06年北京写字楼市场分析报告文档格式.docx
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从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。
国家层面：
如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；
北京市层面：
如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。
“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。
地区层面：
如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。
另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。
具体某个项目楼盘层面：
很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。
2、银行贷款政策
国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。
以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。
而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。
3、人民币汇率的变化
人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。
在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。
2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。
随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。
4、地块供给面积控制和地价控制
类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。
一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。
5、相关产品市场的变化
很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。
比如住宅市场。
2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。
另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。
随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。
6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。
商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。
二、北京整体写字楼市场
2.1北京写字楼的特点
市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。
早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。
经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。
据北京写字楼信息网统计，2006年和今年的市场供应将大增，在CBD地区、金融街、中关村、亚运村等区域累计至少超过500万平米的供应量，如果再加上东二环和燕莎商圈等二线商圈的供应量在内总量达到1000多万平米。
在市场扩张中，写字楼市场已经出现了一种新趋势，包括产品高档化趋势、地段价值提升趋势、市场精细化趋势等等，而其中多元化为北京市场最值得关注的特点。
北京写字楼市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。
功能决定空间形态，尚武活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在产品分布以及产品类型两个方面：
（1）地域分布的多元化
商务活动聚集，发挥规模效应，是城市商务活动发展的一个重要阶段。
目前北京商务活动在继续聚集发展的同时，一些扩散的力量也已经开始起作用，导致了写字楼市场地域分布多元化趋势出现。
首先，是核心商务区周边扩展商务区的出现。
随着核心商务区聚集程度提高，写字楼档次也越来越高，在大企业进驻核心区的同时，一些实力相对较弱的小型公司开始外溢，同时一些服务于大企业的小型公司也开始在核心商务区周边聚集，从而形成了核心商务区外围扩展商务圈。
其次，是郊区商务活动的出现。
除了市中心商务活动以外，以丰台总部基地为代表的商务花园模式以及望京等区域的科技园模式也逐渐成熟，怀柔、密云等地也已经出现不少公司的培训基地、数据中心等，郊区商务市场已经开始发展。
再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。
除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。
比如：
东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；
在东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；
长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。
借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。
（2）建筑类型的多样化
商务活动越来越丰富，也带来了多样化的办公建筑形式，这主要体现在以下几方面：
首先，物业属性的多样化。
除了不同档次的写字楼，也有不少企业选择在公寓办公或者在酒店办公。
尤其完全写字楼化的商住公寓，吸引了众多中小公司的购买。
其次，建筑形态的多样化。
既有城市中心商务区的超高层建筑，也有以郊区商务花园为代表的独栋建筑，或者联体联排的办公建筑。
再次，空间形态的多样化。
北京写字楼市场中既有大公司喜爱的平层、开敞的办公空间模式，也有创意型公司喜欢的LOFT、跃层办公模式，也有律师事务所、政府机构等喜爱的隔间式私密办公形式。
从设施设备、配套、服务等多方面划分，各种级别、档次的写字楼，在北京写字楼市场中也都可见。
2006年北京甲级写字楼大单成交案例
项目名称
购买（租赁）方
购买（租赁）面积（平方米）
中关村区域
北京国际A座
浙大网新科技
12000
海兴大厦
中国移动通讯公司
28000
硅谷亮城
平安集团
63000
中国移动北京公司
四方科创
6000
清尚投资
兴达集团
7000
圆明园农工商
万霖房地产
海淀国税局
4000
Google
10000（租赁）
MSN
金融街区域
新盛大厦南塔
深圳华为科技
40000
金融街F2大厦
某国内保险公司
37913
西环广场T1、T3栋
花旗银行
60000
凯晨广场
中化集团
50000
中意保险
长安兴融中心
建银证券
20000
枫蓝国际中心
北京市市政设计总院c座
26000
金晖总部大厦南栋
生命人寿保险股份有限公司
18230.26
金晖总部大厦北栋
太平人寿保险有限公司
20982.01
英蓝国际金融中心
瑞银
高盛
8000（租赁）
华远·
企业号E、F座
中影集团
30000
主语国际中心1号楼
中国船舶工业集团公司
350000
主语国际中心3号楼
中讯邮电咨询设计院
32000
主语国际中心2号楼
中国建筑设计标准院
10000
主语国际中心4号楼
中国建筑材料进出口总公司
8000
主语国际中心6号楼
中国电工设备总公司
18400
CBD区域
华贸中心
日本基金RE-PLUS
124000
北京国际中心
泰康保险
京汇大厦
高盛投资
35000
中国红街写字楼
美林正大
38000
非中心
蒙牛集团
5000
北京国际中心1号楼
三星
北京国际中心3号楼
安联投资
金域中心
某国际公司
未知
名人广场中油国际
中油国际
24000
华普中心写字楼
亚洲国际金融投资
130000
凤凰置地广场
法国雅高酒店集团
两栋共建
新嘉鸿大厦
中材国际
嘉捷科技园
北京移动
佳程广场
宝马
12000（租赁）
2.2整体供需状况
2.2.1供应状况
▲06年写字楼出现井喷高峰
资料来源：
北京房地产信息网
写字楼供应在近几年持续增加，2006年的新增预售供应截止到今年11月底，已经达到312万平方米，达到写字楼市场供应的最高峰。
▲新增供应继续向边缘集团扩散，七大主力商圈供应只占总供应的37％
从今年各商圈的供应量来看，包括亚奥区域在内的主要写字楼商圈供应总量为115万平方米，只占到了年度总供应量的37％；
随着各大商圈规划的基本完成，写字楼供应向非主力商圈逐渐扩散，尤其是北京边缘集团产业结构的变化将会进一步带动这些区域的发展。
▲写字楼二手市场活跃
回顾2006年写字楼二手市场，写字楼新增销售项目明显多于租赁项目，高品质租赁楼盘需求旺盛，06年中期租赁成交明显较往年增多。
▲以文化创意为卖点的写字楼迅速发展
受北京市“十一五”规划重点发展文化创意产业等影响，与该产业发展密切联系的写字楼在营销中迅速抓住这一契机，纷纷推出与创意文化相关的主题，较为知名的项目有大成创意大厦，西海48文化创意中心，北京创意大厦、东方梅地亚中心、华远企业号并取得较好的销售业绩。
2.2.2需求状况
▲写字楼投资需求上升
随着国家宏观调控政策的步步紧逼，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是市场表现一直比较稳定的写字楼市场成为房地产投资客群瞄准的重点。
▲写字楼需求呈现多元化态势
随着北京城市整体规划的完善，北京产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现更大的差异，对办公产品也要更更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。
2.3租金走向
▲甲级写字楼租金上涨，入住率出现下滑
租金的抬高与今年供应高端写字楼项目较多有关，大量的写字楼供应同时降低了整体入住率。
2.4售价走向
▲整体均价呈下降趋势，但甲级写字楼价格平稳上升
北京写字楼整体均价呈现下降态势，这主要是由于新增供应逐步向边缘集团扩散导致的。
但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年3季度突破2万元/平方米。
2.5从区域看
▲CBD、东二环仍是本年度热点，南部区域热度初显，望京多个写字楼盘供应
从2006年区域供应图上看，CBD总体供应量接近40万平方米，东二环达37.6万平方米，这两个区域既是东部的两个主要商圈，也是近两年的供应热点。
从上图还可以看出，南部区域，尤其是南三环一带，新增写字楼项目增多，望京区域在今年也有多个楼盘供应。
预计明年南部区域写字楼供应仍会继续增加。
2.6从产品看
▲生态办公仍是产品主要诉求点，低密度商务花园产品供应加大
2003年非典事件以后，北京对办公的生态化要求一直是产品设计的主要诉求点，对于市区内的常规写字楼项目，在产品生态化的打造上主要为提供更为完善和先进的新风系统，打造空中花园等。
而自去年以来，低密度花园办公产品出现增加的趋势，尤其是在市区内，例如西外的华远·
企业号，北二环内的德胜·
尚城等项目，给办公产品注入了新鲜的空气。
2.7空置率
由上图可以看出，在北京各大商圈甲级写字楼中燕莎商圈和中关村商圈均低于北京整体平均水平，国贸商圈依然是入住率最高的商圈。
三、主要写字楼区域分析
◆CBD及周边
CBD地区供应量包括财富中心、华贸中心、银泰中心、万达广场、万通中心等近10个大型项目，总的体量近300万平米，再家上泛CBD区域的供应量可达到500万平米。
使该地区的竞争进入白热化阶段。
CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。
该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。
在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业，区域写字楼市场以租赁为主。
在需求方面的主要特点如下：
1）、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高。
2）、能承受的租金水平相对较高。
CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。
多数租户能承受的租金水平在美元30~35/月/平方米使用面积（含物业管理费）。
3）、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。
因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。
◆金融街及周边
金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。
客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；
且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。
自1993年至1999年，金融街累计开复工面积达73万平方米，竣工面积达50万平方米，每年市场平均吸纳速度在10万平方米左右。
§
供给特点：
（1）市场供给项目集中；
是北京至今为止规模较为成型的写字楼集中地，包括中国人民银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国证券监督管理委员会、中国电信、中国移动等机构的办公楼在内，金融街一期1平方公里的区域内已有12幢现代化的办公大厦。
（2）市场供应开始脱离断档期；
2000年来金融街地区只有国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，基本处于无房可供的局面。
2001始，市场供应开始脱离断档期，主要来源是富凯大厦和中证大厦共20万平方米。
（3）前期写字楼档次较低，高档写字楼缺乏；
（4）写字楼开间大小多在100-300平米之间；
（5）生活和商务设施较少；
楼宇设施质量有待提高；
（6）物业管理水平依然较低
在物业管理方面，除国企大厦、平安大厦、建威大厦和远洋大厦等少数楼盘外，基本为自己管理。
需求特点：
（1）主要是金融、电信机构和企业；
（2）需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内；
（3）客户资金实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租；
（4）大面积（1500平方米以上）购买与小面积（100-350平方米）租赁都有；
（5）对写字楼的综合素质要求越来越高，包括：
外观形象与大堂、配套设施与服务、环保与智能化程度；
（6）要求与金融中心相适应的24小时办公及相应的服务系统。
价格特点：
（1）租金：
大多数楼盘的租金报价在20-24美元/月/平米，金融街外围区的远洋大厦和建威大厦的租金要高出一个档次。
（2）售价：
由于金融街写字楼现房中可售面积及少，市场成交并不活跃，国际企业大厦的报价为每平米20000元人民币（合约2400美元/平米，投资广场为1980美元/平米，通泰大厦为美元USD/平米）。
尽管金融街写字楼的租金和售价报价在北京并不算高，但同CBD、中关村的物业一样，金融街的实际成交价与报价相比仍然有一定的距离。
（3）物业管理费：
国际企业大厦的物业管理费为3.5美元/月/平米，通泰大厦为2美元/月/平米，远洋大厦为3.6美元/月/平米，其他写字楼的物业管理费含在租金报价中。
市场需求预测：
（1）市场需求将近一步扩大；
随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。
（2）传统行业仍将是主流；
从客户构成看，电子商务网站一直不是金融街客户构成的主力，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，不因为经济波动而迅速萎缩，但也不会产生迅速扩张现象。
所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。
（3）金融办公的氛围将更加突出；
（4）需求结构调整，需求范围扩大；
随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。
中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大的扩大了金融街需求市场的范围。
◆中关村地区
“80年代看深圳，90年代看浦东，21世纪看中关村”，这句流传颇广的话曾经让世人对中关村寄予厚望。
近年来，业内对中关村的商务环境一直存有争议，一方面是这个区域在经济上始终保持着超高增长率，成百上千的高新技术企业为主的中小企业得以发展壮大，企业的办公物业市场需求增长势头强劲，高档写字楼更是如雨后春笋拔地而起。
另一方面，长期以来中关村“电子商铺一条街”的形象，“村”内交通堵塞、商务配套的缺乏等因素，使诸多知名企业对中关村的办公环境缺乏信心，出现微软、新浪等企业“外逃”现象，同时，处于创业期的中小企业因为没有合适的写字楼而宁愿在公寓或住宅中办公。
随着近年中关村区域甲级写字楼大规模入市和中关村基础设施建设进度的加快，整个区域的周边环境以及配套将得到极大的改善，中关村写字楼产品的档次，性价比也有了很大提高，与2002年中关村高档写字楼的售价相比，目前中关村高档写字楼的建安成本普遍提高了近30%，而售价变化不大，这充分说明中关村写字楼的性价比在近两年保持着上升趋势，这些都给中关村区域的写字楼市场前景奠定了基础。
▲中关村属于创业型企业
中关村的情况比较特殊，也比较丰富，这里的企业多数处于创业阶段，但是也不乏成熟的大企业的存在。
因此，在这些地区的写字楼项目也就呈现出丰富的面貌。
企业有不同的发展阶段，在不同的发展阶段，对办公物业的选择有自己的需求。
这就像马斯洛的人类需求理论一样，人第一是生存，第二是安全，第三才是社会尊重。
当企业还处在创业型的发展过程中的时候，它不可能有高档物业的需求。
创业型企业在资金上没有成熟企业来得雄厚，所以在办公地点的选择上也没有那些企业讲究。
一些中档写字楼项目或者商住两用的准写字楼就成为他们所需要的。
而那些外企或者中国的高级企业又需要一些高档写字楼来办公。
中关村的写字楼既要提供满足大多数需要的中档项目，又要提供与国际接轨的高端产品，呈现出多元发展的趋向。
▲关村写字楼迎来“回归”潮，售价回落至合理
地处中关村核心区的理想国际大厦开盘就吸引了新浪、华旗资讯、XX在线、美国存储、微捷码等著名IT企业的进驻，而中关村东区的融科资讯中心也迎来了英特尔、NTTDoCoMo、电讯盈科、日立华胜等大型跨国公司。
不难看出，随着融科资讯中心、理想国际大厦、银谷大厦、辉煌时代大厦、中国电子大厦、中关村金融中心等一批高品质甲级写字楼的落成，以及中关村基础设施的不断完美、交通环境的不断改善，中关村核心商圈未来的商务环境被大型国际企业所看好，如果在政策等软性环境方面继续加以改善，相信不久的将来中关村受到越来越多国际知名企业的青睐，原来向往CBD的跨国企业大有回流中关村的趋势。
与此同时，不少高新技术企业也在探路中关村，这些当初在创业期为了节约办公成本而选择在园区外办公的高新技术企业在跨越了创业无利润阶段以后，进一步规模化经营发展就成了企业迫切的需求。
融入中关村科技园区不仅能够更好地享受优惠政策、充分利用人才资源，而且能够与政府、市场紧密联系，因此，大量成长型公司对中关村感兴趣也就不足为奇了。
当市场中的供需失衡时，价格杠杆的作用比较明显，中关村写字楼市场供应的集中放量，使区域内市场租金与售价呈连续下滑的趋势，一方面，在供给市场，很多写字楼项目成为现房之后，面对销售市场的价格竞争和需求市场的疲软无力，原来出售的项目纷纷转为租凭方式，使市场供给压力转嫁到了租赁高层，开发商不惜压低价格吸引优质客户进驻，并由此造成了近期租赁价格的大幅下滑。
不管是出售还是出租，价格成为目前的市场主要竞争手段，竞争的结果必然使写字楼的价格逐渐回落到合适水平。
▲中关村成为一个成熟的中心商务区尚需3-5年
业内人士认为，一个成熟商圈的形成，首先要聚集成规模的高档写字楼，这个规模一般要达到50万平方米以上才能形成一定商务环境。
例如建国门商圈有赛特、国际大厦、国际俱乐部、东海中心；
朝阳门商圈有联合、丰联、华普等。
比较这些商圈，中关村地区的写字楼盘还是比较分散，像融科、清华、北大、北航科技园的规划都相对比较独立。
而中关地北四环路现有的构造，则在客观上造成了南北两侧商务区的分离，限制了整体商务氛围的形成。
中关村西区虽然在短期内聚集了近百万的高档写字楼，但是相应的商业配套、交通设施、园林绿化、物业管理等形成一个完整体系尚待时日。
▲异化写字楼争宠中关村
从中关村目前囤积的写字楼来看，中关村新增写字楼中大部分是价格在12000-17000元/平米的甲级写字楼，这些项目共同特点就是产品同质化程度较高，在这个价格区间的项目竞争最为激烈。
但是人们也应该欣喜地看到，中关村写字楼中也有不乏以差异化定位，特色取胜的个案，如：
以空间自由组合为特色的财智中心、另类办公的左岸右社以及独享宁静空间的万泉商务花园等一批新型写字楼正在异军突起。
正如左岸右社的开发商所言：
“大家都向右看齐的时候，我们向右看”。
因此，中关村子写字楼差异化，个性化发展是一种市
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