北京市宏观经济分析房地产市场Word下载.docx
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2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少
截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。
其中，住宅施工面积为6814.3万平方米，同比下降4.6%；
写字楼为2198.3万平方米，增长17.5%；
商业、非公益用房及其他为4200.6万平方米，增长2.7%。
1-10月，全市商品房新开工面积为2009.1万平方米，比上年同期下降29.4%。
其中，住宅新开工面积为1085.8万平方米，同比下降24.7%；
写字楼为326.8万平方米，同比下降26.6%；
商业、非公益用房及其他为596.5万平方米，同比下降37.8%。
1-10月，全市商品房竣工面积为1251.7万平方米，比上年同期下降11.9%。
其中，住宅竣工面积为714.6万平方米，同比下降23.2%；
写字楼为217.2万平方米，同比增长78.2%；
商业、非公益用房及其他为319.9万平方米，同比下降13.3%。
3、房地产市场销售情况不好，但逐渐有小幅增长，有回暖迹象
1-10月，全市商品房销售面积为1030.5万平方米，比上年同期下降29.2%。
其中，住宅销售面积为802万平方米，同比下降23.3%；
写字楼为102.8万平方米，同比下降57.7%；
商业、非公益用房及其他为125.7万平方米，同比下降24.4%。
图2
全市商品房销售面积同比增速
单位：
4、保障性住房建设规模进一步扩大
1-10月，全市保障性住房完成投资526.3亿元。
截至10月末，全市保障房施工面积为4298.7万平方米，新开工面积为432.6万平方米，竣工面积为449.8万平方米。
5、房地产开发企业项目资金到位情况有所下降
1-10月，全市房地产开发企业项目到位资金为5319.1亿元，比上年同期下降15%。
其中，金融贷款为1697.9亿元，同比增长10.9%；
自筹资金为1579.7亿元，同比下降14.7%；
定金及预收款为1349.6亿元，同比下降23%。
到12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。
当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。
但是在央行降息后楼市迎来暖冬，2014年11月，北京商品住宅成交9886套，环比上升20.62%，同比上升54.95%；
成交金额242.53亿元，环比上升25.63%，同比上升31.02%。
在剔除保障房和自住房之后，纯商品住房的网签量也出现了较为明显的增加，环比增长近25%，即显示出了政策密集利好对新房市场的显著影响。
因此，按照这样的趋势下去可以预见北京市2015年的楼市将比2014年表现的更好。
值得注意的是目前的存量大，去库存时间较长。
（二）需求分析
总体上，按照经济基础分析法可以得出2015年的常住人口总数为2269.8万，以人均居住面积32平方米来计算，全市总需求面积为72633.6万平方米。
按87%的城镇居民住房拥有率来计算，那么剩余需求面积为72633.6*13%=9442.368万平方米。
剔除租房、没有能力购买、没有意愿购买的面积数，
（三）供给分析
根据北京市住建委网站的数据，截止12月10日北京市可售房屋套数为106166套，可售房屋面积为10886107.12平方米。
（四）吸纳与缺口分析
日期
周数
签约面积（万㎡）
剩余库存量
签约套数
2013.12.30-1.5
1
25.32
62748
2700
1.6-1.12
2
24.32
61529
2525
1.13-1.19
3
14.26
61220
1365
1.20-1.26
4
15.73
63297
1424
1.27-2.2
5
3.85
63225
426
2.3-2.9
6
1.56
137
2.10-2.16
7
6.26
64393
578
2.17-2.23
8
9.31
65162
942
2.24-3.2
9
12.6
66034
1149
3.3-3.9
10
12.87
65922
1135
3.10-3.16
11
15.53
65980
1289
3.17-3.23
12
20.03
66978
1840
3.24-3.30
13
18.18
64906
1674
3.31-4.6
14
8.19
70916
716
4.7-4.13
15
9.04
73172
781
4.14-4.19
16
14.11
73760
1398
4.20-4.27
17
18.05
76960
1761
4.28-5.4
18
12.74
77235
1232
5.5-5.11
19
10.72
80987
1050
5.12-5.18
20
15.59
81380
1577
5.19-5.25
21
12.86
84159
1156
5.26-6.1
22
13.43
84694
1255
6.2-6.8
23
6.09
86955
592
6.9-6.15
24
10.92
89309
1075
6.16-6.22
25
10.73
91133
978
6.23-6.29
26
12.25
91485
1114
6.30-7.6
27
15.28
85879
1486
7.7-7.13
28
8.24
96032
720
7.14-7.20
29
10.44
97410
908
7.21-7.27
30
8.83
98174
769
7.28-8.3
31
27.54
95527
2962
8.4-8.10
32
15.99
95531
1567
8.11-8.17
33
16.32
97802
1550
8.18-8.24
34
13.8
100239
8.25-8.31
35
27.02
97900
2858
9.1-9.6
36
9.83
103768
870
9.7-9.14
37
103074
945
9.15-9.21
38
13.94
103850
1285
9.22-9.28
39
17.41
103374
1528
9.29-10.5
40
7.3
106890
595
10.6-10.12
41
15.34
106972
1614
10.13-10.19
42
17.75
107526
1691
10.20-10.26
43
25.79
105493
2490
10.27-11.2
44
28.1
107114
2777
11.3-11.9
45
18.71
106652
1907
根据2014年以来周交易量分析，求得周交易面积平均值为14.28万平米，在此基础上加上对未来市场乐观的判断，调整为16万平米/周，可以算得按照目前的存量10886107.12平米，需要77周的时间即19.25个月的吸纳时间。
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