、登记费
地名公告费、土地登记费、准入住证公告费、规划执照公告费，是否还有其它？
地名公告费4000元/个、土地登记费800元/万M2、准入住证公告费1500元/个、规划执照公告费2400元/个
规划执照费
造价在3000万及其以上的按0.08%计算;
3000万以下的按0.15%计算.需尽量合理划分组团，按0.08%的费率交纳
目前此项收费已减免，不需再交纳
产权面积测量费
预售面积：
公建2元/M2、住宅1.36元/M2；
最终产权面积？
不再收取其它费用？
非住宅2元/M2、住宅1.36元/M2
总产权登记费：
80元/户；
分户产权转移登记费：
住宅：
3元/M2
商业：
9元/M2
施工图纸审查费
标准
4万M2以上1.7元/M2；
4万M2以下1.9元/M2
公建：
2.4元/M2
与会人员对以上讨论结果确认签字：
（文字确认版存于成本部）
项目发展部：
项目部：
成本部：
以上为过程文件，以目标成本讨论会决议为准。
<
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（设计部）
房地产有限公司
经与公司研究确定，设计部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。
设计管理部
1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。
2、在目标成本范围内实行景观限额设计。
3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。
4、按制度办理设计变更。
5、复核项目销售面积。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：
三、甲供、甲方分包材料限价表
单位:
元
材料名称
方式
限制单价
备注
屋面瓦佛甲草
甲分包
/M2
实际消耗面积
外墙面砖
甲供
元/M2
涂料
质感与平涂8：
2
平均32元/M2
窗
幕墙
实际消耗面积（仅用于小高层）
钢制入户门
公寓/樘；
情景、小高/樘；
高层：
/樘
实际消耗数量
铝合金批水条
元/M
铝合金遮阳百页
元/M2
装饰槽钢
/M
铝合金隔栅
防腐实木隔栅
底层大堂墙地面
/m2
室外入口石材
/M2（15MM厚）
/M2（25MM厚）
电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖
实际消耗量
公共部位墙面乳胶漆
4/M2
室外栏杆
标准化：
/M
玻璃\冲孔栏板/M
空调百页
实际消耗展开面积
PVC雨水管（方）
建筑面积
电器开关面板
电表箱、开关箱
PPR管（给水、采暖、中水、热水）
UPVC排水管
PVC电线管
铝合金散热器片
温控阀
元/个
首层小院门
主体灯具
多层、小高/户
情景：
300元/户
成品信报箱
1/个
热表
/个
太阳能热水器
/户
通风器
电梯
小高：
29.5万/部
40.2万/部
四、控制要点通则：
1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。
2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。
3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。
4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。
5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。
6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；
7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。
此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样（型）工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。
项目责任成本控制性要点—设计部
设计费
规划指标
285772M2；
6313M2；
（含销售大厅）
幼儿园：
2000M2
会所：
2100M2
地下车库：
7100M2
确保可售面积不少于左列面积，公建不多于左列面积。
概念设计
5万美金，已发生
为可能发生的概念设计调整预留40万人民币
示范区规划方案设计
预计120万，已签（1.6.9号楼）88万港币
控制上限120万
3
立面设计
2元/M2？
已签合同16万（上海象形）；
还将发生色彩方案设计40万港币
4
施工图设计
33元/M2包干？
如后期户型发生调整，会有5%-10%的追加（以上单平米造价已包含差旅费）
5
高层（18层）设计费
130万？
控制上限130万，含会所规划方案/立面设计
6
环境方案设计环境施工图设计
235万，已签合同，约14.22元/M2，是否发生其它
提供设计概算，需限额设计
另外，已发生易道环境概念设计费26万港币
湿地设计费
湿地面积？
M2；
设计费？
万
湿地面积150（示范区）367
（一期）；
设计费15万
9
地下机动车库设计费
25元/M2？
如在下车库作为人防：
设计费（至施工图阶段）80元/M2；
如在下车库非人防：
设计费（至施工图阶段）35-40元/M2；
10
商业
5474M2面积较少，与其他设计一并委托，签定合同？
商业单独委托：
方案设计费50万
报建图
翻图费？
报建图21万
还需单独委托的设计内容
1、幼儿园设计费：
150元/M2
2、示范区、会所照明设计：
20万港币
3、公共区域室内设计：
32万
4、雕塑小品设计费含在制作费内，不另行支付
5、标识指示系统：
10万港币
6、不可预见设计费预留：
50万
主体结构
人防面积
按交费办理，在高层下建7100M2车库，不作人防，可售
需由公司管理层决定
住宅
三步节能
开始时间：
2005年1月1日
节点：
尚未通过施工图审查通过的项目
？
外墙保温50MM厚—60？
屋顶保温？
40MM厚—80？
窗？
LOW-E玻璃？
型材变化？
60-80系列？
断热条宽度增加？
三层中空玻璃？
散热器片？
目前热负荷？
三步节能后降至？
W
项目全部增加三步节能；
保温厚度由设计部计算确定，预计8-10CM；
窗：
预计选用型材变化方案；
断热条宽度增加；
散热器片按照三步节能热负荷约14.4W，在实施三步节能的基础上，散热器配置片数应较以往项目标准下降，需请公司确定跟进部门或责任人。
确定由设计部落实，暂定三步节能按增加30元/M2控制，具体需需由公司管理层决定
钢筋含量
多层：
50KG
60KG
设计部；
控制标准：
55KG；
70KG
砼含量
0.32M3/M2
0.43M3/M2
幕墙：
750元/M2
建议幕墙：
1000元/M2
铝合金门、窗、门连窗？
有无纱窗？
550元/M2
此标准未含三步节能增加
同意
铝合金批水条：
80元/M
外檐涂料工程？
30元/M2
尽量采用集团战略采购范围内的涂料，材料费控制在20元/M2左右
建议将标准提高为35元/M2
入户门：
1000/1200/1500
与设计部沟通，尽量不用木纹转印处理
设计部建议提高标准，需由公司管理层决定
防火门（管井、电梯前室）：
300元/M2
建议将标准提高为350元/M2
空调百叶：
250
铝合金遮阳百页300
建议将标准提高为400-450元/M2
仅用于东西向小高层：
控制在150元/M
室外栏杆：
240
平台花园栏杆1000、入户花园栏杆1000、阳台栏杆1000、阳台栏板上扶手、屋顶栏杆700、900高窗户栏、露台栏杆1000
标准栏杆：
控制在240元/M
玻璃栏板（用于高情）：
控制在300元/M；
冲孔板：
控制在280元/M
仅用于1、6、9号楼，
氟碳喷涂铝隔栅：
950/平米
静电喷涂铝隔栅：
620/平米
木纹转印铝隔栅：
850-900/平米
芬兰木：
550/平米
中央新风系统：
通风机+五个通风口：
2200
建议选用爱迪士标准：
2200-2500台
太阳能热水器：
3000
建议增加至3500元/台，标准由公司决定
电梯供货、安装：
电梯装修标准？
拟选用广州日立电梯，观光梯+普通梯
由公司决定是否做观光梯，与设计部沟通电梯内装修标准
29.5万（含供货、安装、电梯装修）
其中地面限2000元/台，另需在首层电梯门上方做标识，预计5000元左右
甲供材
外墙面砖（230X52）45
1、6、9号楼选用60元/M2面砖；
情景选用40元/M2面砖
建议选用75元/M2的手磨砖
楼梯间地砖（300X300）
与设计部沟通大堂及电梯前室装修标准
大堂地砖建议选用斯米克标准，约200元/M2
内墙涂料（不含腻子）
信奶箱：
120
单个165组合130
雨水管：
30
拟用方型彩色管材，50元/M
小院围墙
400元/M
小高层、高层大堂电梯前室装修标准
地面用材？
限价？
墙面用材？
门套等？
地砖45/平米（材料价）
ICI涂料15/平米（材料价）
门套（首层不锈钢）400/平米（材料价）
会所
外立面精装修费：
控制标准？
室内精装修：
外立面精装修+室内精装修控制在2200元/M2
幼儿园
控制在300元/M2
游泳池
面积？
1个标准旅游池，100万标准
网球场
个数？
改为三个羽毛球场
三
环境
水轴
240元/M2
示范区环境
280元/M2
集中组团绿化
180元/M2
底商广场
220元/M2
block内绿地（含停车位）
80元/M2
小院绿化
55元/M2
小院内铺砖
绿化带
河道处理
130万
大树移植
100万
人工湿地
？
元/M2
雕塑
70万
道路
作法：
106元/M2
围墙建造费
小区围墙：
600元/M
区内二级围墙：
入口/大门：
几个？
控制在30万
室外照明
拟限价：
太阳能灯：
4000/盏
草坪灯350/盏
街灯：
1300/盏
地灯：
150/盏
射灯：
300/盏
总额不超过162万
儿童游乐设施
总额不超过33万
垃圾箱
拟限价600元/个，总额不超过14.5万
四
营销建造费
接待厅样板房设计费
已发生33+12万，经与营销中心沟通，还需高层（18层）2套样板房，共计320M2，按300元/M2限价，总设计费控制在55万
高层预计设计费15万，因此，总设计费控制在60万以内
接待厅装修装饰费
总额控制在150万
样板间装修费配饰费
原沟通前五套132万，高层（18层）2套样板房，共计320M2，按2500元/M2限价，总额控制在212万
高层样板房按3000元/M2限价（含装修及配饰费）
标识牌
限价：
楼栋门牌：
120元/个
单元门牌：
60元/个
门牌号码：
40元/个
需与设计部沟通，责任部门为设计部、营销中心，不计入销售费用
同意按此标准控制
设计部：
（工程管理部）
经与公司研究确定，工程管理部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。
1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在多层：
50kg/m2，小高60kg/m2以内；
砼含量控制在多层：
0.32M3/M2，小高：
0.43m3/m2以内。
2、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%。
3、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。
4、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。
多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。
5、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。
参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等
升级会员 